За неполный год – сразу три покупки офисных центров, один из которых считается самой дорогой сделкой на рынке латвийской недвижимости 2018 года. И это не зарубежная компания, а латвийский инвестиционный фонд SG Capital Partners AIFP (SG Capital Partners), дебютировавший на рынке. Как рассказал журналу М2 и порталу varianti.lv председатель правления SG Capital Partners Харий Шварц, портфель их объектов в дальнейшем будет расширяться.
 – Мы уже привыкли, что большинство компаний и фондов, которые в последние годы инвестируют в покупку латвийских коммерческих объектов, имеют иностранное происхождение. SG Capital Partners – латвийская структура, зарегистрированная в марте 2017 года. Как возникла идея создания этого предприятия?
– В свое время я работал в Swedbank, занимался вопросами управления финансовыми средствами пенсионных фондов. В пенсионном фонде Латвии имеются средства в объеме свыше 4 млрд евро, во всех пенсионных фондах Балтии – свыше 10 миллиардов. Они не должны лежать мертвым грузом, они должны работать и приумножаться. Правильный выбор объектов для инвестирования – дело не из легких. Нам хотелось вкладывать деньги в Латвию и Балтию, но… Выбор предложений был ограничен, потому часто средства уходили за границу. Приходилось размещать средства в заграничные финансовые инструменты. Что не нравилось латвийским политикам. Каждый раз, когда представители пенсионных фондов приходили в Сейм, им задавали один и тот же вопрос: «Почему латвийские пенсионные накопления не работают на свою страну, а размещаются где-то за рубежом?» Пенсионные фонды логично отвечали, что готовы вкладывать на родине, только для этого требуются понятные финансовые инструменты и адекватные прозрачные активы с хорошей отдачей и понятными рисками. В сфере латвийской недвижимости таких фондов не наблюдалось. Таких, чтобы могли считаться надежными, чтобы в них была понятная структура. В те годы я и стал задумываться о необходимости создания фондов недвижимости, отвечающих запросам институциональных инвесторов, к которым относятся и пенсионные фонды.
Тем временем в Swedbank, как реакция на кризис на рынке недвижимости 2007-2009 годов, создана самая большая в нашей стране структура по управлению проблемными активами, чьи собственники не справились со взятыми на себя ипотечными обязательствами. Она называлась Ektornet, и в ее портфеле оказались многие тысячи объектов. В этой компании трудилась сотня специалистов, обученных и получивших опыт управления сложными объектами. Им приходилось сталкиваться со случаями мошенничества в перенимаемой недвижимости, разбираться в финансовых, юридических и технических проблемах, участвовать в судопроизводстве… Опыт накапливался уникальный. И когда эта команда, подготовленная работать в правильной скандинавской среде, к 2016 году выполнила свою задачу – распродала недвижимость и вернула деньги акционерам Swedbank, необходимость в ней отпала. Миссия была выполнена. Тогда мы с частью профессиональной команды решили заняться фондом SG Capital Partners. Разработали свою стратегию, пошли на разговоры к институциональным инвесторам – непосредственно к пенсионным фондам. Показали им свою компетентность, рассказали о задумках по созданию привлекательного инвестиционного продукта недвижимости… В нас поверили.
 – То есть к Swedbank вы больше никакого отношения не имеете?
– Наш фонд – абсолютно самостоятельная структура. Одно из требований инвесторов – управляющий фондом должен быть независимым и не может контролироваться со стороны какой-то конкретной финансовой институции. Только это позволяет придерживаться выбранной стратегии, избегать конфликта интересов и не менять своей инвестиционной политики под давлением извне. Наш фонд создан с прицелом на восемь лет, но этот срок может быть продлен еще на два года – суммарно не более чем на 10 лет.
Фонд SG Capital Partners зарегистрирован в латвийской Комиссии по рынку финансов и капитала, то есть находится под надзором. Мы обязаны выполнять аналогичные требования, предъявляемые к банкам и другим финансовым учреждениям как по объему собственного капитала, так и по другим процедурам, связанным с обеспечением безопасности наших вложений. В фокусе нашего фонда – привлечение накоплений пенсионных фондов Балтии. Когда те подтвердили нам готовность сотрудничать, мы занялись поиском объектов.
– Пенсионные фонды при инвестировании в недвижимость обычно очень консервативны. На какой показатель отдачи рассчитываете при поиске объектов?
– По итогу выхода объектов из фонда SG Capital Partners наша цель – обеспечить инвесторам чистую отдачу в размере 8% годовых. Это доходность всего нашего портфеля на момент продажи.
– 8% – хороший показатель. Особенно на фоне информации о том, что в прошлом году все пенсионные фонды Латвии отработали в минус. Так к вам очередь должна выстраиваться из них.
– Пенсионные фонды интересуются. Но рынок недвижимости, как и акций, подвержен колебаниям. И в пенсионных фондах также работают профессионалы, которые не первый день на рынке, они все хорошо понимают. И что рынок меняется, и что в один год цены могут падать, в другой – расти. Конечно, у коммерческой недвижимости есть свои преимущества и достоинства перед акциями. Например, в договорах аренды можно прописывать повышение ставок в размере инфляции, что сложно или почти невозможно учесть в других финансовых инструментах. В отличие от депозитов и облигаций, недвижимость – это реальный актив, который может защитить от инфляции.
 – Какими коммерческими объектами вы уже управляете?
– В нашем портфеле три объекта. Все приобрели в прошлом, 2018-м, году. Свой первый год существования фактически потратили на поиск недвижимости, достойной вложений. Первым купили столичный офисный центр, расположенный на ул. Бривибас, 39 – так называемый Sniķera nams, с арендной площадью 2 482 кв. м. Это было в апреле прошлого года. Пресса тогда писала, что цена покупки составила 6,3 млн евро, большую часть этой суммы покрыл кредит, взятый нами в банке SEB. Мы очень довольны, что получили этот красивый исторический дом в самом центре Риги, вблизи от ресторанов, гостиниц и хорошей транспортной инфраструктуры.
Следующее приобретение – столичный офисный центр Duntes nami, по адресу ул. Дунтес, 3. На его первом этаже имеются торговые помещения, а общая сдаваемая в аренду площадь здания составляет 7 334 кв. м. Цену покупки не назову, потому что она носит конфиденциальный характер.
 – Но если судить по топ-10 инвесторских сделок, который публикован в конце зимы этого года в газете Dienas bizness, разместившей ваш комплекс на седьмом месте, – это между 11 и 14 миллионами евро.
– Оставлю это без комментариев. Скажу, что третья покупка, последняя на данный момент, – это офисный комплекс SWH biroju centrs. Сумма сделки здесь также конфиденциальна, но однозначно, что это самая большая покупка недвижимости в Латвии в 2018 году и третья по бюджету во всей Балтии. Площадь данного комплекса, в котором ведутся масштабный ремонт и строительство, – 40 000 кв. м. В дальнейшем он может быть расширен за счет нового строительства еще на 25 000 кв. м.
– А владельцы других офисных комплексов не атакуют с предложениями: «Купите и нас!», учитывая вашу активность в 2018 году и то, что за вами стоят пенсионные фонды с солидными финансовыми средствами?
– Со второй половины прошлого года, когда имя SG Capital Partners более широко зазвучало в прессе, стали обращаться чаще. Многие международные брокеры познакомились с нами и теперь обращаются к нам напрямую. Как минимум раз в неделю предложения точно получаем. Изучаем. У нас есть капитал, и мы понимаем, что завершенные сделки были не последними. Но конкретных планов – мол, в этом году мы должны купить столько-то, а в следующем еще столько-то центров – у нас нет. Будет хорошая возможность купить – рассмотрим ее. Если не договоримся о цене, то спокойно станем ждать следующей возможности и интересных нам цифр. У нас достаточно примеров, когда мы фактически выходили на подписание договоров, но в последний момент все срывалось. Каждый приглянувшийся нам объект углубленно изучаем по два-три месяца. Не бывает такого, чтобы нам сделали предложение и мы побежали к нотариусу. По каждому проводим дью-дилидженс – процедуру проверки объективного состояния имущества и оценки всех рисков. Исследуем юридические и технические дела, характер арендаторов, налоговые моменты. Двигаемся вперед к сделке, когда есть ясность в отношении покупаемого объекта, возможностей и рисков. Если мы ударили по рукам с продавцом, то со своей стороны прикладываем максимальные усилия, чтобы сделка состоялась, и мы вместе ищем не проблемы, а решения.
 – Часто ли бывает, что вы прицениваетесь к комплексу, а вас мотивируют тем, что за вами в очереди еще трое стоят?
– Конкуренция действительно большая. В зависимости от объекта. Если комплекс относительно новый, красивый, с пулом известных международных арендаторов и долгосрочными договорами аренды, то на его покупку может быть и 10-15 претендентов. Если же объект находится не в самом центре или, например, требует дополнительных вложений или нужно менять концепцию, тогда конкуренция значительно скромнее.
– Для своих покупок вы привлекаете банковские кредиты. Насколько охотно эти учреждения идут на сотрудничество?
– Каждый центр мы покупали при участии разных банков – SEB, Luminor и Citadele. С учетом того, что за нами стоят такие институциональные инвесторы, нашему фонду проще вести переговоры. Хотя в целом видим, что банки стали консервативнее. Многие из них до этого момента предоставили довольно солидные средства под залог коммерческой недвижимости. Поэтому очень внимательно смотрят, что кредитуют. Чтобы в портфеле не оказалось слишком много объектов одного профиля. Соглашаются финансировать только лучшее. Тщательно проверяют происхождение средств и то, кто будет выгодополучателем. Процентные ставки для инвесторов стали выше, чем можно было получить раньше. Думаю, у многих девелоперов ситуация с кредитованием гораздо труднее, чем у нас. На развитие проектов банки дают не слишком бодро и значительно повысили требования. От претендентов просят большую долю собственного участия, что не по карману маленьким и средним компаниям.
 – Расскажите о своих ощущениях от рынка на основании вашего портфеля и первого года работы с клиентами. Что происходит со ставками?
– Офисный рынок живой и активный. Арендаторы ищут и смотрят помещения, каждый второй день кто-то да обращается к нам. Никакого давления на арендные ставки не наблюдаем, они стабильны. Их уровень зависит от самих помещений и комплексов. В большинстве своем арендные ставки находятся в пределах от 10 до 14 евро за кв. м, не считая остальных платежей. Если площади и состояние помещений удовлетворяют, устраивает стоимость обслуживания, то арендаторы готовы платить по верхним границам ставок.
Все наши объекты относятся к разным классам. Центр на ул. Бривибас, 39 – это класс A или B+, Duntes nami – В+, SWH biroju centrs – В. Когда клиент обращается к нам, мы понимаем, что ему нужно, и делаем предложение. Например, в SWH biroju centrs мы нацелены на арендаторов, которым требуется свыше 400 кв. м, но есть и такие, кто просит 150 кв. м, тогда предлагаем им наши другие варианты.
Кто новые клиенты? Сейчас активны ИТ-предприятия и представители сферы услуг. Активны также компании, оказывающие медицинские услуги, но у них своя специфика, необходимо выполнить большой перечень специальных требований по канализации, вентиляции, дневному свету… Расширяются компании по логистике. Есть предприятия, которые заранее знают, что им через год или два будут необходимы порядка 100 дополнительных работников, и они сейчас начинают изучать рыночную ситуацию и ищут помещения. Представители финтеха – отрасли технологичных и инновационных компаний – постоянно обращаются с вопросами о помещениях различного рода.
Возвращаясь к ставкам, отмечу, что самые высокие у нас на ул. Бривибас, 39 – 13-14 евро за кв. м. Это здание уникальное: хотя оно и историческое, но построено на колоннах и позволяет делать офисы с открытым пространством – так называемые open space. Последний перешедший к нам сюда клиент прежде располагался в трехсотметровой квартире. Доволен, что получил современную среду.
– Говорят, мода на оpen space отживает свое.
– Все зависит от профиля деятельности. Представители ИТ-отрасли в большинстве своем используют такие офисы, обеспечивая работникам индивидуальные боксы, в которых можно работать в тишине и проводить телефонные конференции. В офисах открытого типа стало популярно создавать своеобразные острова активности – места, в которых можно уютно посидеть и поболтать с коллегами, места для совместных совещаний, места для спортивных занятий, зоны для приема пищи и так далее. В центре внимания предприятия работник, его удовлетворенность и продуктивность. Офисным бюро нужно следовать за потребностями работников.
Соглашусь с тем, что спрос на open space снизился. Люди трудятся более эффективно, если работают в отдельных помещениях или в отдельных рабочих зонах. Но мы в этом плане гибкие: что требуется клиенту, то ему и предоставим. Если нужно много отдельных кабинетов, то сделаем, вложив свои средства.
– Наблюдается ли приток иностранных компаний в Латвию?
– В единичных случаях. Недавно вот обратилась компания, которая до этого базировалась в одной из стран Восточной Европы, а сейчас подыскивает возможность перенести свой центр удаленного обслуживания клиентов к нам. Говорят, что у нас в Латвии и языковая ситуация лучше, и зарплата конкурентоспособная. Иногда Латвийское агентство инвестиций и развития информирует, что могут появиться новые игроки. Но чтобы зарубежный клиент пришел и снял для своих нужд сразу 10 000 кв. м, такого не вижу. В Риге подобные сделки происходят значительно реже, чем в соседнем Вильнюсе, в котором бизнес-центры удаленных услуг развиваются очень стремительно. Частично это связано с нехваткой предложения с нашей стороны.
– Многие игроки нашего рынка и политики переживают, что Рига отстала от соседей в борьбе за привлечение офисов западных компаний.
– Мы только в начале этого пути. Не знаю, хорошо это или плохо. Нам не нужно делать «как все», нужно искать свою нишу. Развитие обслуживающих центров – дело хорошее и перспективное, но и оно имеет свои риски. Растущие расходы на оплату труда и дефицит рабочих рук могут чувствительно влиять на этот сегмент. К тому же он подчиняется корпоративной политике и стартегическим рискам международных компаний, которые в любой день могут принять решение перенести бизнес в Румынию, Индию или Китай, поскольку там расходы на зарплаты и содержание в два-три раза ниже. У меня нет никаких предубеждений в отношении такого бизнеса: если получим его, то прекрасно. Я только за то, чтобы Латвия не зацикливалась лишь на нем, а развивала разные направления и оценивала, к чему идем.
И не нужно ждать у моря погоды. Так, для того чтобы наши объекты были конкурентоспособными, поставили перед собой задачу – для всего портфеля объектов получить сертификат BREEAM. Он является подтверждением экологичности и энергоэффективности зданий. SG Capital Partners – первый в Балтии фонд недвижимости, который фокусируется на обеспечении энергоэффективности и продолжительности срока службы зданий. А первое здание в нашем портфеле, которое получит сертификат, находится на ул. Бривибас, 39. Каждому купленному нами имуществу стараемся добавить дополнительную ценность и оптимизировать расходы на его содержание.
– Вернемся к вашим планам: рассматриваете ли объекты за пределами Риги? На домашней страничке вашей компании географию своей работы вы обозначили как «все страны Балтии».
– В Латвии за пределами столицы проекты не смотрим. В Вильнюсе и Таллине провели много времени. Были интересовавшие нас объекты, переговоры о которых вели, но так и не купили. Уровень цен в столицах Эстонии и Литвы выше, чем у нас, отдача – ниже. И мы не участвуем в мероприятиях типа «кто больше заплатит». Не стали покупать, потому как посчитали: в Риге инвестиционные возможности привлекательнее.
Наши инвестиционные цели в дальнейшем – офисные комплексы и торговый ритейл. Это объекты от 10 млн евро и выше, в хороших местах. Которые генерируют поток денег и в которые можно вкладывать средства и оптимизировать расходы… А вот жилыми проектами пока не собираемся заниматься.