Veseli trīs biroju centru iegādes darījumi nepilna gada laikā, turklāt tiek uzskatīts, ka viens no tiem ir Latvijas nekustamā īpašuma tirgus 2018.gada visdārgākais darījums. Notikuma debitants ir nevis ārvalstu kompānija, bet gan Latvijas investīciju fonds SG Capital Partners AIFP (SG Capital Partners). Žurnālam M2 un portālam varianti.lv investīciju fonda valdes priekšsēdētājs Harijs Švarcs stāsta, ka uzņēmuma objektu portfelis tiks paplašināts arī turpmāk.
– Mēs esam jau pieraduši, ka lielākā daļa kompāniju un fondu, kas pēdējos gados investē Latvijas komerciālo objektu iegādē, ir ārzemju izcelsmes uzņēmumi. SG Capital Partners ir Latvijas uzņēmums. Tas ir reģistrēts 2017.gadā. Kā radās ideja izveidot šādu uzņēmumu?
– Savulaik es strādāju Swedbank, kur nodarbojos ar pensijas fondu finanšu līdzekļu vadības jautājumiem. Latvijas pensiju fondos ir līdzekļi vairāk kā 4 miljardu eiro apmērā, bet visos Baltijas pensiju fondos kopā – vairāk nekā 10 miljardu eiro. Tiem nevajadzētu būt kā nekustīgai kravai – naudai ir jāstrādā un jāvairojas. Pareiza investīciju objektu izvēle nav viegls uzdevums. Mums gribētos naudu vairāk ieguldīt Latvijā un Baltijā, bet… piedāvājums bija ļoti ierobežots, tāpēc arvien vairāk nauda aizplūda uz ārvalstīm. Tas nepatika Latvijas politiķiem. Ikreiz, kad pensiju fondu pārstāvji bija Saeimā, viņiem tika uzdots viens un tas pats jautājums: „Kāpēc Latvijas pensiju uzkrājumi nestrādā savai valstij, bet tiek izvietoti kaut kur ārzemēs?” Pensiju fondu pārstāvji loģiski atbildēja, ka ir gatavi investēt naudu dzimtenē, taču šim nolūkam ir vajadzīgi saprotami finanšu instrumenti un adekvāti un caurspīdīgi aktīvi ar labu atdevi un saprotamu risku. Latvijas nekustamo īpašumu jomā drošu un ar saprotamu struktūru aktīvu vienkārši nebija. Tolaik es tad arī sāku domāt par nepieciešamību izveidot nekustamā īpašuma fondu, kas atbilstu institucionālo investoru (pie tiem pieder arī pensiju fondi) prasībām.
Reaģējot uz 2007.-2009.gada nekustamā īpašuma tirgus krīzi, bankā Swebank izveidoja valstī lielākā problemātisko aktīvu pārvaldības struktūrvienību Ektornet, tās uzdevums pārvaldīt problemātiskus aktīvus, kuru īpašnieki nespēj tikt galā ar savām hipotēkas saistībām. Ektornet portfelī nonāca daudzi tūkstoši objektu. Uzņēmumā strādāja ap simts apmācītu speciālistu, kam bija sarežģītu objektu vadības pieredze. Viņi saskārās gan ar krāpšanos ar pārņemamajiem nekustamajiem īpašumiem, gan tika skaidrībā par finanšu, juridiskajām un tehniskajām problēmām, piedalījās tiesvedībā… Tika iegūta unikāla pieredze. Un kad šī komanda, kas bija sagatavota darbam pareizā Skandināvijas vidē, bija izpildījusi savu uzdevumu 2016.gadā, tas ir, pārdevusi nekustamos īpašumu un atgriezusi naudu Swedbank akcionāriem, – tā kļuva lieka. Misija bija izpildīta. Tad arī mēs kopīgi ar daļu no komandas profesionāļiem nolēmām izveidot fondu SG Capital Partners. Mēs izstrādājām savu stratēģiju, vedām sarunas ar institucionālajiem fondiem – tieši ar pensiju fondiem. Mēs nodemonstrējām savu kompetenci un stāstījām par iecerēm saistībā ar pievilcīga nekustamo īpašumu investīciju produkta izveidi… Mums uzticējās.
– Vai esmu pareizi sapratis, ka ar banku Swedbank jums vairs nav nekādas sadarbības?
– Mūsu fonds ir absolūti patstāvīga struktūrvienība. Viena no investoru prasībām − fonda pārvaldniekam jābūt neatkarīgam, un tas nedrīkst būt kontrolēts no kādas konkrētas finanšu institūcijas puses. Tas ļauj ievērot izstrādāto stratēģiju, izvairīties no interešu konfliktiem un nemainīt investīciju politiku ārēja spiediena ietekmē. Mūsu fonds ir izveidots astoņu gadu periodam; šo termiņu var pagarināt vēl uz diviem gadiem, un tādējādi kopējais plānotais darbības periods nepārsniegs 10 gadus.
Piebilde: fonds SG Capital Partners ir reģistrēts Latvijas Finanšu un kapitāla tirgus uzraudzības komisijā, tas ir, tas tiek uzraudzīts. Mums jāpilda līdzīgas prasības, kas tiek izvirzītās bankām un citām finanšu iestādēm gan attiecībā uz pašu kapitāla apmēru, gan arī uz daudzām citām procedūrām un procesiem, lai nodrošinātu ieguldītāju aizsardzību. Fonda galvenais fokuss ir piesaistīts Baltijas pensiju fondu ieguldījumus. Kad tika apstiprināta gatavība sadarboties, sākām meklēt objektus.
– Pensiju fondi, investējot nekustamajos īpašumos, parasti ir ļoti konservatīvi. Meklējot objektus, uz kādu rentabilitātes rādītāju jūs orientējaties?
– Izslēdzot objektus no fonda SG Capital Partners bilances, mūsu mērķis ir saņemt tīro peļņu 8 % gadā. Tas ir visa mūsu portfeļa rentabilitātes rādītājs pārdošanas brīdī.
– Gada procentu likme 8 % – tas ir labs rādītājs. It īpaši, ņemot vērā, ka visi Latvijas pensiju fondi pagājušo gadu ir noslēguši ar negatīviem rādītājiem. Tad jau interesentiem būtu jāstāv rindā.
– Pensiju fondi interesējas. Tomēr nekustamo īpašumu un arī akciju tirgi ir pakļauti svārstībām. Arī pensiju fondos strādā profesionāļi, kas tirgū nav pirmo dienu un labi izprot tajā notiekošos procesus – arī to, ka tirgus mainās, un vienā gadā cenas var kristies, bet citā – celties. Protams, komerciālajam nekustamajam īpašumam, salīdzinot ar akcijām, ir savas priekšrocības un labās īpašības. Piemēram, nomas līgumos var paredzēt nomas likmju paaugstināšanu atbilstoši inflācijai, ko sarežģītāk vai pat neiespējami īstenot citos finanšu instrumentos. Atšķirībā no depozītiem un obligācijām, komerciālais nekustamais īpašums ir tā saucamais reālais aktīvs, kas tiek pasargāts no inflācijas.
– Kādi komerciālie objekti jau ir jūsu pārvaldībā?
– Mūsu portfelī it trīs objekti. Tos visus mēs nopirkām 2018.gadā. Visu savas pastāvēšanas pirmo gadu mēs faktiski aizvadījām, meklējot ieguldījumu cienīgus nekustamos īpašumus. Pirmo nopirkām galvaspilsētas biroju centru Brīvības ielā 39 – tā saukto Sniķera namu, kura nomas platība ir 2482 m². Tas notika pagājušā gada aprīlī. Prese tolaik rakstīja, ka pirkuma cena ir 6,3 miljoni eiro, kuru lielākā daļa tika segta, izmantojot kredītu, ko mēs paņēmām bankā SEB. Mēs esam ļoti apmierināti, ka esam ieguvuši šo skaisto vēsturisko namu pašā Rīgas centŗā, tuvu pie centra restorāniem, viesnīcām un transporta infrastruktūrai.
Nākamais ieguvums bija biroju centrs Duntes nami Rīgā, Duntes ielā 3. Tā pirmajā stāvā ir tirdzniecības telpas, kopējā iznomājamā platība ir 7334 m². Pirkuma cenu neatklāšu, jo tā ir konfidenciāla informācija.
– Tomēr, spriežot pēc ziemas beigās laikrakstā Dienas Bizness publicētā investoru darījumu Top10, kurā šis jūsu komplekss ir septītajā vietā, tā cena varētu būt no 11 līdz 14 miljoniem eiro.
– To es nekomentēšu. Teikšu, ka trešais un šobrīd pēdējais pirkums ir biroju komplekss SWH biroju centrs. Informācija par šī darījuma summu arī ir konfidenciāla, taču tas nepārprotami ir Latvijā lielākais darījums 2018.gadā un trešais lielākais darījums Baltijas valstīs. Šī remonta un būvniecības stadijā esošā kompleksa platība ir 40 000 m². Nākotnē pēc jaunās būvniecības veikšanas tas varētu tikt paplašināts vēl par 25 000 m².
– Sakiet, lūdzu, vai, ņemot vērā jūsu aktivitāti 2018.gadā, kā arī to, ka aiz jums stāv pensiju fondi ar solīdiem līdzekļiem, citu biroju kompleksu īpašnieki jūs neapber ar piedāvājumiem nopirkt viņiem piederošos īpašumus?
– Kopš pagājušā gada otrā pusgada, kad SG Capital Partners nosaukums sāka biežāk figurēt presē, pie mums ir sākuši vērsties biežāk. Ar mums ir iepazinušies daudzi starptautiskie brokeri, un tagad viņi ar mums sazinās tieši. Katru nedēļu saņemam kādu piedāvājumu. Mēs tos pētām. Mums ir kapitāls, un mēs saprotam, ka noslēgtie darījumi nav pēdējie. Taču mums nav konkrētu plānu par noteikta skaita komerciālo objektu iegādi šogad un vēl citu – nākamgad. Ja būs laba iespēja kaut ko nopirkt, mēs to izskatīsim. Ja nevienosimies par cenu, mierīgi gaidīsim nākamo iespēju un mūs interesējošus skaitļus. Mūsu praksē ir gana daudz gadījumu, kad esam izgājuši līguma parakstīšanas finiša taisnē, bet pēdējā brīdī viss ir apstājies. Visus mums iepatikušos objektus mēs padziļināti pētām divus trīs mēnešus. Tā, lai, saņemot piedāvājumu, aulēkšiem skrietu pie notāra, tā nemēdz būt. Visos gadījumos mēs ar pienācīgu rūpību pārbaudām īpašuma reālo stāvokli un izvērtējam visus riskus. Mēs pētām juridiskos un tehniskos aspektus, nomnieku raksturu, ar nodokļiem saistītus aspektus. Ejam uz priekšu ar darījumu, kad ir skaidrība par iegādājamo objektu, iespējām un riskiem. Ja mēs paspiežam rokas ar pārdevēju, no savas puses ieguldām maksimālu piepūli, lai darījums notiktu un mēs kopīgi meklētu nevis problēmas, bet risinājumus.
– Vai bieži mēdz būt tā, ka apsverat kāda kompleksa iegādi un jums saka, ka rindā vēl trīs interesenti gaida?
– Konkurence tiešām ir liela. Tomēr tā ir atkarīga no objekta. Ja komplekss ir relatīvi jauns, skaists, ar pazīstamiem starptautiskiem nomniekiem un ilgtermiņa nomas līgumiem, tad var būt arī 10 un 15 pretendentu. Ja objekts neatrodas pašā centrā, vai, piemēram, tam ir vajadzīgi papildus ieguldījumi vai jāmaina koncepts, tad konkurence būs krietni mazāka.
– Vai saviem pirkumiem izmantojat bankas kredītus? Vai finanšu iestādes labprāt piekrīt sadarbībai?
– Visus centrus mēs pirkām, piedaloties dažādām bankām – SEB, Luminor un Citadele. Ņemot vērā, ka aiz mums ir institucionālie investori, mūsu fondam ir vieglāk vest sarunas. Tomēr, kopumā ņemot, redzam, ka bankas ir kļuvušas konservatīvākas. Daudzas no tām līdz šim brīdim ir izsniegušas visai solīdas summas pret komerciālo nekustamo īpašumu ķīlām. Tādēļ tās ļoti uzmanīgi pēta, ko tās kreditē, lai portfelī nesakrātos pārāk daudz viena profila objektu. Tās piekrīt finansēt tikai labākos, rūpīgi pārbauda līdzekļu izcelsmi, kā arī to, kas būs patiesā labuma guvējs. Procentu likmes investoriem ir kļuvušas augstākas par tām, kuras varēja dabūt agrāk. Domāju, daudziem attīstītājiem situācija kreditēšanā ir daudz grūtāka nekā mums. Projektu attīstīšanai bankas ne visai labprāt piešķir kredītus un ir ļoti striktas savās prasībās. No pretendentiem tiek prasīta lielāka pašu līdzdalība, kas mazām un vidējām kompānijām nav pa kabatai.
– Lūdzu, pastāstiet, kādi, ņemot vērā jūsu darbu ar nekustamo īpašumu portfeli un klientiem pirmajā gadā, ir jūsu iespaidi par tirgū notiekošajiem procesiem?
– Biroju tirgus ir rosīgs un aktīvs. Nomnieki meklē un vērtē telpas, katru dienu pie mums vēršas kāds interesents. Nekāda spiediena uz nomas likmēm, mūsuprāt, nav – tās ir stabilas. To līmenis ir atkarīgs no telpām un kompleksiem. Vairumā gadījumu nomas likmes ir robežās no 10 līdz 14 eiro/m² (bez pārējiem maksājumiem). Ja telpu platība un tehniskais stāvoklis ir apmierinošs, ja apmierina izmaksas par sniegtajiem pakalpojumiem, nomnieki ir gatavi maksāt arī atbilstoši augšējām likmēm.
Mums ir dažādu klašu objekti. Biroju centrs Brīvības ielā 39 – tā ir A klase vai B+, Duntes Nami – B+ klase, SWH Biroju centrs – B klase. Kad klients vēršas pie mums, un kļūst skaidrs, kas viņam ir vajadzīgs, mēs viņam iesniedzam savu piedāvājumu. Piemēram, SWH Biroju centra mērķa auditorija ir klienti, kam ir vajadzīgas telpas ar vairāk nekā 400 m² platību. Taču ir arī tādi, kas meklē 150 m², un mēs viņiem piedāvājam citus mūsu variantus.
Kas ir jaunie klienti? Pašlaik aktuāli ir IT uzņēmumi un pakalpojumu sniedzēji. Aktīvi ir arī medicīnisko pakalpojumu sniedzēji, taču šeit ir sava specifika un ir plašs īpašu prasību uzskaitījums, kas saistīts ar kanalizāciju, ventilāciju, dienas apgaismojumu utt. Paplašinās arī loģistikas kompānijas. Ir uzņēmumi, kuri jau savlaicīgi zina, ka viņiem pēc gada vai diviem būs nepieciešami papildus 100 darbinieki un viņi jau pašlaik sāk apzināt tirgus situāciju un meklē telpas. Arī finanšu tehnoloģiju kompānijas pastāvīgi vēršas pie mums ar jautājumiem par dažādām telpām.
Atgriežoties pie likmēm, gribu piebilst, ka starp mūsu objektiem visaugstākās likmes ir biroju centrā Brīvības ielā 39 – 13-14 eiro/m². Šī ēka ir unikāla: lai arī tā ir vēsturiska būve, taču ir būvēta uz kolonnām, kas ļauj īstenot atklātās telpas (open space) biroju koncepciju. Klients, kas pie mums pārnāca uz šo objektu kā pēdējais, iepriekš nomāja dzīvokli ar 300 m² platību. Tagad viņš ir apmierināts, ka ir saņēmis mūsdienīgu vidi.
– Dzird runājam, ka atklātās telpas biroju laiks esot pagājis.
– Viss ir atkarīgs no darbības profila. IT nozares pārstāvji vairumā gadījumu izmanto šādus birojus, taču nodrošina darbiniekiem arī individuālos boksos, kur var strādāt klusumā un netraucēti rīkot konferences zvanus. Populāri atvērta tipa ofisos ir veidot aktivitāšu “salas” – vietas, kur var omulīgi pasēdēt un papļāpāt ar kolēģiem, vietas kopējām apspriedēm, atslodzes vai sporta vietas, ēdināšanas zonas utt. Uzņēmuma centrā ir darbinieks, tā apmierinātība un produktivitāte. Biroja telpām ir jāseko darbiniekam.
Piekrītu, ka pēc atklātās telpas birojiem pieprasījums samazinās. Cilvēki efektīvāk strādā, ja atrodas atsevišķās telpās vai, vismaz, atsevišķās darba zonās. Tomēr mēs esam elastīgi arī šajā ziņā: ja klientam tas ir vajadzīgs, mēs viņam to arī piedāvāsim. Ja viņam ir vajadzīgi daudzi atsevišķi kabineti, mēs tādus izveidosim, ieguldot savus līdzekļus.
– Vai Latvijā ienāk arī ārzemju kompānijas?
– Ir atsevišķi gadījumi. Lūk, nesen pie mums vērsās starptautiska kompānija, kura līdz šim Eiropā bāzējās Moldovā, meklējot iespējas pārcelt savu klientu attālinātas apkalpošanas centru pie mums. Runā, ka pie mums gan valodas situācija esot labāka, gan algas esot konkurētspējīgākas. Dažreiz Latvijas Investīciju un attīstības aģentūra informē, ka var parādīties jauni spēlētāji. Taču nemēdz būt tā, ka ārzemju klients atnāktu un savām vajadzībām uzreiz nomātu 10 000 m². Rīgā šādi lielie darījumi notiek krietni retāk kā tepat kaimiņos Viļņā, kur pakalpojumu centru bizness ir attīstījies ļoti strauji. Daļēji pie vainas ir arī piedāvājuma trūkums mūsu pusē.
– Daudzi mūsu tirgus spēlētāji un politiķi pārdzīvo, ka Rīga atpaliek no mūsu kaimiņvalstu galvaspilsētām saistībā ar Rietumu kompāniju biroju piesaistīšanu.
– Mēs esam tikai šī ceļa sākumā. Nezinu, vai tas ir labi vai slikti. Mums nav jādara kā visiem un ir jāmeklē sava niša. Pakalpojumu centru attīstība ir laba un perspektīva lieta, taču arī tā ir saistīta ar saviem riskiem. Augošas darba spēka izmaksas un darba roku trūkums var jūtami ietekmēt šo segmentu. Turklāt, šis segments ir pakļauts starptautisko kompāniju korporatīvās politikas un stratēģijas riskiem, kas kādā dienā var pieņemt lēmumu pārnest biznesu uz Rumāniju, Indiju vai Ķīnu, jo tur algu un uzturēšanas izmaksas ir divas trīs reizes zemākas.. Man nav nekādu iebildumu pret šādu biznesu: ja tādu iegūstam, tad tas ir lieliski. Tikai, manuprāt, ir jāattīsta dažādi virzieni un jānovērtē ja sasniegtais.
Un nevajag sēdēt rokas klēpī salikušiem. Piemēram, lai mūsu objekti būtu konkurētspējīgi, esam noteikuši mērķi iegūt visiem mūsu portfeļa objektiem BREEAM sertifikātu. Tas apstiprina ēku ekoloģiskumu un energoefektivitāti. Kompānija SG Capital Partners ir Baltijas valstīs pirmais nekustamo īpašumu fonds, kura fokuss ir nodrošināt ēku ilgtspēju un energoefektivitāti. Pirmā ēka mūsu portfelī, kas to ir ieguvusi, atrodas Brīvības ielā 39. Mēs cenšamies piešķirt katram mūsu iegādātajam īpašumam pievienoto vērtību un optimizēt tā uzturēšanas izdevumus.
– Vēlreiz par jūsu plāniem. Vai esat nodomājuši darboties arī ārpus Rīgas? Jūsu tīmekļa vietnē ir norādīts, ka kompānijas darbības ģeogrāfija ir „visas Baltijas valstis”.
– Latvijā ārpus tās galvaspilsētas projektus neesam iecerējuši. Viļņā un Tallinā esam pavadījuši daudz laika. Tur bija mūs interesējoši objekti, par kuru pirkšanu vedām sarunas, taču galu galā tā arī tos nenopirkām. Cenu līmenis Igaunijā un Lietuvā ir augstāks nekā pie mums, bet rentabilitāte – zemāka. Mēs nepiedalāmies sacensībās par to, kurš samaksās vairāk. Nenopirkām, jo aprēķinājām, ka Rīgā investīciju iespējas ir pievilcīgākas.
Mūsu investīciju mērķi nākotnei ir biroju kompleksi un mazumtirdzniecības objekti: labās vietās, to cenas sākas no 10 miljoniem eiro un vairāk, ģenerē naudas plūsmu, tajos var ieguldīt līdzekļus un optimizēt izdevumus. Turpretī ar dzīvojamajiem projektiem nodarboties pagaidām neplānojam.