Слишком высокие ожидания застройщиков, работающих в микрорайонах Риги, если они рассчитывают на массовые продажи дороже 2 000 евро за кв. м, могут и не оправдаться. Основной спрос сейчас концентрируется в более скромном по цене сегменте. Рост цен на новые квартиры экономкласса если и будет, то небольшим. Такого мнения придерживаются опрошенные журналом m2 и порталом varianti.lv эксперты латвийского рынка, которые делают свои выводы на основании общения с покупателями.
Большинство строительных компаний и многие работающие в Латвии застройщики в последнее время часто говорят о росте себестоимости строительных расходов. Это обстоятельство становится одним из ключевых при аргументации более высоких цен на новое жилье. И сегодня не редкость, когда за квартиры в рижских новостройках микрорайонов Риги, которые будут сдаваться в эксплуатацию в 2019-2020 годах, начинают просить 1 900-2 000 евро за кв. м, а то и выше. Этот уровень все ближе подбирается к тем ценам, которые в спальных районах столицы Латвии наблюдались в 2006-2007 годах. Кажется, что такими темпами до них остается год-другой. А чем та история закончилась, помнят многие: кризисом и значительной коррекцией. Есть ли в сегодняшней ситуации угроза повторения подобного сценария? Задавшись этим вопросом, журнал m2 и портал varianti.lv обратились к специалистам рынка недвижимости, работающим непосредственно с покупателями. Ведь именно от того, примут ли они новые цены, во многом и будет зависеть состояние рынка, которое определяется не только одними желаниями застройщиков. Мы предложили нашим собеседникам ответить на следующие вопросы:
– Что будет происходить в 2019 году с ценами на новостройки экономкласса рижских микрорайонов? Оправдаются ли ожидания застройщиков, которые торгуют в них квартирами дороже 1 900 евро за кв. м.
– Нужно ли спешить с покупкой новых квартир, полагая, что завтра они могут стать дороже?
– Какие стандартные цены на новые квартиры экономкласса клиенты воспринимают спокойно? И что становится главным для них при выборе проекта?
Лига Упите, консультант по жилым площадям компании Realat

– Наблюдая за ситуацией в новых проектах и получая регулярные запросы от клиентов, скажу, что пока никаких угроз не вижу. Цены, конечно, растут с каждым годом, но спрос на средние квартиры экономкласса стабильный. Люди желают менять или улучшать свои жизненные условия, отказываясь от уже эмоционально устаревших домов и покупают новое, свежее и благоустроенное имущество.

По моему мнению, цены на новые квартиры экономкласса в 2019 году продолжат немного расти, что связано с возросшими затратами на строительство, а это, разумеется, ведет к увеличению конечной цены. Но не нужно бояться, что цены кардинально поменяются. Аналитики, несомненно, хорошо делают свою работу, и подтверждается, что спрос на новое имущество бюджетного класса будет всегда. Значит ли это, что нужно срочно покупать сегодня, потому как завтра станет дороже? Нет, завтра не станет значительно дороже.
Застройщики не дремлют, они четко знают, какой имеется спрос, что позволяет им создавать соответствующие ожиданиям предложения, и предложение в этом году будет шире. Также и предоставляющие ипотечные займы банки достаточно отзывчивы к клиентам, отвечающим их требованиям, и предоставляют им выгодные процентные ставки по кредитам.

Завтра не станет значительно дороже.

Спрос со стороны клиентов неизменно стабильный. Конечно, клиенты приспосабливаются к росту нынешних цен. Спрос на 2-комнатные квартиры в новых проектах микрорайонов Риги находится в среднем в пределах от 70 000 до 80 000 евро, на 3-комнатные – 110 000-130 000 евро (1 500-1 800 евро за кв. м). И это приемлемые для клиентов цены, поскольку, подыскивая себе новое жилье, каждый оценивает все имеющиеся в этот момент цены, сравнивает их между собой в каждом проекте и выбирает наиболее приемлемое для своего бюджета предложение.

Кристине Дубане, руководитель отдела жилых площадей компании Ober-Haus

– Мне кажется, для страхов, будто что-то случится с ценами на новостройки, нет особого повода, и нет смысла проводить аналогии с 2006-2007 годами. У Латвии сейчас и экономика совершенно иная, и банки кредитуют клиентов по-другому. Ситуация кардинально отличается. И на данный момент она такова, что построить и продать квартиры по 1 200 евро за кв. м так, чтобы застройщик получил прибыль, невозможно. Если не экономить на качестве готового продукта. Строительство – дорогое, строителей не хватает. За многими комплектующими очередь. Насколько знаю, на заводах железобетонных конструкций заказы расписаны чуть ли не на год вперед. В связи с чем некоторые инвесторы принимают решение отложить реализацию своих проектов до лучших, по их мнению, времен, когда дефицит строителей не будет столь жестким.

Для тех заказчиков, которые построили или завершают строительство своих многоквартирных домов, все происходит успешно. Потребитель нормально принимает небольшое подорожание новых квартир. Именно небольшое. Если место хорошее, если планировка устраивает, то люди совершают покупки по рыночным ценам. Думаю, цены на рижские квартиры в новых проектах бюджетного класса в 2019 году дешеветь точно не будут. Скорее всего, останутся на нынешнем уровне. Однако и примеры роста мы тоже увидим. Здесь многое будет зависеть от того, в каком конкретно микрорайоне Риги располагается проект. Если где-то, относительно близко друг от друга, предлагаются квартиры в двух-трех комплексах разных застройщиков, то стоит внимательно изучить ситуацию: а хватит ли качественного спроса на весь этот объем? Поэтому динамика цен в условном Пурвциемсе будет отличаться от динамики цен в Кенгарагсе или Золитуде.

Думаю, цены на рижские квартиры в новых проектах бюджетного класса в 2019 году дешеветь точно не будут. Скорее всего, останутся на нынешнем уровне.

Принимая решение о покупке, каждый клиент четко знает свою мотивацию. Если он хочет жить в более просторной новой квартире или новом проекте в определенном микрорайоне и финансы это позволяют, то моя рекомендация: покупать, а не откладывать на завтра. Неизвестно, как рынок изменится через пару-тройку лет и будут ли в тот момент интересные клиенту предложения. А сколько будет в тот момент стоить новое жилье, так этого на 100% никто не знает. Сейчас покупатели активно используют программу господдержки Altum, а через пару лет ее действие вполне может быть прекращено.

Из реальных сделок, которые проводят наши сотрудники, видим, что при покупке новых квартир в микрорайонах столицы Латвии клиенты спокойно воспринимают цену, близкую к 1 800 евро за кв. м. Если же есть предложение дороже 2 000 евро за кв. м, то его изучают: что за проект и какие бонусы может обеспечить по сравнению с конкурентами? При выборе новостройки люди обращают внимание на место его расположения, окружающую инфраструктуру и только потом на цену. Если место нравится, а цену считают высокой, то не покупают, а меняют географию поиска.

Айгар Зариньш, председатель правления компании Balsts

– Хотя в спальных районах Риги и появляются квартиры по 1 900 и 2 000 евро за кв. м, в реальности подавляющая часть сделок происходит по 1 650-1 800 евро за кв. м или близко к тому. 2 000 евро за кв. м в договорах покупки жилья в новых проектах бюджетного класса встречается, если речь идет о маленьких по площади предложениях. Ожидания, что в ближайший год покупатели начнут массово брать в столице новые квартиры экономкласса по 1 900-2 000 евро за кв. м, считаю завышенными. Прекрасно понимаю, что мы не можем списывать со счетов факт удорожания строительных расходов. И это будет давить на цены нового предложения. Однако еще нужно посмотреть, как пойдут продажи.

Если смотреть на демографическую и экономическую составляющие, то они у нас в стране стабильные, и каких-то оснований для бодрого прироста цен не дают.

Если покупателям будет нравиться проект, а его цена выше рынка, то с покупкой спешить не нужно. Если застройщики продолжат поднимать цены на новостройки данного класса, то вполне возможно, что они не увидят достаточного и устаивающего их количества продаж. Тогда вопрос: что они станут делать дальше? Начнут корректировать цены или займут выжидательную позицию? И тот, и другой сценарий повлияют на развитие в столице Латвии новых проектов доступного класса как таковых.

Если смотреть на демографическую и экономическую составляющие, то они у нас в стране стабильные, и каких-то оснований для бодрого прироста цен не дают. Вероятно, изменения ограничатся рамками показателей инфляции. Нужно понимать, что различные расходы населения растут, и на руках у большой массы жителей нашей страны остается не так уж много денег, чтобы они могли массово покупать дорогой жилой товар.

Борис Малоголовец, руководитель отдела продаж Rig.Etagi.com

– Сразу определимся с терминологией. Новостройки экономкласса для нас – это недавно построенные или строящиеся дома внутриквартальной застройки микрорайонов Риги. Обычно без подземных паркингов и часто напоминающие типовые проекты, хотя и новые.
Так вот в них сегодня относительно активно берут квартиры по 1 400-1700 евро за кв. м. Как только цена 1 800 евро за кв. м и выше, темпы реализации замедляются. И если по 1 600-1 700 евро за кв. м новую многоэтажку на 50 квартир можно было бы распродать за год, то при плюс 200 евро на квадратный метр срок как минимум удваивается, а то и утраивается. Покупательский спрос чутко реагирует на цену. 2 000 евро за кв. м новостроек
экономкласса в микрорайонах на данной стадии рынка – это перебор. Считайте! Если берем 3-комнатную квартиру, допустим, в 70 кв. м, то получаем бюджет покупки 140 000 евро. А это почти соизмеримо с ценой небольшого нового дома в пригороде, построенного по современным технологиям.

С учетом действия программы Altum в Риге до 80% всех сделок с новыми квартирами проводятся с привлечением ипотечного кредитования. Большая часть покупателей – молодые семьи и люди в возрасте до 40 лет. Обычно при покупке новой квартиры, при условии, что оба работают и получают более 1 000 евро в месяц каждый, можно рассчитывать на заем в пределах 100 000 евро. А это, извините, не 140 000 евро.

Здесь укажу на один момент, касающийся покупателей – тех, кто резервирует жилье в новых проектах. Обычно они живут в том же микрорайоне в серийных домах. Входя в новый проект и делая первый взнос, предполагают, что когда новое жилье будет построено и они станут готовиться к переезду, то старую квартиру продадут по более высокой цене, чем имеющаяся сейчас на рынке. На деле же происходит обратное. Начинают продавать, а таких предложений оказывается много: другие также решили перебраться в новостройку. И цена на старое жилье в таком случае идет вниз.

Обычно при покупке новой квартиры семья может рассчитывать на заем в пределах 100 000 евро. А это, извините, не 140 000 евро.

По новым квартирам в микрорайонах роста цен в 2019 году не ожидаю: объем предложения сильно увеличивается, почти в два раза. Да и нераспроданных проектов еще много, причем проектов хороших. Как, например, на ул. Рембатес, 8, где квартиру с полной отделкой на хорошем этаже и с видами можно получить за 1 700 евро за кв. м, а без отделки – от 1 300 евро за кв. м. Прекрасная альтернатива тем застройщикам, которые начинают витать в облаках!