Rīgas mikrorajonu apbūvētāju nesamērīgi lielās gaidas, cerot uz masveida tirdzniecību par cenām virs 2000 eiro/m², var arī nepiepildīties. Pamata pieprasījums pašlaik ir koncentrēts pieticīgāku cenu segmentā. Jauno dzīvokļu cenu kāpums, ja arī būs, tad neliels. Šādu viedokli pauž žurnāla „Kvadrātmetrs” un portāla varianti.lv aptaujātie Latvijas nekustamā īpašuma tirgus eksperti, kuru secinājumu pamatā ir iespaidi, kas gūti saziņā ar pircējiem.

Lielākā daļa būvniecības u būvni zņēmumu un daudzi Latvijā strādājošie apbūvētāji jau gadu daudz runā par būvniecības pašizmaksas pieaugumu. Šis apstāklis kļūst par vienu no galvenajiem, argumentējot, kāpēc par dzīvokļiem Rīgas mikrorajonu jaunajos projektos, kas tiks nodoti ekspluatācijā 2019.-2020.gadā, prasīs 1900-2000 eiro/m² vai pat vairāk. Minētais cenu līmenis aizvien vairāk tuvojas cenām, kas Latvijas galvaspilsētas guļamrajonos bija vērojamas 2006.-2007.gadā. Rodas iespaids, ka, esot šādiem tempiem, no minētajām cenām mūs atdala vairs tikai viens vai divi gadi. Un ar ko tas viss beidzās, ir palicis atmiņā daudziem — ar krīzi un būtisku cenu korekciju. Vai šodienas situācijā nepastāv šāda scenārija atkārtošanās risks? Uzdevuši šo jautājumu, žurnāls „Kvadrātmetrs” un portāls varianti.lv, vērsās pie nekustamo īpašumu tirgus speciālistiem, kas strādā ar pircējiem. Tieši no tā, vai pircēji pieņems jaunās cenas, lielā mērā būs atkarīga tirgus situācija, kuru nosaka ne tikai apbūvētāju vēlmes. Mūsu sarunas biedriem mēs piedāvājām atbildēt uz šādiem jautājumiem:

— Kas 2019.gadā notiks ar dzīvokļu cenām ekonomiskās klases jaunajos projektos Rīgas mikrorajonos? Vai piepildīsies to apbūvētāju gaidas, kuri dzīvokļus tirgo dārgāk par 1900 eiro/m²?

— Var ir jāsteidzas pirkt jaunos dzīvokļus, pieņemot, ka rīt tie varētu maksāt dārgāk?

— Kādas ir standarta cenas, kuras ekonomiskās klases jauno dzīvokļu pircēji uztver mierīgi. Kas viņiem ir svarīgākais, izvēloties projektu?

Līga Upīte, kompānijas Realat dzīvojamo platību konsultante

Redzot esošo situāciju jaunajos projektos un saņemot regulāru klientu pieprasījumu, es teiktu, ka pagaidām draudus neredzu. Cenas, protams, pieaug ik gadu, bet pieprasījums pēc vidējiem ekonomiskās klases dzīvokļiem ir stabils, cilvēki vēlas mainīt vai uzlabot dzīves apstākļus, atsakoties no jau emocionāli nogurušajiem namiem un iegādājoties jaunus, svaigus, sakārtotus īpašumus.

Manuprāt, 2019.gadā cenas turpinās nedaudz pieaugt līdz ar augošajām būvniecības izmaksām, un tas, protams, veido cenu pieaugumu, bet nevajadzētu baidīties, ka cenas kardināli mainīsies. Analītiķi, neapšaubāmi, labi dara savu darbu, un apstiprinās, ka pieprasījums pēc budžeta klases īpašumiem būs vienmēr. Vai tas nozīmē, ka ar steigu būtu jāpērk jau šodien, jo rīt viss maksās dārgāk? Nē, rīt nekas noteikti nekļūs daudz dārgāks! Attīstītāji nesnauž, viņi skaidri zina esošo pieprasījumu, kas liek viņiem veidot atbilstošu piedāvājumu, un piedāvājums šogad būs plašāks. Arī bankas hipotekāro aizdevumu ziņā ir gana atsaucīgas klientam, ka atbilst to prasībām, un piedāvā viņiem izdevīgas procentu likmes.

Rīt nekas noteikti nekļūs daudz dārgāks!

Pieprasījums no klientu puses ir stabili nemainīgs. Protams, klienti pielāgojas pašreizējo cenu kāpumam. Pieprasījums divistabu dzīvoklim jaunajā projektā Rīgā ir vidēji 70-80 000 eiro, trīsistabu dzīvoklim cena 110 000 - 130 000 eiro (1 500-1 800 eiro/m2). Šīs cenas ir arī pieņemamas klientiem, jo katrs no mums, meklējot sev jaunu mājokli, izvērtējam esošās cenas šobrīd, salīdzinot jauno projektu cenas savā starpā un izvērtējot savam budžetam pieejamāko piedāvājumu.

Kristīne Dubāne, kompānijas Ober-Haus, Dzīvojamo platību nodaļas vadītāja

— Manuprāt, bailēm, ka ar jaunceltņu cenām varētu notikt kaut kas slikts, nav īpaša pamata, un nevajag vilkt paralēles ar 2006.-2007.gada notikumiem. Latvijā gan ekonomika ir pilnīgi citādāka, gan arī bankas klientus kreditē citādi. Situācija ir kardināli atšķirīga. Tā pašreiz ir tāda, ka uzbūvēt un pārdot dzīvokļus par 1200 eiro/m², turklāt tā, lai apbūvētājs gūtu peļņu, neekonomējot uz gatavā produkta kvalitātes rēķina, ir neiespējami. Būvniecība izmaksā dārgi, būvnieku nepietiek, pēc daudzām komplektējošām daļām pat veidojas rinda. Cik zinu, tad dzelzsbetona konstrukciju rūpnīcās pasūtījumi ir saplānoti teju vai gadu uz priekšu. Šī iemesla dēļ daži investori izlemj atlikt savu projektu īstenošanu līdz, tā teikt, labākiem laikiem, kad būvnieku un komplektējošo daļu deficīts nebūs tāds pat kā tagad.

Tiem pasūtītājiem, kuri savus daudzdzīvokļu projektus jau ir uzbūvējuši vai kuru būvniecība ir nobeiguma posmā, viss norisinās sekmīgi. Patērētāji normāli uzņem jauno dzīvokļu nelielu sadārdzināšanu. Tieši nelielu. Ja vieta ir laba un apmierina mājokļa plānojums, cilvēki pirkumus kārto par tirgus cenām. Domāju, ka 2019.gadā dzīvokļi Rīgas budžeta klases jaunajos projektos pavisam noteikti nekļūs lētāki. Drīzāk cenas paliks pašreizējā līmenī. Tomēr mēs ieraudzīsim arī cenu kāpuma piemērus. Daudz kas būs atkarīgs no tā, kurā Rīgas mikrorajonā atrodas projekts. Ja dzīvokļi tiek piedāvāti divos trijos salīdzinoši tuvu esošos dažādu apbūvētāju kompleksos, ir vērts uzmanīgi papētīt situāciju: vai kvalitatīvs pieprasījums pietiks? Tādēļ cenu dinamika nosacītā Purvciemā atšķirsies no cenu dinamikas Ķengaragā vai Zolitūdē.

Domāju, ka 2019.gadā dzīvokļi Rīgas budžeta klases jaunajos projektos pavisam noteikti nekļūs lētāki. Drīzāk cenas paliks pašreizējā līmenī.

Izšķiroties par pirkumu, katrs klients skaidri zina savu motivāciju. Ja viņš vēlas dzīvot plašā un jaunā dzīvoklī vai konkrēta mikrorajona jaunajā projektā un viņa finanses to ļauj iegādāties, es ieteiktu neatlikt pirkumu uz rītdienu. Nav zināms, kā tirgus mainīsies pēc diviem trijiem gadiem, un vai tad būs klientu interesējošs piedāvājums. Bet to, cik tad maksās jauns mājoklis, simtprocentīgi droši nezina neviens. Pašlaik pircēji aktīvi izmanto valsts atbalsta programmu, kuru īsteno finanšu institūcija Altum, bet pēc pāris gadiem, iespējams, tās darbība var tikt pārtraukta.

Pēc reāliem darījumiem, kuru kārtošanā piedalās mūsu darbinieki, redzam, ka, pērkot jaunus dzīvokļus Latvijas galvaspilsētas mikrorajonos, klienti mierīgi vērtē cenas, kas ir tuvu 1800 eiro/m². Ja piedāvājuma cena ir lielāka par 2000 eiro/m², tiek rūpīgi pētīts: kas tas ir par projektu un kādus bonusus tas piedāvā, salīdzinot ar konkurentiem? Izvēloties dzīvokļus jaunajos projektos, cilvēki pievērš uzmanību to atrašanās vietai, apkārtējai infrastruktūrai un tikai pēc tam cenai. Ja vieta patīk, bet šķiet, ka cena ir par augstu, viņi atsakās no piedāvājuma un maina meklējumu ģeogrāfiju.

Aigars Zariņš, kompānijas Balsts valdes priekšsēdētājs

— Lai arī Rīgas guļamrajonos dzīvokļi tiek pārdoti arī par 1900 un 2000 eiro/m², lielākā daļa darījumu tomēr tiek kārtota par 1650-1800 eiro/m² vai tuvu šīm cenām. 2000 eiro/m² dzīvokļu pirkšanas pārdošanas līgumos budžeta klases jaunajos projektos parādās, ja tiek piedāvāti dzīvokļi ar mazu platību. Manuprāt, gaidām, ka tuvākā gada laikā pircēji masveidā sāks pirkt jaunus ekonomiskās klases dzīvokļus par 1900-2000 eiro/m², nav pamata. Nevar neņemt vērā būvniecības sadārdzināšanos. Arī tā ietekmēs jaunā piedāvājuma cenas. Tomēr vēl ir jāpavēro, kā veiksies tirdzniecība.

Vērtējot demogrāfisko situāciju un pašreizējo ekonomiku, var teikt, ka tie mūsu valstī ir stabili un nedod pamatu cerībām uz strauju cenu kāpumu.

Ja pircējam projekts patīk, bet tā cena ir augstāka par tirgus cenu, steigties ar pirkšanu nevajag. Ja apbūvētāji turpina būvēt cenas mājokļiem šīs klases jaunajos projektos, visai iespējams, viņi nepiedzīvos pietiekamu un apmierinošu pirkumu skaitu. Rodas jautājums: ko viņi darīs tad? Koriģēs cenas, vai nogaidīs? Gan vienā, gan otrā gadījumā tas ietekmēs pieejamas klases jauno projektu attīstību Latvijas galvaspilsētā.

Vērtējot demogrāfisko situāciju un pašreizējo ekonomiku, var teikt, ka tie mūsu valstī ir stabili un nedod pamatu cerībām uz strauju cenu kāpumu. Iespējams, izmaiņas notiks inflācijas rādītāju robežās. Ir jāsaprot, ka iedzīvotāju izdevumi pieaug un lielai daļai valsts iedzīvotāju nav nemaz tik daudz naudas, lai varētu masveidā pirkt dārgu dzīvojamo preci.

Boriss Malogolovecs, kompānijas Rig.Etagi.com, Tirdzniecības nodaļas vadītājs

— Vispirms precizēsim terminoloģiju. Mūsu izpratnē ekonomiskās klases jaunceltne − Rīgas mikrorajonu kvartālu iekšējā apbūvē nesen uzbūvētas vai būvniecības stadijā esošas māja. Parasti šādai mājai nav pazemes garāžas, un, lai arī tā ir jauna celtne, bieži vien tā atgādina tipālu projektu.

Tad, lūk, šādās mājās šodien dzīvokļi tiek salīdzinoši aktīvi pirkti par 1400-1700 eiro/m². Tiklīdz cena ir 1800 eiro/m² un vairāk, pārdošanas tempi samazinās. Par 1600-1700 eiro/m² jaunu daudzstāvu māju ar 50 dzīvokļiem varēja pārdot gada laikā, paceļot kvadrātmetra cenu par 200 eiro, realizācijas laiks, kā minimums, pieaug divkārtēji vai pat trīskārtēji. Pircēju pieprasījums jūtīgi reaģē uz cenu. 2000 eiro/m² par dzīvokli ekonomiskās klases jaunajā projektā, ņemot vērā pašreizējo tirgus situāciju, tas ir par daudz gribēts. Parēķiniet paši! Piemērs: trīsistabu dzīvoklis ar, teiksim, 70 m² platību; šāda gadījumā pirkuma budžets būs 140 000 eiro. Tā jau ir nelielas jaunas mājas, būvētas piepilsētā, cena, turklāt izmantojot mūsdienīgas tehnoloģijas,.

Ņemot vērā valsts atbalsta programmu, kuru īsteno finanšu institūcija Altum, Rīgā 80 % darījumu ar jaunajiem dzīvokļiem tiek kārtoti, piesaistot hipotekāros kredītu. Liela daļa pircēju ir jaunās ģimenes un cilvēki vecumā līdz 40 gadiem. Parasti, pērkot jaunu dzīvokli (nosacījums: abi strādā, un katrs saņem vairāk par 1000 eiro/mēn.), ģimene var cerēt saņemt aizdevumu 100 000 eiro robežās. Bet tas, atvainojiet, nav 140 000 eiro.

Runājot par jaunajiem dzīvokļiem mikrorajonos, to cenu kāpums 2019.gadā, manuprāt, nav gaidāms, jo gandrīz divas reizes ir pieaudzis piedāvājums.

Nedaudz par jautājumu, kas skar pircējus, — tos, kuri rezervē jaunajos projektos dzīvokļus. Parasti viņi dzīvo tā paša mikrorajona sērijveida mājās. Ienākot jaunajā projektā un veicot pirmo iemaksu, viņi plāno, ka tad, kad jaunais mājoklis būs uzbūvēts un pienāks laiks pārcelties uz to dzīvot, viņi varēs veco dzīvokli pārdot par cenu, kas ir augstāka par pašreizējo tirgus cena. Realitātē notiek pretējais. Cilvēki izliek dzīvokli pārdošanai, taču izrādās, ka tādu piedāvājumu ir daudz, jo arī citi ir nolēmuši pārcelties uz jaunceltni. Veco dzīvokļu cenas šādā gadījumā krītas.

Runājot par jaunajiem dzīvokļiem mikrorajonos, to cenu kāpums 2019.gadā, manuprāt, nav gaidāms, jo ir stipri pieaudzis piedāvājums — gandrīz divas reizes. Arī nepārdotu projektu vēl ir daudz, un turklāt tie ir labi projekti. Piemēram, projekts Rembates ielā 8, kur dzīvokli ar pilno apdari labā stāvā un ar labu ainavu var nopirkt par 1700 eiro/m², bet bez apdares — sākot no 1300 eiro/m². Tā ir lieliska alternatīva to apbūvētāju piedāvājumiem, kas lidinās mākoņos!