Квартиры в рижских новостройках бюджетного класса, чтобы бизнес был рентабельным, должны продаваться по 1 800 евро за кв. м. Ипотечное кредитование в Латвии находится в депрессивном состоянии, но если оно станет развиваться, то застройщики будут только рады. Будущее жилищного строительства за сборными железобетонными конструкциями, а строительные материалы станут делать из мусора. Об этом, а также о том, как продаются квартиры в проектах Merks и над какими будущими комплексами ведется работа, журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал председатель правления строительной компании Merks Оскар Озолиньш. 

Одно другому не мешает

– Merks входит в когорту крупнейших строительных компаний Латвии. И на жилом рынке выступает как бы в двух ипостасях. Во-первых, вы возводите здания по собственному заказу, сами их и распродаете поквартирно. А во-вторых, строите многоквартирные дома для других заказчиков, то есть являетесь для них генеральным подрядчиком. Создает ли это какие-то сложности в работе? Не смущает ли тех, кто отдает вам подряды, что Merks со своими проектами фактически является их конкурентом в сегменте торговли новым жильем?

– В том, что мы одновременно строим и для себя, и для других, не вижу никакого противоречия. На данный момент в рамках собственных проектов Merks принято в эксплуатацию порядка 1 400 новых квартир. И это в относительно небольшом количестве проектов – Viesturdarzs, Jaunbiķeri, Skanstes virsotnes, Skanstes mājas и Skanstes parks. Для других заказчиков за прошедшие годы мы построили около 300 квартир. Недавно вот завершили юрмальский жилой комплекс Jasmine Residence. Сейчас являемся генеральным подрядчиком трех проектов в Риге – на ул. Антонияс, ул.  Цесу и на ул. Старая Русес, где приближаемся к завершению работ. Все вместе – это еще приблизительно  200 квартир. В принципе, никакого конфликта интересов это не создает. Трудно даже представить себе такое, чтобы мы стали как-то саботировать или вредить на объектах наших заказчиков, чтобы сделать себе лучше как застройщику. Нам дорога наша профессиональная репутация. Получение стороннего заказа в строительстве – процесс сложный, это конкурс, в котором побеждают лучшие. Да и само строительство находится под неустанным надзором и контролем всевозможных организаций, а все работы выполняются в соответствии с договорами и регламентами.Для компании Merks важно развитие обоих направлений деятельности – как строительство собственных жилых проектов, так и по заказу других. А значит, качество выполнения работ на всех новостройках, к которым имеем отношение, и ответственность, с которой подходим к проектам, всегда остаются на должном уровне. Богатый опыт строительства и продаж квартир в собственных проектах является позитивным фактором, который является аргументом в тех случаях, когда заказчики выбирают, кому доверить возведение своего многоквартирного комплекса.

– В последние годы в сегменте бюджетного жилья прослеживается тенденция минимизации или, как еще любят говорить, оптимизации площадей квартир. Аргументируется это желанием потребителей получать именно такой продукт. Как вы относитесь к этой тенденции?

– Вопрос о сокращении площадей квартир  неоднозначный. Наш собственный исторический, фактически золотой, стандарт был следующим: если это 2-комнатная квартира, то ее площадь должна была составлять около 60 кв. м, 3-комнатная – 80, 4-комнатная – 100. Более десяти лет назад, когда начали строить жилье в Латвии, неукоснительно руководствовались именно этими параметрами. Но в последние годы на рынке действительно наблюдаются процессы, в результате которых площадь квартир в новых домах все уменьшается и уменьшается. К примеру, 2-комнатная квартира – это 40-45 кв. м, 3-комнатная – 60-70 кв. м, 4-комнатная – в лучшем случае 80-90. Почему? Прежде всего потому, что чем меньше площадь, тем ниже общая сумма покупки – так человеку легче принимать решение о сделке. Для сравнения приведу пример с покупкой сметаны в магазине, которая за последний год значительно подорожала. Раньше люди, условно, брали ее в объеме 100 граммов, а теперь, чтобы уложиться в прежний бюджет, берут 90. У людей денег столько, сколько есть.

Признаем и то, что при меньших площадях квартир застройщикам удается получить более высокую цену квадратного метра, хотя сами суммы покупки для клиентов остаются меньшими.

Еще один фактор, который влияет на логику выбора размеров новых квартир бюджетного класса, – сравнительно большое количество латвийских домохозяйств, у которых нет детей. Таковых свыше 70% – это официальная статистика. К данной категории относим и пожилых людей, и одиноких, и молодые семьи. Уместно отметить, что 30% латвийских домохозяйств состоят лишь из одного человека. Разумно, что если семья без детей, то ей требуется меньшая жилая площадь для проживания. Конечно, если появляется малыш, то задумываются о необходимости расширения жилого пространства и маленькая квартира начинает создавать проблемы. Но это в будущем, а пока застройщики не могут не считаться с демографической реальностью наших дней.

Названные мною два фактора – важнейшие, характеризующие популярность компактных квартир в новостройках. К этому можно добавить и то, что молодое поколение живет нынче совершенно в ином формате: не привязывается к одному месту, почти не готовит дома еду, в то же время может не ходить в офис, а работать удаленно. Сегодня они трудятся в Риге, завтра отправляются в Берлин, потом – в Милан и так далее. Это находит отражение и в отношении к жилью, и в предъявляемых к нему требованиях. Мы (Merks. – m2) видим современные тенденции и реагируем на них. В то же время стараемся предложить рынку что-то особенное, что в состоянии расширить поле выбора для потенциальных покупателей. Создаем чуть более просторные квартиры, чем конкуренты, для тех клиентов, а их довольно много, которым мода на минимизированное жилье не нравится.

Перспективная цена

– Каким вам видится средний или так называемый справедливый уровень цен на новые квартиры Риги бюджетного класса? Каким он должен быть, чтобы обеспечивать хороший и постоянный спрос со стороны местного населения?

– Хороший спрос нужно рассматривать в одной связке с платежеспособностью населения и реальными ценами на строительство. К тому же в Риге необходимо учитывать и большой объем старого жилого фонда. По последним данным, в столице Латвии насчитывается 50 000 пустующих квартир. Не все из них, конечно, пригодны для проживания, но все равно цифра большая. И этот старый фонд является определенным конкурентом для новых проектов, ведь  зачастую реконструировать старый дом рациональнее, чем строить новый. Раз себестоимость ниже, то и цена предложения  выгодней. Все это напрямую влияет на темпы приобретения нового жилья, оттягивая на себя часть потенциальных покупателей.

К вопросу о некоей справедливой цене подойду с другой стороны, с позиции  понимания ее застройщиком. В принципе, если учитывать сегодняшние строительные расходы и ожидаемую динамику их роста в будущем, то стандартные цены на новые квартиры в микрорайонах Риги должны находиться на уровне 1 800 евро за кв. м с полной отделкой. Это тот показатель, который делает развитие данного бизнеса интересным…

– Но в столице Латвии есть застройщики, предлагающие новые квартиры и по 1 400 евро за кв. м.

– Если сейчас купить землю, начать строить, а потом продавать и ставить задачу получить нормальную прибыль, которую можно  вкладывать в развитие и конкурировать с другими, то 1 400 евро за м2 нового жилья – не та цена, которая позволит обеспечить  этот цикл. Эта цена не имеет перспективы с точки зрения долгосрочного развития бизнеса.

Мerks видит свою обязательную расходную часть, думаю, прекрасно знают о своих расходах и наши коллеги-конкуренты, хотя некоторые из них, возможно, живут в иллюзорном мире. 1 400 евро за кв. м, о которых вы говорите, по моему мнению, – за пределами прибыльного бизнеса. И нужно смотреть – это цена какой-то одной-единственной квартиры или средняя по всему проекту? Предложения квартир в одном и том же доме могут существенно отличаться, например, для квартир на первом и на самом высоком этажах. Названный мною приемлемый для застройщика уровень продажной цены в 1 800 евро за кв. м – это то, что позволяет обеспечивать постоянную индустрию создания жилого продукта. Наши эстонские коллеги тоже разделяют такую позицию. Если появляется более дешевое предложение нового жилья, то там, возможно, имеются иные начальные вводные: например, исторически удалось очень дешево приобрести землю под проект…

У каждого готового жилого продукта есть свой клиент. В последние годы новое жилье в микрорайонах и центральной части Риги активнее всего берут семьи с доходами на одного взрослого в пределах 1 200-1 500 евро в месяц. Они представляют какую-то профессию из современной сферы услуг. Уровень оплаты труда в ИТ-отрасли еще выше: сотрудники с опытом зарабатывают там и по 2 000, и по 4 000 евро в месяц. То же самое можно сказать о медицинской сфере, финансовой и юриспруденции – всюду есть люди с высоким уровнем зарплат. Это клиенты, на которых ориентируется Merks, создавая предложение своих квартир. И хорошо, что таких клиентов становится все больше.

В Латвии в отличие от Западной Европы люди достигают благосостояния в 30-40 лет, когда находятся на карьерном пике. Они активны,  создают семьи, растят детей и им требуется новое жилье. Это позитивно, и мы это чувствуем на себе.

 Skanstes parks распродается быстро

– Последний из готовых проектов самого Merks – Skanstes parks. Как там идут дела с продажами?

– В комплексе 130 квартир, все с полной отделкой. И что особо хочу отметить – с высотой потолков 2,9 метра, тогда как у конкурентов обычно это 2,7 метра. Не скажу, что это наш фирменный стандарт, но одна из деталей, выделяющих данный комплекс на фоне других. Равно как и показатель обеспечения проекта стояночными местами для машин – полторы парковки на квартиру, что выше общепринятых стандартов. Хорошее место, великолепная и зарекомендовавшая себя инфраструктура, куда входят и магазины, и спортивные заведения, высококачественные материалы, использованные в строительстве жилых домов, – все это оценили и хорошо приняли покупатели Skanstes parks. На конец осени проданными в нем было свыше 62% квартир при средней цене 2 400 евро за кв. м.

– И вы торгуете сами, без посредников?

– Да, за редким исключением. В первую очередь продажи ведут наши  сотрудники, которые в этой области работают профессионально и хорошо знают продукт, его маркетинг и прочие нюансы. Темпы продаж таковы, что все квартиры в Skanstes parks надеемся полностью распродать в 2018 году. Интерес к проекту высокий, и прежде всего к большим квартирам. Мы объединили в 4-комнатные все 2-комнатные, которые можно было объединить. Спрос на них формируют исключительно местные покупатели. Нерезиденты – большая редкость.

Кстати, проектом Skanstes parks компания Merks закончила строить новое жилье в южной части района Сканстес. Следующий этап в развитии этой части – коммерческие объекты, которые будут располагаться ближе к улице Сканстес.

Новый проект под нашим брендом, начатый в 2017 году в столичном микрорайоне Межциемс, – комплекс Gaiļezera nami. Это шесть домов на берегу озера Гайльэзерс. Две очереди: в каждой по три дома в общей сложности на 192 квартиры: 96 – в рамках первой очереди и столько же – во второй. Темпы продаж в этом проекте более спокойные в силу того, что большинство людей желают видеть готовый продукт, они не спешат подписывать договоры задатка и платить первый взнос, пока квартиры не готовы. Однако сам интерес к комплексу очень большой, и на сегодняшний день мы подписали договоры резервации более чем на 20% квартир первой очереди. По ценам около 1 600 евро за кв. м.

Еще один наш собственный новый объект, который хочу отметить, – на улице Рупниецибас, где раньше располагался спортивный клуб Reaktors. Ведем проектирование нового комплекса примерно на 300 квартир. По генплану на этом участке смогут располагаться дома высотностью до шести этажей. На данный момент провели конкурс эскизов, которые городская инспекция памятников культуры оценила как очень успешные и позволяющие сохранить привлекательную окружающую среду. Строительные работы на этом проекте планируем начать в первой полоивне 2018 года.

– Но ведь портфель рижских земельных участков, принадлежащих Merks, не ограничивается перечисленными проектами?

– У нас есть северная часть района Сканстес. Пока нет окончательной ясности, что там строить. Сценарии могут быть разными: один из них – квартиры с коммерческими площадями. Идей – море, причем разных.

Принадлежат нам и участки на острове Луцавсала, и территория в 12 гектаров между островным мостом и телевизионной башней на острове Закюсала. Если реализовать все задумки, то, по приблизительным подсчетам, на всех наших участках можем построить еще от 2 700 до 3 000 квартир. Мы занимаемся планированием и проектированием своих объектов. На той же Закюсале сейчас актуальный вопрос – разработка локальной планировки. Процесс согласования займет определенное время и потребует прохождения различных процедур, связанных с городским планированием,  воздействием на окружающую среду, решением транспортных моментов… Что касается последнего, то на Закюсале собираемся перенести улицы – так, чтобы набережная стала доступна исключительно для прогулок и проживания, а транспортный поток уберем в середину острова. Такие моменты требуют длительного согласования, на них уходит больше времени, чем на само строительство.

Нам бы как эстонцам

– В последнее время банки рапортуют о росте объемов ипотечного кредитования. Вас как застройщика это должно только радовать.

– Банковское кредитование – это очень интересная тема. Мое мнение такое: сегодня банковское ипотечное кредитование в Латвии находится в депрессивной стадии. Объясню свою точку зрения. Если сравним с Эстонией – страной, которая  меньше и территориально, и по числу жителей: там ипотечных кредитов выдается почти в три раза больше, чем у нас.

– Как так?

– В отрасли нет однозначного ответа, почему так происходит. Первый фактор – еще жива память о прошлом кризисе в Латвии. Люди  неохотно берут займы, и если можно их не брать, то стараются не брать. Это вызвано неуверенностью в будущем, в том, что в ближайшие 15-20 лет в их жизни все будет хорошо. Этот аспект играет существенную роль. Второй фактор – доля серой экономики в Латвии значительно выше, чем в Эстонии. Когда оборот наличных большой, то люди чаще всего оказываются вне ипотечного кредитования, которое учитывает лишь официальные доходы. В Латвии слишком многие получают зарплату в конвертах. Пока их число не сократится как минимум до эстонского уровня, это продолжит негативно влиять на ипотечное кредитование у нас. В то же время латвийские банковские специалисты весьма оптимистичны в отношении дальнейшего развития ситуации. Если их прогнозы сбудутся и в Латвии начнут расти объемы ипотечного кредитования, мы как застройщик будем только рады этому. Всему сегменту новостроек это даст новый толчок к развитию. Внутренняя статистика Merks показывает, что в том же Skanstes parks половина клиентов при покупке брали ипотечные займы в различном объеме. В Gaiļezera nami видим активное использование программы Altum в оказании государством помощи в покупке жилья семьями с детьми. 

Без гастарбайтеров не обойтись

– В завершение хочется поговорить о строительной отрасли в целом: каких новых строительных технологий ждать латвийскому рынку? Какие-то яркие тенденции проявятся в ближайшее время?

– Продолжается то, что уже происходит и в Европе, и у нас, и в США: у строителей всего мира наблюдается тенденция к снижению влияния ручного труда во всех его видах. Потому как труд человека становится все более дорогим удовольствием, да и люди совершают ошибки. Чем больше ручного труда, тем может быть хуже качество. Замечательно, что ручной труд позволяет создать что-то индивидуальное, но с качеством так: если что-то можно сделать с применением оборудования и машин, то качество будет выше, чем если это же сделает человек своими руками.

В последние годы поменялся процесс проектирования. Во-первых, перешли на проектирование на компьютерах с помощью AutCAD и аналогичных программ. Но сегодня уже используется трехмерное изображение – 3D. Модель здания складывается виртуально – все его части и конструкции, электричество, канализация, отопление, абсолютно все инженерные системы… По существу, все здание собирается в виртуальной среде. Это позволяет получить высокий уровень детализации проекта. Такой подход лимитирует возможность ошибок, и сам процесс проектирования происходит быстрее и эффективнее.

Следующий шаг в развитии строительной отрасли – стандартизация. Если что-то сделано один раз, потом используется вариант copy-paste. В строительстве жилья это широко применяется. Если у нас есть какие-то стандартные решения, то их же мы продолжаем использовать и в других местах, может, лишь изменив цвет. Тенденция такова: чтобы снизить влияние таких факторов, как дождь, снег или ветер, все, что можно произвести на заводе, делается там, а не на стройплощадке. А затем привозится на стройку, где уже на месте просто монтируется. Например, железобетонные фасадные панели с  установленными в них окнами.

– Это означает, что сегодня доминирующую роль начинает играть сборное железобетонное строительство, а не монолитное?

– Разумеется, своего рода Lego. Монолитное домостроение понемногу отходит на второй план, оно же связано с работой людей на местах. Конечно, если нужно сделать что-то оригинальное, какие-то особые и нестандартные архитектурные формы, то монолит пригодится. А вот кирпичную кладку мы совсем потеряли: многоэтажки из кирпича больше не строят.

Говоря об ожиданиях от ближайшего будущего: предполагается, что в течение 20-30 лет появятся решения по более массовому производству строительных материалов из отходов жизнедеятельности человека. Это происходит и сейчас: фибоблоки делают из компонентов, в которых присутствуют остатки PET-тары, то есть пластмассовых бутылок.

– А цена самого строительства при этом продолжит расти?

– Да, причем именно из-за удорожания рабочей силы. В Латвии в 2017 году в строительной отрасли фиксируется прирост. При этом нужно помнить, что эти цифры получены на фоне значительного снижения объемов строительства в 2016 году. Если сравнивать показатели с тем, сколько у нас строилось в 2014 и 2015 годах, то никакого особого прироста и нет. Вот только тогда отрасль не испытывала такого человеческого дефицита. Сейчас повсеместно наблюдается нехватка рабочих, что связано с массовым оттоком строителей на рынок Скандинавии. Там зарплаты выше, культура труда лучше, и многие принимают решение работать там. В той же Швеции развивается урбанизация – люди переселяются жить в города. В этой стране строится вдвое меньше, чем ей нужно. Страна богатая и конкурентоспособная, они могут платить. Фактом является и то, что рост их экономики в большой степени обеспечили не столько сами шведы, сколько массовый приток иммигрантов. Строительство в Швеции сильно востребовано. И этим пользуются многие латвийские предприятия – большие и малые, они работают как в этой стране, так и во всей Скандинавии. Это оказывает сильное негативное влияние на доступность рабочей силы в Латвии. Так что у латвийской строительной отрасли два пути – использовать местную рабочую силу, правильно организовывая процессы, требуя отдачи и платя высокую зарплату, чтобы люди не уезжали. Чтобы удержать работников, нам приходится больше платить. При этом очень важно, чтобы при росте зарплат увеличивалась и производительность труда. Это трудный путь для всей отрасли. Легкий может быть таким: наши уезжают в Швецию, а мы завозим рабочую силу с Украины. И это уже происходит на многих латвийских объектах.

Мне кажется, что сегодня начинают проявляться черты второго варианта, но я надеюсь, что строительная отрасль сделает все, чтобы первый, более трудный путь осуществился.