Новые жилые проекты Юрмалы в этом году выводятся на рынок по значительно более привлекательным для покупателей ценам, чем еще пару лет назад. В этом журнал m2 и портал varianti.lv убедились, познакомившись с большей частью новостроек, чье строительство завершилось либо завершается в 2017 году. В подготовленный обзор свежих курортных предложений попали и некоторые комплексы, публично пересмотревшие свою стратегию продаж.   

В январе – июне этого года, согласно данным Baltic Sotheby`s International Realty, в новых жилых проектах Юрмалы была продана 61 квартира стоимостью от 150 000 евро и выше. Если соотносить это с тем, что в прошлом году эксперты рынка недвижимости рассуждали о наличии на главном курорте Латвии как минимум 650 непроданных квартир (некоторые называли и существенно большие цифры), то создавалось впечатление о дисбалансе спроса и предложения. На этом фоне скептики ожидали снижения активности новых застройщиков, вплоть до замораживания части проектов. Однако на деле обошлось без столь драматичного сценария: Юрмала продолжает прирастать многоквартирными и апартаментными новостройками. Правда, в отличие от конкурентов образца 2013-2015 годов – более компактными по количеству единиц жилья, а часто и по площадям. Различаются они и ценой, ставшей более привлекательной для потенциальных клиентов, благодаря чему добрую половину покупателей стали составлять местные.

Итак, что же нового в этом году успел получить (или получит в ближайшее время) юрмальский рынок новостроек?

Открывает наш обзор вышедший на финишную прямую своего развития новый многоквартирный дом на ул. Ригас, 49. Журналу m2 и порталу varianti.lv удалось встретиться с Ольгой Швеца – владелицей этого комплекса из трех 4-этажных зданий. В момент посещения проекта фасадные работы и отделка подъездов в нем завершились. Комиссия по приемке комплекса в эксплуатацию ожидалась в ближайшие полтора-два месяца. «Полностью ухоженная территория нашего проекта занимает площадь 3 263 кв. м. Часть ее выложена брусчаткой, часть застелена мягким травяным ковром. По периметру посажены туи и другие деревья. Территория огорожена. В комплексе насчитывается 37 квартир, из которых пять имеют потенциальных покупателей, – приглашает нас на экскурсию по квартирам Ольга Швеца. – Площадь самой маленькой квартиры – 44,5 кв. м (не считая террасы в 2,8 кв. м). Самой большой – без ограничений: покупатель всегда имеет возможность объединить несколько квартир. По тем планировкам, что имеются сейчас, самый просторный вариант – это 84,6 кв. м внутренних помещений плюс 12,8 кв. м террасы».

Все квартиры на ул. Ригас, 49, предлагаются покупателем в состоянии «подготовлены под финишную отделку», то есть с выровненными полами и потолками, обшитыми регипсом стенами, деревянными трехстекольными оконными пакетами. Торговля квартирами ведется по ценам, близким к 3 000 евро за кв. м. В абсолютных цифрах – это от 135 000 до 270 000 евро. За разумную плату застройщик комплекса готов обеспечить и услугу по подготовке квартир под ключ, то есть сделать полную отделку. 

В каждом подъезде домов установлен лифт, под корпусами имеется общая благоустроенная подземная парковка на 37 машин. Заезд на нее осуществляется с улицы – с торца дома, чтобы не мешать жителям. На подземном этаже предусмотрены и 30 кладовых мест для хранения личных вещей. С учетом того, что их меньше, чем квартир, владельцами кладовок станут первые 30 покупателей жилья: они получат их бонусом. Заявленная стоимость парковочных мест – 20 000 евро. Ольга Швеца подчеркнула, что обслуживанием дома займется профессиональная управляющая компания. Она сформирует цену на услугу с учетом наличия физической охраны на объекте.

Рядом с вышеописанной новостройкой располагается еще одна – на ул. Ригас, 51. При определенной внешней схожести архитектуры владельцы у них разные. Только дозвониться до представителей этого проекта, ориентируясь на размещенный у проекта баннер, автору данного обзора не удалось. Визуально показалось, что ввод в эксплуатацию и этого дома произойдет до конца 2017 года. Немногочисленные объявления о продаже квартир в этом проекте, представленные на страничках посреднических компаний, позволяют говорить, что приобрести жилье в этом проекте можно по ценам до 3 200 евро за кв. м с полной отделкой.   

Несколько новых проектов сейчас предлагается на морской стороне юрмальского района Дзинтари. «Будет достроен в 2018 году, к концу мая», – так отреагировал на телефонный звонок журнала m2 и портала varianti.lv Евгений Оганесян, главный менеджер по продажам возводимого на проспекте Дзинтару, 23 и 23b, нового комплекса с обязывающим ко многому названием «Венеция». Финансирование всех работ по его завершению ведется под контролем Rietumu banka. Сам проект располагается недалеко от концертного зала «Дзинтари», на первой линии, рядом с дюнной зоной.

В «Венеции» два 4-этажных корпуса, в одном из которых завершена внешняя отделка. В общей сложности на пр. Дзинтару, 23 и 23b, будет насчитываться 24 апартамента, три из которых, по словам нашего собеседника, имеют потенциальных покупателей. Покупатели получают свое имущество в стадии «с черной отделкой». Площади апартаментов – от 80 до 140 кв. м, высота потолков – 3,2 метра. Желающим поселиться в «Венеции» нужно рассчитывать на цену в 5 000 евро за кв. м – именно такой ориентир официально заявляют продавцы этой недвижимости.

 Добавим, что комплекс включает в себя также подземную парковку на 28 машин и 26 подсобных помещений. Указанная на домашней страничке проекта будущая стоимость обслуживания квартир – 1,5 евро за кв. м.

Компания Dzintara krasti приступает к постройке компактного дома на шесть квартир на ул. Аглонас, 5. Проект получил название Jasper. Он будет выполнен в классическом юрмальском архитектурном стиле. Жилые площади квартир – от 63,6 до 85 кв. м. На территории комплекса будут отведены места как для парковки автомобилей, так и для детской площадки. Сейчас застройщик проводит акцию предварительного резервирования. В ее рамках желающим предлагается возможность приобрести жилье в Jasper по 2 800 евро за кв. м. Это включая полную качественную дизайнерскую отделку. До моря из этого проекта пять минут ходьбы, до улицы Йомас и концертного зала «Дзинтари» – 10.

В декабре 2017 года завершится строительство элитного клубного дома Edinburgas Rezidence на проспекте Дзинтару, 44. Автор проекта – известный латвийский архитектор Андрис Кронбергс. Дом состоит из 12 апартаментов жилой площадью от 54 до 151 кв. м. При этом имеется возможность объединить несколько апартаментов в двух- или трехуровневые. Энергоэффективность здания соответствует классу Б, что для Юрмалы считается редкостью. Характерная особенность здания – отсутствие вентиляционных труб и, соответственно, неприятных запахов на террасах верхних этажей.

Автор ландшафтного дизайна прилегающей территории – Линда Заля. Оригинальный интерьер общих зон разработан дизайнерским бюро Neoklasika. На момент написания статьи была продана южная секция дома, состоящая из трех апартаментов. Активные продажи в Латвии начнутся после полного завершения строительства. Тогда же будут публично озвучены цены, которые, по словам собственников проекта, будут соответствовать его качеству.

Яркая презентация в середине прошедшего лета состоялась в жилом комплексе Park Residences, что на проспекте Дзинтару, 28. Он состоит из четырех, имеющих современную стеклянно-кубическую форму 4-этажных корпусов, насчитывающих 94 апартамента. Формально этот проект не должен бы участвовать в обзоре новостроек 2017 года в силу своей более ранней постройки. Но мы сочли важным то обстоятельство, что в конце прошедшей весны в проекте сменилась управляющая компания, и это привело не только к пересмотру ценового предложения, но и началу сотрудничества со всеми риэлторами. Что нашло отражение и в резервациях апартаментов, и в реализованных сделках. Как напомнила новый член правления ООО DZINTARU 28 Санта Гаршниеце: «В Park Residences полностью облагорожена территория, созданы уникальные по своему дизайну и исполнению входные группы с просторными и уютными лобби. Учитывая статус проекта и индивидуальность наших клиентов, жилье предлагаем им без отделки, но с оговоренными в договорах правилами проведения ремонта, что должно обеспечить комфортное проживание всем жильцам комплекса. Палитра предложения включает и просторные 1-комнатные квартиры, и эксклюзивные 4-комнатные апартаменты, а площади колеблются от 99,6 до 178 кв. м. Каждый апартамент имеет балкон или террасу, панорамное остекление и камин».

Цены предложения в Park Residences, по словам Санты Гаршниеце, начинаются от 3 500 евро за кв. м. А самая низкая (без потенциальных скидок) общая цена, которую мы увидели на сайте проекта, составляла 403 300 евро за вариант с гостиной и двумя спальнями и общей площадью 117 кв. м. Приобрести места на подземной парковке можно за 15 000 евро. Жителям доступны и кладовые помещения. В разговоре с журналом m2 и порталом varianti.lv член правления ООО DZINTARU 28 сделала акцент на низких, по меркам элитных проектов, общих коммунальных платежах в зимний период. Это 320-350 евро в месяц, включая плату за отопление и обслуживание, которое насчитывается исходя из 1,54 евро за кв. м.

Сразу два проекта завершаются этой осенью в Пумпури. Первый – PineWood, расположенный на проспекте Стрелниеку, 72/74. В нем завершаются работы по полной внутренней отделке квартир и благоустройству окружающей территории. Комплекс состоит из трех зданий – двух современных кубической формы и одного нового строения, аутентичного по своей архитектуре историческому. Суммарно в комплексе насчитывается 30 квартир, чьи площади начинаются от 65 кв. м и заканчиваются 262 кв. м. У квартир первого этажа есть зеленые лужайки, второго – лоджии, третьего – просторные террасы на крыше. Все жилье PineWood доступно покупателям с полной отделкой. Сам застройщик определил ее уровень как «довольно высокий». В квартирах установлена сантехника марки Duravit, положена мраморная плитка, на полах комнат постелен полноценный деревянный паркет. Оконные проемы заполнены алюминиевыми стеклопакетами.

На начальном этапе торговля на проспекте Стрелниеку, 72/74, ведется по ценам от 2 000 евро за кв. м. Первым десяти покупателям застройщик обещает бонусом по одному парковочному месту на уличной автостоянке. Резервации на некоторые квартиры уже имеются. Предполагается, что дальнейшее коммунальное обслуживание квартир после их заселения будет происходить из расчета 1,2 евро за кв. м в месяц.  

В чуть менее законченной стадии, чем предыдущий проект, в конце августа пребывал новый жилой дом на проспекте Дубулту, 111. В момент знакомства с ним журнала m2 и портала varianti.lv, завершались работы по полной отделке фасада и ремонту подъезда, готовилась демонстрационная квартира. «В нашем доме два с половиной этажа, два подъезда и, можно сказать, он носит клубный характер – только 12 квартир, – знакомит с общими деталями проекта один из его совладельцев. – Правила застройки наложили свой архитектурный отпечаток на квартиры условно третьего этажа. Их там лишь две. Одна – компактная студия площадью 38 кв. м, вторая – рациональная 3-комнатная квартира на 68 квадратных метрах. Это только внутренние площади, замечательным бонусом обеих квартир являются просторные террасы. Остальные квартиры первого и второго этажей  более унифицированы: все они с гостиной и двумя спальнями, двумя санузлами и площадью от 80 до 85 кв. м. К жилью первого этажа примыкает небольшой собственный участок для барбекю, у квартир второго  имеются балконы».

Сдача в эксплуатацию новостройки на пр. Дубулту, 111, ожидается осенью, после чего в течение месяца должна быть завершена и полная отделка всех квартир. Будущие жильцы получат новую собственность с деревянными трехслойными стеклопакетами, крашеными стенами, паркетными полами и полностью готовыми ванными комнатами с установленной в них подвесной сантехникой. Дом обещает быть энергоэффективным. Из деталей отметим и такую: высота потолков в квартирах – 3 метра. Владельцы дома намерены торговать квартирами начиная от 2 500 евро за кв. м. Парковочные места – в количестве «по одному» – на внутридворовой территории предполагается предоставлять каждой квартире бесплатно. В Земельную книгу квартиры будут записаны с идеальными долями земли.

– Какие ожидания в отношении продаж? – интересуемся у совладельца дома на пр. Дубулту, 111.

– История последних лет убеждает, что в прогнозах нужно быть осторожными. Не все зависит от нас (улыбается.– m2). Стоит политикам принять какое-то громкое решение – и это находит негативное отражение в сделках. Надеемся, что предложенную нами цену рынок примет хорошо. В последние месяцы интерес к дому высокий, но потенциальные покупатели ждут его полного завершения.

Как один из наиболее хорошо распродаваемых совершенно новых проектов курорта позиционируется комплекс Jasmine Garden, что в Булдури, на ул. Ясмину, 10. Несмотря на то, что в конце лета в нем шел этап наведения лоска перед грядущим приходом приемной комиссии, резервации с внесением первого взноса имели 60% всех его жилых площадей. В комплексе из четырех отдельных зданий, выполненных в едином архитектурном стиле, сделано 48 квартир площадью от 42 до 88 кв. м. Самые скромные варианты – с одной спальней и кухней, самые просторные – полноценные 4-комнатные квартиры. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются трехкомнатные квартиры с двумя санузлами. Все без исключения квартиры имеют балконы либо террасы.

Цены? В среднем – 3 000 евро за кв. м. Это с полной отделкой и встроенными кухнями. К услугам жильцов индивидуальные кладовые и колясочная общего пользования. В подземном этаже расположен гараж, места в котором продаются по 15 000 евро. На огороженной территории обустроены детская площадка и места для прогулок и отдыха. Член правления застройщика этого проекта – компании LNK Properties – Александра Строде заверила журнал  и портал varianti.lv, что первые жильцы начнут заселяться в Jasmine Garden осенью. Будущее обслуживание готовых квартир доверено Hausmaster, который станет выставлять счета из расчета 1 евро за кв. м.

За железной дорогой в Дубулты, на ул. Слокас, как развивающийся заявлен новый проект малоэтажной квартирной застройки. В рамках этого нового комплекса, ориентированного на местного потребителя, согласно информации Baltic Sotheby`s International Realty, будет построен и детский садик, и объекты сферы услуг, и остановка общественного транспорта. Будущий ориентир продажных цен – 1 500-2 000 евро за кв. м.    

Ну, а завершает наш обзор самый демократичный по цене дом – Library House, что в Асари, на ул. Дзимтенес, 13. Среди представленных сегодня проектов, он – самая удаленная от центра Юрмалы точка. Построен комплекс несколько лет назад, однако в розничную продажу с собственными земельными книгами на каждую квартиру вышел лишь с конца последней зимы.

В 3-этажном 5-подъездном доме насчитывается 30 квартир площадью от 69 до 123 кв. м. Как рассказал журналу  и порталу varianti.lv один из продавцов проекта – представитель компании Capital Property EU Максим Ситник, все квартиры предлагаются клиентам без отделки по ценам от 1 300 евро за кв. м. Но у покупателей есть возможность заказать у продавца и финишную отделку, которая при выборе качественных материалов средней ценовой категории обойдется где-то в 250-300 евро за кв. м. Территория вокруг жилого дома облагорожена и выложена брусчаткой. А для парковки 45 автомобилей предусмотрены места, приобрести которые можно за 5 000 евро. Особо отметим, что общая зона отдыха и барбекю обустроена на крыше здания. Попасть в нее можно из двух подъездов. «Много смотрят местные клиенты, прицениваются. Есть и первая продажа, а в стадии подготовки находятся сразу четыре договора покупки», – так прокомментировал ситуацию с продажами Максим Ситник. Обслуживание квартир в этом доме стоит 0,75 евро за кв. м. Плюс есть небольшие платежи в накопительный фонд.

Экспертное мнение Марис Лаукалейс, член правления компании Arco Real Estate:

– Продажи квартир в Юрмале идут ровно. Если сравним показатели прошлого года и нынешнего, то особых изменений нет: количественный интерес к покупкам абсолютно одинаковый. Однако есть важный момент – снижается рубеж максимальной цены единицы площади. В первом полугодии 2017 года, максимум, на что согласились покупатели, – это 3 400 евро за кв. м. Так зафиксировано в Земельной книге. А средний статистический показатель в сделках с новыми юрмальскими квартирами и вовсе оказался на уровне 1 800 евро за кв. м. Мы, разумеется, понимаем, что не во всех продажах в Земельную книгу подаются реальные данные о стоимости объекта, кто-то оптимизирует налоговые платежи, регистрируя меньшие цифры, однако факт остается фактом – верхняя планка стоимости проданных квартир снизилась. С января по июнь набралось лишь три случая продаж в Юрмале новых квартир дороже полумиллиона евро. Большинство покупок таких объектов происходит за 1 800-2 500 евро за кв. м. Здесь есть еще один статистический парадокс: в официальных предложениях большинства застройщиков цены выше. Насколько знаю от маклеров, те, кто вывел свои новые проекты на рынок в 2013-2015 годах и громко рекламировал тогда их цены, свои прайс-листы особо не пересматривают. Но если приходит реальный клиент, то скидки дают больше, чем в прошлом году. Оно и понятно: объем реального предложения в Юрмале значительно превышает спрос.

На что в таком случае могут рассчитывать заказчики новых юрмальских проектов, которые только сейчас выходят на продажу? Думаю, они-то как раз более приспособлены к реальному спросу и готовы отдавать квартиры по близкой к «понятной покупателям» цене. То, что сегодня предлагается в новых проектах курорта по ценам до 2 500 евро за кв. м, имеет спрос. И этот спрос больше не завязан исключительно на нерезидентах, где-то в половине случаев покупают местные. Есть, конечно, проекты, которые имеют абсолютное право претендовать на более высокую, чем 2 500 евро за кв. м, цену, но таких единицы.

Те новостройки, чье строительство закончилось или заканчивается в 2017-2018 годах, безусловно, оказывают влияние на новые дома, присутствующие на рынке не первый год. И если владельцы последних мотивированы на продажи здесь и сейчас, им придется реагировать на появляющееся на рынке новое предложение, которое отличается от того, сколько застройщики просили еще три-четыре года назад.