Оскар Дзирниекс, член правления развивающей новые проекты компании KBO

В настоящее время на рынке рижской недвижимости в сегменте новых проектов наблюдается определенное оживление, которое основывается не только на желании населения улучшить свои жилищные условия, но и на рациональном и взвешенном подходе к квартире как к долгосрочной инвестиции. Для жителей, у которых в настоящее время имеются свободные финансовые средства, покупка и сдача внаем квартиры небольшого размера обеспечивает доходность от сделки в пределах от 7% до 10% годовых. Это значительно превосходит «особые» депозитные предложения банков со ставкой 2%. Как такое возможно и что нужно учитывать, вкладывая средства в недвижимость?

В последние годы на рынке новых проектов наблюдается рост спроса и предложения именно в сегментах квартир экономкласса, в которых имеются также квартиры с так называемой планировкой студийного типа. Например, в новом комплексе Imantas Ozoli квартира небольшого размера имеет площадь 38 квадратных метров. И нередко в первый момент клиентам кажется, что она слишком мала. Но если подойти в оценке рационально, то становится понятно: это оптимальная жилая площадь для студента, молодого профессионала или пенсионера, который проживает один. Расходы на содержание такой недвижимости зимой составляют до 50 евро в месяц. И именно будущие коммунальные платежи являются той позицией, на которую обращают большое внимание как те, кто приобретает квартиру для себя, так и те, кто покупает ее для реализации на рынке найма. В настоящее время цена аренды таких квартир в новых проектах микрорайонов Риги колеблется от 350 до 380 евро в месяц, и спрос на них превышает предложение.

Увеличению спроса на квартиры типа студия способствует также возросшее число иностранных студентов (в прошлом году оно достигло 11% от общего числа учащихся в высших учебных заведениях Латвии). Иностранные студенты хотят жить в благоустроенном жилье недалеко от своих университетов. Однако в их окрестностях предложение найма квартир небольшое: в серийных квартирах уже живут местные студенты, а предложение в новых проектах, в свою очередь, не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос. Особенно это заметно в окрестностях Рижского университета им. П. Страдыня – в Иманте, Ильгюциемсе или Агенскалнсе: лучшие из сдаваемых здесь в аренду квартир каждый год буквально разлетаются. Точно такое же будущее вырисовывается в отношении еще нескольких микрорайонов Пардаугавы. В связи со строительством зданий факультета естественных наук Латвийского университета в Торнякалнсе, студенческого городка Рижского технического университета и зданий еще нескольких факультетов на левом берегу Риги этим местам угрожает вакуум арендных квартир. В то же время для жителей, у которых уже сейчас есть свободные финансовые средства, это открывает возможности для инвестирования с гарантиями высокой доходности не только сегодня, но и в будущем. Недвижимость – более понятная инвестиция, чем приобретение акций или облигаций. К тому же, если в краткосрочной перспективе цены на недвижимость и могут колебаться, то в долгосрочной имеют тенденцию к росту.

Квартира небольшого размера может быть также хорошей стартовой позицией при размышлении о приобретении своей собственности. Если предположить, что средняя цена покупки квартиры такого типа в новом проекте составляет 55 000 евро и в качестве первого взноса, без использования программы Altum, будет внесено 15%, то ежемесячный платеж по кредиту (если его берут на 30 лет при средней банковской ставке 2,5% годовых) за такое жилье будет 185 евро. В настоящее время это дешевле, чем аренда любой столичной серийной квартиры. К тому же ставки банковских займов сейчас низкие – другими словами, занять деньги стоит дешево. Поэтому с учетом озвученных выше аргументов квартиры небольших размеров всегда ликвидны. Их всегда можно сдать в аренду, они не требуют больших расходов на содержание. Уже сейчас заметно, что квартиры для таких целей, то есть для получения постоянного дохода, приобретают именно местные жители.

Собираясь вложить свои свободные финансовые средства в покупку недвижимости, необходимо прежде всего четко понимать, что вы можете себе позволить. Главным критерием при изучении этого вопроса всегда будет оставаться размер первого взноса. Затем следует проанализировать, покажется ли недвижимость привлекательной не только вам, но и другим. Важно оценить находящуюся вокруг дома инфраструктуру, чтобы до жилья было удобно добираться и на автомашине, и на общественном транспорте. Важно, чтобы в окрестностях имелись различные возможности для свободного времяпровождения людей разных возрастных групп, нужно изучить и другие аспекты. В том числе ранее рассмотренные – наличие вблизи района значимых общественных зданий, планы будущего развития района, близость университетов. Поэтому, если планируется покупать квартиру в первую очередь для сдачи в аренду, то особенно важно понять, кто будет вашей целевой аудиторией. Необходимо помнить, что нередко квартиру в 40 квадратных метров сдать в аренду можно за такую же сумму, как, например, и квартиру в 70 квадратных метров. Однако доходность от меньшей по площади квартиры будет выше, так как расходы на ее содержание меньше.

Как показывают различные опросы общественного мнения, население Латвии считает недвижимость ценной инвестицией. Однако для того, чтобы она сохранялась в течение длительного времени, к покупке жилья важно подойти рационально, а не только эмоционально. Большой – не всегда означает хороший и выгодный, и наоборот – не всякое маленькое новое жилье гарантирует отдачу от инвестиций в размере 10%. Тем не менее оценка потенциального спроса на жилье такого формата позволяет говорить: покупка небольших квартир в новых проектах микрорайонов Риги может быть действительно самым выгодным инвестиционным инструментом, гарантирующим хорошие доходы не только сегодня, но и в перспективе.