Цены на сопоставимые по классу жилые проекты в центре Таллина выше, чем в Риге и Вильнюсе. Но самый распространенный бюджет покупки жилья высокого класса во всех трех городах близок – от 150 000 до 300 000 евро. Об этом, а также о том, каковы стандартные расценки на аренду такого жилья и какой из городов имеет лучшую перспективу, журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал заведующий отделом оценки CBRE Baltics Артур Лездиньш.

CBRE – крупнейшая в мире компания, специализирующаяся на коммерческой недвижимости. Но, как говорится, и жилье ей не чуждо. Так сложилось, что в последние полгода Артуру Лездиньшу неоднократно довелось посетить столицы соседних стран Балтии. И не ради праздного любопытства, а с целью поиска объектов для иностранцев, желающих инвестировать в квартиры высокого сегмента, то есть бизнес-класса и выше. Эти поездки и позволили ему сформировать собственное представление о положении дел с новым жильем в центре Риги, Вильнюса и Таллина. Своими наблюдениями он и поделился с журналом m2 и порталом varianti.lv.

– Рынок коммерческого имущества стран Балтии знаком мне ближе: делал оценки такой недвижимости не только в Латвии, но многократно и в соседних странах. В середине 2017 года CBRE Baltics получил несколько заказов от представителей США и Японии на покупку жилья в столицах Балтии. Для этого и потребовалось глубже погрузиться в квартирный сегмент соседей. Первым делом ознакомился с обзорами рынка, подготовленными другими компаниями. И, скажу честно, побывав на месте и просмотрев множество объектов, сравнив с тем, что видел и слышал, нашел много различий. Возможно, проблема заключалась в методологиях, применяемых при подготовке обзоров, и слишком большом усреднении всех показателей. Все эти средние цифры дают лишь обобщенное представление о сегменте жилья высокого класса. И сами новые проекты, и предлагаемые в них квартиры сильно различаются по своему наполнению и цене...

– Извините, что перебиваю. Вы упомянули инвестора из Японии, что для нашего региона считается редкостью. Он целенаправленно желал инвестировать именно в Балтию?

– Не столько в Балтию, сколько непосредственно в Таллин. Этого клиента нам передали коллеги из токийского офиса CBRE. Оказалось, что он был на каком-то семинаре в Японии и услышал об Эстонии, о том, какая это динамичная страна и насколько она продвинута в информационных технологиях. Решил на месте убедиться в этом: поехал, чтобы понять, так сказать, суть народа. В итоге все ему понравилось, и он взял в центре Таллина несколько квартир для последующей сдачи в аренду. Хороший пример того, как сработал удачный маркетинг Эстонии.  Нужно признать, что в последние годы доля иностранных покупателей в столице Эстонии выше, чем в Риге и Вильнюсе. В Таллине по-прежнему активны скандинавские покупатели, прежде всего финские. Рига после подорожания стоимости ВНЖ, а также возникновения крымской проблемы и падения курса российского рубля, в значительно меньшем объеме привлекает граждан России и стран СНГ, которые ранее заказывали на рынке музыку. В Вильнюсе доля покупателей из бывших стран СССР, судя по всему, и того меньше.

– Какие различия или особенности рынка квартир в центре столиц Балтии бросились вам в глаза?

– Начну со степени отделки. При том, что географически Балтия – небольшой регион, подход в этом вопросе разнится. В Таллине почти все резиденции высокого класса продаются с полной отделкой. В центре Риги бывает по-всякому: кто-то предлагает с финишной отделкой, кто-то – без нее. А вот в Вильнюсе клиенты в основном получают квартиры без конечной отделки: стены и пол выровнены да электричество разведено в минимальном объеме. Литовские застройщики уверяют, что для их покупателей такой продукт привычен. Однако иностранцам это все доставляет хлопоты, потому как заставляет думать о ремонте.

Общий уровень новых проектов в столице Эстонии, как мне показалось, чуть выше, чем у соседей. Обратил внимание, что их застройщики быстрее принимают инновации, касающиеся повышения энергоэффективности зданий и установки систем «умный дом». Размещенные на стене устройства, с которых осуществляется управление интегрированными решениями, видел в большинстве таллинских квартир, покупку которых рассматривали. Наличие климат-контроля для эстонцев давно считается естественным атрибутом жилья. У нас в Латвии, как и в Литве, системы «умного дома» также применяются, но избирательно и не столь массово. Лучшие рижские и юрмальские новостройки, разумеется, стараются использовать все эти решения, но, повторю еще раз, в Эстонии это носит повсеместный характер. Более богатое наполнение эстонских квартир разными инновациями связываю с тем, что застройщики в центре Таллина могут получить более высокую продажную цену, чем коллеги в Риге и Вильнюсе. Да и запросы рынка там выше, и конкуренция сильнее. В Эстонии и экономика чуть быстрее развивается, и зарплаты растут стремительнее. Так, минимальная заработная плата в самой северной из стран Балтии в период с 2014 по 2017 год прирастала на 10% в год.

Расходы на реализацию в столицах Балтии новых жилых проектов сопоставимы, разве что у эстонцев – чуть выше. Стоимость строительства растет. Но если готовый продукт застройщикам всех трех стран обходится в близкие деньги, то выручка – разная. Если в центре столицы Эстонии покупатели жилья высокого класса нормально реагируют и выходят на сделки за 2 900-3200 евро за кв. м, то в Риге и Вильнюсе аналогичный показатель где-то 2 600-2 800. Нужно только учитывать, что в каждом новом проекте имеются квартиры с бонусами или изюминками, а-ля лучшими видовыми характеристиками, террасами или собственной сауной, которые требуют большей цены. Стоимость квартир высокого класса в столицах Балтии в исключительных случаях может достигать 4 000 евро за кв. м. Хотя сама общая стандартная стоимость покупаемых в центре столиц Латвии, Эстонии и Литвы квартир довольно близка – от 150 000 до 300 000 евро.

Бросилось в глаза различие в налоговых системах. В Эстонии, например, налогом облагается только земля. Кроме того, для фирм не облагаются налогами доходы, полученные от долгосрочной (более чем на три месяца) сдачи в аренду жилых помещений. Правда, в связи с этим не предусматривается и возможность возврата НДС, уплаченного при покупке новой квартиры. В свою очередь в Литве при определенных условиях налог на жилые помещения вообще не нужно платить.

– Как обстоят дела с доходностью от сдачи в аренду купленных квартир? Инвесторы часто в первую очередь смотрят именно на этот показатель.

– Так оно и есть: иностранцы, которые берут жилье не для своего проживания, а для извлечения дохода, смотрят на отдачу. И здесь вынужден признать, что доходность в жилищном сегменте столиц Балтии не такая уж и хорошая. Если сопоставить цены предложения о покупке и ставки аренды на квартиры премиум-класса, то стандартный показатель доходности в центре Таллина, Вильнюса и Риги – 4-6% годовых. У эстонцев этот показатель несколько ниже, чем у соседей.

Важно отметить, что сильное давление на уровень отдачи в центре Риги оказывает необходимость покупать парковочное место, иначе проблем с размещением машины вряд ли удастся избежать. Это дополнительно 20 000-30 000 евро, что увеличивает общие расходы покупателя и снижает показатель отдачи.

Наиболее распространенные ставки аренды жилья в проектах бизнес-класса и выше в центре Риги, Вильнюса и Таллина – 10-13 евро за м2 в месяц. Этот диапазон просматривается везде: и в квартирах, и в частных домах. Конечно, есть и более высокие арендные ставки. Знаю примеры рижских квартир, которые снимают и дороже 16 евро в месяц за кв. м жилых помещений. Но это не типичный клиент, а частный случай.

Важно понимать: если запрашиваемая цена за квартиру в странах Балтии такова, что доходность получается 4% годовых и ниже, то иностранцев это не мотивирует на сделку. Они ведь не только Балтию рассматривают как место для приложения своих капиталов. Если в Стокгольме можно получить доходность в 3% годовых, а спрос на аренду там сумасшедший, то в наш регион иностранные бизнесмены не согласятся вкладываться под 4% годовых. Этот 1% разницы не оставляет места для дополнительных рисков. Чтобы получать разумную отдачу в Балтийском регионе, должны или подниматься ставки аренды, или снижаться цены продаж. На самом деле, по моему мнению, мы станем свидетелями компромисса: динамика рынка склоняется к среднему показателю долгосрочной отдачи в нашем регионе в 6%, включающие в себя премию за риск в 2%. Нужно обращать внимание и на ставки центральных банков, и на показатели инфляции, потому как нынешний финансовый режим скоро закончится и получить отдачу от инвестиций станет труднее. Например, в Вильнюсе арендная стоимость выросла на 8%, что выше, чем в Риге и Таллине, и это делает Литву более привлекательной для инвестиций. Продавцы недвижимости должны понимать: никто не станет вкладываться в покупку, если отдача не адекватная. Сегодня прирост цен на недвижимость частично компенсирует сравнительно низкую отдачу, но будет ли этот процесс носить долгосрочный характер?

Не будем забывать, что для привлечения инвесторов важна и демографическая составляющая. Таллин и Вильнюс хоть и по чуть-чуть, но прирастают населением. Положение дел в Риге обозначу как стагнацию. Спасает лишь то, что в столицу Латвии в поисках работы перебираются жители из регионов.

Если сравнивать ситуацию с новыми проектами, то активнее всего Таллин, где строят и жилье, и офисы. Последних, как мне кажется, возведено даже больше, чем нужно. В последние три года ежемесячно в Вильнюсе на рынок выходило в среднем по 300 новых квартир, в Таллине – по 190 и по 130 – в Риге.

Проблема c новостройками Риги в том, что исторически ее инфраструктура рассчитана на большее количество людей, чем проживает сейчас. У нас слишком большой потенциал для реновации, что и заставляет заказчиков новых проектов занимать выжидательную позицию и тщательно просчитывать свои шаги. Приток иностранцев минимальный, и вряд ли он существенно возрастет в ближайшее время. В «тучные» годы это было не столь важно, но сейчас нужно считаться с осторожностью местных покупателей и их уровнем платежеспособности.

Тенденция такова, что в центре столицы Латвии трудно получить цену, которая предлагалась раньше. Мотивированным на сделки владельцам готовых нераспроданных проектов приходится корректировать ее вниз. Это находит отражение и в стремлении застройщиков фокусироваться на строительстве новых проектов на периферии центра или вне его.

– Положа руку на сердце: какие ощущения оставляет сегмент дорогого жилья в центре Риги по сравнению с соседями?

– В 2007-2009 годах Латвия пережила наибольшее падение цен. Но в этом можно найти и позитив: процесс восстановления цен у нас будет более длительным, то есть дольше будем видеть прирост цен во всех сегментах рынка. Что важно для инвесторов. Правда, после сокращения числа участников латвийской программы ВНЖ произошла новая волна коррекции цен. Мне кажется, она заканчивается, и плюс в этом сегменте мы увидим в ближайшие годы. Не стоит забывать, что Индекс доступности жилья Swedbank в Латвии выше, чем в Эстонии и Литве. Это позитивно.

Во всем мире сейчас наблюдается процесс урбанизации: все больше людей перебираются в города. Администрации больших городов начинают играть более значительную роль: за инвесторов конкурируют между собой уже не страны, а именно города.

Сейчас все превозносят Таллин. Но лично у меня он вызывает некоторые опасения: после кризиса там наблюдается наибольший прирост цен как на обычное жилье, так и на то, что расположено в центре. В столице Эстонии наиболее быстро растет число новых проектов: в 2017 году в эксплуатацию сдано примерно 3 000 квартир, что на 50% больше, чем годом ранее. И количество непроданных квартир продолжает расти. До этого цены на новые квартиры поднимались в среднем более чем на 5% в год, что, при озвученных обстоятельствах, не может носить долгосрочного характера.

Вильнюсу с продажами новых квартир в центре помогает большое представительство в нем иностранных компаний, разместивших там свои бэк-офисы и международные сервисные центры. Зарплаты у их работников выше, чем в среднем по стране, и эти люди обеспечивают хороший спрос на жилье в сердце столицы Литвы. По статистике в Вильнюсе в сегменте представительств иностранных компаний работают свыше 13 000 работников, у нас – менее 8 000. Это не удивительно, потому как в Литве и студентов существенно больше – 140 000 против

86 000 у нас. Потенциально  это разница во многие тысячи новых и хороших квартир, которые могли бы быть куплены. Поэтому в Вильнюсе рынок до сих пор демонстрирует возможность принять новое предложение: растут и ставки аренды, и цены продажи.

Что касается нашей Риги, то, принимая во внимание имеющуюся динамику рынка, а также макроэкономические показатели, у нее есть потенциал продемонстрировать более существенный и про- должительный рост.

Темпы развития рынков возрастают и различия выравниваются, что в ближайшее время найдет отражение и в активности застройщиков. На латвийском рынке скандинавские инвесторы чувствуют себя почти так же удобно и комфортно, как и в Эстонии.

Поэтому, естественно, возрастет их интерес к возможности безопасного инвестирования в Ригу. При этом западные компании, которые обеспечили Вильнюсу развитие, разместив там свои сервисные центры, на Латвию не смотрят как-то по-иному – и у нас бизнес-среда и рабочая сила конкурентоспособные. Более того, реализация удачных новых офисных комплексов Риги позволит предложить иностранным компаниям необходимые им помещения.

В целом думаю, что конкурентоспособность Риги на фоне столиц стран Балтии не зависит от решения каких-то конкретных проблем либо от создания конкретных государственных механизмов. Макроэкономические и рыночные показатели движутся в позитивном направлении. Нужно продолжать улучшать благоприятные условия для предпринимателей, равно как заниматься маркетингом, чтобы привлечь мировое внимание: в современном мире наличие природных богатств и большое число жителей не является определяющим фактором. Поэтому перспективы Риги на ближайшие годы видятся мне позитивными.