Salīdzinot dzīvokļu cenas jaunajos, attiecīgās klases daudzdzīvokļu projektos, secināms, ka tās ir augstākas Tallinas centrā nekā Viļņā un Rīgā. Taču visizplatītākais premium klases mājokļa pirkuma budžets visās trijās pilsētās ir salīdzinoši tuvs – no 150 000 līdz 300 000 eiro. Par to, par šādu mājokļu īres cenu standartiem un par to, kurai no pilsētām ir labākas nekustamā īpašuma tirgus  attīstības perspektīvas žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta uzņēmuma CBRE Baltics vērtēšanas nodaļas vadītājs Artūrs Lezdiņš.

CBRE ir  pasaulē lielākā pilna spektra konsultāciju kompānija (kopējais konsolidētais firmas gada budžets sasniedz gandrīz 15 miljardus ASV dolāru) kas galvenokārt ir specializējusies darbam  komerciālo nekustamo īpašumu tirgus segmentā. Taču, kā mēdz teikt, arī mājokļu tirgus tai nav svešs. Tā ir sagadījies, ka pēdējā pusgada laikā Artūram Lezdiņam ir nācies ne reizi vien apmeklēt un strādāt kaimiņvalstu galvaspilsētās. Un tas ir bijis jādara nevis ziņkāres dēļ, bet, meklējot un vērtējot objektus klientiem - ārzemniekiem, kas vēlas investēt naudu augsta līmeņa, tas ir, biznesa un luxury klases apartamentos. Šie braucieni ir ļāvuši viņam izveidot pašam savu priekšstatu par lietu stāvokli Rīgas, Viļņas un Tallinas centra jauno mājokļu tirgū. Par saviem novērojumiem viņš piekrita pastāstīt  žurnāla  un portāla varianti.lv. galvenajam redaktoram.

Baltijas valstu komerciālo nekustamo īpašumu tirgus man pazīstams labāk: šādus nekustamos īpašumus esmu vērtējis ne tikai Latvijā, bet daudzkārt arī kaimiņvalstīs. 2017. gada vidū kompānija CBRE Baltics no ASV un Japānas klientiem saņēma vairākus pasūtījumus mājokļa iegādei Baltijas valstu galvaspilsētās. Šai nolūkā nācās iedziļināties Tallinas un Viļņas dzīvokļu īpašumu tirgus niansēs. Iepazinos ar citu kompāniju sagatavotajiem tirgus apskatiem un, teikšu godīgi, apmeklējis un klātienē iepazinies ar salīdzinoši lielu skaitu jaunu daudzdzīvokļu projektu, salīdzinājis  redzēto un dzirdēto, atradu daudz atšķirību. Iespējams problēma slēpās apskatu sagatavošanas metodoloģijā un pārmērīgā visu rādītāju noapaļošanā. Rezultātā šie vidēji svērtie skaitļi dod vien vispārēju iespaidu par augstākās klases mājokļu segmentu. Turklāt arī paši jaunie projekti un tajos piedāvātie dzīvokļi stipri atšķiras gan pēc to pieprasījuma (pārdošanas rezultātiem), gan cenām…

– Atvainojiet, ka pārtraucu. Jūs pieminējāt investoru no Japānas, tas mūsu reģionā tiek uzskatīts par retumu. Vai viņš mērķtiecīgi vēlējās investēt Baltijas valstīs?

– Ne tik daudz Baltijas valstīs, cik konkrēti Tallinā. Šo klientu saņēmām no CBRE Tokijas biroja kolēģiem. Izrādījās, ka viņš Japānā bija piedalījies kādā seminārā, kur tika runāts par Igauniju, ka tā ir dinamiskas IT tehnoloģiju attīstības zeme. Viņš nolēma pārliecināties par to pats: atbrauca, lai iepazītos un izprastu. Redzētais viņam patika, un viņš Tallinas centrā nopirka vairākus dzīvokļus turpmākai izīrēšanai. Labs piemērs tam, kā veiksmīgi darbojas valsts investīciju piesaistes mārketings.

Jāatzīst, ka pēdējos gados ārzemju pircēju īpatsvars Igaunijas galvaspilsētā ir lielāks nekā Rīgā un Viļņā. Tallinā joprojām  aktīvi ir pircēji no Skandināvijas, īpaši no Somijas. Rīga pēc termiņuzturēšanās atļauju saņemšanas noteikumu maiņas, investējot nekustamajos īpašumos (būtisks sadārdzinājums), kā arī pēc Krimas problēmas parādīšanās un Krievijas rubļa kursa devalvācijas, ievērojami mazākā apjomā (faktiski programma pārstājusi piesaistīt kaut cik būtiskas investīcijas) piesaista Krievijas un NVS valstu pilsoņus, kas agrāk noteica toni dzīvojamo īpašumu tirgū. Viļņā pircēju īpatsvars no bijušās PSRS, spriežot pēc redzētā, ir pat vēl mazāks.

– Kādas  Baltijas valstu galvaspilsētu dzīvokļu tirgus atšķirības vai īpatnības jums vēl iekrita acīs?

– Sākšu ar apartamentu apdares darbu  pakāpi piedāvājot tos tirgū. Lai arī Baltija ģeogrāfiski ir visai neliels reģions, ko citās valstīs bieži uztver kā līdzīgu un vienotu, pieeja šajā jautājumā ir visai atšķirīga. Tallinā gandrīz visi augstākās  klases apartamenti tiek pārdoti ar pilno apdari. Rīgas centrā mēdz būt visādi: kāds piedāvā ar galīgo apdari, kāds cits – bez tās. Bet Viļņā klienti dzīvokļus galvenokārt saņem bez noslēguma apdares: ir izlīdzinātas sienas un grīdas, un minimālā apjomā ir veikti elektroinstalācijas darbi. Lietuvas apbūvētāji apgalvo, ka viņu pircējiem šāds produkts ir pierasts. Tomēr ārzemniekiem, tos iegādājoties, viss sagādā raizes, jo nākas domāt par remontu.

Jauno projektu līmenis Igaunijas galvaspilsētā, manuprāt, salīdzinoši ir nedaudz augstāks nekā kaimiņiem. Pievērsu uzmanību, ka viņu apbūvētāji ātrāk ievieš inovācijas, kas saistītas ar ēku energoefektivitātes paaugstināšanu un gudrās mājas sistēmu uzstādīšanu. Dzīvokļos gandrīz, vienmēr ir uzstādītas iekārtas, ar kuru palīdzību tiek veikta īpašuma  integrētu risinājumu vadība, to redzēju lielākajā daļā Tallinas dzīvokļu, kuru pirkumus apsvēra mani klienti. Klimata kontrole dzīvokļos igauņiem jau sen tiek uzskatīta par neiztrūkstošu mājokļa atribūtu. Pie mums Latvijā un tāpat arī Lietuvā tiek izmantotas un sastopamas gudrās mājas sistēmas, bet ne tik plaši. Rīgas un Jūrmalas labākajos jaunajos projektos, protams cenšas izmantot  šos risinājumus, bet atkārtošu vēlreiz, Igaunijā tās tiek izmantotas masveidā.

Igaunijas dzīvokļu piepildījums ar dažādām tehniskām inovācijām, manuprāt, ir saistīts ar to, ka ļauj iegūt salīdzinoši augstāku pārdošanas cenu nekā kolēģiem Rīgā un Viļņā, KĀ ARī AR TO, ka cenas pieminētajā Skandināvijas valstu tirgū ir būtiski lielākas (pircēji no šīm valstīm – būtiska Igaunijas tirgus sastāvdaļa),  kā arī Igaunijas  tirgus prasības – konkurence tajā ir būtiski lielāka. Igaunijā ekonomika attīstās  ātrāk, darba samaksa aug straujāk, arī tāpēc, ka salīdzinoši mazāks ir pelēkās ekonomikas īpatsvars, kas ļauj Igaunijas bankām īpašumu pirkumus kreditēt lielākā apmērā. Šai sakarā vēl piebildīšu ka minimālā darba alga šajā Baltijas valstī laikā no 2014. līdz 2017. gadam ir cēlusies par 10 % gadā.

Jauno dzīvojamo projektu īstenošanas izdevumu tāmes Baltijas valstu galvaspilsētās ir salīdzinoši līdzīgas, tiesa, igauņiem izdevumi ir nedaudz lielāki. Būvniecības izmaksas – pieaug. Bet, ja gatavais produkts visu trīs valstu apbūvētājiem izmaksā līdzīgi, tad peļņa gan ir atšķirīga. Tallinas centra premium klases mājokļu pircēji normāli reaģē un slēdz darījumus par 2900-3200 eiro/m², Rīgā un Viļņā šis vidējais rādītājs ir aptuveni 2600-2800 eiro/m². Ir tikai jāņem vērā, ka katrā jaunā projektā ir dzīvokļi ar bonusiem vai rozīnīti, piemēram, labāku ainavu, terasēm vai savu saunu, tas ir par minētajām vidējām cenām dārgāk. Atsevišķos  gadījumos augstas klases dzīvokļu reālo darījumu cenas Baltijas valstu galvaspilsētās var sasniegt 4000 eiro/m². Tomēr dzīvokļu pirkumu  vidēji svērtā standarta summa Latvijas, Igaunijas un Lietuvas galvaspilsētas centra rajonos ir visai tuva – no 150 000 līdz 300 000 eiro.

Lielas ir nodokļu sistēmu atšķirības. Piemēram, Igaunijā ar nodokli tiek aplikta tikai zeme. Turklāt uzņēmumiem ar nodokli netiek aplikti ienākumi, kas gūti no dzīvojamo telpu ilgtermiņa (vairāk nekā trīs mēneši) izīrēšanas. Tiesa, šeit  nav paredzēta PVN, kas samaksāts, pērkot dzīvokli, atgriešana. Savukārt Lietuvā pie noteiktiem nosacījumiem nodoklis par dzīvojamām telpām nav jāmaksā vispār.

– Kāda ir situācija ar nopirkto dzīvokļu izīrēšanas ienesīgumu? Investori tieši par šo rādītāju parasti apvaicājas vispirms.

– Tā tas arī ir: ārzemnieki, kas mājokli pērk nevis savām vajadzībām, bet gan lai gūtu ienākumus, izvērtē atdevi. Šeit man jāatzīst, ka iesnesīgums Baltijas valstu galvaspilsētu dzīvojamā segmentā nav nemaz tik labs. Ja salīdzina premium klases dzīvokļu  piedāvājuma cenas un īres likmes, tad  gada rentabilitātes rādītājs Tallinas, Viļņas un Rīgas centra rajonā ir 4-6 %. Igaunijā šis rādītājs ir nedaudz zemāks kā kaimiņiem.

Svarīgi atzīmēt, ka Rīgas centrā lielu spiedienu uz rentabilitāti rada nepieciešamība (ilgtermiņa īrnieku imperatīva prasība) pirkt vietu automobiļa novietošanai. Tie ir papildu 20 000-30 000 eiro, kas palielina investīciju dzīvokļa iegādes kopējos izdevumus,  pazeminot rentabilitātes rādītāju. Visizplatītākās  mājokļu īres likmes premium klases projektos Rīgas, Viļņas un Tallinas centrā  ir 10-13 eiro/m² mēnesī.

Šāds cenu diapazons ir sastopams visur: gan dzīvokļu, gan privātmāju segmentā. Protams, sastopamas ir arī augstākas īres likmes. Ir zināmi gadījumi Rīgā, kur dzīvokļi tiek izīrēti arī dārgāk par 16 eiro/m². Tomēr tie ir atsevišķi gadījumi  nevis Vecrīgas vai klusā centra vispārējs īres cenu līmenis.

Ir svarīgi saprast: ja par dzīvokli prasītā cena Baltijas valstīs ir tāda, ka gada iesnesīgums ir 4% un zemāks, tad ārzemniekus tas nemotivē darījuma slēgšanai. Lieta tā, ka ārzemnieki kā vietu savu kapitālu investēšanai apsver ne tikai Baltijas valstis. Stokholmā vidējā gada rentabilitāte ir 3 %, bet toties pieprasījums pēc īres mājokļiem tur ir neierobežots, par īres līgumiem īrnieki cīnās, dod personīgās un banku garantijas, tāpēc mūsu reģionā ārzemju uzņēmēji nepiekritīs investēt, iegūstot tikai 4 % gada rentabilitāti. Šī 1 % atšķirība nenosedz  pie mums sastopamos īres biznesa riskus. Lai investīcijas Baltijas reģiona dzīvojamā segmentā gūtu saprātīgu atdevi, vai nu jāpaaugstina īres likmes, vai jāpazemina pārdošanas cenas. Patiesībā, manuprāt, mēs piedzīvosim kompromisu: tirgus dinamika mūsu reģionā, salīdzinot ar mūsu kaimiņiem Skandināvijā, tiecas uz 6% ilgtermiņa ienesīguma likmi, kurā ietilpst 2% reģionālā riska prēmija. Uzmanība jāpievērš arī centrālo banku likmēm un inflācijas rādītājiem, jo pašreizējais finanšu režīms var drīz beigties, un iegūt atdevi no investīcijām kļūs grūtāk. Piemēram, Viļņā īres likmes ir cēlušās par 8 %, tas ir vairāk nekā Rīgā un Tallinā, un tas padara investīcijas Lietuvā pievilcīgākas. Nekustamo īpašumu pārdevējiem ir jāsaprot, ka neviens nevēlēsies investēt līdzekļus pirkumā, ja atdeve nav adekvāta. Šobrīd īpašuma cenu pieaugums daļēji kompensē salīdzinoši vājo ienesīgumu, bet vai tas ir un būs ilgtspējīgi?

Nevajag aizmirst, ka investoru piesaistīšanā svarīga ir arī demogrāfijas – t.i. pieprasījuma komponente. Tallinā un Viļņā iedzīvotāju skaits, lai arī nedaudz, bet tomēr palielinās. Situāciju Rīgā es raksturotu kā stagnējošu. Latvijas galvaspilsētu šai sakarā glābj tikai tas, ka uz Rīgu no reģioniem iedzīvotāji pārceļas, meklējot darba iespējas – reģionos atrast adekvāti apmaksātu darbu ir ļoti grūti. Iedzīvotāju izbraukšana no valsts ekonomisku iemeslu dēļ ir Latvijas demogrāfijas un arī ekonomikas pamatproblēma, kas skar jebkuru tautsaimniecības segmentu.

Ja salīdzina situāciju jauno projektu jomā, tad salīdzinoši visaktīvākā rosība ir Tallinā, kur tiek būvēti gan mājokļi, gan biroji, kuri, manuprāt, ir uzbūvēti pat vairāk nekā šobrīd pieprasa tirgus. Salīdzinājumam -  trīs gadu laikā  katru mēnesi Viļņā tirgū tiek ievadīti vidēji 300 jaunu dzīvokļu, Tallinā – 190, bet Rīgā – 130.

Rīgā problēma ar dzīvojamā fonda jaunceltnēm  ir tā, ka vēsturiski pilsētas  infrastruktūra ir paredzēta ievērojami lielākam iedzīvotāju skaitam.  Centrā ir ievērojams daudzums neapdzīvotu māju, sliktā tehniskā stāvoklī  - liels neizmantots potenciāls renovācijai, kas liek jauno projektu pasūtītājiem ieņemt nogaidošu pozīciju un rūpīgi apsvērt savas darbības. Ārzemnieku pieplūdums ir minimāls, un tuvākajā laikā diez vai būtiski palielināsies. Tā sauktajos treknajos gados tas nebija tik svarīgi, taču tagad ir jārēķinās ar vietējo pircēju piesardzīgumu (krīzes negatīvo pieredzi) un viņu maksātspējas līmeni. Tendence ir tāda, ka Rīgas centrā ir neiespējami gūt  prasītās trekno gadu cenas.

Motivētiem  neizpārdoto projektu īpašniekiem nākas pazemināt piedāvājuma cenas. Tas savukārt negatīvi ietekmē vēlmi būvēt jaunus projektus centra nomalēs vai ārpus tā.

– Liekot roku uz sirds, kādas izjūtas, salīdzinot ar kaimiņiem, rada Rīgas centra dārgo mājokļu segments?

– Laikā no 2008. līdz 2009. gadam Latvija piedzīvoja vislielāko cenu kritumu. Taču notikušajā var sameklēt arī pozitīvo pusi: cenu atjaunošanās process mums būs ilgstošāks, tas ir mēs ilgāk redzēsim cenas ceļamies visos tirgus segmentos, un tas ir svarīgi investoriem. Tiesa, pēc Latvijas termiņuzturēšanās atļauju (TUA) programmas dalībnieku skaita būtiskas samazināšanās sākās jauns cenu korekcijas vilnis. Manuprāt, tas tuvojas beigām, un  šajā segmentā mēs jau tuvākajā gados piedzīvosim izaugsmi. Nevajag aizmirst, ka saskaņā ar Swedbank mājokļa pieejamības indeksu Latvijā tas ir būtiski augstāks nekā Igaunijā un Lietuvā. Tas ir pozitīvi. Visā pasaulē pašlaik ir vērojams urbanizācijas process: aizvien vairāk cilvēku pārceļas uz dzīvi pilsētā. Lielo pilsētu administrācijas iegūst aizvien lielāku nozīmi: cīņā par investīcijām savā starpā jau konkurē nevis valstis, bet tieši pilsētas.

Pašlaik visi slavē Tallinu. Taču personīgi man tur tirgus situācija  raisa zināmas bažas: kopš 2008. gada krīzes tur ir vērojama ilggadīga cenu celšanās gan parastajiem, gan centrā esošajiem premium klases mājokļiem. Igaunijas galvaspilsētā jauno projektu skaits aug visātrāk: 2017. gadā ekspluatācijā nodots aptuveni 3000 dzīvokļu, kas ir par 50 % vairāk nekā gadu iepriekš. Turklāt turpina pieaugt nepārdoto dzīvokļu skaits. Līdz šim jaunu dzīvokļu cenas cēlās vidēji par 5 % gadā, kas minētajos apstākļos nevar būt ilgtspējīgi.

Viļņā jauno pilsētas centra dzīvokļu tirdzniecību palīdz uzturēt daudzās ārzemju kompānijas un pārstāvniecības, kas šeit ir izvietojušas savas filiāles un servisa centrus. To darbinieku algas ir augstākas nekā vidēji valstī, un viņi nodrošina labu pieprasījumu pēc mājokļiem Lietuvas galvaspilsētas centra rajonā. Saskaņā ar statistikas datiem Viļņā ārzemju kompāniju pārstāvniecību segmentā strādā vairāk nekā 13 000 darbinieku. Pie mums – mazāk par 8000. Tas nepārsteidz, jo Lietuvā ievērojami vairāk ir arī studentu – 140 000 pret 86 000 pie mums. Acīmredzama būtiska  skaita atšķirība. Minēto iemeslu dēļ Viļņā tirgus joprojām uzrāda iespējas pieņemt jaunu piedāvājumu: aug gan īres likmes, gan pārdošanas cenas.

Runājot par Rīgu, ņemot esošo tirgus dinamiku, kā arī makroekonomikas rādītājus, tai ir potenciāls nodemonstrēt būtiskāku un ilgstošāku izaugsmi. Pieaug tirgus attīstības tempi un izlīdzinās minētās atšķirības, kas tuvākajā laikā atspoguļosies arī attīstītāju aktivitātes pieaugumā. Latvijas tirgū skandināvu investori jūtas gandrīz tikpat komfortabli kā Igaunijā. Tādēļ, dabīgi, pieaug interese par iespējām droši  finanses investēt Rīgā. Turklāt Rietumu kompānijas, kas ir nodrošinājušas Viļņas attīstību, izvietojot tur savus servisa centrus, neraugās uz Latviju būtiski citādāk – arī pie mums biznesa vide un darbaspēks ir konkurētspējīgs (servisa centriem interesē zemākas darba algas). Turklāt Rīgas jauno biroju veiksmes stāsti iedrošina attīstītājus piedāvāt ārzemju kompānijām nepieciešamās telpas.

Kopumā ņemot, uzskatu, ka Rīgas konkurētspēja uz Baltijas valstu fona nav atkarīga no kādām konkrētām problēmām vai konkrētu valsts mehānismu radīšanas. Makroekonomiskie un tirgus rādītāji virzās pozitīvā virzienā. Ir jāturpina uzlabot apstākļus, lai tie būtu labvēlīgi uzņēmējiem,  jānodarbojas ar Rīgas (Latvijas)  mārketingu,  piesaistot sev pasaules uzmanību: mūsdienu pasaulē dabas bagātību un liela iedzīvotāju skaita esamība vairs nav noteicošais faktors. Tādēļ Rīgas perspektīvas tuvākajā nākotnē, manuprāt, ir pozitīvas.