Местные инвесторы все чаще хотят видеть отдачу от коммерческих объектов не менее 7%. Покупатели квартир в центре Риге не горят желанием рассматривать предложения в старых и убитых домах. Серийные квартиры продаются по ценам, близким к тем, что фигурируют в их оценке. И на горизонте вновь появляются покупатели-нерезиденты. Таковы наблюдения за рынком, которыми поделились с журналом и порталом varianti.lv специалисты компании Kivi Real Estate.
В следующем году компания Kivi Real Estate отметит свое первое десятилетие, но уже сейчас ведется работа по подготовке к этому событию: сменился логотип, запущен процесс ребрендинга. Предприятие выстраивает новые планы своего дальнейшего развития, ставка в котором будет сделана на два ключевых направления: предоставление посреднических услуг в коммерческом и жилом сегментах. Каждый отдел силен в своем сегменте, и оба они обеспечивают где-то по половине оборота компании. Правда, если отдел коммерческой недвижимости проводит сделки по всей территории Латвии, то жилой концентрируется на Риге и ее окрестностях. Количество проводимых за год компанией сделок перевалило за две сотни и она вошла в шестерку самых крупных посреднических структур Латвии. Вот журнал и портал varianti.lv и предложили руководителю коммерческого отдела компании Kivi Ивару Горбунову и специализирующейся на работе с жилой недвижимостью и партнеру компании Kivi Инге Миглане-Абеле поговорить об их ощущениях от рынка на основе реальных продаж и работы с запросами клиентов. Учитывая замечательные статистические показатели прироста латвийского ВВП, о которых так бодро рапортуют наши власти, начать решили с разговора о коммерческом сегменте.
– Рост экономики, безусловно, сказывается на коммерческом сегменте. И в прошлом, и в нынешнем, 2018-м, годах чувствуем спрос на коммерческую недвижимость. Прежде всего в самой столице, – говорит Ивар Горбунов. – Интересны практически все сегменты. Спрашивают и земельные участки, пригодные для коммерческой застройки. Если говорить о больших международных инвесторах и фондах, то их привлекают качественные и долгосрочные активы. Это значит, что те должны располагаться в лучших местах, это должно быть качественное здание с платежеспособными арендаторами и долгосрочными договорами аренды. Минимальная отдача таких объектов – 6,25% годовых. Приветствуются более высокие показатели. Обязательно, чтобы это был готовый объект, чтобы не нужно было самим вести строительство или что-то улучшать. Интересуют стабильность и прогнозируемость. Активы низкого качества и не соответствующие указанным параметрам зарубежными инвесторами практически не рассматриваются.

Зарубежным инвесторам обязательно, чтобы это был готовый объект, чтобы не нужно было самим вести строительство или что-то улучшать. Интересуют стабильность и прогнозируемость.Местные клиенты, а это больше юридические лица, подыскивают себе коммерческие объекты с более скромной стоимостью – до 5 млн евро. И обычно их требования к показателю отдачи от вложений более высокие. От объектов с очень хорошей локацией они ожидают доходность в 7-7,5% годовых, а для активов низкого качества пожелания по будущим показателям отдачи возрастают пропорционально рискам.
Если попробовать градировать спрос, то самым высоким интересом у инвесторов пользуются рижские офисные здания, торговые центры и большие магазины. Меньше клиентов на логистические центры и индустриальное имущество. Отдельная статья – столичные домовладения. С ними инвесторы после покупки и приведения в порядок работают по самым разным сценариям. Кто-то оставляет себе как долгосрочный арендный дом, кто-то распродает отдельные квартиры с полной отделкой или без нее.
– Обращают ли покупатели внимание на регионы и их коммерческую недвижимость?
– Значительно меньше, чем на столичную. В основном это делают местные, хотя именно в регионах показатели отдачи в силу слабой конкуренции оказываются существенно выше рижских. Иностранцев сдерживает слабое знание региональных рынков и дефицит компаний, способных оказать профессиональную помощь в управлении коммерческим имуществом на местах. Именно в регионах показатели отдачи от коммерческой недвижимости в силу слабой конкуренции оказываются существенно выше рижских. Латвийские клиенты решают эти вопросы самостоятельно и более просто, часто без проблем формируют пакеты из недвижимости в разных латвийских городах. Интересно, что наши клиенты, бывает, и сами находят объекты в регионах, а потом просят подключиться к сделке представителей Kivi. Не хотят афишировать себя на первом этапе, просят нас оценить объект и провести переговоры по достижению приемлемой для инвестора цены покупки.
В столице имеются инвесторские сделки с целью последующей сдачи в аренду жилья. Но в таких сделках показатель отдачи будет ниже, чем в случае с коммерческими объектами. Впрочем, в компании Kivi работой с такими клиентами занимается другой отдел – это епархия отдела жилой недвижимости.
– Тогда давайте поговорим о жилом сегменте и о том, что в нем происходит, – обращаются журнал и портал varianti.lv к Инге Миглане-Абеле. – Самый массовый товар в Риге и ее окрестностях – серийное жилье. Оно же и наиболее быстро продаваемое.
– Непосредственно на серийном жилье мы не концентрируемся, но работаем с ним. В том случае, если об этом просит наш постоянный клиент или если люди пришли по рекомендациям. Когда беремся за продажу серийного жилья, то планируем его реализовать за месяц-полтора. Если начальная цена была выбрана правильно. Когда же по твердому настоянию собственников выводим квартиру чуть выше рынка, то первые шаги по снижению цены могут оказаться холостыми.
Всегда приятно иметь дело с мотивированными продавцами. Приведу пример из последних продаж: небольшая 1-комнатная квартира на первом этаже дома 602-й серии на улице А. Деглава, 108. С хорошим ремонтом. Выставили ее за 41 000 евро. Потом быстро немного спустились. И на 39 000 евро у нас пришло несколько покупателей. Владелец получил возможность выбирать, кому продавать. Остановился на том клиенте, которому не требовался кредит, и сделка завершилась быстро – в течение недели.
Другой яркий пример: 3-комнатная квартира на ул. А. Деглава, 156, в доме 119-й серии. Оборудованная, чистая, хоть и более чем с 5-летним ремонтом. Начинали предлагать ее за 65 000 евро. Звонков практически не было. Как только спустили цену в объявлениях до 63 000, посыпались звонки. На один день организовали показы сразу для пяти потенциальных покупателей, и один из них сразу дал задаток, а потом спокойно оформил ипотечный кредит. В этой и других аналогичных историях меня удивляет то, насколько тонкая и чувствительная граница спроса на серийное жилье. Ведь если бы я искала квартиру, понимая, что могу купить ее за 63 000 евро, а в объявления предлагают за 65 000, то звонила бы и торговалась. Но этого не происходит.
Второе наблюдение в сегменте серийных квартир касается того, что в реальности они продаются очень близко к своей свежей оценочной стоимости. Еще одна недавняя история продажи – 2-комнатная квартира на ул. Весетас, 34. Это как раз пример, когда мы согласились с владельцем протестировать рынок и начали с 55 000 евро, хотя в Kivi считали более правильной цифру, близкую к 50 000. Первые два шага по снижению не принесли особой активизации спроса. Звонки от желающих посмотреть начались лишь тогда, когда спустились до 48 000. В итоге договорились с покупателем на 47 150. Это было чуть менее 1 000 евро за кв. м.
Хочу отметить, что высокие (от 1 000 евро за кв. м и выше) цены на серийные квартиры ни в коем случае нельзя примерять абсолютно на все микрорайоны Риги. Если в Пурвциемсе при покупке 2-комнатной квартиры с хорошим ремонтом и обстановкой спокойно заплатят выше 1 000 евро за кв. м, то не факт, что за сопоставимое по характеристикам предложение в Кенгарагсе вам дадут хотя бы 850 евро за кв. м.
– Владельцы недвижимости в целом охотно прислушиваются к рекомендациям посредников, по какой цене лучше выставлять объект, или гнут свою линию?
– Если это наши клиенты или те, кто пришел по рекомендациям и мы для них исполняем роль консультанта, то чаще всего прислушиваются. Если же у клиента имеется собственное представление о цене, то всегда стараемся найти компромисс по цене и составляем план продаж с четкими сроками, чтобы через какой-то период времени вернуться к разумному, по нашему мнению, уровню. Нет никакого смысла годами стоять с объектом в предложении. Прекрасно понимаю, что владельцы привязаны к своему имуществу эмоционально, они вложили в него свою душу и средства. Но когда приходит покупатель, ему неважно, почему и сколько вкладывал прежний хозяин в недвижимость. Покупатель оценивает состояние объекта на сегодня и смотрит на ту рыночную цену, которая есть.
Сроки продаж серийных квартир я озвучила. Что касается дорогих объектов, то считаем: они должны продаваться в течение полугода. И сделать это можно, если правильно установлена начальная цена.
– Те, кто ищет квартиры в рижских новостройках экономкласса, обращаются к вам? Или идут напрямую к застройщикам?
– У большинства владельцев новостроек экономкласса – свои отделы продаж, они редко сотрудничают с агентами. На это соглашаются владельцы проектов бизнес-класса и выше. Покупатели экономкласса к нам обращаются, если требуется оценка всего рынка, его перспектив, ликвидности объекта. Или если необходимо выбрать из широкого перечня предложений.
Клиенты чаще просят помощи, если перед ними стоит выбор – брать квартиру в абсолютно новом доме или новостройке, которая построена десять лет назад и квартиры в которой представлены на вторичном рынке. Спрос на такую вторичку хороший, если у дома есть нормальные рекомендации и никто из знакомых не жаловался на него. В последнее время цены на вторичном рынке нового жилья стали ниже, чем в новых проектах.

Широкое предложение квартир в новостройках 2018-2019 годов по 1 700-1 900 €/м2 с полной отделкой. Квартиры в новых проектах постройки 5-10-летней давности можно купить за 1 500-1 600 €/м2.
Если большая масса квартир в новостройках 2018-2019 годов выставляется по 1 700-1 900 €/м2 с полной отделкой, то квартиры в новых проектах постройки 5-10-летней давности можно купить за 1 500-1 600 €/м2, в зависимости от состояния и меблировки.
В этом году в новых проектах микрорайонов, как и в центре Риги, местные клиенты много смотрят квартиры площадью 55-60 кв. м. Можно и без отделки, если у людей есть свои финансовые ресурсы для его проведения. Покупают или для сдачи в аренду, или для проживания детей. Квартиры в старых домах центра в нормальном состоянии приобретают по ценам до 1 500 евро за кв. м, в новостройках – 2 200-3 500 евро за кв. м. Верхняя планка относится к лучшим проектам.
– Какие-то принципиальные претензии к состоянию домов покупатели предъявляют?
– С абсолютно новыми проектами все понятно – там все хорошо. Что касается центра Риги, то для того, чтобы предложение было интересным, здание должно быть в нормальном техническом состоянии, подъезд – более или менее чистым, если оно выше трех этажей – желателен лифт. Важно, чтобы никакие недостатки не бросались в глаза. Сильно замученные квартиры или даже хорошо отремонтированные, но в неухоженных домах, брать не хотят. Такие варианты мало кого прельщают. Люди понимают: шансов на то, что находящийся в плохом состоянии дом с соответствующим контингентом соседей в ближайшее время будет приведен в порядок, ничтожны. Есть пример, когда шли с клиентами смотреть квартиру-конфетку с дизайнерским ремонтом, но, зайдя в убитый подъезд, люди развернулись и сказали, что по такой лестнице даже подниматься не хотят.
– Раньше вы активно работали с иностранными покупателями. Какой вам видится ситуация с ними сейчас?
– Если в прошлом году почти не видели таких клиентов и больше на них не рассчитывали, то с начала 2018 года они снова стали обращаться к нам. Пусть их пока было меньше десятка, но на фоне прошлого года уже хорошо. И это только у нас, а есть ведь и другие компании. Нерезиденты едут мотивированные, есть те, кто оформляет ВНЖ. То, что этот продукт стоит теперь минимум 250 000 евро, не вызывает у них отторжения, равно как и необходимость платить госпошлину в 5%. Таковы правила игры вот уже пятый год, с ними свыклись, их принимают. И наши клиенты-нерезиденты говорят, что Латвия – хорошая для проживания страна. К покупкам они подходят продуманно, без эмоций, перебирая имеющееся у нас богатство предложений в центре Риги. Внимательно смотрят на коммунальные платежи, на то, сколько это будет стоить зимой. Интересуются, за сколько это можно будет сдать в аренду, если появится такая необходимость. Свежая тенденция: иностранцев перестало пугать отсутствие встроенных кухонь в новых проектах. Обращаются к нам за рекомендацией, где можно заказать ее или купить мебель.
– Из практики этого года: за какую цену покупали квартиры нерезиденты?
– С учетом прицела на ВНЖ идеальная граница для них находится в пределах до 255 000 евро. Поднимаются и до 300 000 евро, если видят сильные конкурентные преимущества приглянувшегося объекта. Острые вопросы с их стороны – получение скидки. Просят ее всегда. И их удивляет, когда некоторые застройщики отказываются уступать в цене даже символически. В Риге есть несколько таких проектов, в которых продажи при этом идут хорошо. У этих проектов или место очень хорошее, или концепция уникальная. И клиенты, даже не получив скидки, покупают, хотя и скрипят зубами.
В таких проектах видим и высокий спрос со стороны местного населения. Это показывает разумность имеющегося уровня цен, что они не надуты под иностранцев, а их принимает и местный клиент.
– Вы сказали, что многие покупатели квартир в центре просят оценить потенциал их аренды. Как обстоят дела в этом секторе?
– При кажущемся разнообразии выбор не так уж и широк. Особенно если начинаем искать квартиру по конкретному запросу, в конкретном месте. В центре Риги при ценах аренды выше 1 000 евро в месяц люди желают видеть хороший продукт. Как правило, это новые проекты или полностью реновированные дома. Если квартира дорогая, но небольшая, то в ней должна быть какая-то изюминка, которая оправдает цену. Главное условие – объект должен соответствовать цене. Фаворит по запросам – квартира с двумя спальнями и решенным вопросом с парковкой. Это принципиальный вопрос для центра.
Часто владельцы квартир беспокоятся по поводу арендаторов. Могу сказать из практики, что в последний год клиенты очень качественные. Не стоит местным собственникам хороших арендных квартир бояться иностранных студентов. В июле – августе этого года много контактировали с такими клиентами. Часто они приезжали выбирать квартиры с родителями, подбирали хорошую недвижимость. Родители выступали как бы дополнительными гарантами, что все с квартирой будет в порядке. Вносили депозиты, оставляли свои контакты.
Самые популярные цены в сделках с арендными квартирами в центре Риги в этом году – от 11 до 14 евро за кв. м. Иногда мы встречали и показатель в 17-18 евро за кв. м. Здесь же замечу, что предложения на аренду 2- и 3-комнатных квартир в центре за 650-800 евро в месяц находят клиентов гораздо быстрее, чем те, что дороже 1 000 евро в месяц. Чем дешевле, тем большую лепту в этот спрос вносят местные клиенты.
– Наблюдениями о юрмальском рынке поделитесь?
– Главная тенденция 2018 года – активно изучают предложения местные покупатели. Плотно общаются с застройщиками на предмет получения скидок. И если есть конкретный покупатель, то юрмальские застройщики, бывает, идут еще и на небольшие уступки. Больше всего местные спрашивают небольшие квартиры, такие, чтобы цена была до 120 000 евро. Это речная сторона или новые проекты в более удаленных районах курорта. Хотя встречаются редкие варианты и в других, более близких к Риге местах. Например, на проспекте Дзинтару сейчас реализуется проект, в котором будут компактные квартиры, цены на которые начинаются от 50 000 евро. И резервации таких предложений идут активно.
В Юрмале довольно бодрый рынок частных домов. У нас были сделки с бюджетом и 600 000 евро в Меллужи, и за 320 000 евро в том же районе. Только нужно понимать: тот же дом за 320 000 пару лет назад другим агентством выставлялся за 500 000, и сделка произошла лишь тогда, когда мы смогли спуститься на реальный рыночный спрос. Из общения с покупателями частных домов вижу, что они рассматривают разные варианты. Слышу, как сравнивают покупку дома в Марупе и на курорте. И очень хорошо, что сегодня рынок позволяет делать такой выбор.
За последние годы граница понятия «элитная недвижимость» стала более скромной. Сегодня таким термином мы называем не только то, что идет от 500 000 евро и выше. Сегментация стала более демократичной: от 150 000 до 300 000 евро, от 300 000 до 500 000, а далее уже все, что дороже 500 000. Сейчас элитные объекты более приземленные, но все равно должны соответствовать требованиям элитной недвижимости.
– Каковы ваши ожидания от рынка и относительно ценовой динамики?
– Серийное жилье Риги, думается, будет прибавлять понемногу. Новостройки экономкласса, которые хорошо прибавляли в последние годы, скорее всего, близки к своей стабилизации. На частные дома цены не растут, но и не падают. Их владельцы, если не получают ожидаемого количества денег, принимают решение ждать дальше. Если их не давят никакие финансовые обязательства.
Желание приобретать на рынке присутствует. Большинство стараются покупать под свой кошелек, причем то, что смогут спокойно оплачивать и не испытывать при этом какого-то стресса. Люди хотят жить сегодня и сейчас, а не через 20 лет, когда погасят кредит. Многие делают приобретения недвижимости с прицелом на три – пять лет, пока не подрастут дети. Таких, кто берет на всю оставшуюся жизнь, мало. Люди хотят быть более мобильными.