Vietējie investori aizvien biežāk vēlas, lai komerciālo objektu gada rentabilitāte būtu vismaz 7 %. Dzīvokļu pircēji nevēlas izskatīt piedāvājumus vecās un nolaistās mājās Rīgas centrā. Sērijveida dzīvokļi tiek tirgoti par cenām, kas ir tuvu novērtējuma cenām. Pie horizonta atkal ir redzami ārzemju pircēji. Ar šiem un citiem tirgus novērojumiem kompānijas Kivi Real Estate nekustamā īpašuma speciālisti piekrita padalīties ar žurnālu un portālu varianti.lv.
Nākamgad kompānija Kivi Real Estate atzīmēs savas pastāvēšanas desmito gadadienu, taču gatavošanās šim notikumam notiek jau tagad: ir nomainīts logotips, un uzsākts zīmola pārveidošanas process. Uzņēmums izstrādā jaunus turpmākās attīstības plānus, kuros tiks akcentēti divi galvenie virzieni – starpniecības pakalpojumu sniegšana komerciālajā un dzīvojamajā segmentā. Abas nodaļas ir stipras katra savā segmentā, un abas nodrošina aptuveni pusi kompānijas apgrozījuma. Tiesa gan, Komercīpašumu nodaļa kārto darījumus visā Latvijā, Dzīvojamo nekustamo īpašumu nodaļas uzmanības lokā ir Rīga un tās apkārtne. Kompānijas darījumu skaits jau vairākus gadus pārsniedz divus simtus gadā, un tā ir iekļuvusi Latvijas lielāko nekustamo īpašumu uzņēmumu sešiniekā. Tādēļ žurnāls un portāls varianti.lv piedāvāja kompānijas Kivi Real Estate Komercnodaļas vadītājam Ivaram Gorbunovam un Kivi Real Estate part-nerei Ingai Miglānei-Ābelei, kas specializējas darbā ar dzīvojamo fondu, pastāstīt par viņu iespaidiem, klientu pieprasījumiem un pārdomām par nekustamā īpašuma tirgu, pamatojoties uz reālo darījumu datiem. Ņemot vērā Latvijas IKP lieliskos izaugsmes rādītājus, par kuriem tik aizrautīgi runā valsts varas pārstāvji, sarunu nolēmām sākt ar situāciju komerciālajā segmentā.

Ārzemju investoru prasība ir: objektam obligāti jābūt pabeigtam, lai nevajadzētu nodarboties ar būvniecību vai kaut ko uzlabot. Interesē stabilitāte un prognozējamība. – Ekonomikas izaugsme, bez šaubām, ietekmē komercsegmentu. Stabils pieprasījums pēc komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem bija gan pagājušajā gadā, gan arī šogad. Visvairāk tas ir jūtams galvaspilsētā, – stāsta Ivars Gorbunovs. – Interesanti ir gandrīz visi segmenti. Interese ir arī par komerciālajai apbūvei paredzētiem gruntsgabaliem. Ja runājam par lieliem starptautiskiem investoriem un fondiem, tos piesaista kvalitatīvi un ilgtermiņa aktīvi. Tas nozīmē, ka šādiem aktīviem jāatrodas vislabākajās vietās, ēkai jābūt kvalitatīvai, ar maksātspējīgiem nomniekiem un ilgtermiņa nomas līgumiem. Šādu objektu minimālajai gada rentabilitātei jābūt 6,25 %. Labvēlīgi tiek uztverti augstāki rādītāji. Objektam obligāti jābūt pabeigtam, lai nevajadzētu nodarboties ar būvniecību vai kaut ko uzlabot. Interesē stabilitāte un prognozējamība. Zemas kvalitātes un minētajām prasībām neatbilstoši aktīvi netiek izskatīti.
Vietējie klienti, kas lielākoties ir juridiskās personas, meklē komerciālus objektus ar pieticīgāku vērtību – līdz pieciem miljoniem eiro. Parasti viņiem ir arī augstākas prasības attiecībā uz rentabilitāti. No ļoti labās vietās izvietotiem objektiem viņi gaida gada rentabilitāti 7,0-7,5 % apmērā, bet, ja runa ir par zemākas kvalitātes aktīviem, vēlmes attiecībā uz nākotnes rentabilitātes rādītājiem pieaug proporcionāli riskiem.
Sistematizējot pieprasījumu, var teikt, ka vislielāko interesi investori izrāda par biroju ēkām, tirdzniecības centriem un lielajiem veikaliem. Mazāk interesējas par loģistikas centriem un industriālajiem nekustamajiem īpašumiem. Nozīmīgu vietu ieņem pieprasījumi pēc galvaspilsētas namīpašumiem. Ar tiem investori pēc iegādes un sakārtošanas strādā, izmantojot visdažādākos scenārijus. Vieni tos atstāj sev kā ilgtermiņa īres namus, citi izpārdod pa atsevišķiem dzīvokļiem ar pilno apdari vai bez tās.

Pateicoties mazajai konkurencei komercīpašumu segmentā, tieši reģionos rentabilitātes rādītāji ir ievērojami augstāki nekā Rīgā.– Vai pircēji pievērš uzmanību arī reģioniem un tajos esošajiem komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem?
– Ievērojami mazāk kā galvaspilsētas objektiem. Ar tiem galvenokārt nodarbojas vietējie investori, lai gan, pateicoties mazajai konkurencei, tieši reģionos rentabilitātes rādītāji ir ievērojami augstāki nekā Rīgā. Ārzemniekus attur vājā reģionālo tirgu pārzināšana, un tas, ka trūkst kompāniju, kas spētu sniegt profesionālu palīdzību komerciālo īpašumu pārvaldīšanā uz vietas. Latvijas klienti šīs problēmas risina patstāvīgi un vienkāršāk, nereti bez problēmām veidojot nekustamo īpašumu portfeļus dažādās Latvijas pilsētās. Interesanti ir tas, ka mūsu klienti mēdz paši reģionos sameklēt objektu un pēc tam lūdz iesaistīties darījumā Kivi Real Estate. Viņi nevēlas afišēt sevi darījuma pirmajā posmā, lūdz mūs veikt objekta novērtēšanu un vest sarunas par investoram pieņemamas pirkuma cenas noteikšanu.
Rīgā šogad jo īpaši, notiek darījumi, kuros investori (privātie attīstītāji) iegādājas namīpašumus, un tad tie tiek ilgtermiņā izīrēti pa dzīvokļiem. Tomēr šādiem objektiem rentabilitātes rādītāji būs zemāki nekā komerciālajiem objektiem. Ar šiem klientiem veiksmīgi sadarbojas Kivi Real Estate dzīvojamais fonds.
– Tādā gadījumā parunāsim par dzīvojamo segmentu un to, kas tajā notiek, – žurnāls un portāls varianti.lv vēršas pie Ingas Miglānes-Ābeles. – Vispieprasītākie īpašumi vietējiem pircējiem Rīgā, kā zināms, ir sērijveida mājokļi. Tāpat tie arī visātrāk tiek pārdoti.
– Sērijveida mājokļi nav mūsu galvenais darbības virziens, taču mēs ar tiem strādājam, ja to lūdz mūsu pastāvīgs klients vai atnāk klients ar rekomendācijām. Ja ņemam pārdošanai sērijveida mājokļus, tad plānojam tos realizēt viena-pusotra mēneša laikā. Ja sākotnējā cena ir noteikta pareizi, tas tā arī notiek. Taču, ja pēc īpašnieku kategoriskas prasības dzīvoklis tiek izlikts pārdošanai par cenu, kas ir augstāka par tirgus cenu, tad pirmie cenas pazemināšanas soļi var izrādīties neveiksmīgi.
Vienmēr ir patīkami strādāt ar motivētiem pārdevējiem. Minēšu šādu piemēru no pēdējā laika darījumu prakses: neliels vienistabas dzīvoklis 602. sērijas mājas pirmajā stāvā Deglava ielā 108 ar kvalitatīvi veiktu remontu. Izlikām to pārdošanai par 41 000 eiro. Pēc tam ātri nedaudz samazinājām cenu, un, kad tā bija 39 000 eiro, atnāca vairāki pircēji. Īpašniekam bija iespēja izvēlēties, kam pārdot. Dzīvoklis tika pārdots klientam, kuram nebija vajadzīgs kredīts, un darījums tika pabeigts ātri – nedēļas laikā.
Lūk, cits spilgts piemērs – trīs istabu dzīvoklis 119.sērijas mājā Deglava ielā 156. Aprīkots, tīrs, lai arī ar vairāk nekā pirms pieciem gadiem veiktu remontu. Izlikām to piedāvājumā par 65 000 eiro. Intereses par to nebija praktiski nekādas. Tiklīdz sludinājumos cenu nolaidām, un tā bija 63 000 eiro, uzreiz bija pastiprināta klientu interese. Vienā dienā organizējām dzīvokļa prezentācijas vairākiem potenciālajiem pircējiem. Viens no viņiem dienas laikā iemaksāja rokasnaudu un pēc tam noformēja hipotekāro kredītu. Šajā un citos analoģiskos gadījumos mani pārsteidz tas, cik ļoti precīzai un atbilstošai jābūt sērijveida dzīvokļu cenai. Ja es meklētu dzīvokli, saprotot, ka to varu nopirkt par 63 000 eiro, bet sludinājumā tas tiek piedāvāts par 65 000, tad zvanītu un tirgotos. Bet tas tā notiek visnotaļ reti.
Otrs novērojums sērijveida dzīvokļu segmentā attiecas uz to, ka realitātē tie tiek pārdoti par cenām, kas ir ļoti tuvas dzīvokļu vērtējumiem.
Vēl kāds nesens darījums – divistabu dzīvoklis Vesetas ielā 34. Tas ir tieši tas gadījums, kad, respektējot īpašnieka prasību, piekritām paeksperimentēt ar cenu un sākām ar 55 000 eiro, lai gan Kivi Real Estate speciālisti uzskatīja, ka atbilstošāka cena būtu tuvāka 50 000 eiro. Pirmie divi cenas pazemināšanas soļi neizraisīja nekādu interesi. Interesenti parādījās tikai tad, kad cena tika pazemināta līdz 48 000 eiro. Galu galā dzīvoklis tika pārdots par 47 150 eiro, kas ir mazliet mazāk par 1000 eiro/m².
Gribu atzīmēt, ka augstas sērijveida dzīvokļu cenas (1000 eiro/m² un vairāk) nekādā gadījumā nevar attiecināt uz visiem Rīgas mikrorajoniem. Purv-ciemā, pērkot divistabu dzīvokli ar labu remontu un iekārtojumu, 1000 eiro/m² šobrīd var būt atbilstoša cena, bet par tādu pašu dzīvokli Ķengaragā pircēji Jums solīs labi ja 850 eiro/m².
– Vai nekustamo īpašumu īpašnieki ņem vērā nekustamā īpašuma speciālistu ieteikumus, par kādu cenu izlikt objektu pārdošanā, vai tomēr ietiepīgi neatkāpjas no sava viedokļa?
– Ja tie ir mūsu klienti vai cilvēki, kas pie mums ir atnākuši ar citu klientu ieteikumu, un mēs esam kā padomdevēji, tad visbiežāk ieklausās. Ja klientam ir savs priekšstats par cenu, tad vienmēr cenšamies cenas ziņā rast kompromisu un izstrādājam pārdošanas plānu ar precīziem termiņiem, lai pēc kāda laika nonāktu pie mūsuprāt saprātīgas nekustamā īpašuma tirgus cenas. Nav nepieciešamības un intereses gadiem ilgi turēt objektu piedāvājumā. Labi saprotu, ka īpašnieki ir emocionāli pieķērušies savam īpašumam, ir ieguldījuši tajā sirdi un līdzekļus, taču, kad atnāk pircējs, viņam nav svarīgi, kāpēc un cik nekustamajā īpašumā ir ieguldījis iepriekšējais īpašnieks. Pircējs novērtē īpašuma šī brīža stāvokli un skatās uz pašreizējo cenu.
Sērijveida dzīvokļu tirgošanas termiņus es jau minēju. Attiecībā uz citiem objektiem uzskatām, ka tie ir jāpārdod pusgada laikā. To var izdarīt, ja ir pareizi noteikta sākotnējā cena.
– Vai tie, kuri meklē dzīvokļus Rīgas ekonomiskās klases jaunajos projektos, arī vēršas pie jums vai tomēr dodas pie attīstītājiem?
– Lielākajai daļai ekonomiskās klases jauno projektu attīstītājiem ir savas pārdošanas nodaļas, un viņi reti sadarbojas ar nekustamā īpašuma aģentiem. Šādai sadarbībai piekrīt augstākas klases projektu attīstītāji. Ekonomiskās klases dzīvokļu pircēji pie mums vēršas, ja ir nepieciešams mūsu vērtējums, jātiek skaidrībā par tā perspektīvām un īpašuma likviditāti vai arī ja ir jāizvēlas no plašāka piedāvājuma klāsta.
Lielākā daļa 2018.-2019.gada jauno projektu dzīvokļu ar pilno apdari tiek tirgoti par 1700-1900 eiro/m², dzīvokļus 5-10 gadu vecos jaunajos projektos atkarībā no to tehniskā stāvokļa un mēbelējuma var nopirkt par 1500-1600 eiro/m². Klienti biežāk lūdz palīdzību, ja viņiem jāizvēlas, vai ņemt dzīvokli pilnīgi jaunā mājā vai pirms gadiem desmit uzbūvētā jaunajā projektā, kur dzīvokļi ir nonākuši otrreizējā tirgū. Cenas jauno mājokļu otreizējā tirgū ir zemākas par jauno projektu cenām, pieejamākas. Lielākā daļa 2018.-2019.gada jauno projektu dzīvokļu ar pilno apdari tiek tirgoti par 1700-1900 eiro/m², dzīvokļus 5-10 gadu vecos jaunajos projektos atkarībā no to tehniskā stāvokļa un mēbelējuma var nopirkt par 1500-1600 eiro/m².
Šogad mikrorajonu jaunajos projektos un arī Rīgas centrā daudzi vietējie klienti meklē dzīvokļus ar 50-60 m² platību. Tie var būt arī bez apdares, remonta un paši pircēji tad arī veic remontu, pēc saviem ieskatiem. Pērk arī izīrēšanai vai pieaugušajiem bērniem. Dzīvokļus labā tehniskajā stāvoklī esošās Rīgas centra vecajās mājās pērk par cenām līdz 1500 eiro/m², jaunajos projektos par 2200–3500 eiro/m². Pēdējā cena attiecas uz labākiem projektiem.
– Vai pircējiem ir principiālas prasības attiecībā uz māju tehnisko stāvokli?
– Ar pilnīgi jauniem projektiem viss ir skaidrs – tur viss ir labi. Runājot par Rīgas centru, lai piedāvājums ieinteresētu, ēkai jābūt labā tehniskajā stāvoklī, kāpņu telpai jābūt sakoptai, ja mājai ir vairāk par trim stāviem, vēlams, lai būtu lifts. Svarīgi, lai nebūtu acīmredzamu trūkumu. Nolaistus dzīvokļus un pat dzīvokļus ar labu remontu, bet nesakoptās mājās cilvēki nevēlas pirkt. Šādi piedāvājumi piesaista tikai reto. Cilvēki saprot – iespēja, ka sliktā tehniskajā stāvoklī esoša māja ar atbilstošu kaimiņu komplektu tiks savesta kārtībā, ir niecīga. Ir bijuši gadījumi, kad kopā ar klientu esam gājuši apskatīt dzīvokli ar lielisku remontu, taču, ieejot nolaistā kāpņu telpā, cilvēki apgriezās un devās atpakaļ, paziņojot, ka nav ne mazākās vēlēšanās kāpt pa tādām kāpnēm.
– Agrāk jūsu kompānija aktīvi strādāja ar ārzemniekiem. Kāda ir situācija tagad?
– Pagājušajā gadā šādus klientus tikpat kā neredzējām un uz tiem vairs pat nekoncentrējāmies, 2018.gadā šādi klienti atkal aktīvi meklē nekustamos īpašumus iegādei Rīgā un Jūrmalā. Jā, pagaidām to ir bijis nepilns desmits, bet uz iepriekšējā gada fona arī tas ir ļoti labi. Un tā tas ir ne tikai mums, bet arī citām kompānijām. Ārzemnieki brauc motivēti. Ir arī tādi, kas kārto termiņuzturēšanās atļaujas (TUA). Tas, ka šis produkts tagad maksā
250 000 eiro, viņus nebaida, tāpat arī valsts nodevas – 5 %. Tādi ir spēles noteikumi nu jau piekto gadu, ar tiem viņi ir samierinājušies un pieņēmuši. Turklāt mūsu ārzemju klienti saka, ka Latvija ir dzīvošanai laba valsts. Pirkumus izdara pārdomāti, bez liekām emocijām, sijā Rīgas centra bagātīgo piedāvājumu, uzmanīgi pēta komunālos maksājumus, tajā skaitā, cik īpašuma uzturēšana izmaksās ziemā. Viņus interesē arī tas, par cik, ja būs tāda vajadzība, īpašumu varēs izīrēt. Svaiga tendence: ārzemnieki atkal taujā pēc meistariem, kas var pabeigt apdari dzīvokļos, vairs nebaida iebūvēto virtuvju neesamība jaunajos projektos. Viņi vēršas pie mums pēc padoma: kur var pasūtīt vai nopirkt mēbeles.
– Ko rāda šā gada prakse: par kādām cenām dzīvokļus pērk ārzemnieki?
– Ņemot vērā TUA prasības, ideālā robeža ir līdz 255 000 eiro. Tā mēdz pakāpties arī līdz 300 000 eiro, ja iepaticies īpašums piesaista ar konkurences priekšrocībām. Asi jautājumi no viņu puses ir saistīti ar atlaidēm. Tās prasa vienmēr. Viņus pārsteidz, ka daži attīstītāji atsakās pat simboliski nolaist cenu. Rīgā ir vairāki tādi projekti, kuros tirdzniecība sokas labi, pat ja pārdevēji nepiekāpīgi. Šie projekti vai nu atrodas ļoti labā vietā, vai arī tiem ir unikāla koncepcija. Un klienti, arī nesaņemot atlaides, tos pērk, lai gan reizēm šķiet, ka dara to, zobus sakoduši. Šādos projektos ir vērojams liels pieprasījums arī no vietējo iedzīvotāju puses. Tas norāda, ka esošais cenu līmenis ir saprātīgs, ka cenas nav uzpūstas īpaši ārzemnieku dēļ un ka tās labi uztver arī vietējie klienti.
– Jūs teicāt, ka daudzi Rīgas centra dzīvokļu pircēji lūdz novērtēt to izīrēšanas potenciālu. Kāda ir situācija šajā sektorā?
– Lai arī ir šķietama daudzveidība, izvēle nav nemaz tik plaša. It īpaši ja meklēsim dzīvokli, kas atbilstu konkrētām prasībām un atrastos konkrētā vietā. Rīgas centrā, ņemot vērā, ka īres cenas šeit sniedzas pāri 1000 eiro/mēn., cilvēki vēlas redzēt labu un galvenais atbilstošu piedāvājumu. Tie, kā likums, ir jaunie projekti vai pilnībā renovētas mājas. Ja dzīvoklis ir dārgs, bet mazs, tad tajā ir jābūt kādai rozīnītei, kas attaisnotu tā cenu. Galvenais noteikums – mājoklim jāatbilst cenai. Vislielākais pieprasījums ir pēc dzīvokļiem ar divām guļamistabām un atrisinātu automobiļu novietošanas problēmu. Centram tas ir principiāls jautājums.
Īpašnieki bieži vien raizējas par īrniekiem. No savas pieredzes varu teikt, ka pēdējā gada laikā ir bijuši ļoti kvalitatīvi klienti. Vietējiem īpašniekiem, kam pieder labi īres dzīvokļi, nav jābaidās no ārzemju studentiem. Šogad jūlijā un augustā ļoti daudz komunicēju ar šādiem klientiem. Bieži vien viņi bija ieradušies izvēlēties dzīvokli kopā ar vecākiem, tā bija kā sava veida papildu garantija. Studenta vecāki iemaksāja depozītu un atstāja kontaktinformāciju.
Darījumos ar Rīgas centra īres dzīvokļiem cena šogad visbiežāk bija 11-14 eiro/m². Dažreiz tā sniedzās līdz 17-18 eiro/m². Šeit pat atzīmēšu, ka divistabu un trīs istabu dzīvokļu īres piedāvājumi par 650-800 eiro mēnesī īrniekus atrod daudz ātrāk nekā tie dzīvokļi, par kuriem tiek prasīts vairāk nekā 1000 eiro mēnesī. Jo lētāk, jo lielāku daļu pieprasījuma veido vietējie klienti.
– Lūdzu, pastāstiet par jūsu novērojumiem Jūrmalas tirgū.
– 2018.gada galvenā tendence – piedāvājumus aktīvi pēta vietējie pircēji. Viņi uzstājīgi komunicē ar attīstītājiem par iespējām saņemt atlaides. Un, ja ir konkrēts pircējs, tad gadās, ka apbūvētāji arī piekrīt nedaudz samazināt cenu. Vietējie pircēji visbiežāk meklē nelielus dzīvokļus – tādus, lai to cena būtu līdz 120 000 eiro. Tādi ir upes pusē vai jaunajos projektos kūrorta attālākos rajonos. Tomēr pa retam kaut ko var sameklēt arī citās Rīgai tuvākās vietās. Piemēram, Dzintaru prospektā pašlaik tiek īstenots projekts, kurā būs kompakti dzīvokļi par cenām, sākot no 50 000 eiro. Un šādi piedāvājumi tiek aktīvi rezervēti.
Jūrmalā ir visai rosīgs privātmāju tirgus. Mums ir bijuši darījumi gan ar 600 000 eiro budžetu Mellužos, gan arī par 320 000 tajā pašā rajonā. Te gan jāpaskaidro, ka māju, kas tagad tika pārdota par 320 000 eiro, cita kompānija pirms pāris gadiem bija piedāvājusi par 500 000 eiro. Bet darījums notika tikai tad, kad mēs varējām cenu pazemināt līdz reālā tirgus pieprasījuma līmenim. Komunicēju ar privātmāju pircējiem un redzu, ka viņi apsver dažādus variantus. Dzirdu, kā viņi apspriež, vai pirkt māju Mārupē vai kūrortā. Un tas, ka tirgus šodien ļauj izdarīt šādu izvēli, ir ļoti labi.
Pēdējos gados jēdziena elitārs nekustamais īpašums robeža ir kļuvusi piezemētāka. Šodien šo terminu mēs attiecinām ne tikai uz īpašumiem par 500 000 eiro un dārgāk. Segmentācija ir kļuvusi demokrātiskāka: no 150 000 līdz 300 000, no 300 000 līdz 500 000, un tālāk jau ir viss, kas maksā dārgāk par 500 000 eiro. Lai arī elitāras klases īpašumi ir pieticīgāki, tiem vienalga ir jāatbilst elitāra nekustamā īpašuma prasībām.
– Ko jūs gaidāt no tirgus saistībā ar cenu dinamiku?
– Sērijveida mājokļu cenas Rīgā, manuprāt, vēl pavisam mazliet pieaugs. Jauno projektu ekonomiskās klases dzīvokļi, kuru cenas pēdējos gados ir krietni pakāpušās, tagad visdrīzāk tuvojas savas stabilizēšanās punktam. Privātmāju cenas nepieaug, bet arī nekrītas. To īpašnieki, ja neiegūst cerēto naudas daudzumu, izlemj pagaidīt vēl, ja vien viņus neapgrūtina finanšu saistības.
Tirgū ir jūtama vēlēšanās pirkt. Lielākā daļa klientu cenšas pirkt atbilstoši sava budžeta iespējām un to, ko viņi var samaksāt bez grūtībām un papildu stresa. Cilvēki vēlas dzīvot tagad un nevis pēc 20 gadiem, kad būs atmaksāts kredīts. Daudzi īpašumus pērk uz trim pieciem gadiem, kad būs paaugušies bērni, domās par nākamo mājokli. Tādu, kas pērk mājokli visam mūžam, ir maz. Ļaudis vēlas būt mobilāki.