В начале июня в портфеле компании Latectus, покупавшей на аукционах и затем управлявшей недвижимостью, которая в свое время была заложена в банке SEB в качестве обеспечения ипотечных кредитов, оставались лишь 3 объекта. Это полностью соответствовало стратегии предприятия по прекращению своей деятельности осенью 2018 года.

В преддверии этого журнал  и портал varianti.lv и встретились с председателем правления Latectus Гиртом Гринбергсом, которого попросили рассказать о проделанной работе и поделиться мнением о тенденциях на рынке недвижимости Латвии.

– Какое количество объектов за все годы существования предприятия было реализовано? Какова общая стоимость проданных объектов?

– За прошедшие годы, а Latectus работает с 2009-го, предприятие сумело реализовать более 2 000 объектов недвижимости различного назначения, за которые удалось выручить свыше 140 млн евро. В период, когда в портфеле было самое большое количество единиц недвижимости, у нас трудились почти 20 человек. Сейчас на предприятии остались лишь три работника.

 – Какой самый интересный или самый сложный проданный объект приходит первым на ум?

– Трудно сказать, их так много и все они были очень разными: жилые и коммерческие площади, проекты развития, а также земельные участки, предназначенные для различных целей использования. Как один самых интересных назову столичный жилой комплекс на ул. Лиепаяс, 2 – Māras dārzi. Он был успешным и с точки зрения продаж.

А вот если вспоминать о сложных объектах, то могу упомянуть «Валмиерский мясной комбинат». Его продажей занимались в 2012-2013 годах. Объект был очень специфичным – огромная территория, наполненная зданиями, находящимися в разном техническом состоянии, часть из которых была полуразрушена. Нам пришлось провести огромную работу и потратить много средств, чтобы привести объект в порядок: часть строений демонтировали, почистили территорию. В итоге продали его инвесторам, у которых были свои планы дальнейшего развития этой недвижимости.

– В последние годы Latectus выставлял на продажу относительно много инвестиционных объектов. Кто ими более всего интересовался? Другие игроки рынка обычно упоминают эстонцев и литовцев.

– Покупателями инвестиционных объектов или недвижимости для дальнейшего развития были как местные предприниматели, так и соседи из Эстонии и Литвы. В целом считаем, что покупателей инвестиционных объектов можно разделить на две группы: одни рассматривают жилые проекты, вторые – коммерческое имущество. Потенциальные покупатели из Скандинавии, как и другие европейцы, в основном думают об вложениях в объекты коммерческого сектора с потоком денег. У нас, у Latectus, подобных объектов, чтобы со стабильными долгосрочными арендаторами, было мало. Эстонцев и литовцев в первую очередь интересовали проекты развития объектов жилого сектора. В любом случае, если объект был хорошим и интересным, на него всегда появлялись по 2-3 претендента-покупателя.

– Исходя из вашего общения с инвесторами: на какую отдачу от инвестиций они рассчитывают в будущем?

– Здесь многое зависит от самого имущества и его качества. Обычно инвесторы ждут отдачу не менее 6% годовых. В случае со сложной недвижимостью и такой, которая находится не в очень удачном месте, покупатели настаивали на цене, которая позволила бы им с первых дней покупки объекта и его сдачи в аренду обеспечивать доходность не менее 7-8%  годовых. Бывало, что закладывали и большие показатели.

– По вашей работе в последние годы, какое мнение сложилось: здоров ли латвийский рынок недвижимости?

– Думаю, что сегодня можем говорить о стабильном, но немного растущем рынке. С тенденцией продолжить рост еще пару следующих лет. Правда, нужно отметить, что это происходит не во всех сегментах. Например, в эксклюзивном сегменте спрос сравнительно небольшой. Число сделок с жильем по ценам выше 2 500 евро за кв. м невелико. Активность покупателей концентрируется на квартирах с ценами до 2 000 евро за кв. м. Тут все стабильно. Один пример: последние две квартиры в новом рижском проекте на ул. Мартас, 7 в начале 2018 года мы предлагали на продажу по 2 700 евро за кв. м. Особого отклика не было. Как только была поставлена цена 2 000 евро за кв. м, сразу произошел всплеск интереса со стороны покупателей. В целом сегодня большинство предложений на рынке адекватно платежеспособности жителей. Тем не менее видим, что в сегменте жилья эконом-класса спрос все еще выше предложения – развивающим проекты компаниям есть куда расти.

– Чем было вызвано то, что в последний год у Latectus увеличились темпы продаж и вы активно стали проводить аукционы?

– Продажи пошли, потому как спрос вырос. Плюс учитывайте, что свою роль сыграл уход с рынка конкурирующих с нами других банковских компаний, которые свою деятельность прекратили. Это позволило нам спокойней и более продуманно торговать своей недвижимостью.

В свою очередь, говоря об аукционах, упомяну две причины их проведения. Во-первых, это дало всем желающим участвовать в процессе покупок по относительно низким ценам. Во-вторых, позволило нам увеличить интерес ко многим объектам, на которые потенциальные покупатели раньше, возможно, не обращали внимание, когда те были представлены на нашей домашней страничке в общем списке.

– Из вашей практики: какая доля сделок с объектами происходила с привлечением покупателями ипотечных кредитов?

– Если смотреть на весь наш портфель распроданных объектов, то за свои собственные накопления покупали чаще, чем с привлечением банковских займов. Но, если станем изучать жилой сегмент, в нем картина иная: две трети покупателей использовали жилищные кредиты. И только треть брали недвижимость за свои средства.

– По участкам земли под застройку что можете рассказать?

– Разбег цен большой. Все зависело от места и коммуникаций. Например, в Межапарке, рядом с гольф-полем, земельные участки продавалась в среднем за 50 000 евро. Хотя были сделки и по 70 000- 80 000 евро. Если смотреть все наши участки под частную застройку, то в Риге и ее округе они уходили в среднем за 35 000 евро. За 25 000 – это было в Кекаве. Участки, предназначенные для коммерческой застройки, были раскуплены у нас в первую очередь. Сейчас вот идет строительство офисного комплекса на ул. Краста, 99, так этот участок Latectus продал еще в 2015 году.

– Планы Latectus на нынешнее лето?

– У нас осталось в портфеле 3 объекта. Можно сказать, приближаемся к фазе завершения своей работы.

– Ну и напоследок: каким вам видится ближайшее будущее латвийского рынка недвижимости, как говорится, пост-Latectus?

– Все свидетельствует о том, что рынок будет развиваться, двигаться вперед. Растет благосостояние населения и желание улучшать свои жилищные условия. Банки продолжат финансировать покупки, отдавая предпочтение местным покупателям. Готовы они финансировать и опытных застройщиков, и строителей. И хочу сказать, что интерес к нашему региону сохранится и у иностранных инвесторов. Все вышеназванное и станет залогом для дальнейшего здорового развития рынка недвижимости Латвии.