Jūnija sākumā uzņēmuma Latectus (tas pirka izsolēs un pēc tam pārvaldīja SEB bankā ieķīlātos nekustamos īpašumus kā nodrošinājumus hipotekārajiem kredītiem) portfelī bija palikuši vairs tikai trīs objekti. Tas pilnīgi atbilda uzņēmuma stratēģijai pārtraukt savu darbību līdz 2018.gada rudenim. Šīs situācijas kontekstā žurnāls  un portāls varianti.lv tikās ar Latectus valdes priekšsēdētāju Ģirtu Grīnbergu, lai atskatītos uz paveikto un uzzinātu viņa viedokli par nekustamā īpašuma tirgus tendencēm Latvijā.

Cik daudz nekustamo īpašumu kompānijas pastāvēšanas laikā tika realizēts? Kāda ir pārdoto nekustamo īpašumu kopējā cena?

Latectus darbojas kopš 2009.gada, un līdz šim uzņēmumam ir izdevies realizēt vairāk nekā 2000 dažādu nekustamo īpašumu ar kopējo vērtību vairāk nekā 140 miljoni eiro. Brīdī, kad portfelī bija vislielākais nekustamo īpašumu skaits, mūsu kompānijā strādāja aptuveni 20 darbinieku. Šobrīd uzņēmumā ir palikuši tikai trīs darbinieki.

Kurš ir bijis visinteresantākais vai vissarežģītāk īstenojamais nekustamais īpašums?

Grūti pateikt, īpašumu ir bijis daudz, un tie ir bijuši ļoti dažādi – dzīvojamās un komerciālās platības, attīstības projekti, kā arī dažādiem lietošanas mērķiem paredzēti zemesgabali. Kā vienu no interesantākajiem objektiem var minēt daudzdzīvokļu kompleksu Māras dārzi Rīgā, Liepājas ielā 2, – vērtējot no pārdošanas viedokļa, šis projekts bija arī visveiksmīgākais.

Taču, atceroties sarežģītākos objektus, varu minēt Valmieras gaļas kombinātu. Ar tā pārdošanu aktīvi strādājām 2012.–2013.gadā. Objekts bija ļoti specifisks  − milzīga teritorija ar vairākām ēkām, kuras bija dažādā tehniskā stāvoklī, daļa no tām − daļēji sagruvušas. Lai šo objektu sakārtotu, ieguldījām gan daudz sava laika, gan arī līdzekļu  − daļu no ēkām demontējām, teritoriju sakārtojām. Galu galā objektu pārdevām investoram, kuram bija savi plāni īpašuma tālākai attīstībai.

Pēdējos gados Latectus bija izlicis pārdošanā samērā daudz investīciju objektu. Kas par tiem visvairāk interesējās? Citi tirgus dalībnieki parasti min mūsu kaimiņus – igauņus un lietuviešus.

Investīciju / attīstības objektu pircēji bija gan vietējie attīstītāji, gan arī kaimiņi no Igaunijas un Lietuvas. Kopumā novērojām, ka investīciju objektu pircējus var iedalīt divās grupās: vienus interesē dzīvojamie projekti, otrus – komerciālie īpašumi. Skandināvus un pircējus no Eiropas galvenokārt interesē naudas plūsmas objekti komerciālajā sektorā. Latectus portfelī īpašumu ar stabiliem ilgtermiņa īrniekiem bija maz. Igauņiem un lietuviešiem galvenokārt interesēja attīstības projekti dzīvojamajā sektorā. Jebkurā gadījumā, ja objekts bija labs un interesants, vienmēr parādījās divi trīs pretendenti.

Cik lielu pelņu no ieguldījumiem šādi investori sagaida nākotnē?

Praktiski viss ir atkarīgs no nekustamā īpašuma un tā kvalitātes. Parasti investori sagaida atdevi, kas nav mazāka par 6% gadā. Sarežģītākiem īpašumiem un tādiem, kas atradās nomaļākā vietā, pircēji pieprasīja cenu, kas ļautu viņiem nodrošināt peļņu, kas būtu ne mazāka par 7 – 8% gadā. Reizēm tika sagaidīti arī lielāki ienesīguma rādītāji.

Vērtējot Latectus pēdējo darbības gadu, vai, jūsuprāt, Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir “veselīgs”?

Domāju, ka šobrīd varam runāt par mēreni, bet stabili augošu tirgu, – tirgu ar tendenci turpināt izaugsmi vēl vismaz pāris gadus. Jāatzīst gan, ka izaugsme nav novērojama visos segmentos, piemēram, ekskluzīvajā segmentā pieprasījums ir salīdzinoši zems. Darījumu skaits ar mājokļiem, kuru cena pārsniedz 2 500 eiro par kvadrātmetru, ir neliels. Vislielāko interesi pircēji izrāda par tiem dzīvokļiem, kuru cena nepārsniedz 2 000 eiro par kvadrātmetru. Tas ir segments, kur saglabājas stabils pieprasījums.

Viens piemērs – pēdējos divus dzīvokļus jaunajā projektā, Rīgā, Martas ielā 7, gada sākumā piedāvājām par 2 700 eiro kvadrātmetrā. Īpašas atsaucības nebija. Tiklīdz cena tika samazināta līdz 2 000 eiro, parādījās arī pircēju interese. Kopumā šobrīd lielākoties piedāvājums ir adekvāts iedzīvotāju pirktspējai, tomēr redzam, ka ekonomisko dzīvokļu segmentā vēl joprojām pieprasījums ir augstāks par piedāvājumu – attīstītajiem ir, kur augt.

Latectus pagājušajā gadā palielināja pārdošanas apmērus, un jūs sākāt aktīvi rīkot izsoles. Kas tam bija par iemeslu?

Pārdošanas pieaugumu noteica pieprasījuma pieaugums. Turklāt savu lomu nospēlēja arī fakts, ka no tirgus pakāpeniski aizgāja konkurenti, kas savu darbību jau bija izbeiguši. Tas ļāva mums mierīgāk un rūpīgāk tirgot savu nekustamo īpašumu. Savukārt, runājot par izsolēm, var minēt divus iemeslus to rīkošanai. Pirmkārt, tā bija iespēja potenciālajiem pircējiem piedalīties darījumā salīdzinoši zemās cenas dēļ. Otrkārt, tās ļāva mums palielināt interesi par vairākiem objektiem, kuriem potenciālie pircēji varbūt nepievērsa uzmanību agrāk, kad objekts bija pieejams vietnē  kopējā sarakstā.

Cik daudz bija darījumu, kam tika piesaistīti hipotekārie kredīti?

Ja mēs skatāmies uz mūsu pārdoto nekustamo īpašumu portfeli kopumā, varam secināt, ka pircēji biežāk izmantoja savus uzkrājumus, nevis meklēja bankas aizņēmumu. Savukārt, ja runājam atsevišķi par dzīvojamo fondu, tad varam secināt, ka divas trešdaļas pircēju šajā segmentā izmanto mājokļa kredītu, un tikai viena trešdaļa iegādājas īpašumu par saviem līdzekļiem.

Ko jūs varat pateikt par zemesgabaliem, kuri paredzēti apbūvei?

Šajā segmentā ir diezgan liela cenu amplitūda. Viss ir atkarīgs no zemesgabala atrašanās vietas un pieejamās infrastruktūras, komunikācijām. Piemēram, Mežaparkā  –  līdzās golfa laukumam – zemesgabali tika pārdoti vidēji par 50 000 eiro. Lai gan bija arī darījumi par 70 000 – 80000 eiro. Zemesgabali mūsu portfelī, kas bija paredzēti privātajai apbūvei, Rīgā un tās apkaimē tika tirgoti vidēji par 35 000 eiro, savukārt Ķekavā – par 25 000 eiro. Zemesgabali, kas bija paredzēti komerciālajai apbūvei, tika visātrāk izpirkti. Piemēram, šobrīd notiek biroju kompleksa būvniecība Krasta ielā 99, šo zemesgabalu Latectus pārdeva jau 2015.gadā.

Kādi ir Latectus plāni šovasar?

Mūsu portfelī ir palikuši trīs nekustamie īpašumi. Var teikt, ka tuvojamies savas darbības noslēgumam.

Un visbeidzot - kādu jūs redzat Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tuvāko nākotni?

Viss liecina par to, ka tirgus arī tālāk attīstīsies. Aug iedzīvotāju labklājība un vēlme uzlabot dzīves apstākļus. Bankas turpinās finansēt nekustamā īpašuma darījumus, dodot priekšroku vietējiem pircējiem. Turklāt bankas ir gatavas finansēt pieredzējušus attīstītājus un būvniekus, kā arī vietējos investorus. Un gribu ticēt, ka interese par mūsu reģionu saglabāsies arī ārvalstu investoriem. Tie visi būs priekšnosacījumi tālākai veselīgai Latvijas nekustamā īpašuma tirgus attīstībai.