Высокий спрос на сданный в эксплуатацию в декабре 2017 года комплекс Jasmine Garden обеспечил ему титул «самого быстро раскупаемого» в последние три года нового проекта Юрмалы. Основную лепту в получение этого неофициального звания внести местные клиенты. Какова доля местных покупателей и что привлекает их в проекте? Какие тенденции наблюдаются на рынке? Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказала руководитель Департамента жилой недвижимости компании LNK Properties Александра Строде. Она также анонсировала строительство новых жилых зданий, чьим развитием в ближайший год займутся специалисты LNK.

– Если рассматривать сегмент абсолютно новых квартир, то, согласно доступной нам статистике, в прошлом году в Юрмале было продано 38 квартир в новостройках, возведенных или сданных в эксплуатацию после 2014 года. Журнал m2 и портал varianti.lv подсчитали, что почти 40% этих сделок пришлись на Jasmine Garden – новый проект вашей компании.

– На самом деле наша доля могла быть и больше, но не все заключенные к концу года договоры продажи успели зарегистрировать в Земельной книге Рижского района до наступления нового года. Этот процесс продолжается и в 2018 году. В рейтинге самых успешных проектов Юрмалы Jasmine Garden второй. На первом месте также проект нашей компании.
В 2014 году лучшим по темпам продаж стал возведенный нами булдурский комплекс Blueberry. Еще на стадии строительства и сдачи в эксплуатацию в нем было реализовано 50 из запланированных 62 квартир. Несмотря на сложности рынка, возникшие с осени 2014 года, мы смогли без затруднений продать оставшиеся квартиры.
Успешную историю проекта Blueberry мы продолжаем в Булдури на соседнем участке – на перекрестке ул. Ясмину и Кулдигас. Осенью 2017 года здесь сдали в эксплуатацию новый проект, в котором 48 квартир. Первые жильцы заселились перед новогодними праздниками, в конце декабря.
В первый месяц 2018 года мы даже сделали небольшую паузу в рекламировании комплекса: все силы направили на завершение оформления договоров покупок и передачу жилья новым собственникам. Затем, с конца зимы, вновь активизировались. В итоге к началу апреля непроданными в Jasmine Garden оставались менее 25% всех квартир. Мы исходим из того, что такими темпами весь комплекс будет распродан в ближайшие месяцы. Знаете, сколько посетителей пришли к нам на День открытых дверей, который проводили 3 марта (улыбается )?

– Надеюсь услышать эту цифру от вас.

– Более 120. Понятно, что не все шли с целью покупки. Многие сравнивали имеющиеся на рынке предложения, приценивались. Однако сам показатель, по нашему мнению, замечательный. Видим серьезно возросшую активность рынка в нашем сегменте предложений. Такой спрос нас искренне радует: 70% всех, кто на данный момент купил жилье на ул. Ясмину, 10, – это местные жители.

Определенной неожиданностью стал для нас высокий интерес к квартирам со стороны… жителей Эстонии! Один клиент из соседней страны у нас купил большую квартиру, заявки еще троих – рассматриваем. Здесь, думаю, играют роль два аспекта. Первый – наши северные соседи по–новому открывают для себя Юрмалу. Второй – интерес подхлестывает перегрев их внутреннего рынка. Эстонцы оценивают покупку юрмальских квартир как выгодную инвестицию в недвижимость, которая будет долгосрочно сдаваться в аренду и приносить доход. В Латвии цены по-прежнему ниже, чем в Эстонии. Поэтому недвижимость у нас более рентабельная и привлекательная.

Возвращаясь к нашим соотечественникам, скажу, что спрос с их стороны перекрыл весь спектр квартир Jasmine Garden. Местные клиенты покупали как самые небольшие по площади квартиры с бюджетом в 120 000 евро, так и более дорогие – дороже 300 000. Добрая половина наших покупателей теперь проживает в комплексе постоянно. Самый большой спрос был на квартиры с тремя спальнями. Такая непроданная квартира к началу апреля осталась в единственном экземпляре.

Обратила внимание на две новые для нас группы местных клиентов. Одна – это родители, которые берут недвижимость для своих детей. Вторая – наоборот, дети покупают квартиры для своих родителей, чтобы было куда летом внуков привозить и вместе отдыхать. Формат старых курортных дач, многие из которых находятся в плачевном состоянии, изживает себя. Они стали непрактичными, и содержать их значительно дороже квартиры. Молодые семьи стремятся к более качественному уровню жизни. Они приобретают на курорте квартиры на летний период за 120 000–150 000 евро.

– В чем, по вашему мнению, залог ваших хороших продаж в Юрмале? Редкие курортные застройщики могут похвастаться такими темпами реализации квартир.

– Мы видим три основных параметра: место расположения комплекса, цена и качество строительства. Все предлагаемые нами квартиры с полной отделкой и встроенной кухней. Это особенно важно для тех, кто берет их для сдачи в аренду или летнего отдыха. В комплексе имеются и другие бонусы, важные для комфортного повседневного проживания. Есть много подсобных помещений, подземный гараж, лифт, детская площадка

и зоны для прогулок. Все квартиры с балконами или террасами. Назову и такую важную особенность этого проекта, касающуюся комфорта: если в квартире две спальни и более, то в ней обязательно оборудованы два санузла. По-другому и не должно быть! Когда покупатели инвестируют в недвижимость свыше 150 000 евро, они ожидают максимального уровня комфорта.

Обслуживание в комплексе – 1 евро за кв. м. Дом очень энергоэффективный: в самый холодный месяц прошедшей зимы отопление рассчитывалось по тарифу 0,70 евро за кв. м. Естественно, что жилье имеет статус квартирного имущества. Это обеспечивает ставки налога на недвижимость в пределах 0,2–0,4% от кадастровой стоимости. При наличии декларированной персоны для 2- и 3-комнатных квартир это снижает налог до примерно 100 евро в год. Все названные мною нюансы и есть именно то, на что обращают большое внимание потенциальные покупатели. Свою долю в успех проекта внес и тот факт, что, как мы говорим в шутку, Булдури – это лучший спальный микрорайон Риги. Это находит отклик у покупателей.

– За сколько была продана самая дорогая квартира в Jasmine Garden? 
– Квартира площадью свыше 152 кв. м, включающих в себя просторную террасу и парковочное место в подземном гараже, стоила около 335 000 евро. Отмечу, что примерно половина квартир в нашем комплексе куплена с оформлением ипотечных кредитов. Что касается остающихся доступными квартир, то есть и за 120 000 евро, и за 350 000 евро. 
– Давайте поговорим о других проектах LNK Properties. В конце 2016 года в разговоре с журналом и порталом varianti.lv вы анонсировали план реализовать в Юрмале, на ул. Омнибус, проект премиум-класса.

– Пока что он остается лишь на бумаге. Тем не менее новый дом премиум-класса в Юрмале у нас будет: другой и в дюнной зоне Дзинтари. Готовим его проект. Но это пока все, что я готова сказать о нем. До поры до времени это будет нашей коммерческой тайной. LNK Properties рассматривает приобретение еще одного проекта в курортной зоне. Нам нравится Юрмала, и мы хотим здесь работать.

– Как обстоят дела с проектами вашей компании в Риге?

– Приоритетным и самым интересным для нас является недавно приобретенное здание на ул. Антонияс, 20. Готовим его к полной реновации, сейчас ведутся проектные работы. Ремонт собираемся начать этой осенью. В историческом шестиэтажном здании предусмотрено 28 квартир, на десять из которых даже имеются устные резервации, хотя цену квартир мы еще не определили. Строительные расходы выросли, мы должны быть конкурентоспособными, так что взяли время для просчета и утверждения сметы.
Местонахождение проекта – топовое, и клиенты пока устно закрепляют за собой приглянувшийся им вариант в надежде на то, что наша окончательная цена их удовлетворит. Мы к этому также стремимся. На данный момент ориентируемся на позиции, близкие к 2 200–2 300 евро за кв. м. Если сумеем выйти на них, то с продажей квартир проблем возникнуть не должно.

Важное отличие и конкурентное преимущество дома на ул. Антонияс, 20 – почти во всех квартирах будут отдельные полноценные кухни. Это то, что другие застройщики практически перестали предлагать, хотя на такие планировки есть спрос. Если 2-комнатная квартира с отдельной кухней, то, пока другие члены семьи отдыхают, на ней можно и поработать за компьютером, и ребенку сделать уроки. Такой забытый тренд, который, как оказалось, многим нравится. Планировки квартир на ул. Антонияс, 20 готовы. Постарались продумать все: предусмотрели и кладовки, и гардеробные, и места для установки стиральных машин. В доме будет сделан фасад, поменяны все коммуникации, встроены новые окна, отремонтированы подъезды, смонтированы новые лифты. Предложим рынку хорошее жилье премиум-класса как для личного проживания с двумя и тремя спальнями, так и небольшого формата – для инвестирования и последующей сдачи в аренду. Высота потолков в квартирах превысит три метра.

Единственное, с чем не определились до конца, – это со стадией отделки. Изучаем спрос. С делаем несколько демоквартир, которые также можно будет купить, а остальные предложим с белой отделкой. Такое предложение привлекательное по ряду причин. Стоимость покупки для клиентов будет дешевле. Если у покупателя есть накопления наличных средств, то он сможет использовать их при отделке по своему усмотрению. Второй момент: индивидуальный ремонт позволит уйти от охватившего многие жилые проекты квартирного однообразия, когда внутреннее убранство жилья и за 100 000 евро, и за 500 000 выглядит одинаково. Мы же предложим каждому реализовать собственные мечты. И если нужно, то поможем в этом, предоставив собственные ремонтные бригады.

Следующий столичный проект LNK Properties, который вскоре стартует, – клубный дом элитного класса на ул. Весетас. Он объединит в себе реконструкцию старого строения и постройку абсолютно нового. Проект получил название «Ренессанс». Думаем о продажной цене с полной отделкой в 5 000 евро за кв. м. Комплекс будет фантастическим по своему исполнению, с большими помещениями общего пользования. Будут в нем и двухэтажные квартиры.
– Сделки с латвийскими квартирами по 5 000 евро за кв. м по нынешним временам – большая редкость.
– Вопрос отчасти в том, что не все, за что просят такие цены, соответствует им. В том, что мы все продадим при заложенном уровне планировок и отделки, сомнений нет. Разрешение на строительство «Ренессанса» получено. Готовы технический проект и эскизы визуального образа. Ведется просчет всех конструкций, а сами строительные работы начнем или осенью, или уже весной 2019 года. Кроме всего вышеперечисленного рассматриваем покупку еще одного большого домовладения в центре Риги.
– Все проекты, которые вы сегодня назвали, – это высокий сегмент рынка жилой недвижимости. Полтора года назад вы говорили о будущих новостройках LNK Properties в микрорайонах Риги, где очень высокий спрос на новое жилье.

– У нас есть проект жилого комплекса Gardenika в микрорайоне Дарзциемс. В 2016 году, когда занялись им, ориентировались на одну сметную стоимость строительства, а стали просчитывать исходя из нынешних цен, оказалось, что проект обойдется нам дороже. Не сомневаюсь, что, если бы мы реализовали проект и выставили квартиры на продажу по 1 600 евро за кв. м, они разошлись бы как горячие пирожки. Но чтобы окупить затраты на проект, торговать нужно по 2 000 евро за кв. м. А это уже совершенно другой спрос и другой покупатель, и за такую цену быстро не продашь.

Знаете, у каждого застройщика есть свой стиль, выработанный годами. Каждая компания определила для себя приоритеты. У LNK Properties есть четкое представление о том, как строить, чтобы наш клиент остался доволен. Хорошо получается делать жилье бизнес-класса. Когда мы беремся за новостройки бюджетного класса, то все равно стремимся к реализации по уровню, близкому к бизнесу. Не только наш проектировщик, но и все мы считаем правильным не пытаться везде экономить, а стремимся к качественному строительству, делаем, как это будет удобно для жильцов. Никогда не станем строить что–то дешевое, а потому полукачественное. Если архитектура – то интересная, если звукоизоляция – то хорошая. Понимаем, что в квартирах должны быть высокие потолки. Все это отражается на себестоимости. Но чудес не бывает и в небольших бюджетных проектах цена оказывается близкой к бизнес-классу.

Клиенты прекрасно осведомлены о наших планах. От LNK Properties ждут проекта в Дарзциемсе. Думаю, что сможем вернуться к вопросу его строительства через 1,5 года. При этом наша компания ищет в микрорайонах Риги участки, где можно реализовывать комплексы из нескольких зданий высотностью от 7-9 этажей. Мы будем работать в сегменте новостроек бюджетного класса и предпринимаем все необходимые для этого шаги.

LNK Properties не только ищет новые проекты и участки для развития, но и предлагает рынку инвестиционные проекты. Один из них – проект реновации имеющегося здания и постройки нового по адресу: Рига, ул. Ханзас, 2а. Участок площадью 1 775 кв. м и имеющиеся на нем строения ожидают своего покупателя с ценой 1,2 млн евро.