Lielais pieprasījums pēc 2017.gada decembrī nodotā ekspluatācijā kompleksa Jasmine Garden dzīvokļiem ir nodrošinājis tam pēdējos trijos gados visātrāk izpirktā Jūrmalas jaunā projekta nosaukumu. Vislielāko ieguldījumu šī neoficiālā titula iegūšanā ir nodrošinājuši vietējie. Cik liela ir vietējo pircēju daļa, un kas viņus piesaista šajā projektā? Kādas tendences ir vērojamas tirgū? Par to visu žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta kompānijas LNK Properties Dzīvojamo nekustamo īpašumu departamenta vadītāja Aleksandra Strode. Viņa arī pastāsta par jaunu dzīvojamo ēku būvniecību, ar to attīstīšanu tuvākā gada laikā nodarbosies LNK Properties speciālisti.

– Ja aplūko absolūti jaunu dzīvokļu tirgu, tad saskaņā ar mums pieejamo statistiku Jūrmalā pagājušajā gadā ir pārdoti 38 dzīvokļi tajos jaunajos projektos, kas uzbūvēti vai nodoti ekspluatācijā pēc 2014.gada. Ņemot vērā žurnāla m2 un portāla varianti.lv aprēķinus, var teikt, ka gandrīz 40 % šo darījumu notikuši saistībā ar jūsu kompānijas jauno projektu Jasmine Garden.

– Patiesībā šī daļa varēja būt arī lielāka, taču ne visus gada beigās noslēgtos pirkšanas pārdošanas līgumus paguvām reģistrēt zemesgrāmatā pirms Jaunā gada. Šis process tiek turpināts 2018.gadā. Jūrmalas sekmīgāko projektu reitingā Jasmine Garden ir otrais. Piebildīšu, ka pirmajā vietā arī ir mūsu kompānijas projekts. 2014. gadā par visātrāk izpārdoto projektu kļuva mūsu Bulduru komplekss Blueberry. Jau būvniecības un nodošanas ekspluatācijā periodā tajā tika pārdoti 50 no 62 plānotajiem dzīvokļiem. Lai arī 2014.gada rudenī tirgū radās grūtības, mēs spējām bez problēmām pārdot atlikušos dzīvokļus.
Projekta Blueberry veiksmes stāstu mēs turpinām turpat Bulduros, blakus esošajā zemesgabalā Jasmīnu un Kuldīgas ielas krustojumā. 2017.gada rudenī šeit tika nodots ekspluatācijā jaunais projekts ar 48 dzīvokļiem. Pirmie iemītnieki pārcēlās uz to decembra beigās – pirms Jaunā gada svētkiem. 2018.gada pirmajā mēnesī mēs ieturējām nelielu pauzi kompleksa reklāmas kampaņā, un visi spēki tika veltīti pirkšanas pārdošanas līgumu noformēšanai un mājokļu nodošanai jaunajiem īpašniekiem. Kopš ziemas beigām atkal to aktivizējām. Aprīļa sākumā projektā Jasmine Garden ir palicis mazāk par 25 % nepārdotu dzīvokļu. Mēs prognozējam, ka šādos tempos viss komplekss tiks pārdots tuvāko mēnešu laikā. Zināt, cik apmeklētāju mums bija Atvērto durvju dienā, kas notika 3. martā (pasmaida – m2)?

– Ceru šo skaitli dzirdēt no jums.

– Vairāk nekā 120. Skaidrs, ka ne visi nāca, lai iegādātos dzīvokli. Daudzi mūsu kompleksu salīdzināja ar tirgū esošo piedāvājumu, apsvēra cenas. Tomēr apmeklējuma rādītājs pats par sevi, mūsuprāt, ir lielisks. Mēs vērojam, ka pircēju aktivitāte mūsu piedāvājumā ievērojami pieaug. Šāds pieprasījums mūs patiesi iepriecina: 70 % klientu, kas ir nopirkuši dzīvokli Jasmīnu ielā 10, ir vietējie iedzīvotāji.

Zināmā mērā negaidīta bija lielā interese par dzīvokļiem no… Igaunijas iedzīvotāju puses. Kāds klients no šīs kaimiņvalsts nopirka lielu dzīvokli. Pašlaik izskatām vēl trīs pieteikumus. Manuprāt, nozīmīgi ir divi aspekti. Pirmais: mūsu ziemeļu kaimiņi sev atklāj Jūrmalu. Otrais: interesi uzkurina viņu pašu iekšējā tirgus pārkaršana. Igauņi uzskata, ka Jūrmalas dzīvokļu pirkšana ir izdevīga investīcija, ko ilgtermiņā varēs izdevīgi izīrēt un gūt peļņu. Latvijā cenas joprojām ir zemākas nekā Igaunijā. Tādēļ nekustamie īpašumi pie mums ir rentablāki un pievilcīgāki.

Runājot par vietējiem klientiem, pateikšu, ka pieprasījums no viņu puses aptver visu Jasmine Garden dzīvokļu spektru. Vietējie klienti pērk gan dzīvokļus ar nelielu platību un pirkuma budžetu līdz 120 000 eiro, gan arī dārgākus – to cena pārsniedz 300 000 eiro. Krietna daļa pircēju dzīvo kompleksā pastāvīgi. Vispieprasītākie ir dzīvokļi ar trim guļamistabām. Aprīļa sākumā piedāvājumā bija palicis vairs tikai viens šāds dzīvoklis.

Mums uzmanību pievērš divas jaunas vietējo klientu grupas. Viena – tie ir vecāki, kas pērk nekustamos īpašumus saviem bērniem. Otra– bērni, kas pērk dzīvokļus saviem vecākiem, lai būtu vieta, kur vasarā mazbērnus aizvest un kopā atpūsties. Vecās kūrorta vasarnīcas, daudzas no kurām ir bēdīgā stāvoklī, sevi ir izsmēlušas. Tās ir nepraktiskas un izmaksā ievērojami dārgāk par dzīvokļiem. Jaunās ģimenes tiecas sasniegt kvalitatīvāku dzīves līmeni. Tās pērk kūrortā dzīvokļus vasaras periodam par 120 000-150 000 eiro.

– Jūsuprāt, kas ir kompānijas labo tirdzniecības rezultātu ķīla? Tikai retais kūrorta apbūvētājs var palielīties ar šādiem dzīvokļu pārdošanas tempiem.

– Mūsuprāt, tie ir trīs galvenie parametri: kompleksa atrašanās vieta, cena un būvniecības kvalitāte. Visiem mūsu piedāvātajiem dzīvokļiem ir pilnā apdare un iebūvēta virtuve. Tas ir īpaši svarīgi tiem, kuri dzīvokļus pērk izīrēšanai vai atpūtai vasaras periodā. Kompleksā ir citi bonusi, kas ir svarīgi komfortablai ikdienas dzīvei. Ir daudz palīgtelpu, pazemes garāža, lifts, bērnu laukums un vieta pastaigām. Visiem dzīvokļiem ir balkoni vai terases. Minēšu arī šādu svarīgu šī projekta īpatnību, kas saistīta ar komforta nodrošināšanu: ja dzīvoklī ir divas guļamistabas vai vairāk , tad tajā obligāti ir divi aprīkoti sanitārie mezgli. Citādi nemaz nedrīkst būt! Ja pircēji investē nekustamajā īpašumā vairāk nekā 150 000 eiro, viņi gaida maksimālu komforta līmeni.

Apkalpošana kompleksā – 1 eiro/m². Māja ir ļoti energoefektīva: pagājušās ziemas visaukstākajā mēnesī maksa par apkuri tika aprēķināta pēc tarifa 0,7 eiro/m². Mājokļiem, protams, ir dzīvokļu īpašumu statuss. Tas nodrošina zemu nekustamā īpašuma likmi – 02,-0,4 % apmērā no īpašuma kadastrālās vērtības. Divistabu vai trīsistabu dzīvoklim, ja tajā ir deklarēta persona, nodoklis samazinās līdz aptuveni 100 eiro gadā. Visas manis minētās nianses ir tieši tās, kurām lielu uzmanību pievērš potenciālie pircēji.

Savs nopelns projekta sekmīgumā ir ar faktam, ka, kā mēs jokojam, Bulduri ir Rīgas labākais guļamrajons. Arī tas rod pircēju atsaucību.

– Par cik tika pārdots Jasmine Garden dārgākais dzīvoklis?

– Dzīvoklis, kura platība ir lielāka par 152 m², ar plašu terasi un vietu pazemes garāžā maksāja aptuveni 335 000 eiro. Atzīmēšu, ka aptuveni puse dzīvokļu mūsu kompleksā ir nopirkti, piesaistot hipotekāros kredītus. Runājot par atlikušajiem dzīvokļiem, tie ir pieejami gan par 120 000 eiro, gan arī par 350 000 eiro.

– Parunāsim par citiem LNK Properties projektiem. 2016.gada beigās sarunā ar žurnālu un portālu varianti.lv jūs pieteicāt nodomu īstenot premium klases projektu Jūrmalā, Omnibusu ielā.

– Tas vēl joprojām ir tikai uz papīra. Krasais būvniecības pašizmaksu kāpums lika mums atlikt tā īstenošanu. Mēs plānojām uzbūvēt kluba tipa māju ar 13 dzīvokļiem. Zinot 2016.gada tirgus pieprasījuma rādītājus, vēlējāmies būt konkurētspējīgi un orientējāmies uz pārdošanas cenām 3000-3500 eiro/m². Taču ievērojami pieauga būvniecības izmaksas, un projekta rentabilitāte bija apdraudēta. Paaugstināt dzīvokļu pārdošanas cenu? Pircējs, visticamāk, to nepieņems, un būtu grūti īstenot projektu saprātīgos termiņos. Tādēļ Omnibusu ielas projekta īstenošanu esam atlikuši.

Tomēr Dzintaru kāpu zonā mums būs cita premium klases māja Jūrmalā. Pašlaik notiek projekta sagatavošanas darbi. Taču pagaidām, tas ir viss, ko esmu gatava par to teikt. Pagaidām tas būs mūsu komercnoslēpums. LNK Properties apsver vēl viena projekta iegādi kūrortā. Mums patīk Jūrmala, un mēs vēlamies šeit strādāt.

– Kā sokas jūsu kompānijas projektiem Rīgā?

– Prioritārs un mums pats interesantākais projekts ir nesen nopirktā māja Antonijas ielā 20. Gatavojam to pilnai rekonstrukcijai – pašlaik notiek projektēšanas darbi. Rekonstrukciju plānojam sākt šoruden. Vēsturiskajā sešstāvu ēkā paredzēti 28 dzīvokļi; no tiem desmit jau esam saņēmuši mutiskus rezervēšanas pieteikumus, lai gan cenas vēl neesam noteikuši. Ir palielinājušies būvniecības izdevumi. Mums jābūt konkurētspējīgiem, un tādēļ esam iedalījuši laiku tāmes aprēķināšanai un apstiprināšanai.
Projekts atrodas pieprasītā vietā, un klienti pagaidām mutiski piesaka viņiem iepatikušos variantus, cerot, ka mūsu galīgā cena viņiem būs pieņemama. Arī mēs uz to tiecamies. Pašlaik orientējamies, ka tā būs tuvu 2200-2300 eiro/m². Ja spēsim to noturēt, tad nevajadzētu būt problēmām pārdot dzīvokļus.
Svarīga ir mājas Antonijas ielā 20 atšķirība un konkurences priekšrocība: gandrīz visos dzīvokļos ir pilnvērtīgas atsevišķas virtuves. Tas ir tas, ko pārējie apbūvētāji ir praktiski pārstājuši piedāvāt, lai arī pieprasījums ir arī pēc šāda plānojuma. Ja divistabu dzīvoklī ir atsevišķa virtuve, tad, kamēr pārējie ģimenes locekļi atpūšas, tur var gan pastrādāt ar datoru, gan bērns var izpildīt mājasdarbus. Izrādās, ka šāda piemirsta tendence daudziem patīk. Mājas Antonijas ielā 20 dzīvokļu plānojums ir gatavs. Pacentāmies ņemt vērā visu: esam paredzējuši pieliekamos, garderobes un vietu veļas mašīnai. Mājai tiks izremontēta fasāde, nomainītas visas komunikācijas, ielikti jauni logi, izremontētas kāpņu telpas, uz- stādīti jauni lifti. Tirgum piedāvāsim personīgai dzīvošanai gan labus premium klases dzīvokļus ar divām un trim guļamistabām, gan arī nelielus dzīvokļus – investīcijām un izīrēšanai. Griestu augstums dzīvokļos būs vairāk nekā trīs metri.

Vienīgais, par ko neesam līdz galam izšķīrušies, ir apdare. Pašlaik pētām pieprasījumu. Esam nodomājuši sagatavot vairākus demonstrējamus dzīvokļus, kurus varēs arī nopirkt, bet pārējiem būs veikta baltā apdare. Šāds piedāvājums ir pievilcīgs vairāku iemeslu dēļ. Pirmkārt, pirkums klientam izmaksās lētāk. Ja pircējam ir uzkrājumi, tos viņš varēs izlietot apdarei pēc sava ieskata. Otrkārt, individuāls remonts ļaus izvairīties no vienveidības, kas pārņēmis daudzus dzīvojamos projektus – mājokļa iekšējais iekārtojums izskatās vienādi gan dzīvoklim par 100 000 eiro, gan arī par 500 000 eiro. Mēs katram piedāvāsim īstenot savus sapņus. Ja būs vajadzīgs, palīdzēsim tos piepildīt, piedāvājot mūsu remonta brigādes.
Nākamais LNK Properties galvaspilsētas projekts, kas drīzumā tiks uzsākts, ir elites klases kluba tipa māja Vesetas ielā. Tā sevī apvienos vecas būves rekonstrukciju un absolūti jaunas ēkas būvniecību. Projekta nosaukums ir Renesanse. Apsveram dzīvokļa ar pilno apdari pārdošanas cenu – apmēram 5000 eiro/m². Kompleksa izpildījums būs fantastisks, ar lielām koplietošanas telpām. Tajā būs arī divstāvu dzīvokļi.– Dzīvokļu darījumi par 5000 eiro/m² tagad ir liels retums.
– Problēma daļēji ir tā, ka ne viss, par ko tiek prasīta šāda cena, tai atbilst. Par to, ka, esot minētajam plānojumam un apdares līmenim, pārdosim visu, mums šaubu nav. Projekta Renesanse būvniecības atļauja ir saņemta. Ir gatavs tehniskais projekts un vizuālā veidola skices. Pašlaik tiek veikti konstrukciju aprēķini, bet būvniecības darbus sāksim rudenī vai nākamā – 2019.gada pavasarī.
Papildus jau iepriekš minētajām iecerēm apsveram vēl viena liela namīpašuma iegādi Rīgas centrā.
– Visi jūsu šodien minētie projekti pieder pie dzīvojamo īpašumu tirgus augstā segmenta. Pirms pusotra gada jūsu runājāt par LNK Properties nākamajiem jaunajiem projektiem mikrorajonos, kur ir liels pieprasījums pēc jauniem mājokļiem.

– Mums ir dzīvojamā kompleksa Gardenika celtniecības projekts Mežciemā. 2016.gadā, kad ķērāmies pie tā, orientējāmies uz vienu būvniecības tāmes vērtību, bet, pārrēķinot izmaksas, pēc šodienas cenām, atklājās, ka projekts izmaksās dārgāk. Nešaubos, ka tad, ja mēs projektu īstenotu un izliktu dzīvokļus tirgū par 1600 eiro/m², tie tiktu izķerti kā karsti pīrādziņi. Taču, lai projekts atmaksātos, būtu jātirgo par 2000 eiro/m², un tas jau ir pavisam cits pieprasījums un cits pircējs. Par šādu cenu ātri nevar pārdot.

Katram apbūvētājam ir savs gadu gaitā izstrādāts stils. Katra kompānija ir noteikusi savas prioritātes. Kompānijai LNK Properties ir precīzs priekšstats par to, kā būvēt, lai mūsu klients būtu apmierināts. Mums labi izdodas biznesa klases mājokļi. Kad ķeramies klāt pie budžeta klases jaunajiem projektiem, vienalga tiecamies to īstenot tā, lai līmeņa ziņā tie būtu tuvu biznesa klasei. Ne tikai mūsu projektētājs, bet arī mēs visi uzskatām, ka ir pareizi nemēģināt ekonomēt, kur vien iespējams, bet gan tiekties veikt kvalitatīvu būvniecību, būvēt tā, lai būtu ērti iemītniekiem. Mēs nekad nebūvēsim kaut ko lētu un tāpēc pa pusei kvalitatīvu. Ja arhitektūra – tā būs interesanta, ja skaņu izolācija – tā būs laba. Mēs saprotam, ka dzīvokļos jābūt augstiem griestiem. Tas viss atspoguļojas pašizmaksā. Taču brīnumi nemēdz būt, un nelielos budžeta projektos cena izrādās tuva biznesa klasei. Klienti ir lieliski informēti par mūsu plāniem. No LNK Properties tiek gaidīts projekts Dārzciemā. Manuprāt, pie tā celtniecības varēsim atgriezties pēc pusotra gada. Vienlaikus mūsu kompānija Rīgas mikrorajonos meklē gruntsgabalus, uz kuriem varētu īstenot 7-9 stāvu dzīvojamos kompleksus. Mēs strādāsim budžeta klases jauno projektu segmentā un veicam visus tam nepieciešamos sagatavošanās darbus.

Kompānija LNK Properties ne tikai meklē jaunus projektus un gruntsgabalus projektu attīstīšanai, bet arī piedāvā tirgum investīciju projektus. Viens no tiem ir ēkas renovācijas un jaunas ēkas būvniecības projekts Rīgā, Hanzas ielā 2a. Gruntsgabals, kura platība ir 1775 kvadrātmetri, un uz tā esošās būves gaida savu pircēju. Piedāvājuma cena – 1,2 miljoni eiro.