В первом квартале 2026 года продолжила снижаться активность в сегменте крупнейших лесных инвесторов. Уменьшилось количество сделок, общая площадь приобретаемых земель и их общая стоимость. На рынке сельскохозяйственных земель в начале года также наблюдалась низкая активность и небольшое снижение средней цены, однако новейшие данные по сделкам свидетельствуют о том, что в будущем рост цен может возобновиться. Эксперты агентства недвижимости Latio полагают, что данные Земельной книги лишь частично отражают реальную ситуацию на рынке. Например, АО Latvijas valsts meži совершило крупнейшую в истории компании покупку земельного портфеля, однако, так как это была сделка с долями капитала, она не нашла своего отражения в статистике сделок с недвижимостью. Это актуализирует вопрос о роли государственного предприятия на рынке лесной собственности.

«Индекс рынка сельской недвижимости» в 1-м квартале 2026 года:

Сельскохозяйственные земли (СХЗ):

• 190 евро/га — средняя арендная плата в год в Латвии;
• 5 232 евро/га — средняя цена СХЗ в Латвии;
• 14 755 евро/га — самая высокая зарегистрированная цена СХЗ в 1-м квартале (Пасиенская волость, Лудзенский край).

Лесная собственность:

• 2 932 евро/га — средняя цена лесной собственности в сделках крупнейших инвесторов;
• 24 000 евро/га — цена зрелого хвойного леса;
• 17 500 евро/га — цена зрелого лиственного леса.

Общая активность:

• 1 249 сделок с СХЗ и лесной собственностью;
• на 9% меньше, чем в 1-м квартале 2025 года.

На рынке СХЗ активность ниже, но в течение года возможен рост цен

В 1-м квартале 2026 года средняя цена на сельскохозяйственные земли в Латвии составляла 5 323 евро/га. По сравнению с 1-м кварталом 2025 года, когда средняя цена была 5 550 евро/га, она снизилась примерно на 4%. Больше всего сделок с СХЗ было зарегистрировано в Латгалии — 55, средняя цена в них достигла 2 574 евро/га. Самая высокая средняя цена сохранилась в Земгале (7 706 евро/га, 31 сделка). В окрестностях столицы Латвии совершено 17 сделок (в среднем по 6 973 евро/га), в Курземе — 11 (5 682 евро/га), а в Видземе — 22 (4 525 евро/га). Одновременно с этим, последние данные по сделкам указывают на потенциальный рост цен в будущем. Зарегистрированные в апреле сделки демонстрируют более высокий уровень цен, поэтому при сохранении текущей динамики рынка средняя цена на СХЗ в течение года может вновь начать расти.

Качество сельскохозяйственных земель измеряется в баллах, где максимальная оценка составляет 100 баллов. Чем выше оценка, тем выше потенциальная продуктивность земли. Анализируемая статистика показывает, что более половины сделок были совершены с землями в группе от 40 до 49 баллов, где средняя цена сделки составила около 5 480 евро/га.

В сегменте крупнейших инвесторов активность снижается быстрее, чем цены на землю. Эксперты Latio отмечают, что покупатели заняли выжидательную позицию и сохраняют интерес только к качественным объектам, а для заключения сделок требуется более убедительное экономическое обоснование. Тем не менее, была совершена сделка, которая существенно дополняет представление об интересах крупных инвесторов, хотя в статистике Земельной книги она не отображается. АО Latvijas Valsts meži (LVM) приобрело доли капитала ООО GOSK LATVIA и ООО WALDEMARK, инвестировав в общей сложности 26,385 млн евро. Земельный портфель обоих предприятий включал около 5 800 гектаров земли, из которых 4 800 га занимал лес, а около 600 га — сельскохозяйственные земли. Объекты преимущественно расположены в Пасиенской волости Лудзенского края.

«Приобретение земельного портфеля компанией LVM — ещё одна значимая внерыночная сделка. Поскольку были куплены доли капитала двух предприятий, а не отдельные объекты недвижимости, сделка не фигурирует в статистике Земельной книги и, соответственно, не влияет на рассчитанные нами рыночные показатели. Однако её масштаб существенен. Стоимость сделки соответствует объему сделок, зарегистрированных крупнейшими инвесторами за более чем восемь месяцев, исходя из активности в 1-м квартале 2026 года. Это показывает, что интерес к крупным и компактным портфелям лесной собственности сохраняется, хотя в статистике открытого рынка активность инвесторов снизилась», — комментирует Янис Веберс, руководитель отдела продаж лесов компании Latio.

Указанная в сделке LVM средняя цена составляет около 4 500 евро/га, что очень близко к цене, рассчитанной при сделке по продаже портфеля лесов Södra в странах Балтии. Компания Ingka Investments тогда приобрела в общей сложности 152 974 гектара земли в Латвии и Эстонии за 720 миллионов евро, что соответствует примерно 4 700 евро/га. Таким образом, в двух весьма различающихся по объему сделках цена за гектар отличается лишь на несколько процентов.

«Уровень цен на крупные и единые портфели лесных земель в сделках с участием крупных инвесторов может составлять около 4 500–4 700 евро/га. Однако этот диапазон нельзя автоматически распространять на весь рынок лесной собственности Латвии, так как на стоимость каждого портфеля влияют состав и запас древостоя, компактность владений, инфраструктура, хозяйственные ограничения и местоположение. Кроме того, обе сделки были реализованы как покупка долей капитала предприятий или портфелей активов, поэтому они не отражаются в классической статистике сделок Земельной книги, хотя и существенно меняют структуру владельцев лесных земель», — поясняет Янис Веберс.

У государственного предприятия больше преимуществ?

Сделка LVM актуализирует вопрос о роли государственного предприятия на рынке лесной собственности. С одной стороны, в собственность государства переходит крупный и компактный земельный портфель на стратегически важной территории восточного приграничья Латвии. С другой стороны, используя ресурсы публичного капитала, LVM действует в сегменте, где объекты приобретают и частные инвесторы. Веберс подчеркивает: принципиально важна экономическая обоснованность сделки и соответствие цены рыночным показателям, а также ясное понимание того, заполняет ли в данном случае государство нишу, оставленную частным капиталом, или само становится конкурентом частным покупателям.

Местоположение сделки также важно с рыночной точки зрения. Пасиенская волость находится в восточном приграничье Латвии, где доступ к части объектов и их хозяйственное использование связаны с дополнительными требованиями. Если объект находится в приграничной полосе, то для его осмотра потенциальным покупателям, оценщикам и подрядчикам может требоваться специальный пропуск Государственной пограничной охраны, а отдельные работы должны быть предварительно согласованы. У LVM, как у государственного предприятия, более длинный горизонт инвестирования и иная толерантность к риску. Поэтому компания может брать на себя риски, которые частный инвестор заложил бы в более низкую цену покупки или из-за которых отказался бы от сделки.

Одновременно с этим летом 2026 года LVM оказалась в центре внимания отрасли из-за инцидента в сфере кибербезопасности, который также повлиял на процесс оценки лесной собственности. Хотя работа LVM GEO постепенно восстанавливается и часть функций приложения снова доступна, работа над полноценным восстановлением системы все еще продолжается. «Оценить лесную собственность можно и без одного конкретного картографического инструмента, каковым в данном случае является LVM GEO, но поиск информации в нескольких источниках требует больше времени. В результате процесс оценки и осмотра объектов затягивается, а это означает, что требуется больше времени для подготовки к продаже и реализации сделки в желаемый срок», — резюмирует Веберс.