Продажа идеальных долей недвижимости по-прежнему остаётся одной из тех юридических сфер, где теория и практика существуют в двух разных мирах. Закон устанавливает чёткий принцип: если совладелец продаёт свою долю третьему лицу, остальные совладельцы обладают правом преимущественной покупки. Это означает, что у них есть приоритетная возможность приобрести данную долю на тех же условиях, которые указаны в договоре купли-продажи. Эта норма создана для защиты интересов совладельцев и предотвращения ситуаций, при которых в общую собственность неожиданно входят посторонние лица, возможно, со спекулятивными целями. Однако на практике такая защита зачастую оказывается лишь формальной.

Айгарс Шмитс, председатель правления LANĪDA

Типичная ситуация: совладелец узнаёт о состоявшейся сделке только тогда, когда новый владелец публично выставляет приобретённую идеальную долю на продажу с наценкой. Право преимущественной покупки остальным совладельцам предложено не было, уведомления не получены, а право собственности зарегистрировано в земельной книге. Это не единичное исключение. Это системная проблема. Сделка совершена, право собственности закреплено, и лишь затем выясняется, что один из совладельцев был лишён реальной возможности воспользоваться предусмотренным законом приоритетом.

Такая ситуация приводит к абсурдным результатам. У совладельца, чьи права были проигнорированы, единственным практическим инструментом остаётся право выкупа. Ему приходится искать адвоката, подавать иск в суд, вносить денежные средства на депозит и участвовать в длительном судебном процессе. Это требует времени, денег и нервов. По сути, защита права преимущественной покупки перекладывается на плечи самого пострадавшего. Система как бы говорит: твоё право существует, но чтобы его реализовать, ты должен быть готов бороться. В то же время лицо, сознательно проигнорировавшее требования закона, может продолжать спекулировать недвижимостью и даже пытаться диктовать дополнительные условия.

Однако суть проблемы не только в том, что право преимущественной покупки нарушается. Проблема заключается в том, что на практике отсутствует быстрый и эффективный постфактум механизм защиты этих прав. Если совладельцу не была предоставлена возможность воспользоваться преимущественным правом, у него должно быть чётко гарантированное право в установленный срок перенять сделку в свою пользу.

 

С проблемой согласен партнёр Zvērinātu advokātu birojs CersJurkāns, присяжный адвокат Олавс Церс, который отмечает: «Если один из совладельцев недвижимого имущества отчуждает свою долю лицу, не являющемуся совладельцем, то остальные сособственники в течение двух месяцев со дня получения копии договора купли-продажи обладают правом преимущественной покупки. Это установлено статьёй 1073 Гражданского закона. Однако всё чаще приходится констатировать, что данная норма фактически носит декларативный характер, поскольку продавцы нередко её игнорируют и не уведомляют остальных совладельцев о сделках отчуждения. Конечно, у обойдённого совладельцев остаётся право выкупа, но тем самым активная защита его интересов, вопреки сути данной нормы, перекладывается именно на него. Иными словами, право выкупа, исторически задуманное лишь как чрезвычайная мера, сегодня превратилось в обычную практику — не продавец предлагает воспользоваться правом преимущественной покупки, а остальные совладельцы вынуждены самостоятельно отслеживать смену собственников в соответствующем объекте общей собственности и подавать иски о выкупе. Это очередная проблема применения правовых норм, на которую следует обратить внимание не только судебной власти, но и законодателям, чтобы совместными усилиями добиться того, чтобы продавцы недвижимости не могли уклоняться от предложения преимущественного права другим совладельцам».

Логичным решением был бы ясный принцип: если право преимущественной покупки не было предложено, пострадавший сособственник в течение года может реализовать право выкупа и приобрести данную долю по цене первоначальной сделки. Не как теоретическую возможность по итогам длительного судебного разбирательства, а как немедленно реализуемый механизм с предсказуемым результатом. Например, путём подачи соответствующего заявления в земельную книгу, где проверялись бы лишь формальные признаки — внесение покупной суммы и т. п., — и в бесспорном порядке производилась бы смена собственника. Разумеется, это лишь первое видение возможной процедуры. Вероятно, потребовались бы изменения в законодательстве, но если правовая норма «не работает», её, вероятно, следует изменить. Это означало бы, что спекулятивные сделки автоматически становятся рискованными для покупателя, поскольку в течение года имущество может быть выкуплено. Одновременно пострадавший имел бы право взыскать с продавца все судебные издержки.

Вторым решением могло бы стать обязательство судьи земельной книги всегда проверять, является ли объект покупки долей в общей собственности и приложены ли к заявлению о регистрации уведомления всем совладельцам о возможности использования права первой руки. Однако и эта модель не гарантировала бы стопроцентной надёжности, поскольку судья земельной книги вряд ли сможет проверить, действительно ли такие уведомления были направлены и по правильным ли адресам.

 

Тем не менее любой из этих вариантов создал бы баланс. Он не остановил бы сделки и не перегрузил бы систему регистрации, но при этом ввёл бы чёткую ответственность за игнорирование права преимущественной покупки. Покупатель и продавец знали бы: если процедура не соблюдена, сделка небезопасна. В результате рынок сам бы дисциплинировался, поскольку юридический риск стал бы слишком дорогим, чтобы его игнорировать.

Это также изменило бы баланс сил. В настоящее время риск фактически лежит на пострадавшем совладельце. Предлагаемая модель перенесла бы этот риск на сторону, принимающую решение игнорировать предусмотренные законом права. И это справедливый принцип — ответственность следует за действием.

Это не только техническая юридическая проблема. Это проблема доверия. Смысл права преимущественной покупки состоит в том, чтобы совладельцы не ставились перед свершившимся фактом без реального выбора. Если такой выбор не был предоставлен до сделки, он должен быть гарантирован после неё.

Решение заключается не в запрете или чрезмерном контроле сделок. Решение — в создании чёткого, практически применимого механизма выкупа с установленным сроком и финансовыми последствиями для нарушителя. Кроме того, такая модель не позволила бы указывать в договорах купли-продажи цену ниже фактически уплаченной, поскольку уведомление остальных совладельцев о такой сделке создавало бы риск, что кто-то обязательно выкупит долю по «заниженной» цене. Иными словами, подобная процедура способствовала бы борьбе с незаконным использованием наличных средств в сделках с недвижимостью и, следовательно, с теневой экономикой.

И каждый следующий «Янис», который случайно обнаруживает, что его права были проигнорированы, — это доказательство того, что проблема не индивидуальная, а структурная. Однако она разрешима с помощью чёткого, простого и понятного рынку механизма.