Latvijā kopīpašuma domājamo daļu pārdošana joprojām ir viena no tām juridiskajām jomām, kur teorija un prakse dzīvo divās atsevišķās pasaulēs. Likums paredz skaidru principu: ja kopīpašnieks pārdod savu daļu trešajai personai, pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības. Tas nozīmē, ka viņiem ir prioritāra iespēja iegādāties šo daļu ar tiem pašiem nosacījumiem, kādi norādīti pirkuma līgumā. Šī norma radīta, lai aizsargātu kopīpašnieku intereses un novērstu situācijas, kurās kopīpašumā negaidīti ienāk svešas personas, iespējams, ar spekulatīviem mērķiem. Taču realitātē šī aizsardzība bieži izrādās tikai formāla.

Aigars Šmits, LANĪDA valdes priekšsēdētājs

Tipiska situācija: kopīpašnieks uzzina par jau notikušo darījumu tikai tad, kad jaunais īpašnieks jau publiski tirgo iegūto kopīpašuma domājamo daļu ar uzcenojumu. Pirmpirkuma tiesības pārējiem kopīpašniekiem nav piedāvātas, paziņojumi nav saņemti, un zemesgrāmatā īpašuma tiesības jau ir nostiprinātas. Tas nav atsevišķs izņēmums. Tā ir sistēmiska problēma. Darījums ir noticis, īpašuma tiesības nostiprinātas, un tikai pēc tam atklājas, ka kādam kopīpašniekam ir atņemta reāla iespēja izmantot likumā paredzēto prioritāti.

Šāda situācija rada absurdus rezultātus. Kopīpašniekam, kura tiesības ir ignorētas, vienīgais praktiskais instruments ir izpirkuma tiesības. Viņam jāmeklē advokāts, jāiesniedz prasība tiesā, jāiemaksā nauda depozītā un jāiesaistās ilgstošā tiesvedības procesā. Tas prasa laiku, naudu un nervus. Praktiski tas nozīmē, ka pirmpirkuma tiesību aizsardzība tiek pārlikta uz paša cietušā pleciem. Sistēma pasaka: tava tiesība pastāv, bet, lai to īstenotu, tev jābūt gatavam cīnīties. Tajā pašā laikā persona, kas apzināti ignorējusi likuma prasības, var turpināt spekulēt ar īpašumu un pat mēģināt diktēt papildu nosacījumus.

Tomēr problēmas kodols nav tikai tajā, ka pirmpirkuma tiesības tiek pārkāptas. Problēma ir tajā, ka šīm tiesībām praksē trūkst ātra un efektīva pēcfakta aizsardzības mehānisma. Ja kopīpašniekam netika dota iespēja izmantot pirmpirkumu, viņam būtu jābūt skaidrām, garantētām tiesībām noteiktā termiņā pārņemt darījumu savā labā.

Problēmai piekrīt "Zvērinātu advokātu birojs CersJurkāns" SIA partneris, zvērināts advokāts Olavs Cers, kurš pauž:

“Ja kāds nekustama īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesība. To nosaka Civillikuma 1073.pants.Taču aizvien biežāk nākas secināt, ka šī ir teju deklaratīva tiesību norma, jo pārdevēji to nereti ignorē un pārējiem kopīpašniekiem par atsavināšanas darījumiem nepaziņo.  Protams, apietajam kopīpašniekam ir izpirkuma tiesība, bet līdz ar to savu interešu aktīvā aizsardzība, pretēji šīs tiesību normas būtībai, tiek pārlikta uz apieto kopīpašnieku. Proti, izpirkuma tiesība, kas vēsturiski paredzēta vien kā ārkārtas risinājums, šobrīd ir pārvērsta par ierasto kārtību - nevis pārdevējs piedāvā izmantot pirmpirkuma tiesības, bet pārējie kopīpašnieki ir tie, kam aktīvi jāseko īpašnieku maiņai attiecīgajā kopīpašumā un jāceļ izpirkuma prasības. Šī ir kārtējā no tiesību normu piemērošanas problēmām, uz ko vēršama ne tikai tiesu varas, bet arī likumdevēja uzmanība, un kopīgiem spēkiem jāpanāk, lai nekustamā īpašuma pārdevējiem nebūtu iespējams izvairīties no pirmpirkuma tiesību piedāvāšanas citiem kopīpašniekiem.”

Loģisks risinājums būtu skaidrs princips: ja pirmpirkuma tiesības netiek piedāvātas, cietušais kopīpašnieks gada laikā var realizēt izpirkuma tiesības un iegādāties šo daļu par sākotnējā darījuma cenu. Nevis kā teorētisku iespēju ilgstošas tiesvedības rezultātā, bet kā nekavējoties reāli izpildāmu mehānismu ar paredzamu rezultātu. Piemēram, iesniedzot attiecīgu pieteikumu zemesgrāmatā, kas pārbaudītu tikai formālās pazīmes: pirkuma maksas iemaksu u.tml., un bezstrīdus kārtībā veiktu īpašnieka maiņu. Protams, šis ir tikai pirmais redzējums, kā šī procedūra varētu tikt īstenota. Iespējams, būtu nepieciešami grozījumu tiesību normās, bet, ja kāda tiesību norma “nestrādā”, tad tā droši vien jāmaina. Tas nozīmētu, ka spekulatīvi darījumi automātiski kļūst riskanti pircējam, jo gada laikā īpašums var tikt atpirkts. Vienlaikus cietušajam būtu tiesības piedzīt no pārdevēja visus ar tiesvedību saistītos izdevumus.

Otrs risinājums varētu būt, ka zemesgrāmatu tiesnesis vienmēr pārbaudītu, vai pirkuma objekts ir daļa kopīpašumā un vai nostiprinājuma lūgumam pievienoti paziņojumi visiem kopīpašniekiem par pirmpirkuma tiesību izmantošanu. Taču arī šis modelis negarantētu 100 % drošību, jo zemesgrāmatas tiesnesis diezin vai varēs pārbaudīt, vai šie paziņojumi patiešām nosūtīti, turklāt uz pareizajām adresēm.

Tomēr jebkurš no šiem modeļiem radītu līdzsvaru. Tas neapturētu darījumus un nepārslogotu reģistrācijas sistēmu, bet vienlaikus ieviestu skaidru atbildību par pirmpirkuma tiesību ignorēšanu. Pircējs un pārdevējs zinātu: ja procedūra netiek ievērota, darījums nav drošs. Rezultātā tirgus pats disciplinētos, jo juridiskais risks kļūtu pārāk dārgs, lai to ignorētu.

Tas arī mainītu spēku samēru. Šobrīd risks praktiski gulstas uz cietušo kopīpašnieku. Piedāvātais modelis šo risku pārceltu uz to pusi, kas pieņem lēmumu ignorēt likumā paredzētās tiesības. Un tas ir taisnīgs princips – atbildība seko rīcībai.

Šī nav tikai tehniska juridiska problēma. Tā ir uzticības problēma. Pirmpirkuma tiesību jēga ir nodrošināt, ka kopīpašnieki netiek nostādīti fakta priekšā bez reālas izvēles. Ja šī izvēle netiek dota pirms darījuma, tai jābūt garantētai pēc darījuma.

Risinājums nav aizliegt vai pārmērīgi kontrolēt darījumus. Risinājums ir dot skaidru, praktiski izmantojamu izpirkuma mehānismu ar noteiktu termiņu un finansiālām sekām pārkāpējam. Tas aizsargātu kopīpašniekus, mazinātu spekulatīvus darījumus un padarītu īpašuma apriti prognozējamāku.

Cita starpā šāds modelis arī neļautu pirkuma līgumos norādīt zemāku pirkuma cenu, nekā faktiski tiek  samaksāts, jo pārējo kopīpašnieku apziņošana par šādu darījumu radītu risku, ka par “pazemināto” cenu kopīpašuma daļu noteikti nopirks kāds cits. Proti, šāda procedūra veicinātu cīņu pret nelegālu skaidras naudas izmantošanu darījumos ar nekustamo īpašumu un līdz ar to arī pret ēnu ekonomiku.

Un katrs nākamais “Jānis”, kurš nejauši atklāj, ka viņa tiesības ir ignorētas, ir pierādījums tam, ka problēma nav individuāla - tā ir strukturāla. Taču tā ir arī atrisināma ar skaidru, vienkāršu un tirgum saprotamu mehānismu.