Рынок недвижимости Латвии является одной из наиболее финансово значимых отраслей страны. Каждый год регистрируется более 50 000 сделок, совокупная ценность которых исчисляется миллиардами евро. Эта цифра — не просто статистика, это показатель того, насколько важную роль недвижимость играет в кровеносной системе государственной экономики. В таких масштабах прозрачность — не роскошь, не бюрократическая формальность и не прихоть узкого круга профессионалов. Это необходимое условие финансовой безопасности.
Айгарс Шмитс, председатель правления LANĪDA
Однако реальность неудобна: значительная часть рынка по-прежнему функционирует в «серой зоне». И именно здесь начинается проблема, выходящая далеко за пределы самой отрасли. Это не только дискуссия о профессиональной этике посредников сделок с недвижимостью или условиях конкуренции. Это структурный разрыв между законом и практикой, в котором теряются налоговая дисциплина, финансовый надзор и общественное доверие.
В международной практике финансового надзора недвижимость уже многие годы считается одним из наиболее эффективных инструментов легализации доходов, полученных преступным путём. Причина проста и одновременно тревожна: крупная сделка с юридически корректным пакетом документов способна превратить капитал неясного происхождения в легальный актив. Этот механизм — не теория, он описан в многочисленных международных исследованиях и судебных разбирательствах.
Именно поэтому в последнее десятилетие Европейский союз систематически усиливает регулирование в сфере противодействия отмыванию денег и финансированию терроризма (Anti-Money Laundering — AML), уделяя всё больше внимания рынку недвижимости. В ряде стран создаются централизованные реестры сделок, цифровые платформы по изучению клиентов и автоматизированные системы надзора. Эти шаги направлены не против бизнеса, а на обеспечение целостности рынка.
Латвия не может оставаться в стороне от этой дискуссии. Наш рынок является частью общего европейского финансового пространства, и любой изъян в национальной системе автоматически становится самым слабым звеном в более широкой цепи.
Когда закон существует только на бумаге
Действующее в Латвии законодательство недвусмысленно устанавливает, что сделки с недвижимостью за наличный расчёт недопустимы. Это один из немногих вопросов, в которых отраслевое регулирование является ясным и однозначным. Однако «ясность» правовых норм не гарантирует их соблюдения. На практике по-прежнему встречаются случаи, когда наличные расчёты предлагаются как «возможность», а незарегистрированные посредники действуют в публичном пространстве. Клиенты сознательно ищут способы остаться незамеченными. Это не единичные инциденты, которые можно списать на отдельные нарушения. Они формируют модель, указывающую на вакуум информации, недостатки надзора и культурную проблему, при которой серая практика становится нормой.
Ещё более тревожным является то, что даже в профессиональных дискуссиях нередко смешиваются понятия лимита расчётов наличными и полного запрета на использование наличных в сделках с недвижимостью. Если даже эксперты в публичном пространстве создают неясность, неудивительно, что в обществе понимание этого вопроса носит фрагментарный характер.
В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация: легальный сегмент рынка перенасыщен регулированием, в то время как серый сегмент живёт вне системы. Зарегистрированные профессионалы работают в условиях квалификационных требований, страхования, документирования и выполнения обязанностей AML, тогда как незарегистрированные посредники могут действовать с минимальным риском быть выявленными.
Дополнительный уровень сложности этой проблеме придаёт тот факт, что в легальном сегменте проверка клиентов часто дублируется сразу в нескольких институциях — у посредника, в банке и у нотариуса. В результате административная нагрузка возрастает, а эффективность системы не всегда улучшается. Мы получаем бюрократию без полной прозрачности. Система одновременно перегружена и проницаема — наихудшее возможное сочетание.
Серая зона как репутационный риск для государства
Недвижимость — это не просто сегмент рынка. Это инвестиционная инфраструктура, на которой базируются потоки капитала, проекты развития и иностранные инвестиции. Инвесторы оценивают не только ценовую динамику, но и уровень правовой защищённости и надёжность рынка. Если в секторе существуют структурные недостатки, они превращаются в репутационный риск для всего государства. Латвия уже сталкивалась с тем, насколько дорого могут обходиться кризисы финансовой репутации. Урок был однозначным: доверие легко утратить, на восстановление — уходят годы. Серая зона в сфере недвижимости — это потенциальная возможность повторения того же цикла в иной форме.
Решение заключается не просто в ужесточении наказаний или более громких заявлениях. Необходим структурный подход, который одновременно снижает бюрократическую нагрузку на легальный рынок и делает серую зону экономически невыгодной. Это означает создание централизованной цифровой системы проверки клиентов, активный надзор за незарегистрированной посреднической деятельностью, информирование общества о запрете расчётов наличными и анализ рисков на основе данных. Эти шаги направлены не против отрасли, они направлены в будущее.
Рынок недвижимости держится на доверии между покупателем и продавцом, между клиентом и профессионалом, между инвестором и государством. Серая зона это доверие подрывает. Но доверие — не абстрактное понятие. Это реальная экономическая ценность. Если отрасль сама не потребует более высоких стандартов, их навяжет кризис. А кризисы всегда обходятся дороже реформ. У Латвии есть выбор: реагировать только после потрясений или осознанно формировать прозрачный рынок. Устойчивая экономика начинается с доверия. Доверие начинается с прозрачности. А прозрачность невозможна в серой зоне.
От критики — к решениям
Чтобы сокращение серой зоны на рынке недвижимости не стало очередной декларативной целью, необходимы конкретные, практически реализуемые шаги. LANĪDA считает, что упорядочение отрасли невозможно без чётко определённой профессиональной рамки.
Во-первых, необходимо ввести обязательную сертификацию и модель надзора за посредниками по сделкам с недвижимостью. Пока посреднические услуги можно оказывать без профессиональной квалификации и эффективного контроля, серая практика будет сохранять конкурентные преимущества. Параллельно требуется существенно увеличить административную ответственность и размеры штрафов за незарегистрированное посредничество, сделав нелегальную деятельность экономически нецелесообразной. Логичным решением для функционирования такой системы стало бы делегирование ведения реестра посредников по сделкам с недвижимостью LANĪDA — единственной ассоциации, представляющей интересы этой профессии в Латвии и ежедневно работающей над внедрением профессиональных стандартов.
Одновременно отрасли необходима современная цифровая инфраструктура. LANĪDA предлагает в рамках сотрудничества государства и частного сектора создать централизованную платформу проверки клиентов, позволяющую проводить проверку однократно и использовать её на всех этапах сделки. Единая модель анализа рисков сделок в сотрудничестве со Службой государственных доходов, а также совместимые потоки данных земельной книги, финансовых учреждений и AML-систем позволили бы строить надзор на основе данных, а не формальных процедур. Цель должна быть ясной — эффективный контроль без бюрократического дублирования.
Важным сигналом для рынка стало бы и то, что государственные проекты развития реализуются исключительно с участием зарегистрированных посредников, тем самым закрепляя принцип соблюдения публичным сектором высочайших стандартов прозрачности. Также необходимо обеспечить, чтобы сотрудники застройщиков, фактически выполняющие посреднические функции, были включены в Реестр посредников по сделкам с недвижимостью. Дополнительный уровень защиты обеспечили бы стандартизация страхования профессиональной ответственности и внедрение нового страхового продукта, предусматривающего защиту добросовестного приобретателя. Профессиональный статус не может быть формальным — он должен опираться и на обязательное образование до регистрации, например прохождение не менее 40 академических часов обучения.
Прозрачный рынок невозможен без понимания со стороны общества. Поэтому LANĪDA предлагает провести общенациональную информационную кампанию совместно с ответственными институциями о безопасных, законных и прозрачных сделках, особо подчёркивая запрет на расчёты наличными в операциях с недвижимостью. Потребителям также необходим практический путеводитель по безопасным сделкам и анонимный механизм сообщения о серой практике, позволяющий своевременно выявлять нарушения.
Сама отрасль одновременно должна взять на себя ответственность за укрепление профессиональной репутации. LANĪDA обязуется содействовать развитию обязательной системы квалификации и образования, усиливать внутренние дисциплинарные механизмы и повышать стандарты AML и профессиональной этики. Устойчивая отрасль не может опираться исключительно на внешний контроль, она должна быть саморегулируемой и ориентированной на защиту своей репутации.
Внедрение этих мер позволило бы Латвии получить более прозрачную инвестиционную среду, меньшую долю теневой экономики, более эффективную систему AML и более высокий уровень защиты потребителей. Рынок недвижимости основан на доверии, а доверие — на прозрачности. Серая зона это доверие подрывает.
LANĪDA считает, что реформы можно реализовать сбалансированно, защищая легальный бизнес и одновременно последовательно ограничивая серую практику. Кризисы всегда обходятся дороже реформ. У Латвии есть возможность выбрать осознанное развитие.