Latvijas nekustamo īpašumu tirgus ir viens no nozīmīgākajām finanšu ietilpīgajām nozarēm valstī. Katru gadu tiek reģistrēti vairāk nekā 50 000 darījumu, kuru kopējā vērtība mērāma miljardos eiro. Šis skaitlis nav tikai statistika, tas ir rādītājs tam, cik būtiska loma nekustamajam īpašumam ir valsts ekonomikas asinsritē. Šādā mērogā caurspīdīgums nav greznība, birokrātiska formalitāte vai šauras profesionāļu grupas iegriba. Tas ir finanšu drošības priekšnoteikums.

Aigars Šmits, LANĪDA valdes priekšsēdētājs

Taču realitāte ir neērta, jo būtiska tirgus daļa joprojām darbojas “pelēkajā zonā”. Un tieši šeit sākas problēma, kas sniedzas tālu ārpus nozares robežām. Tā nav tikai diskusija par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku profesionālo ētiku vai konkurences apstākļiem. Tā ir strukturāla plaisa starp likumu un praksi, kurā pazūd nodokļu disciplīna, finanšu uzraudzība un sabiedrības uzticība.

Starptautiskajā finanšu uzraudzības praksē nekustamais īpašums jau gadiem tiek uzskatīts par vienu no efektīvākajiem instrumentiem noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijai. Iemesls ir vienkāršs un vienlaikus satraucošs: liels darījums ar juridiski korektu dokumentāciju spēj pārvērst nezināmas izcelsmes kapitālu par šķietami legālu aktīvu. Šis mehānisms nav teorija, tas ir aprakstīts neskaitāmos starptautiskos pētījumos un tiesvedībās.
Tādēļ Eiropas Savienība pēdējā desmitgadē sistemātiski pastiprina naudas atmazgāšanas un terorisma finansēšanas novēršanas regulējums (no angļu valodas Anti-Money Laundering – AML)., arvien vairāk uzmanības pievēršot nekustamo īpašumu nozarei. Vairākās valstīs tiek veidoti centralizēti darījumu reģistri, digitālas klientu izpētes platformas un automatizētas uzraudzības sistēmas. Šie soļi nav vērsti pret biznesu, bet tirgus integritātei.
Latvija nevar atrasties ārpus šīs diskusijas. Mūsu tirgus ir daļa no kopējās Eiropas finanšu telpas, un jebkura nepilnība vietējā sistēmā automātiski kļūst par vājāko posmu plašākā ķēdē.

Kad likums pastāv tikai uz papīra

Latvijā spēkā esošās tiesību normas nepārprotami nosaka, ka nekustamā īpašuma darījumi skaidrā naudā nav pieļaujami. Tas ir viens no retajiem jautājumiem, kur nozares regulējums ir skaidrs un nepārprotams. Taču tiesību normu “skaidrība” negarantē tā ievērošanu. Praksē joprojām sastopami gadījumi, kad skaidras naudas darījumi tiek piedāvāti kā “iespēja”, nereģistrēti starpnieki darbojas publiskajā telpā. Klienti apzināti meklē veidus, kā palikt nepamanīti. Šie nav izolēti incidenti, kurus varētu norakstīt uz individuālu pārkāpumu rēķina. Tie veido modeli, kas norāda uz informācijas vakuumu, uzraudzības nepilnībām un kultūras problēmu, kurā pelēkā prakse tiek normalizēta.
Vēl satraucošāk ir tas, ka pat profesionālajā diskursā nereti tiek jaukti skaidras naudas limiti ar pilnīgu aizliegumu nekustamā īpašuma darījumos. Ja pat eksperti publiskajā telpā rada neskaidrību, nav pārsteidzoši, ka sabiedrībā šī izpratne ir fragmentāra.

Šobrīd izveidojusies paradoksāla situācija: legālais tirgus segments ir pārsātināts ar regulējumu, kamēr pelēkais segments dzīvo ārpus sistēmas. Reģistrētie profesionāļi strādā ar kvalifikācijas prasībām, apdrošināšanu, dokumentēšanu un AML pienākumiem, savukārt nereģistrēti starpnieki var darboties ar minimālu risku tikt atklātiem.
Papildu slāni šai problēmai piešķir fakts, ka legālajā segmentā klientu izpēte bieži tiek dublēta vairākās institūcijās - pie starpnieka, bankā un pie notāra. Rezultātā administratīvais slogs pieaug, bet sistēmas efektivitāte ne vienmēr uzlabojas. Mēs iegūstam birokrātiju bez pilnīgas caurspīdības. Sistēma vienlaikus ir pārslogota un caurumaina – sliktākā iespējamā kombinācija.

Pelēkā zona kā reputācijas risks valstij

Nekustamais īpašums nav tikai tirgus segments. Tā ir investīciju infrastruktūra, uz kuras balstās kapitāla plūsmas, attīstības projekti un ārvalstu investīcijas. Investori izvērtē ne tikai cenu dinamiku, bet arī juridisko drošību un tirgus uzticamību. Ja sektorā pastāv strukturālas nepilnības, tas kļūst par reputācijas risku visai valstij. Latvija jau ir pieredzējusi, cik dārgi var maksāt finanšu reputācijas krīzes. Mācība bija skaidra: uzticību zaudēt ir viegli, atgūt – gadiem ilgi. Pelēkā zona nekustamajā īpašumā ir potenciāls atkārtot šo ciklu citā formā.
Risinājums nav vienkārši stingrāki sodi vai skaļāki paziņojumi. Nepieciešama strukturāla pieeja, kas vienlaikus samazina birokrātiju legālajam tirgum un padara pelēko zonu ekonomiski neizdevīgu. Tas nozīmē centralizētu digitālu klientu izpētes sistēmu, aktīvu nereģistrētas starpniecības uzraudzību, sabiedrības informēšanu par skaidras naudas aizliegumu un datu balstītu risku analīzi. Šie soļi nav vērsti pret nozari. Tie ir vērsti uz nākotni.

Nekustamo īpašumu tirgus balstās uz uzticēšanos starp pircēju un pārdevēju, starp klientu un profesionāli, starp investoru un valsti. Pelēkā zona to mazina. Bet uzticība nav kaut kas abstrakts. Tā ir reāla ekonomiska vērtība. Ja nozare pati nepieprasīs augstākus standartus, tos noteiks krīze. Un krīzes vienmēr ir dārgākas nekā reformas. Latvijai ir izvēle: reaģēt tikai pēc satricinājumiem vai apzināti veidot caurspīdīgu tirgu. Ilgtspējīga ekonomika sākas ar uzticību. Uzticība sākas ar caurspīdīgumu. Un caurspīdīgums nav iespējams pelēkajā zonā.

No kritikas pie risinājumiem

Lai pelēkās zonas mazināšana nekustamo īpašumu tirgū nekļūtu par vēl vienu deklaratīvu mērķi, nepieciešami konkrēti, praktiski īstenojami soļi. LANĪDA uzskata, ka nozares sakārtošana nav iespējama bez skaidri definēta profesionālā ietvara.

Pirmkārt, ir jāievieš obligāta nekustamo īpašumu darījumu starpnieku sertifikācija un uzraudzības modelis. Kamēr starpniecības pakalpojumus iespējams sniegt bez profesionālas kvalifikācijas un efektīvas kontroles, pelēkā prakse saglabās konkurences priekšrocības. Paralēli tam nepieciešams būtiski palielināt administratīvo atbildību un sodu apmēru par nereģistrētu starpniecību, padarot nelegālu darbību ekonomiski neizdevīgu. Šīs sistēmas funkcionēšanai loģisks risinājums būtu nekustamo īpašumu darījumu starpnieku reģistra deleģēšana LANĪDA kā vienīgajai asociācijai, kas pārstāv šīs profesijas intereses Latvijā un ikdienā strādā ar profesionālo standartu ieviešanu.

Vienlaikus nozarei nepieciešama mūsdienīga digitālā infrastruktūra. LANĪDA rosina valsts un privātā sektora sadarbībā izveidot centralizētu klientu izpētes platformu, kas ļautu klienta pārbaudi veikt vienreizēji un izmantot visā darījuma ķēdē. Vienots darījumu riska analīzes modelis sadarbībā ar Valsts ieņēmumu dienestu un savietojamas zemesgrāmatas, finanšu un AML datu plūsmas ļautu uzraudzību balstīt datos, nevis formālās procedūrās. Mērķim jābūt skaidram – efektīvai kontrolei bez birokrātiskas dublēšanās.

Svarīgs signāls tirgum būtu arī tas, ka valsts attīstības projekti tiek īstenoti tikai ar reģistrētu starpnieku iesaisti, nostiprinot principu, ka publiskais sektors pats ievēro augstākos caurspīdīguma standartus. Tāpat nepieciešams nodrošināt, ka attīstītāju algotie darbinieki, kuri faktiski veic starpniecības funkcijas, ir iekļauti Nekustamo īpašumu darījumu starpnieku reģistrā. Papildu drošības slāni veidotu profesionālās atbildības apdrošināšanas standartizācija un jauna apdrošināšanas produkta ieviešana, kas paredz labticīgā ieguvēja aizsardzību. Profesionālais statuss nevar būt formāls – tam jābalstās arī obligātā izglītībā pirms reģistrācijas, piemēram, apgūstot vismaz 40 akadēmiskās stundas.

Caurspīdīgs tirgus nav iespējams bez sabiedrības izpratnes. Tāpēc LANĪDA piedāvā valsts mēroga informēšanas kampaņu sadarbībā ar atbildīgajām institūcijām par drošiem, tiesiskiem un caurspīdīgiem darījumiem, īpaši uzsverot skaidras naudas aizliegumu nekustamo īpašumu darījumos. Patērētājiem nepieciešams arī praktisks ceļvedis drošiem darījumiem un anonīms ziņošanas mehānisms par pelēko praksi, kas ļautu pārkāpumus identificēt savlaicīgi.

Vienlaikus nozarei pašai jāuzņemas atbildība par profesionālās reputācijas stiprināšanu. LANĪDA apņemas veicināt obligātas kvalifikācijas un izglītības sistēmas attīstību, stiprināt iekšējos disciplīnas mehānismus un paaugstināt AML un ētikas standartus. Ilgtspējīga nozare nevar balstīties tikai uz ārēju kontroli – tai jābūt pašregulējošai un reputāciju sargājošai.

Ieviešot šos pasākumus, Latvija iegūtu caurspīdīgāku investīciju vidi, mazāku ēnu ekonomiku, efektīvāku AML sistēmu un augstāku patērētāju aizsardzības līmeni. Nekustamā īpašuma tirgus balstās uz uzticību, un uzticība balstās uz caurspīdīgumu. Pelēkā zona šo uzticību grauj.

LANĪDA uzskata, ka reformas iespējams īstenot sabalansēti – aizsargājot legālo uzņēmējdarbību un vienlaikus konsekventi ierobežojot pelēko praksi. Krīzes vienmēr ir dārgākas nekā reformas. Latvijai ir iespēja izvēlēties apzinātu attīstību.