Оказывающая консалтинговые услуги в области управления строительными проектами латвийская компания BLV Advisory Group вошла в список ведущих предприятий этой отрасли в Центральной и Восточной Европе по версии CEEQA (Central & Eastern European Real Estate Quality Awards) 2025. Это первое подобное достижение в истории строительного бизнеса нашей страны. Оно и стало для журнала m2 и портала varianti.lv поводом встретиться с руководителем BLV Advisory Group Сергеем Фроловым, с которым мы поговорили как об услугах, которые на рынке Балтии предлагает представляемая им компания, так и о его видении проблемных мест строительной индустрии нашей страны. Равно как и о том, чего Латвии не хватает и каких инвесторов ей нужно приглашать.

– Компания BLV Advisory ведёт свою историю с 2010 года. Большая часть нашей команды вышла из области строительного надзора, но за прошедшие годы мы существенно расширили спектр сопутствующих услуг. Тем не менее по-прежнему остаёмся нишевым предприятием, – начинает разговор с вводной информации Сергей Фролов. – Для нас, безусловно, стало приятным подарком то, что в год пятнадцатилетия получили столь высокое международное признание своей профессиональной компетенции. Попадание в престижный список ведущих компаний Центральной и Восточной Европы по версии CEEQA (Central & Eastern European Real Estate Quality Awards) 2025 – это своеобразный индикатор качества в сфере недвижимости и строительства. Ведь то, чем мы занимаемся, – комплексное проектное руководство и контроль качества инвестиционно-строительных проектов – это всё ещё не типичная для латвийского рынка услуга. Местные заказчики проектов недвижимости работают больше, скажем так, по старинке – без консалтинга в строительстве. Хотя на Западе, да и в той же Польше, первая мысль, которая появляется у застройщика, собравшегося реализовывать проект жилой, коммерческой или какой-то иной недвижимости, – привлечь консультанта, способного сформировать концепцию новостройки, составить её бюджет и готового пройти весь процесс полной реализации задуманного с соблюдением всех предосторожностей.

Такие консультанты, как мы, по большому счету, единственные в строительном процессе, кто выступает на стороне заказчиков проектов и отстаивает исключительно их интересы. Все остальные участники строительного процесса решают иные задачи. Они нацелены на максимально возможную строительную смету, тогда как наша цель – оптимизировать расходы заказчика объекта, убедиться в их справедливости и отсутствии искусственных надбавок. Заказчик должен всё время помнить, что только он представлен на всех этапах строительного процесса. И именно он останется с объектом, а если нет профессиональной компетенции в строительном бизнесе, то и с потерями, если что-то пойдёт не так. Спектр предлагаемых нами услуг как раз и направлен на то, чтобы не допустить этих потерь. Их обеспечивают 15 наших инженеров. О профессиональном уровне BLV Advisory Group лучше всего говорит то, что мы, пожалуй, самая цитируемая в Латвии компания в области строительного консалтинга: в нашей копилке 43 награды в латвийских профессиональных конкурсах, связанных со строительством.

С государством работаем мало – у нас принципиально разные подходы. Государственные структуры чаще фокусируются на процессе сопровождения строительства, в то время как мы ориентированы на достижение конкретного, измеримого результата для заказчика. Наш подход совершенно понятен бизнесу: он про эффективность, прозрачность и оптимизацию затрат. Государственные проекты, как правило, не прорабатываются в деталях, редко дают практический эффект и зачастую сводятся к формальному исполнению. Нам такой подход не близок.

Уже многие годы мы не ограничиваемся техническим надзором за стройкой в классическом понимании этой работы. Расширили цикл реализации своих услуг, и он включает в себя четыре стадии развития новых проектов – от его задумки до начала эксплуатации. Для заказчиков логично подключать нас к процессу на ранней стадии, когда только формируется сама идея недвижимости. Органично работаем со всеми клиентами, так как имеем богатый опыт во многих сферах строительства. Более чем из 600 новых проектов, к которым BLV Advisory привлекался, 45% составляли объекты жилого, торгового или спортивного назначения, 30% – индустриальные и логистические строения и дорожная инфраструктура, 10% – офисные, 5% – медицинские учреждения.

Нашими клиентами являются такие известные компании, как airBaltic, Estmak Capital, Pillar, MŪKU SALA, Vastint, Merko mājas, Signet Bank, BlueOr Bank, Rīgas Stradiņa Universitāte, Galio Group, Eagle Hill, владельцы торговых сетей Lidl, Maxima, Top! и Mego и многие-многие другие. Если назвать самые яркие объекты, то это концертный зал Hanzas Perons, торговый центр Akropole Rīga, медицинская клиника Dr. Mauriņa, новая начальная школа в Адажи, жилой квартал Mežaparka rezidences, жилой комплекс Deglava Gleznotāju Rezidence, Zeiss Biroji, Konventa Sēta Hotel Keystone Collection… Сейчас вот плотно сотрудничаем с проектом Riga Waterfront, что развивается на Андрейсале. В новые проекты заходим на бэкграунде предыдущих работ, с хорошим уровнем экспертности.

– Какие непосредственно услуги предлагаете?

– Основные из них, вокруг которых и строится весь процесс, – три. Первая – «Строительный технадзор плюс». Почему плюс? По закону технадзор в Латвии осуществляет третья сторона, которая, по сути, должна от имени государства удостовериться, что строительство безопасное. Она не работает в интересах клиента, ни в какие организационные процессы на объекте не вмешивается и советов не даёт. Наш плюс в том, что к функциям стройнадзора добавляем своё влияние на весь строительный процесс – полностью контролируем его и протоколируем все этапы.

Вторая услуга – «Проектное руководство». Берём на себя координацию всего проекта от имени заказчика: следим за сроками, бюджетом, исполнением подрядных договоров, соответствием решений утверждённой концепции. Контролируем весь процесс – от идеи до ввода объекта в эксплуатацию.

Третья – «Развитие недвижимости». В рамках этой услуги предоставляем свою команду для реализации проекта, который кто-то желает построить с нуля. Заказчик при таком формате сотрудничества выступает как бы в роли финансиста, а мы берём на себя все девелоперские обязательства и сдаём объект под ключ. Одна из логик этой услуги – позволить клиенту фокусироваться на его основном бизнесе, а все заботы по развитию проекта недвижимости переложить на нас.

Наши амбиции немного затрагивает, когда какой-то клиент упрощённо предлагает нам «присмотреть за строительством объекта». BLV Advisory Group – это не про это. Мы – это про то, чтобы весь жизненный цикл строящейся недвижимости был эффективным, так как для хорошего результата нужно свое­временно принять много правильных решений, нацеленных на достижение результата. Наши понимание и цель – сделать строительный мир лучше для клиента-заказчика! Поэтому и просим привлекать нас на начальном этапе развития проектов недвижимости, при проектировании, когда принимается много решений по объекту. Лишь тогда по завершении можно получить именно тот продукт, который и задумал заказчик.

Услугу technical diligence (техническое сопровождение) нужно брать ещё при покупке земли или актива, чтобы проверить их с технической точки зрения. В Латвии technical diligence часто путают с техническим обследованием – это разные вещи. Техническое обследование концентрируется на недостатках объекта – условно, наличии трещин, протечек или каких-то иных недостатков. Мы же, BLV Advisory Group, не ограничиваемся визуальной оценкой объекта, а оцениваем потенциал его развития как недвижимости. Так было и при покупке старых складских помещений компанией NCH Holding. Сделали для неё первую оценку объекта, потом оценили потенциал строительства, который, как оказалось, отличался от того, что рассказывал брокер-продавец. Ссылаясь на наличие фундаментов, тот уверял, что покупатели смогут плюсом построить ещё 5 000 кв. м площадей. Но  анализ документов показал, что это нереально: на территории с 90-х годов XX века имеются красные линии, о которых брокер не счёл нужным сообщить. В открывшихся обстоятельствах мы сделали новое техническое обследование, определили реальный потенциал развития и составили план инвестиций. Что позволило более чётко просчитать клиенту их бизнес.

Сотрудничество с NCH Holding интересно и потому, что они были одним из первых наших партнёров, кто на практике использовал систему ESG (Environmental, Social and Governance) – набор критериев, необходимых для комплексной оценки устойчивости компании в плане корпоративного управления и ответственности в вопросах воздействия на окружающую среду и выполнения социальных обязательств. Сегодня эта система обязательна для всех крупных бизнес-структур и международных фондов, которые на её основании получают сертификацию BREEAM (метод экологической оценки зданий. – ). Так вот, NCH Holding спросила у нас, можем ли помочь с получением сертификата BREEAM. Мы вникли в вопрос – и теперь с их лёгкой руки являемся одной из трёх латвийских компаний, которая проводит эту сертификацию. Причём BLV Advisory Group – единственная, кто предлагает полный пакет поддержки клиентов: помогает оценить, спланировать, красиво и качественно упаковать продукт для дальнейшего получения банковского финансирования, если это необходимо.

Одна из самых востребованных наших услуг в последние годы – подготовка предварительного бюджета проекта и графика его реализации. Ещё перед заходом на стройплощадку, имея эскиз и изначальные чертежи, просчитываем строительные объёмы и смету. Обладая этой информацией, заказчик получает объективные сведения для расчёта своих бизнес-показателей, что важно в рамках низкой маржинальности строительного бизнеса. Клиент получает возможность объективно оценить процесс, а опираясь на правильные данные, проще вести переговоры с подрядчиками.

Сильно прокачали свою компетенцию, работая с airBaltic, чьи объекты имеют ярко выраженную специфику. При том что в авиации мы никогда не были экспертами, но, общаясь со специалистами, сумели вникнуть в потребности заказчика и создали необходимый ему продукт.

– Есть ли что-то, что не нравится в латвийских строительных процессах, с которыми сталкиваетесь повседневно?

– Расстраивает, что в Латвии отсутствует культура проектирования в бюджет, то есть так, чтобы если вам нужен объект за два миллиона евро, то проектировщик старался вписаться именно в эту сумму. Большинство отнекиваются: будем творить, а там посмотрим. Наш опыт показывает, что при таком подходе, реализуя проект без обсчёта его предварительной сметы, можно получить превышение бюджета на 30% и более. Мы, формируя бюджет проекта, чётко оговариваем каждую позицию. И если у нас на вентиляционную систему заложено 100 000 евро, то поставщикам не стоит уходить в фантазии – продукт за 200 000 евро они нам не продадут. Государственные объекты поэтому часто и сталкиваются с проблемой превышения смет, что чётко не прописывают все позиции. Мы же становимся буфером между заказчиком и проектировщиками. Многие из последних даже не видят того, как их решения работают на самом деле. Поэтому из года в год и накидывают в новые проекты одни и те же детали, узлы, агрегаты и решения, тем самым повторяя одни и те же проблемы. И если не происходит работы над ошибками, которую можем провести мы, то так и продолжают работать по привычке. В международных системах все устроено по-другому. У них всегда есть отдельный консультант по стоимости, занимающийся контролем бюджетов и применяемых решений.

Наша компетенция включает в себя и проведение для заказчика тендеров на строительство. Обеспечиваем такую их эффективность, что клиенту сразу окупается наша услуга. Одно из подтверждений тому – наш кейс строительства офисного центра в Риге, заказчик которого первоначально получил смету на 9,5 млн евро. Благодаря нашему участию контракт с генподрядчиком был заключён на 8,3 млн евро. По завершении за дополнительные работы было доплачено ещё 200 000. Но так или иначе благодаря нам экономия составила 0,5 млн евро.

В бизнесе недвижимости важны и процессы, которые происходят после начала эксплуатации объектов. Поэтому по окончании строительных работ передаем клиентам программу правильного обслуживания новостроек. Суперболезнь латвийской строительной отрасли – плохое обслуживание. Сервисные компании обычно работают по факту аварии: сломалось – еду чинить. Нет превентивного содержания. Типичная ситуация: когда становится жарко, начинается шквал звонков о поломках кондиционеров, а при включении режима отопления летят домашние котлы, поскольку заранее никто не провёл профилактических мероприятий. Мы же для объектов, к которым нас привлекают, готовим обязательную к исполнению программу обслуживания.

Упомяну также, что у нас имеется аутсорсинг судебных экспертов. Держим эту компетенцию, чтобы клиент понимал: мы с ним до конца. Не бросим, если тому придётся по объекту идти в суды. 

– Вы сказали, что сотрудничаете с Riga Waterfront – проектом застройки Андрейсалы инвесторами из Объединённых Арабских Эмиратов, в рамках которого обещано построить порядка 8 000 новых квартир. Он вызывает противоречивые эмоции в обществе. Каков ваш взгляд на него, так сказать, изнутри?

– Даже в латвийском профессиональном сообществе многие предпочитают ничего не говорить об этом проекте. Кто-то просто не замечает, кто-то относится критически. Я вижу в нём окно возможностей для строительной отрасли Латвии – он позволяет почувствовать международные тенденции. Работая в этом проекте, BLV Advisory Group ощутила, насколько мы отстаём от мировых лидеров строительной отрасли. Многие методологии, по которым работают они, у нас совершенно не реализованы. Пока видим только редкие попытки применения типовых книг FIDIC (Международной федерации инженеров-консультантов), подробно описывающих разные типы и этапы строительных процессов и взаимоотношение их сторон. А международные структуры – такие как реализующая Riga Waterfront группа Eagle Hills – давно имеют большое число консалтинговых партнёров, и каждый из них профессионально занимается своим направлением. Заказчик через консалтинговых специалистов общается с конкретными исполнителям, получая таким образом профессиональную поддержку на каждом уровне. И все свои большие решения принимает на основе достоверных данных.

Мы же в Латвии работаем по восточноевропейской модели. Поэтому крупные проекты, которые к нам заходят, сразу сталкиваются с непониманием и неурегулированностью международной системы с нашей внутренней. В международной среде инженер – это человек, принимающий ключевые решения в проекте, у нас же главную роль зачастую играет бюрократия. На сегодняшний момент рассматриваю Riga Waterfront как отличную возможность для всей латвийской строительной отрасли приобщиться к лучшим образцам мировой строительной практики. Это тот случай, когда не нужно никуда ехать за опытом, всему можно учиться дома. Инвестор привносит на наш рынок богатый международный опыт. Так давайте возьмём его!

– До 2007 года Рига десятилетие была лидером Балтии по архитектурной изысканности и оригинальности объектов недвижимости. Сейчас нас обошли эстонцы и литовцы. Лидирующие позиции нам реально восстановить?

– У нас проблема не в объектах, а в заказчиках и платёжеспособности покупателей. По большому счету, это история короткого денежного плеча. И очень важно создавать инфраструктуру, которая будет работать и позволит лучше продавать новое жильё. Самый хороший пример – это продукты от компании Vastint: кварталы Magdelēnas kvartāls и Lindenholma. Такого нужно больше! 

Если мы хотим конкурировать с Литвой и Эстонией, догонять, то должны привлекать инвесторов, таких как дубайская компания Eagle Hills. На её примере можно организовать целую рекламную кампанию: если такой мировой гигант стройиндустрии поверил в Латвию, то и вы поверьте! Нужно привлекать в страну тех девелоперов, которые способны спокойно работать, ничем не рискуя, как Eagle Hills. Для последней Латвия – лишь дополнительная площадка в регионе. Если здесь будут появляться знаковые компании, то они станут привлекать бизнес. Именно так и сделали литовцы, которые ведут себя более рискованно: они настроены конкурировать на длинной дистанции и не пытаются реализовать один проект с быстрым возвратом и низким процентом риска. Нам нужно растить своих героев, это и станет частью правильной долгосрочной стратегии нашей страны!