Sniedzot konsultācijas būvniecības projektu vadības jomā, Latvijas uzņēmums BLV Advisory Group ir iekļauts CEEQA 2025 (Central & Eastern European Real Estate Quality Awards) izveidotajā vadošo uzņēmumu sarakstā Centrālajā un Austrumeiropā. Šis ir pirmais šāda veida sasniegums Latvijas būvniecības nozares vēsturē. Tas arī kļuva par iemeslu portālam varianti.lv un žurnālam m2 tikties ar BLV Advisory Group vadītāju Sergeju Frolovu, lai pārrunātu gan to, kādus pakalpojumus viņa pārstāvētā kompānija piedāvā Baltijas tirgū, gan viņa redzējumu par problēmām Latvijas būvniecības nozarē – kā arī par to, kāda veida investori Latvijai šobrīd ir nepieciešami un kas tai trūkst.

– Uzņēmums BLV Advisory savu darbību uzsāka 2010. gadā. Lielākā daļa mūsu komandas nāk no būvniecības uzraudzības jomas, taču gadu gaitā esam būtiski paplašinājuši arī ar to saistīto pakalpojumu klāstu. Tomēr arī šodien paliekam specializēts, nišas uzņēmums, – sarunu ievada BLV Advisory Group vadītājs Sergejs Frolovs. – Mums šis starptautiskais atzinums par mūsu profesionālo kompetenci ir kā patīkama dāvana. Iekļūšana CEEQA (Central & Eastern European Real Estate Quality Awards) 2025 vadošo uzņēmumu sarakstā Centrālajā un Austrumeiropā mums ir kā kvalitātes zīme nekustamo īpašumu un būvniecības jomā. Ar ko mēs nodarbojamies – ar kompleksu projektu vadību un kvalitātes kontroli investīciju būvniecības projektos – tas joprojām nav tipisks pakalpojums Latvijas tirgū. Latvijas nekustamā īpašuma pasūtītāji bieži vien darbojas pa vecam – bez būvniecības konsultantiem. Tikmēr Rietumeiropā, arī Polijā, pirmais solis attīstītājam, kurš plāno uzsākt dzīvojamo, komerciālo vai citu nekustamo īpašumu projektu, ir – piesaistīt konsultantu. Konsultantu, kas palīdz izstrādāt koncepciju, noteikt budžetu un izvest projektu līdz galam ar visām nepieciešamajām drošības un kvalitātes garantijām.

Šādi konsultanti – tādi kā mēs – patiesībā ir vienīgie būvniecības procesā, kas pārstāv tieši pasūtītāju un aizstāv tikai viņu intereses. Visi pārējie procesa dalībnieki risina savas uzdevumu daļas. Viņu fokuss ir palielināt būvniecības izmaksas, kamēr mūsu uzdevums ir tās optimizēt, pārbaudīt to pamatotību un nepieļaut mākslīgas piemaksas. Pasūtītājam jāsaprot: viņš ir vienīgais, kurš pārstāvēts visos posmos, un tieši viņam būs jādzīvo ar rezultātu. Un tieši pasūtītājs būs tas, kurš paliks ar objektu pēc tā nodošanas. Ja viņam nav profesionālas kompetences būvniecības jomā, pastāv liels risks, ka kļūdas vai pārpratumi pārvērtīsies par zaudējumiem. Tieši tāpēc mūsu pakalpojumu klāsts ir veidots tā, lai šādas situācijas nepieļautu – un šo kvalitāti nodrošina mūsu 15 inženieru komanda. Par BLV Advisory Group profesionālo līmeni vislabāk liecina fakts, ka esam, iespējams, visbiežāk citētais uzņēmums Latvijā būvniecības konsultāciju jomā. Mūsu pieredzi un atpazīstamību apliecina 43 saņemtas balvas Latvijas profesionālajos būvniecības konkursos.

Ar valsts sektoru mēs sadarbojamies maz. Mūsu pieejas būtiski atšķiras – publiskās institūcijas biežāk fokusējas uz būvniecības procesa pavadīšanu, bet mēs orientējamies uz konkrētu, izmērāmu rezultātu pasūtītājam. Mūsu pieeja ir pilnībā saprotama privātajam biznesam – tā balstīta uz efektivitāti, caurspīdīgumu un izmaksu optimizāciju.

Savukārt daudzi valsts projekti netiek pienācīgi izstrādāti detaļās, reti rada praktisku rezultātu un bieži vien aprobežojas ar formālu izpildi. Tas mums nav tuvākais darba modelis.

Jau ilgus gadus mēs sevi neierobežojam ar klasisku būvuzraudzību tās tradicionālajā izpratnē. Esam paplašinājuši savu darbības ciklu – šodien tas aptver visas četras jauna projekta attīstības stadijas, sākot no idejas formulēšanas līdz nodošanai ekspluatācijā. Klientiem ir loģiski mūs iesaistīt jau sākumposmā – brīdī, kad nekustamā īpašuma ideja vēl tikai veidojas. Mēs spējam strādāt organiski ar visdažādākajiem klientiem, jo mums ir plaša un daudzveidīga pieredze visās būvniecības jomās. No vairāk nekā 600 jauniem projektiem, kuros BLV Advisory ir bijis iesaistīts,

            45 % bija dzīvojamie, tirdzniecības vai sporta objekti,

            30 % – industriālās un loģistikas ēkas vai ceļu infrastruktūra,

            10 % – biroju ēkas,

            5 % – medicīnas iestādes.

Mūsu klientu vidū ir tādi labi zināmi uzņēmumi kā:

airBaltic, Estmak Capital, Pillar, MŪKU SALA, Vastint, Merko mājas, Signet Bank, BlueOr Bank, Rīgas Stradiņa universitāte, Galio Group, Eagle Hills, kā arī mazumtirdzniecības tīkli Lidl, Maxima, Top! un Mego, un daudzi citi.

Ja jāizceļ spilgtākie projekti, tad tie ir: koncertzāle Hanzas Perons, tirdzniecības centrs Akropole Rīga, Dr. Mauriņa klīnika, Ādažu sākumskola, dzīvojamais kvartāls Mežaparka Rezidences, Deglava Gleznotāju Rezidence, Zeiss Biroji, viesnīca Konventa Sēta Hotel Keystone Collection. Šobrīd cieši sadarbojamies ar projektu Riga Waterfront, kas attīstās Andrejsalā. Jaunos projektos iesaistāmies ar esošo pieredzi un pārbaudītu ekspertīzi.

– Kādi tieši ir jūsu pakalpojumi?

– Mēs strādājam ar trim pamata virzieniem, ap kuriem veidojas viss process. Pirmais “Būvuzraudzība PLUS”. Kāpēc “plus”? Pēc likuma, būvuzraudzību Latvijā veic trešā puse, kuras uzdevums ir no valsts puses pārliecināties, ka būvniecība ir droša. Tā nestrādā klienta interesēs, neiesaistās organizatoriskajos procesos uz vietas un neiesaka risinājumus. Mūsu “plus” slēpjas tajā, ka klasiskajai būvuzraudzības funkcijai mēs pievienojam reālu ietekmi uz visu būvniecības procesu — mēs to pilnībā kontrolējam un fiksējam katru posmu.

Otrais pakalpojumu virziens – “Projekta vadība”. Šeit mēs pārņemam visu projekta koordināciju klienta vārdā: uzraugām termiņus, budžetu, līgumu izpildi un lēmumu atbilstību apstiprinātajai koncepcijai. Mēs kontrolējam procesu no idejas līdz objekta nodošanai ekspluatācijā.

Trešais – “Nekustamā īpašuma attīstība”. Šī pakalpojuma ietvaros mēs nodrošinām komandu, kas realizē projektu no nulles. Pasūtītājs šajā modelī darbojas kā finansētājs, bet mēs uzņemamies visas attīstītāja funkcijas un nododam objektu “gatavu lietošanai”. Šīs pieejas galvenā priekšrocība – klients var fokusēties uz savu pamatbiznesu, kamēr visu nekustamā īpašuma attīstības procesu pārņemam mēs.

Mūs nedaudz sarūgtina, kad kāds klients mūsu darbu vienkāršoti raksturo kā “pieskatīt būvniecību”. BLV Advisory Group nav par to. Mēs strādājam tā, lai visam nekustamā īpašuma dzīves ciklam būtu efektīvs, pārdomāts ritējums. Lai sasniegtu kvalitatīvu rezultātu, ir nepieciešami savlaicīgi, precīzi lēmumi — un mēs palīdzam tos pieņemt.

Mūsu izpratne un mērķis ir skaidrs: padarīt būvniecības pasauli labāku tieši klientam-pasūtītājam. Tāpēc mēs vienmēr iesakām piesaistīt mūs jau projektēšanas sākumposmā, kad tiek pieņemti daudzi būtiski lēmumi. Tikai tad iespējams saņemt tieši to rezultātu, ko pasūtītājs sākotnēji iecerējis. Pakalpojumu technical diligence jeb tehnisko izvērtējumu ir svarīgi piesaistīt jau zemesgabala vai īpašuma iegādes posmā — lai objektu novērtētu no tehniskā viedokļa. Latvijā šo pakalpojumu nereti jauc ar tehnisko apskati, lai gan tās ir divas būtiski atšķirīgas lietas.

Tehniskā apskate koncentrējas uz esošajiem defektiem — plaisām, noplūdēm vai citām redzamām problēmām. Mēs, BLV Advisory Group, šādos gadījumos neaprobežojamies tikai ar vizuālu novērtējumu. Mūsu mērķis ir izvērtēt objekta attīstības potenciālu — kādu nekustamo īpašumu iespējams tur nākotnē attīstīt.

Tā tas bija arī, kad uzņēmums NCH Holding iegādājās noliktavu kompleksu. Vispirms izstrādājām tehnisko novērtējumu, kam sekoja būvniecības potenciāla izvērtējums. Mūsu secinājumi būtiski atšķīrās no tā, ko bija sniedzis īpašuma pārdevējs — brokers. Viņš apgalvoja, ka, balstoties uz esošajiem pamatiem, iespējams papildus uzbūvēt vēl 5 000 m². Taču mūsu dokumentu analīze atklāja, ka tas nav iespējams — teritorijā kopš 1990. gadiem pastāv būvniecību ierobežojošas t.s. “sarkanās līnijas”, par kurām brokeris izvēlējās noklusēt.

Ņemot vērā šos apstākļus, mēs veicām atkārtotu tehnisko novērtējumu, noteicām objektīvu attīstības potenciālu un izstrādājām investīciju plānu, kas ļāva klientam daudz precīzāk izrēķināt sava biznesa ekonomiskos rādītājus. Šāda līmeņa konsultanti kā mēs būtībā ir vienīgie visā būvniecības procesā, kas patiesi pārstāv tieši pasūtītāja intereses un aizstāv tikai tās.

Sadarbība ar NCH Holding bija interesanta arī tāpēc, ka viņi bija viens no pirmajiem mūsu klientiem, kas praksē ieviesa ESG sistēmu (Environmental, Social and Governance) — kritēriju kopumu, kas nepieciešams, lai vispusīgi izvērtētu uzņēmuma ilgtspēju, korporatīvo pārvaldību, ietekmi uz vidi un sociālo atbildību. Šobrīd šāda pieeja ir obligāta visām lielajām uzņēmējdarbības struktūrām un starptautiskajiem fondiem, kas uz tās pamata iegūst BREEAM sertifikāciju — starptautisku ēku vides novērtējuma standartu.

NCH Holding vērsās pie mums ar jautājumu, vai varam palīdzēt iegūt šo sertifikātu. Mēs iedziļinājāmies procesā — un šobrīd, pateicoties šai sadarbībai, esam kļuvuši par vienu no tikai trīs Latvijas uzņēmumiem, kas piedāvā BREEAM sertifikācijas nodrošināšanu. Turklāt BLV Advisory Group ir vienīgais uzņēmums Latvijā, kas piedāvā pilnu klienta atbalsta ciklu: mēs palīdzam izvērtēt projektu, izstrādāt plānu, kvalitatīvi un pārliecinoši to “iepakojam” — arī gadījumā, ja nepieciešams piesaistīt banku finansējumu.

Viena no vispieprasītākajām mūsu pēdējo gadu pakalpojumu grupām ir projekta sākotnējā budžeta un realizācijas grafika izstrāde. Vēl pirms celtniecības uzsākšanas, kad pieejami tikai skiču materiāli un pirmie rasējumi, mēs aprēķinām būvniecības apjomus un izmaksas. Šāda informācija dod klientam iespēju objektīvi novērtēt savus biznesa rādītājus. Tas ir īpaši svarīgi, ņemot vērā būvniecības biznesa zemo peļņas maržu. Apzinoties reālos skaitļus, klientam ir vieglāk argumentēti vest sarunas ar potenciālajiem būvniecības partneriem un piegādātājiem.

Mēs būtiski paplašinājām savu kompetenci, strādājot ar airBaltic, kuru objektiem ir izteikta specifika un augstas tehniskās prasības. Lai arī sākotnēji nebijām eksperti aviācijas nozarē, cieši sadarbojoties ar klienta speciālistiem, spējam iedziļināties viņu vajadzībās un izveidot tieši tādu produktu, kāds bija nepieciešams.

– Vai ir kaut kas, kas jūs ikdienā sarūgtina Latvijas būvniecības procesos?

– Jā, un tas ir budžeta plānošanas kultūras trūkums. Latvijā joprojām nav izveidojusies projektēšanas pieeja, kas balstīta uz konkrētu budžetu. Ja pasūtītājs saka: “Mums jāiekļaujas divos miljonos eiro,” projektētāji bieži atbild: “Sākumā uzprojektēsim, tad jau redzēsim.” Taču mūsu pieredze liecina — šāds piegājiens ir riskants. Bez rūpīgi sastādītas sākotnējās tāmes projekts var viegli pārsniegt budžetu par 30 % vai pat vairāk.

Mēs savukārt budžetu izstrādājam precīzi un detalizēti. Ja ventilācijas sistēmai paredzēts 100 000 eiro, tad piegādātājiem ir jāsaprot — produktu par 200 000 eiro mēs nepieņemsim. Fantāzijām te nav vietas. Tieši tāpēc valsts projekti bieži vien cieš no pārtērējuma — jo netiek skaidri definētas budžeta pozīcijas. Mēs šādās situācijās kļūstam par starpnieku starp pasūtītāju un projektētājiem.

Turklāt daudzi projektētāji pat neapzinās, kā viņu tehniskie risinājumi darbojas praksē. Līdz ar to no gada gadā tiek atkārtotas vienas un tās pašas shēmas, mezgli un tehniskie risinājumi, un līdz ar tiem – arī tās pašas kļūdas. Ja netiek veikta kļūdu analīze – tāda, kādu spējam nodrošināt mēs – tad projektēšanas un būvniecības ciklā kļūdas vienkārši tiek atkārtotas atkal un atkal. Starptautiskajā praksē šis jautājums tiek risināts citādi. Tur vienmēr tiek piesaistīts atsevišķs izmaksu konsultants, kas seko līdzi gan budžetam, gan tehnisko risinājumu pamatotībai.

Mūsu kompetencē ietilpst arī būvniecības iepirkumu organizēšana klienta vārdā. Mēs nodrošinām šiem procesiem tādu efektivitāti, ka klientam mūsu pakalpojuma izmaksas jau sākumā atmaksājas. To apliecina arī viens spilgts piemērs: kādā biroju centra būvniecības projektā Rīgā sākotnēji tika izstrādāta tāme par 9,5 miljoniem eiro. Pateicoties mūsu līdzdalībai, līgums ar ģenerāluzņēmēju tika noslēgts par 8,3 miljoniem eiro. Pēc tam, papildus darbiem, tika pievienoti vēl 200 000 eiro, taču kopējais ietaupījums klientam bija 0,5 miljoni eiro.

Nekustamo īpašumu nozarē svarīga ir arī objekta ekspluatācijas fāze. Tāpēc pēc būvdarbu pabeigšanas mēs izstrādājam ekspluatācijas programmu, kas palīdz klientam pareizi apsaimniekot ēku ilgtermiņā.Viens no sāpīgākajiem punktiem Latvijas būvniecības nozarē ir slikta objektu apkope. Apkalpojošie uzņēmumi visbiežāk reaģē tikai uz jau notikušām avārijām — “salūza, atbraucām salabot”. Nav profilaktiskas uzturēšanas. Tipiska situācija: vasarā, sākoties karstumam, parādās desmitiem sūdzību par salūzušiem kondicionieriem, rudenī – sabojāti apkures katli, jo neviens laikus nav veicis pārbaudes un apkopes.

Mēs visiem objektiem, kuros esam iesaistīti, sagatavojam obligātu un strukturētu ekspluatācijas programmu. Vēl viena būtiska mūsu kompetences daļa – tiesu ekspertu ārpakalpojums. Tas nozīmē, ka arī gadījumos, kad projektam draud juridisks strīds, klients var paļauties, ka mēs paliksim līdzās un palīdzēsim arī tiesvedībā. Mēs apzināti uzturam arī šo kompetenci — tiesu ekspertīzes atbalstu, lai klientam būtu skaidrs: mēs esam ar viņu līdz galam. Ja projekts nonāk līdz tiesvedībai, mēs neatstājam viņu vienu.

– Jūs minējāt, ka sadarbojaties ar Riga Waterfront – Andrejsalas apbūves projektu, ko īsteno investori no Apvienotajiem Arābu Emirātiem un kura ietvaros paredzēts uzbūvēt ap 8 000 jaunu dzīvokļu. Sabiedrībā tas izraisījis pretrunīgas emocijas. Kāds ir jūsu skatījums “no iekšpuses”?

– Pat Latvijas profesionālajā vidē daudzi izvēlas par šo projektu nerunāt. Citi izliekas to nemanām, vēl citi izturas ar skepsi.Es šo projektu redzu kā iespēju — logu uz pasaules pieredzi, kas Latvijas būvniecības nozarei ir vitāli svarīga. Darbojoties Riga Waterfront ietvaros, BLV Advisory Group ļoti skaidri apzinājās, cik lielā mērā mēs Latvijā vēl atpaliekam no pasaules līderiem. Daudzas metodoloģijas, kas ārvalstīs tiek uzskatītas par standartu, pie mums joprojām nav ieviestas.

Piemēram, FIDIC tipveida vadlīniju izmantošana (Starptautiskā inženieru konsultantu federācija) Latvijā joprojām ir izņēmums, nevis norma. Šīs vadlīnijas detalizēti apraksta būvniecības procesus, lomu sadalījumu un attiecību pārvaldību starp projekta pusēm. Savukārt starptautiski spēlētāji, piemēram, Eagle Hills, kas realizē Riga Waterfront, strādā pilnīgi citādi – viņiem ir plašs konsultantu tīkls, un katrs no partneriem profesionāli pārvalda savu jomu. Pasūtītājs caur šiem ekspertiem komunicē ar izpildītājiem un saņem precīzu profesionālu atbalstu katrā posmā. Visi lēmumi tiek balstīti uz pārbaudītu un objektīvu informāciju.

Latvijā mēs, diemžēl, vēl dzīvojam pēc Austrumeiropas modeļa. Un, kad pie mums ienāk patiesi liela mēroga projekti, tie bieži sastopas ar nesaskaņotību starp starptautisko pieeju un vietējo birokrātiju. Starptautiskajā vidē inženieris ir persona, kas pieņem galvenos lēmumus projektā. Latvijā šī loma diemžēl bieži vien nonāk birokrātijas rokās.

Šobrīd es uz Riga Waterfront raugos kā uz lielisku iespēju visai Latvijas būvniecības nozarei – ieskatīties pasaules labākajā praksē un pārņemt to. Šis ir retais gadījums, kad nav jādodas prom pēc pieredzes – viss nepieciešamais atrodas tepat, Latvijā. Investors mūsu tirgū ienes bagātīgu starptautisku pieredzi. Tad nu izmantosim to!

– Līdz 2007. gadam Rīga desmit gadu garumā bija Baltijas līdere arhitektūras oriģinalitātē un kvalitātē. Tagad mūs ir apsteiguši igauņi un lietuvieši. Vai varam atgūt līderpozīcijas?

– Mūsu problēma nav pašos objektos, bet gan pasūtītājos un pircēju maksātspējā. Tā ir īslaicīgas naudas loģika – mēs bieži domājam īstermiņā. Taču ļoti svarīgi ir veidot funkcionējošu infrastruktūru, kas ne tikai labi izskatās, bet arī veicina jaunu mājokļu pārdošanu. Spilgts piemērs ir Vastint projekti: Magdelēnas kvartāls un Lindenholma. Šādu projektu mums vajag vairāk. Ja vēlamies konkurēt ar Lietuvu un Igauniju, mums jāpiesaista investori, kā to dara, piemēram, Dubaijas kompānija Eagle Hills. Šis uzņēmums būtu pelnījis pat kļūt par kampaņas seju: ja pasaules līmeņa attīstītājs tic Latvijai, tad arī citiem ir vērts to darīt!

Mums valstī jāaicina tādi attīstītāji, kas spēj strādāt stabili, ar ilgtermiņa skatījumu un bez nepamatotiem riskiem – tādi kā Eagle Hills. Viņiem Latvija ir vēl viena reģionāla platforma, nevis vienīgais tirgus. Un, ja šeit parādīsies šādas mēroga uzņēmumi, viņi piesaistīs līdzi arī pārējo biznesu. Tieši tā arī rīkojās lietuvieši – viņi riskēja, domāja stratēģiski un uz nākotni, nevis īstermiņa peļņu. Mums ir jāveido savi “nozares varoņi” – tas ir pareizas, ilgtermiņa nacionālās stratēģijas pamats.