Pandēmija, nestabila politiskā situācija un inflācija. Nekustamā īpašuma vērtība pieaug, un tas joprojām interesē gan pircējus, kas domā uzlabot savu dzīves kvalitāti, gan investorus, kas vēlas gūt stabilus ienākumus no īres. Vai visi nekustamie īpašumi ir vienlīdz vērtīgi, un kādas vēsmas tirgū ir ienesuši pēdējie nemierīgie pārmaiņu gadi? Ar īsu esošās situācijas analīzi un nākotnes prognozēm žurnālu m2 un portālu varianti.lv iepazīstina Diāna Daniloviča, LATIO sertificēta nekustamo īpašumu speciāliste.

 

 

 

SAMAZINĀJUŠĀS ĪRES CENAS

– Pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem, patēriņa cenas Latvijā pieaugušas vidēji par 7,9%. Vidēji tāpēc, ka gāzes cenas pieaugušas uz pusi, salīdzinot ar pagājušā gada cenām, – par 51,3%. Elektroenerģija sadārdzinājusies par 32,7%, siltumenerģija – par 21,9%. Gāzes un elektrības tarifu kāpums skāris visas nozares Latvijā. Kā situācija ir ietekmējusi vai ietekmēs valsts nekustamā īpašuma tirgu?

– Komunālo pakalpojumu tarifu pieaugums negatīvi ietekmējis īres īpašumu segmentu, īpaši dzīvokļiem ar pilsētas apkuri. Īres cenas pagājušajā ziemā samazinājās par aptuveni 15%, salīdzinot ar 2021. gada janvāri. Taču atceramies par inflāciju, jo pilnīgi viss kļūst dārgāks. Citādi – tirgus paplašinās, nekustamo īpašumu cenas kāpj augšup, īpaši renovētām mājām, jaunajiem projektiem un dzīvokļiem. Tostarp remontētiem sērijveida dzīvokļiem.

– Pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem 2021. gadā bija augsts. Cik veiksmīgi sācies 2022. gads?

– Pieprasījums 2021. gadā patiešām bija augsts, taču piedāvājums bija ierobežots. Tas daļēji arī izraisīja cenu kāpumu. Bet, protams, ne tikai tas. Īpaši liels pieprasījums bija vērojams pēc kvalitatīviem īpašumiem (ar mūsdienīgu remontu, labu atrašanās vietu utt.) Rīgā, Mārupē un citās galvaspilsētas tuvumā esošajās apdzīvotajās vietās. Var droši apgalvot, ka pieprasījums pēc šādiem nekustamajiem īpašumiem bija 1,2 reizes lielāks nekā piedāvājums. Bet dažās nišās, piemēram, energoefektīviem augstas kvalitātes divistabu dzīvokļiem ar platību līdz 65 kvadrātmetriem - pat 1,5-1,7 reizes. Spriežot pēc tā, ka ir pieaudzis mājokļu meklētāju sludinājumu skaits, šī deficīta pieauguma tendence turpināsies arī 2022. gadā.

– Ja runājam par īri: kāds mājoklis ir topā?

– Latvijas iedzīvotāju vidū iecienītākie īrējamie nekustamie īpašumi – divistabu dzīvokļi par cenu 350-400 eiro mēnesī (plus komunālie maksājumi).

RĪGA VAI REĢIONI

– Ja runājam par klientiem, kurās apdzīvotajās vietās mūsu valsts iedzīvotāji visbiežāk meklē nekustamos īpašumus?

– Pirms pandēmijas (pirms diviem gadiem) ļoti pieprasīti bija dzīvokļi Rīgas centrā un mājokļi mikrorajonos. Šobrīd Latvijas iedzīvotāji labprātāk iegādājas mājas un zemi ārpus pilsētas, 30 km rādiusā no Latvijas galvaspilsētas centra. Un pat pārdod nekustamo īpašumu Rīgā un pārceļas uz klusākām vietām citās pilsētās, tā teikt, uz laukiem, tuvāk dabai un prom no blīvi apdzīvotām vietām. Pēdējo divu gadu laikā ir notikušas būtiskas izmaiņas attiecībā uz nekustamo īpašumu, kam iedzīvotāji dod priekšroku.

– Rīgas centrs vai Rīgas rajons – kurš uzvar un kurš ir kur? Vai mēs varam runāt par to pretstatījumu?

– Rīgas centru izvēlas strādājoši cilvēki. Tie, kuri nevar iedomāties savu dzīvi bez pastāvīgas kustības, visbiežāk tie ir jaunie uzņēmēji vecumā no 25 līdz 45 gadiem. Rīgas rajonu iecienījušas ģimenes ar bērniem, jo vasarā vēlas pastaigāties pa zāli un atpūsties pie ezera vai upes. Turklāt viņi ir gatavi braukt uz darbu uz Rīgu vai strādāt attālināti. Bet Vecrīga ir interesantāka ārvalstu investoriem, kuriem nepieciešams, lai visas izklaides vietas būtu pastaigas attālumā.

– Kas notiek Latvijas reģionos?

– Cenas aug arī reģionos. Piemēram, cenas strauji pieauga dzīvokļiem Liepājā. Arī Valmierā ir stabils pieprasījums, taču trūkst piedāvājumu. Pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem reģionos pēdējo divu gadu laikā ir audzis aptuveni divas reizes, līdzīgi kā cenas.

– Vai bankas labprāt finansē nekustamā īpašuma pircējus ārpus Rīgas reģiona?

– Bankas, piešķirot kredītu, izskata dažādu veidu nekustamos īpašumus, Pirmkārt, tas ir atkarīgs no īpašuma atrašanās vietas, stāvokļa un būvniecības gada. Piemēram, ja tas ir zemes gabals privātmājas būvniecībai, tad bankas finansē vidēji līdz 50% no tās vērtējuma. Dzīvokļiem un mājām tiek piešķirts finansējums līdz 80% no īpašuma vērtējuma.

BEZBAILĪGIE PIRCĒJI

– Kurš šodien ir galvenais tirgus aktivitāšu virzītājspēks? Kāda ietekme ir valdības piešķirtajām Altum garantijām? Kas notiks, ja valsts nolems ierobežot programmas, kas palīdz ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem?

– Valsts programma Altum darbojas lieliski. Jaunie speciālisti un ģimenes ar bērniem izmanto iespēju iegādāties dzīvokļus un mājas ar minimālām izmaksām un samazinātu pirmo iemaksu. Ja programma tiks slēgta, tad, visticamāk, nekas nemainīsies. Cilvēki nedaudz ilgāku laiku krās naudu pirmajai iemaksai un noformēs parasto kredītu.

– Jauno projektu izmaksas aug: kā uz to reaģē attīstītāji?

– Straujais būvmateriālu cenu pieaugums un būvnieku darba algas kāpums piespieda attīstītājus vairākas reizes gadā celt cenas jaunajiem un restaurētajiem projektiem. Tajā pašā laikā interese par jaunajiem projektiem nav mazinājusies, regulāri tiek veiktas rezervācijas un notiek pārdošanas darījumi.

– Vai šodien dominē pārdevēju vai pircēju tirgus?

– Pircēju ir vairāk nekā pārdevēju. Turklāt pircēji ir kļuvuši ļoti prasīgi nekustamā īpašuma izvēlē un var gadiem ilgi sev meklēt mājokli. Bet klienti, kuriem kontā ir naudas līdzekļu uzkrājums, aizvien biežāk lūdz lielas atlaides nekustamajam īpašumam.

– Vai tirgū vēl ir vieta jauniem ārvalstu investoriem?

– Mūsu sarunas brīdī (februāra otrā puse - ) turpina darboties programma, kas paredzēta ārvalstu investoriem, ļaujot iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā un tādējādi iegūt uzturēšanās atļauju. Nekustamā īpašuma vērtībai jābūt vismaz 250 000 eiro, un tad investors ar ģimeni var pieteikties termiņuzturēšanās atļaujai uz pieciem gadiem ar tiesībām to pagarināt. Investori izskata arī ilgtermiņa projektus Latvijā, piemēram, komercobjekta iegādi, gūstot no tā peļņu. Pēdējā laikā Lietuvas un Igaunijas investori savu jauno projektu attīstībai aktīvi izvēlas Rīgu.

– Lai arī ārvalstnieku (pircēju) skaits samazinās, nekustamie īpašumi Jūrmalā turpina sadārdzināties. Kas notiks tālāk, un vai būs vēl lielāks cenu kāpums?

– Nekustamo īpašumu cenas Jūrmalā attīstītāji sākotnēji atzina par augstu, jo pieauga ārvalstu klientu pieprasījums. Pašlaik Jūrmalā redzam diezgan adekvātas cenas. Tādas var atļauties gan vietējie Latvijas iedzīvotāji, gan ārzemnieki. Cenas jaunajos projektos ar pilno apdari sākas no 2 500 eiro par kvadrātmetru.

– Kādu jūs prognozējat 2022. gadu? Ko varam sagaidīt?

– Pamatojoties uz iepriekšējo gadu analīzi, varam prognozēt, ka cenas pakāpeniski pieaugs. Taču viss būs atkarīgs no ekonomiskās situācijas valstī. Pagaidām visi gaida IKP pieaugumu.