Premium klases un Latvijas dārgāko nekustamo īpašumu objektus pēdējā gada laikā galvenokārt iegādājas vietējie pircēji. Viņi mēģina „nospiest uz leju” cenas, cenšas panākt maksimālu pārdevēju piekrišanu, tādējādi samazinot cenas līdz reālajam tirgus līmenim. Šādu objektu īpašniekiem šis faktors jāņem vērā. Par to ir pārliecināta arī Ilze Mazurenko, uzņēmuma Latvia Sotheby's International Realty īpašniece un vadītāja, un Līga Kohtanena, Latvia Sotheby's International Realty vecākā pārdošanas konsultante. Sarunā tās dalībnieki apsprieda, kas notiek Latvijas elitāro mājokļu segmentā.

– 2021. gadā uzņēmumā Baltic Sotheby's International Realty tika veikta reorganizācija un izveidots uzņēmums Latvia Sotheby’s International Realty, kura tagad pārstāv Latvijas nekustamo īpašumu nozari starptautiskajā tīklā Sotheby's International Realty. Kā šīs izmaiņas ir ietekmējušas jūsu piedāvāto objektu portfeli? Cik nekustamo īpašumu objektu pašlaik tajā ir? – žurnāls m2 un portāls varianti.lv jautā Latvia Sotheby’s International Realty īpašniecei un vadītājai Ilzei Mazurenko.
– Reorganizāciju veicām gada sākumā: Vestards Rozenbergs kļuva par Sotheby's International Realty vadītāju Lietuvā un Igaunijā, bet es kļuvu par Latvijas uzņēmuma īpašnieci. Kāds laiks pagāja, kamēr pārslēdzām franšīzes līgumus ar amerikāņu uzņēmumu, un kopš jūlija vidus Latvijas uzņēmuma nosaukums ir Latvia Sotheby’s International Realty.
Mūsu Latvijas nekustamo īpašumu objektu portfeli šīs pārmaiņas nav īpaši ietekmējušas. Pašlaik (Saruna notiek augusta beigās. – m2) Latvia Sotheby’s International Realty aktīvi piedāvā apmēram 1050 ekskluzīvus nekustamā īpašuma objektus. Tie galvenokārt atrodas Rīgā, Jūrmalā, Mežaparkā un Baltezerā. Taču šovasar mēs paplašinājām mūsu piedāvājumu ar premium klases objektiem reģionos, piemēram, Jūrkalnē, Pāvilostā, Cēsīs, Siguldā, Carnikavā.
– Iespējams, daudzi brīnīsies, vai reģionos ir tik dārgi objekti? Pastāv stereotips, ka visi labie īpašumi atrodas tikai Rīgā un tās apkārtnē!
– Tas ir maldīgs priekšstats. Minēšu piemēru: šogad par 800 000 eiro kāds vietējais pircējs iegādājās nekustamo īpašumu no mūsu klienta Jūrkalnē, kurā ietilpa pieci hektāri zemes jūras krastā un divas ēkas. Naudas izteiksmē iespaidīgi darījumi notiek daudzviet: Saulkrastos lauku īpašumu (ēku ar plašu teritoriju) iegādājās par 420 000 eiro, Siguldā par privātmāju jaunais saimnieks samaksāja 370 000 eiro, kāds cits – 260 000. Ikšķilē privātmājas pārdotas par 230 000, 216 000 un 200 000 eiro. Pēdējos gados rīdzinieku iemīļotajā vietā Pāvilostā pārdotas ēkas par 280 000 un 200 000 eiro, Zvejniekciemā – par 290 000 un 250 000, Carnikavā – par 320 000.
Arī Cēsīs bieži notiek tādi darījumi ar privātmājām, kuri pārsniedz 200 000 eiro. Šeit uzņēmums Latvia Sotheby’s International Realty nesen ieguva pārdošanas tiesības zemes gabalam, kur var būvēt gan privātmāju, gan daudzdzīvokļu ēku. Un interese par šo zemes gabalu ir ļoti liela. Tikko Amatciemā, kas ir unikāls ciemats ne vien Latvijā, bet arī Eiropā, notika darījums par 205 000 eiro.
Mēs paši sev esam atzinuši, ka savulaik Latvia Sotheby’s International Realty savu uzmanību koncentrēja tikai uz darbību Rīgā. Tagad savu uzmanību vairāk pievērsīsim arī īpašumiem tālāk no galvaspilsētas, kur ir brīnišķīgas vietas un ievērības cienīgi īpašumi. Pandēmijas laikā interese par šiem īpašumiem ir būtiski pieaugusi. Tādēļ mēs pozitīvi vērtējam premium klases nekustamo īpašumu tirgu un norises tajā. Ir tikai aktīvi jāstrādā!
– Kādi ir pieprasītākie nekustamā īpašuma objekti?
– Tas ir atkarīgs no reģiona vai konkrētas vietas, – sarunā iesaistās Latvia Sotheby’s International Realty vecākā pārdošanas konsultante Līga Kohtanena. – Ja tā ir Jūrmala, – tad pieprasītākās ir privātmājas un zemes gabali. Ja tas ir Rīgas centrs, – dzīvokļi. Ja tā ir vieta ārpus pilsētas, – lauku īpašums. Vislielākais pieprasījums ir teritorijā starp Rīgu un Jūrmalu, kā arī 20-25 km rādiusā no galvaspilsētas – tās ir populārākās vietas, kurās cilvēki izvēlas pirkt īpašumu. Ja, piemēram, pircējs nav varējis iegādāties zemes gabalu vai privātmāju, teiksim, Rīgas apkaimē Bieriņos vai galvaspilsētas centra tuvumā, tad kā alternatīvu izvēlas Jaunmārupi vai, piemēram, Mežāres. Galvaspilsētas otrā pusē priekšroku dod Garkalnei, Carnikavai, Berģiem, Baltezeram un Priedkalnei. Šeit visi vēlas būt tuvāk ūdenstilpnēm, standarta budžets ko cilvēks gatavs tērēt objekta iegādei šeit – sākas no 250 000 līdz 350 000 eiro. Bet šāda produkta tirgū nav. Vairums mūsu klientu īpašuma iegādājas, izmantojot savus uzkrājumus, kredītus ņem reti.

– Kāds ir premium klases īpašuma pircēja vidējais vecums?
Līga Kohtanena: – Vecumā no 35 līdz 65 gadiem. Tātad vidējais vecums ir ap 50.
– Vai bieži ir gadījumi, kad jums neizdodas izpildīt potenciālo pircēju vēlmes?
Līga Kohtanena: – Jūrmalā - bieži. Jo īpaši pasūtījumiem, kad klienti vēlas zemes gabalus 1 500 kvadrātmetru un mazākā platībā, kas ir pirmajā un otrajā krasta līnijā, teritorijā no Dzintariem līdz Lielupei. Pircējam parasti ir budžets 250 000 – 300 000 eiro, bet kūrorta centrālajā daļā mēs neko par šādu cenu nevaram piedāvāt: tāda produkta nav. Zemes gabals šajā vietā pludmales tuvumā maksā vismaz 600 000 – 700 000 eiro, biežāk – miljonu eiro un vairāk.
Ir pieprasījumi māju iegādei pirmajā līnijā par pusotru līdz diviem miljoniem eiro, nosacījums, ka tam ir jābūt mūsdienīgam īpašumam. Klienti lūdz parādīt vismaz trīs variantus, bet mēs pat vienu tādu nevaram šeit atrast, secinājums ir viens - viņiem ir jāpalielina plānotais budžets.
Ilze Mazurenko: – Rīgas centrā dzīvokļu piedāvājums jaunajos projektos ir plašāks. Problēmas rodas tad, kad ir specifiskas prasības. Vēlas īpašumu premium klases projektos, ar kvalitatīviem konsjerža pakalpojumiem, klientaprāt, pietiekami augstiem griestiem un platību, kas sākas no 200 kvadrātmetriem, ar plašu autostāvvietu. Šādu objektu Rīgas centrā nav daudz, un tie, kas ir, bieži vien ir pārvērtēti cenas ziņā. Minēšu piemēru: vienā lieliski restaurētā prestižā namīpašumā Klusajā centrā tiek piedāvāti divi ekskluzīvi dzīvokļi, par lētāko pārdevējs vēlas saņemt 2,3 milj. eiro. Dzīvokļi ir aprīkoti ar mēbelēm un visu, kas nepieciešams dzīvošanai, bet atbilstoši īpašnieka gaumei. Atnāk pircēji un komentē, ka viņi šim dzīvoklim vēlas citu apdari un interjeru, tātad viņiem vēl jāiegulda nauda remontdarbos.
– Vai šādiem stāstiem ir laimīgas beigas?
Ilze Mazurenko: – Nav. Ir gadījumi, kad premium klases objektu īpašnieki stingri nemaina nosaukto cenu vairākus gadus. Viņiem ir psiholoģiski grūti to samazināt: cilvēki ir ieguldījuši savā īpašumā miljonu, pusotru vai divus, un viņi cer to saņemt atpakaļ. Bet tirgus šajā laikā ir mainījies, tas ir pilnīgi citādāks, cilvēkiem ir mainījusies gaume. Tie, kuriem šāds stils patika, ir gatavi pirkt, bet ne par tik augstu cenu, kādu vēlas saņemt pārdevējs.
– Jums vienmēr bijusi viena no lielākajām Latvijas ekskluzīvo objektu datubāzēm – dzīvokļi, apartamenti un privātmājas, kuru cenas pārsniedz miljonu eiro. Vai šajā nekustamā īpašuma segmentā kaut kas notiek? Ar miljonu vērtiem objektiem ir sarežģīti: to ir gana daudz, bet pircēju – pavisam maz. Ja tirgū parādās turīgi klienti, viņi apzinās savu īpašo statusu šī brīža tirgū, tādēļ pamatīgi kaulējas par cenu.
Ilze Mazurenko: – Ar miljonu vērtiem objektiem ir sarežģīti: to ir gana daudz, bet pircēju – pavisam maz. Ja tirgū parādās turīgi klienti, viņi apzinās savu īpašo statusu šī brīža tirgū, tādēļ pamatīgi kaulējas par cenu.
Turpmākais jau ir atkarīgs no īpašnieka – vai viņš ir ar mieru pazemināt cenu, vai nē. Daudzi nolemj pagaidīt, bet jāpiebilst, ka nesaprotam, ko tieši viņi gaida. Mēs nevaram diktēt īpašniekiem viņu īpašuma pārdošanas cenu, bet varam vien sniegt rekomendācijas, kādas cenas būs pircējam pieņemamas, kādas nē.
Ir daudzi gadījumi, kad, lai sasniegtu reālajam tirgus pieprasījumam atbilstošu cenu, tā ir jāsamazina pat vairāk nekā par 100 000 vai 200 000 eiro. Tas ir smags lēmums. Dažreiz mēs ar kolēģiem redzam dzīvojamos objektus, kuru īpašnieks ir tik ļoti pārvērtējis cenu, ka, samazinot to pat par pusmiljonu, nekas nemainīsies. Pēdējā gada laikā mūsu pieredze rāda, ka, lai pārdotu īpašumu, kura cena ir ap miljonu eiro un lielāka, pārdevējiem nereti ir jāsamazina cenas par 20 - 30% no sākotnēji prasītā.
Līga Kohtanena: – Mēs pastāvīgi sazināmies ar klientiem, kuri gadu garumā piedāvā savus mājokļus par tirgum neatbilstošām cenām. Jautājam, vai viņus nemulsina fakts, ka vairāku gadu laikā nav pircēju, nav intereses? Paskaidrojam, ka viņu piedāvājums neatbilst tirgus pieprasījumam, bet mums atbild, ka tieši viņu īpašums ir īpašs. Pieņemsim, ka tas ir īpašs. Tādā gadījumā īpašuma cena var būt par 10 - 15% augstāka par tirgus vērtību, bet ne vairāk. Dialogs izdodas, ja īpašnieki tomēr nosauc termiņu, kura laikā viņi vēlētos objektu pārdot un ja šis termiņš ir gads vai pusgads, mēs esam uzstājīgi attiecībā uz mūsu piedāvātās cenas pozicionējumu nekustamā īpašuma tirgū. Ir gadījumi, kad klients mums saka: atvediet man klientu, tas es piekāpšos par cenu. Minēšu piemēru par trīsistabu dzīvokli Jūrmalā. Pirms pusotra gada tā īpašnieks vēlējās pārdot dzīvokli par 690 000 eiro, galu galā šovasar pārdeva to, ieskaitot autostāvvietu, par 425 000 eiro.
– Kāda ir kopējā darījumu statistika šogad?
Līga Kohtanena: – Jūrmalā pieaug dzīvokļu darījumu skaits. Tas pieaudzis par 25 darījumiem, pret iepriekšējā gada rādītājiem.
Mūsu veiktais pētījums par Latvijas premium klases nekustamā īpašuma segmentu rāda, ka 2020. gada pirmajā pusgadā Latvijas galvenajā kūrortā bija pārdotas 20 privātmājas, kuru cena pārsniedza 350 000 eiro, šogad – 26. Savukārt kopējais apgrozījums ir samazinājies: 18,4 milj. eiro pirms gada, šogad – 14 miljoni. Tas liecina, ka ir samazinājies darījuma apmērs, un pārdevējiem šis fakts ir jāņem vērā.
Ilze Mazurenko: – Rīgā laika posmā no šī gada janvāra līdz jūnijam ir pārdoti 254 premium klases dzīvokļi (dārgāki par 150 000 eiro.), kas ir par 19% vairāk nekā šajā laika posmā pirms gada. Savukārt Rīgā, Pierīga un Jūrmalā šogad veikti 376 darījumi ar premimum klases nekustamo īpašumu, kas ir par 32,8% vairāk, salīdzinot ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu, palielinot darījumu summu par 24,4% pret iepriekšējā gadā pirmajos sešos mēnešos pārdoto. Premium klases nekustamais īpašums ir pieprasīts vairāku iemeslu dēļ. Daļa klientu uzskata, ka pasaulē ir sadrukāts pārāk liels naudas apmērs un tā zaudē vērtību. Vietējie iedzīvotāji ņem ārā naudu no banku depozītu kontiem, kur viņiem šī nauda neko neienes, un meklē, kur to ieguldīt. Vērtspapīros? Pirkt zeltu? Nekustamajā īpašumā? Tieši pēdējais variants ilgtermiņā ir vispievilcīgākais. Īpašumu pērk ne tikai tādēļ, lai to izīrētu, kāds pērk saviem bērniem, kāds uzlabo savu dzīves vidi.
Otrs pieprasījumu veicinošs faktors – būvmateriālu cenu un darbaspēka izmaksu straujais pieaugums. Ir ļoti iespējams, ka jauno ēku pašizmaksa būs lielāka nekā pirms diviem trim gadiem būvētajām ēkām. Tādējādi cilvēki pērk jau gatavos objektus, kas ir potenciāli lētāki.
– Vai premium klases īpašumu tirgū var manīt pircējus no Krievijas, izņemot tos, kuriem jau ir pastāvīgās uzturēšanās atļaujas? Vai ir interese no ārvalstu pircēju puses?
Ilze Mazurenko: – Uz šejieni brauc Krievijas pilsoņi, kuriem ir darba vīzas Eiropā, bet viņu skaits ir neliels. Turklāt nepietiek ar to vien, ka viņi ir atbraukuši, vēl ir jāiziet cauri banku kontrolei un jāpierāda līdzekļu legālā izcelsme - šī prasība joprojām ir spēkā. Jautājums par līdzekļu izcelsmes caurskatāmību ir pirmais, ko Latvia Sotheby’s International Realty uzdod klientiem pierādīt, un tikai tad, kad esam pārliecinājušies, ka klients var pierādīt naudas izcelsmi, mēs turpinām darījumu.
Pēdējo gadu laikā ir pieaudzis klientu skaits no Lietuvas. Viņus interesē Jūrmala. Lietuvieši vēlas jaunas un mūsdienīgas ēkas, kādu šeit nav. Pērk zemi un būvē paši, piesaistot savus lietuviešu būvniekus.
Mēs apkalpojam arī pircējus no Rietumeiropas, kuru gan nav daudz, galvenokārt vācieši un mūsu kaimiņi – lietuvieši. Eiropiešus vairāk piesaista Rīga. Viņi nesaprot, kādēļ mājoklis Jūrmalā maksā tikpat, cik galvaspilsētā. Pircēji no Eiropas – tie ir uzņēmēji un cilvēki, kuriem ir kāda saikne ar mūsu valsti, vai arī mūsu valsts viesi, kuriem šeit ir iepaticies. Ir kāds gadījums, kad klients nopirka dzīvokli, no kura logiem redzams operas nams. Viņam tas bija principiāli svarīgi, jo klientam pieder līdzīgi objekti dažādās Eiropas galvaspilsētās tieši ar skatu uz operas ēkām.
Savukārt Krievijas pilsoņi acīmredzami spēj novērtēt Jūrmalu. Rīgā viņus interesē centrs, vēl arī Mežaparks. Tie, kuri ir gatavi pārcelties uz Rīgu, īpašu vērību piešķir tam, lai blakus ir starptautiskas skolas un lai tās atrodas starp Rīgu un Jūrmalu. Tādēļ ir samazinājusies interese par iepriekš populāro Baltezeru.
– Vai tagad darījumi norit ātri? Vai ir gadījumi, kad darījums ilgst pusgadu vai gadu?
Ilze Mazurenko: – Gads – tas vēl nav ilgi (Smaida. – m2). Ir bijuši arī ilgāki gadījumi. Un ne vien ar ārvalstu klientiem, bet arī ar vietējiem. Esam ievērojuši, ka pircēji sāk īpašuma meklēšanu jau iepriekš sagatavojušies, turpretī pārdevēji bieži vien savam īpašumam nav veltījuši vajadzīgo vērību. Kādam nav spēkā esošas inventarizācijas, kādam objekts nav nodots ekspluatācijā, kāds nav ņēmis vērā nodokļus. Mēs atrodam pircēju – un tad tiek atklātas problēmas. Visbiežākā – objekts ir bijis īpašumā vairāk nekā piecus gadus, bet īpašnieks nav tur deklarējies. Tātad ir jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis. Lai to atrisinātu, īpašnieks deklarējas objektā, un ir jāgaida gads līdz darījumam. Tā ir veiksme, ja pircējs ir pacietīgs. Arī objektu nodošana ekspluatācijā ir liela problēma, sarežģīti risināms jautājums, kas var ieilgt uz pusgadu, uz gadu.
– Nosauciet, lūdzu, premium klases dzīvokļu un apartamentu aptuvenās cenas, kuras 2021. gadā pircēji ir ar mieru maksāt.
Līga Kohtanena: – Jūrmalas pirmajā un otrajā krasta līnijā ir divu veidu nekustamie īpašumi. Pirmais – pilnīgi jaunas ēkas, vairums mājokļu tiek piedāvāti bez apdares. To vidējā cena ir 3 000 – 4 500 eiro par kvadrātmetru. Ja ir nepieciešama apdare, jāmeklē otrreizējā tirgus projektos, kas būvēti pirms 5-15 gadiem. To cenas 2 500 – 3 500 eiro par kvadrātmetru.
Ilze Mazurenko: – Rīgas centrā jauno projektu cenas ir līdzīgas Jūrmalas cenām. Sākot no 2 500 līdz 4 500 eiro par kvadrātmetru. Bet galvaspilsētā ir lielāks piedāvājums objektiem ar pilnu un kvalitatīvu apdari, kas ļauj izvēlēties sev vēlamo stilu. Bet ir arī luksuss klases piedāvājums (HOFT un Loft & Rosegold) bez apdares, kur var mainīt pat telpu iekšējo plānojumu.
– Kā jums šķiet, vai tagad Latvijā ir viegli atrast labus speciālistus apdares darbu veikšanai?
Ilze Mazurenko: – Nav viegli, un tas nebūs lēti. Kaut gan nekas patiesi labs nebūs lēts. Klientam jāņem vērā, ka dzīvokļa apdares process un tā aprīkošana ar mēbelēm var ieilgt pat uz pusgadu. Jo īpaši tagad, kad tirgū ir materiālu un izejvielu trūkums.
– Vai jūs saņemat arī investoru pieprasījumus ieguldījumu veikšanai komerctelpās?
Ilze Mazurenko: – Samērā daudz. Aizvien vairāk un vairāk meklē objektus ar garantētu naudas plūsmu, kas nodrošina 6 - 7% atdevi. Šādus objektus atrast nav viegli. Jo īpaši liela interese ir par nekustamo īpašumu loģistikas segmentā, kur piedāvājums ir mazs. Investori ir gatavi iegādāties arī biroju ēkas, ieguldot no 2 līdz 10 miljoniem eiro.
– Kā mūsu tirgu vērtē jūsu kolēģi no Sotheby's International Realty? Vai mēs atšķiramies no kaimiņiem – Lietuvas un Igaunijas?
Līga Kohtanena: – Būsim atklāti, pasaulē par Latvijas tirgu zināms maz. Lietuva un Igaunija ir atpazīstamākas, jo tur ļoti strauji attīstās informācijas tehnoloģijas un biroju segments.
Bija laiki, kad Rīga tika uzskatīta par Baltijas progresīvāko pilsētu mājokļu segmentā. Pie mums brauca paskatīties uz premium klases nekustamā īpašuma attīstību, no mums mācījās, kā attīstīt ekskluzīvus projektus un kam jāpievērš uzmanība. Vēl pirms 10 - 15 gadiem Tallinā un Viļņā šādu projektu nebija daudz, bet tagad viss ir otrādi: mums jābrauc pie viņiem un jāmācās. Kaimiņiem šādu projektu ir vairāk, viņiem ir augsts vietējais pieprasījums pēc augstas kvalitātes, dārgiem mājokļiem. Piemēram, Tallinā ir samērā daudz darījumu ar mājokļiem par 4 000 eiro kvadrātmetrā. Latvijā tādi ir vien daži atsevišķi darījumi, tādēļ nekustamo īpašumu attīstītāji, kas darbojas gan Igaunijas, gan Latvijas galvaspilsētas premium mājokļu segmentā, ir neizpratnē: kādēļ Rīgā klienti sīksti kaulējas par cenu, pieprasot atlaides? Tallinā par tādām pašām cenām viss tiek pārdots raiti. It kā valstis ir līdzīgas, bet mūsu ekonomika atpaliek.
– Vai Rīgā ir iespējama situācija, kad būs nepietiekams premium produktu piedāvājums? Jo šādu projektu nav daudz.
Ilze Mazurenko: – Toties iepriekš, salīdzinot ar pieprasījumu, uzbūvēti daudzi projekti. Es domāju, ka mums būtu jārunā nevis par nepietiekamu piedāvājumu, bet gan par pieaugošu konkurenci. No attiecīgā klientu segmenta ir dzirdēti komentāri – lai citi tagad pērk, jo cenas ir pārvērtētas, es nepirkšu, pagaidīšu, kad cenas nokritīs, un tad pirkšu. Šāda attieksme nav pamatota ne ar kādiem ekonomiskiem apsvērumiem, vien emocionālo vēlmi. Es domāju, ka cenas nesamazināsies un premium klases nekustamais īpašums nekļūs lētāks. Diezgan drīz iestāsies situācija, ka, ja šobrīd dārgo īpašumu segmentā vēl ir plaša izvēle, tad pēc gada piedāvājums saruks. Patiešām labus projektus izpirks ātri. Bet jauni projekti pagaidām nav iecerēti. Arī ņemot vērā visus ekonomiskos aspektus, diez vai kāds nekustamā īpašuma attīstītājs spēs piedāvāt premium klases objektu Rīgas centrā par cenu, kas ir zemāka par 3 500 eiro kvadrātmetrā. Ja arī būs kādi jauni projekti, visticamāk tie būs kluba tipa projekti.