Строительство нового столичного жилого комплекса Elijas nami подходит к концу, и первые жильцы смогут начать обживать его уже осенью. В этом журнал m2 и портал varianti.lv заверил Даниэль Рапопорт, руководитель отдела продаж и маркетинга эстонского застройщика HAUSERS. С какими сложностями пришлось столкнуться при реализации проекта? И чего не хватает латвийскому рынку недвижимости, чтобы быть более успешным? Вот часть вопросов, которые мы обсудили в ходе нашей беседы. 

– Зарубежные архитекторы и эксперты недвижимости ещё несколько десятилетий назад высоко оценивали потенциал столичной улицы Маскавас на пространстве от улицы Лачплеша до Рижского центрального рынка. Однако этот район до сих пор не избалован новыми строениями. Если не принимать в расчёт реновированные дома, то ваш проект Elijas nami – лишь второй за последние десятилетия новый многоквартирный комплекс в этом квартале. Почему выбор сделан в пользу этого места и что представляет собой ваш проект? – обращаемся с вопросом к Даниэлю Рапопорту.

– Как и упомянутые международные архитекторы и эксперты, эстонское руководство HAUSERS высоко оценило близость улицы Элияс к историческому сердцу Риги и те конкурентные преимущества, которые может получить реализованный здесь жилой проект. Разумеется, а это важно при инвестировании в недвижимость, нас устроила цена предложенной земли, позволившая создать успешную и понятную бизнес-модель развития данного проекта. 

Жилой комплекс Elijas nami реализован на четырёх, хоть и расположенных по соседству друг с другом, самостоятельных земельных участках. Это обстоятельство и определило концепцию проекта: его архитектурный ансамбль сформировали четыре здания, каждое со своим адресом: ул. Элияс, 26 и ул. Маскавас, 31, 33 и 35, и своими именами: Николы Теслы, Блеза Паскаля, Альфреда Нобеля и Леонардо да Винчи. Эти названия авторам проекта навеяло расположенное по соседству и являющееся главным высотным акцентом окружающей местности здание Латвийской академии наук. 

Во всех четырёх образующих Elijas nami домах суммарно насчитывается 56 квартир – 2-, 3- и 4- комнатных. Свободными, то есть доступными для покупки, к началу лета остаются около 15% из них. Первые этажи всех зданий с фасадной стороны отданы под помещения коммерческого назначения, а с внутренней стороны обустроены полуоткрытые боксы для парковки машин будущих жильцов. Цены на парковочные места начинаются от 15 900 евро, кладовые – от 3 900.

– Судя по тому, как со стороны визуально выглядят дома, а они подведены под крышу, завершения проекта ждать остается недолго?

– Строительные работы на Elijas nami действительно находятся в завершающей стадии. Мы, правда, немного (на три месяца) продлили указанный в договорах срок передачи жильцам ключей от их собственности. Этот вынужденный шаг стал следствием возникших в последний год из-за пандемии и геополитических моментов перебоев с поставками отдельных позиций строительных материалов. При этом мы приложили максимум усилий, чтобы к концу лета дома были полностью готовы и соответствовали первоначальному техническому проекту, в том числе в вопросах использования заявленных стройматериалов. Фасадные работы в комплексе близки к финишу, остаётся доделать часть внутренней отделки и благоустроить территорию. После этого можно будет приглашать комиссию по приёмке проекта в эксплуатацию.

– Как в течение строительства изменились цены на ваши квартиры? 

– На стадии предварительной продажи, до начала строительных работ, у нас имелось самое дешёвое предложение квартиры от 1 800 евро за кв. м, сейчас – от 2 800 до 3 200 евро за кв. м. Наш проект, как и другие строящиеся объекты жилой недвижимости, в последние годы столкнулся с необходимостью калибровки прайс-листов в связи с упомянутой пандемией. Но независимо от этого политика ценообразования у нас изначально выстраивалась по так называемому европейскому варианту: чем раньше покупатель бронирует и вносит предоплату, тем по более привлекательной цене он оформит покупку, когда дом примут в эксплуатацию. По мере продвижения строительства цена квартир в Elijas nami поднималась несколько раз на заранее определённый коэффициент. Последнее повышение было в начале мая. Оно никак не было связано с какими-то внешними обстоятельствами – всё производилось в рамках разработанного плана.

– Потенциальные покупатели выражают недовольство стремительным ростом цен, который наблюдается на рынке новых рижских проектов в последние полтора года?

– Безусловно, никто не рад удорожанию, но большинство клиентов понимают, что повышение цен на новые квартиры – это естественный процесс. Мы с самого начала проекта советовали принимать решение о покупке, если действительно требуется современное жилье, здесь и сейчас. Говорили, что будет дороже. Нас не всегда слушали, считая, что мы как продавцы напускаем тумана. Теперь сталкиваемся с тем, что люди, рассматривавшие квартиры Elijas nami в 2021 году и не купившие тогда, стали возвращаться в проект в 2022 году. Они вроде бы созрели для сделки, правда, цены у нас существенно выше, чем год назад, и выбор ограничен.

Важную роль в продажах квартир в новостройках играет доступность ипотечного кредитования. Свыше 90% наших клиентов – а это в основном люди в возрасте 30-35 лет, являющиеся представителями среднего класса, – привлекают для сделки банковское финансирование. Условия резервации у нас очень простые. Человек вносит 1 000 евро, и мы подписываем с ним предрезервационный договор. Затем клиент обращается в банк узнать, какой кредит он может получить. Если можно привлечь государственные гарантии Altum, то первый взнос будет около 5% от полной стоимости, в обычном случае – от 10%. Такие цифры и фигурируют в подписываемом с клиентом после обращения в банк резервационном договоре. Остальная сумма оплачивается после сдачи дома в эксплуатацию.

– С какими трудностями или неожиданностями пришлось столкнуться в ходе строительства? Как удалось преодолеть сложные моменты?

– Про задержки с поставками стройматериалов и их существенное удорожание уже сказал. Приходилось маневрировать и пересматривать цены, искать альтернативные варианты поставок. В качестве примера приведу ситуацию с паркетом для пола, предварительный контракт на поставку которого был заключен с эстонским продавцом. Производитель – финское предприятие, использующее белорусскую древесину. Из-за войны на Украине логистическая цепочка прервалась. Финнам пришлось искать другого поставщика сырья. Они были готовы покрыть неустойку и не исполнить заказ либо осуществить его по вдвое большей цене. На этом и остановились, ведь если бы мы заново вышли на свободный рынок, тодруголму поставщику заплатили бы дороже. И такими вопросами, как поиск оптимальных для проекта решений, в последние месяцы приходится заниматься чуть ли не ежедневно. 

Говоря о неожиданностях, отмечу: нас, как эстонскую компанию, удивили взаимоотношения с латвийскими субподрядчиками. Столкнулись с тем, что те обещают золотые горы, а на деле их нет и в помине. Например, в договоре прописывается, что вести работы на объекте будет определенное количество специалистов, а это часто не соответствует действительности. Чтобы не допустить нарушения графика исполнения работ, HAUSERS в ходе реализации своего первого латвийского проекта набрал свой штат строителей. Это позволило нам контролировать весь процесс от А до Я.

– Есть ли сейчас на рынке покупатели, скажем так, краткосрочные инвесторы, пытающиеся играть на повышении цен?

– В теории они должны быть, но мы составили договоры резервации так, что их нельзя перепродавать. Вначале клиент должен полностью завершить сделку, получить земельную книгу, а потом вправе делать с квартирой всё, что пожелает. Тем самым мы как социально ответственная компания боремся с искусственным разогревом рынка и спекуляциями. 

– Что говорят эстонские руководители HAUSERS: сильно ли отличается рижский рынок жилой недвижимости от таллинского?

– Как они сами признаются – существенно. Многие латвийские нюансы владельцы нашей компании воспринимают с трудом. Почти одинаковый продукт у нас в Латвии продаётся по 3 000 евро за кв. м, в то время как в Таллине – по 4 000- 4 500. Хотя себестоимость строительства особо не отличается от эстонской. Разве что земля под застройку у них где-то на 30-50% дороже. Но это обстоятельство не должно так сильно сказываться на разнице в продажной цене.

– Получается, что уровень прибыли от девелоперского бизнеса в Эстонии выше. Почему же застройщики из соседней страны столь активно осваивают латвийский рынок?

– В Таллине большая проблема купить земельный участок под застройку по разумным деньгам. Плюс процедура согласования проекта занимает время. Случается так, что период между разными проектами компании составляет год-другой. А у HAUSERS огромный опыт и отличная профессиональная команда, применения которой они ищут и на внешних рынках. Наличие латвийских проектов позволяет не простаивать инженерно-архитектурному звену предприятия. Да и в перспективу латвийского рынка руководство верит. 

 По данным на начало 2022 года, за свою 18-летнюю историю Hausers построил 118 новых различных объектов общей площадью 196 000 кв. м. На счету предприятия 1 524 квартиры или частных дома. В 2022 году свою лепту в эту статистику внесут 56 квартир Elijas nami. 

– Чего, по вашему мнению, не хватает латвийскому рынку жилья, чтобы быть более успешным?

– Более высокого уровня зарплат покупателя. Чем дольше будет наблюдаться разрыв в нашей средней зарплате с Западной Европой или соседями по Балтии, тем меньше людей будет оставаться в нашей стране. Границы открыты, и люди ищут, где им будет лучше. В этом году стремительно возросли расходы на коммунальные услуги, топливо и продукты питания. Сами зарплаты столь стремительно не растут, и у людей остаётся меньше денег на руках, значит, они меньше смогут тратить на покупку нового жилья, даже если сделают это с привлечением кредитов. Застройщики могут построить проект по любой актуальной на данный момент себестоимости – на рынке Латвии есть предложения от строительных компаний с себестоимостью квадратного метра выше 2 500 евро. Прибавьте к этому покупку земли и другие сопутствующие реализации проекта расходы. И получается: чтобы иметь прибыль, застройщику нужно продавать квартиры среднего класса примерно по 4 000 евро за кв. м. Многие ли способны потянуть такую цену даже с кредитом, если учитывать, что займы в Латвии дают в максимальном размере, не превышающем 60 месячных зарплат претендента на финансирование?! Так что более существенный рост зарплат жителям Латвии не помешает. В то же время признаю: с начала пандемии ситуация с доходами населения улучшается. Видим это по кредитам и ценам продаж: средний уровень цен на 3-комнатные квартиры в новых проектах микрорайонов Риги вырос где-то с 90 000 евро перед пандемией до нынешних 130 000-140 000.

Очень актуальной для нас как продавцов считаю тему оценок, которые обязательны для получения кредитов: те не соответствуют рыночной ситуации. В Elijas nami большинство квартир зарезервировано и продано по ценам 2 100– 2 500 евро за кв. м, однако эти цифры будут внесены в официальные базы данных только после сдачи дома в эксплуатацию. А пока этого не произошло, оценщики, применяющие метод сравнительных характеристик, ориентируются на какие-то другие, зарегистрированные старые сделки. И в оценках для наших квартир указывают ценовой ориентир в 1 900 евро за кв. м, хотя в реальности стоимость нашего продукта выше. Из-за этого, потому как оценка ниже реальной рыночной цены, покупателям приходится рассчитывать на более высокую долю самофинансирования покупки. Что опять же отсекает часть клиентов.

– На какие цены предстоит ориентироваться покупателям в ближайшем будущем?

– Трудно прогнозировать. Если геополитическая ситуация не изменится, то к концу лета, скорее всего, увидим цены, с которыми будем работать в ближайшие пару лет. Но ниже они не станут. Для этого нет оснований. Надежды тех, кто не покупает и рассчитывает, что новые проекты станут финансово доступнее, считаю необоснованными. Строительные материалы продолжают дорожать, а строить себе в убыток ни один застройщик не станет. Сам HAUSERS планирует продолжить развитие в Латвии новых жилых и коммерческих проектов, у нас есть несколько других участков в Риге. Все на позиции низкого старта. Но о них мы будем готовы говорить позже.

---
56 квартир
С одной, двумя и тремя спальнями
С полной отделкой
Сдача в эксплуатацию – конец лета 2022 года