Jaunā galvaspilsētas dzīvojamo māju kompleksa Elijas nami būvniecība tuvojas noslēgumam, un  rudenī tajā varēs sākt iekārtoties pirmie iedzīvotāji. To žurnālam m2 un portālam varianti.lv apstiprināja Igaunijas attīstītāja HAUSERS Pārdošanas un mārketinga nodaļas vadītājs Daniels Rapoports. Ar kādām grūtībām bija jāsaskaras projekta īstenošanas laikā? Kā pietrūkst Latvijas nekustamā īpašuma tirgum, lai tas kļūtu veiksmīgāks? Šie ir daži no jautājumiem, kurus  apspriedām mūsu sarunas laikā.
– Ārvalstu arhitekti un nekustamo īpašumu eksperti pirms dažām desmitgadēm augstu novērtēja galvaspilsētas Maskavas ielas potenciālu - tā atrodas teritorijā no Lāčplēša ielas līdz Rīgas Centrāltirgum. Un šis rajons vēl aizvien netiek lutināts ar jaunbūvēm. Ja neņem vērā renovētās ēkas, tad jūsu Elijas namu projekts ir tikai otrs jaunais daudzdzīvokļu komplekss šajā kvartālā pēdējo desmitgažu laikā. Kāpēc izvēlējāties tieši šo vietu, un ko piedāvā jūsu projekts? – ar jautājumu vēršamies pie Daniela Rapoporta. 

– Līdzīgi kā minētie starptautiskie arhitekti un eksperti, arī uzņēmuma HAUSERS Igaunijas vadība augstu novērtēja Elijas ielas tuvumu Rīgas vēsturiskajam centram un tās konkurences priekšrocības, ko var iegūt šeit realizēts dzīvojamais projekts. Protams, un tas ir svarīgi, veicot investīcijas nekustamajā īpašumā, mūs apmierināja piedāvātās zemes cena, kas ļāva izveidot veiksmīgu un saprotamu biznesa modeli šī projekta attīstībai.

Dzīvojamais komplekss ir uzbūvēts uz četriem neatkarīgiem zemes gabaliem, lai gan tie atrodas blakus. Šis apstāklis arī noteica projekta koncepciju: tā arhitektonisko ansambli veido četras ēkas, katrai ir sava adrese – Elijas iela 26 un Maskavas iela 31, 33 un 35, un katrai ēkai savs vārds - Nikolas Teslas, Blēza Paskāla, Alfrēda Nobela un Leonardo da Vinči nams. Šos nosaukumus projekta autori izvēlējušies, iedvesmojoties no blakus esošās Latvijas Zinātņu akadēmijas augstceltnes ēkas, kas šai apkārtnei piešķir īpašu akcentu. 

Visās četrās ēkās, kas veido Elijas namu projektu, kopā ir 56 dzīvokļi – div-istabu, trīsistabu un četristabu dzīvokļi. Brīvi, tas ir, nopērkami, līdz vasaras sākumam ir palikuši aptuveni 15%. Visu ēku pirmie stāvi no fasādes puses ir atvēlēti komerctelpām, savukārt no iekšpuses ir ierīkoti pusatvērti boksi nākamo iedzīvotāju automašīnu novietošanai. Autostāvvietu cenas sākas no 15 900 eiro, noliktavu telpu – no 3 900.

– Spriežot pēc māju vizuālā izskata no ārpuses un redzot, ka tās jau ir zem jumta, drīzumā gaidāms projekta noslēgums?

– Būvdarbi Elijas namos patiešām ir noslēguma stadijā. Mēs gan nedaudz (par trim mēnešiem) pagarinājām līgumos noteikto termiņu par atslēgu nodošanu dzīvokļu likumīgajiem īpašniekiem. Šādi rīkoties bijām spiesti sakarā ar iepriekšējā gada pandēmiju, kā arī ar atsevišķu būvmateriālu piegādes pārtraukumiem, kas bija radušies ģeopolitisko apstākļu dēļ. Vienlaikus pielikām visas pūles, lai līdz vasaras beigām ēkas būtu pilnībā gatavas un atbilstu oriģinālajam tehniskajam projektam, tajā skaitā iepriekš paredzēto būvmateriālu izmantošanas ziņā. Fasādes darbi kompleksā ir tuvu noslēgumam, atlicis pabeigt daļu iekšējās apdares darbu un labiekārtot teritoriju. Tad varēs aicināt komisiju uz projekta pieņemšanu ekspluatācijā.

– Kā būvniecības laikā ir mainījušās jūsu dzīvokļu cenas?

– Iepriekšpārdošanas laikā pirms būvdarbu uzsākšanas lētākais dzīvokļa piedāvājums mums bija no 1 800 eiro par kvadrātmetru, tagad - no 2 800 līdz 3 200 eiro par kvadrātmetru. Mūsu projekts, līdzīgi kā citi būvniecības stadijā esošie dzīvojamie īpašumi, pēdējos gados ir saskārušies ar nepieciešamību labot cenrāžus saistībā ar iepriekš minēto pandēmiju. Bet neatkarīgi no tā, mūsu cenu politika sākotnēji tika veidota pēc tā sauktā Eiropas varianta: jo agrāk pircējs rezervē un veic avansa maksājumu, jo pievilcīgāka cena ir viņa izvēlētajam pirkumam, kad māja tiek nodota ekspluatācijā. Turpinoties būvniecībai, Elijas namu dzīvokļu cenas pieauga vairākas reizes atbilstoši iepriekš noteiktam koeficientam. Pēdējais pieaugums bija maija sākumā. Tas nekādā veidā nebija saistīts ar kādiem ārējiem apstākļiem – viss tika veikts izstrādātā plāna ietvaros.

– Vai potenciālie pircēji ir neapmierināti ar straujo cenu kāpumu, kas pēdējā pusotra gada laikā vērojams Rīgas jauno projektu tirgū?

– Par cenu kāpumu, protams, neviens nepriecājas, taču lielākā daļa klientu saprot, ka jauno dzīvokļu sadārdzinājums ir likumsakarīgs process. Jau paša projekta sākumā mēs ieteicām pieņemt lēmumu par pirkumu nekavējoties, ja patiešām nepieciešams mūsdienīgs mājoklis. Teicām, ka būs vēl dārgāk. Mūs ne vienmēr uzklausīja, uzskatot, ka mēs kā pārdevēji maldinām. Tagad esam saskārušies ar to, ka cilvēki, kuri par Elijas ēku dzīvokļiem interesējās 2021. gadā un pēc tam tos neiegādājās, sāka atgriezties pie projekta 2022. gadā. Šķiet, ka viņi ir nobrieduši darījumam, tomēr mūsu cenas ir ievērojami augstākas nekā pirms gada, un izvēle ir ierobežota. 

Liela loma dzīvokļu pārdošanā jaunbūvēs ir hipotekārās kreditēšanas pieejamība. Vairāk nekā 90% mūsu klientu, un tie galvenokārt ir cilvēki vecumā no 30-35 gadiem, kas ir vidusšķiras pārstāvji, darījumam piesaista bankas finansējumu. Mūsu rezervācijas nosacījumi ir ļoti vienkārši. Cilvēks iemaksā 1 000 eiro, un ar viņu tiek noslēgts pirmsrezervācijas līgums. Tad klients dodas uz banku, lai noskaidrotu, cik lielu kredītu viņš var saņemt. Ja ir iespēja piesaistīt Altum valsts garantijas, tad pirmā iemaksa būs aptuveni 5% no kopējām izmaksām, parastajā gadījumā – no 10%. Šādi skaitļi parādās rezervācijas līgumā, kas tiek noslēgts ar klientu pēc sazināšanās ar banku. Pārējā summa tiek samaksāta pēc mājas nodošanas ekspluatācijā.

– Ar kādām problēmām vai pārsteigumiem sastapāties būvniecības laikā? Kā jums izdevās pārvarēt grūtības?

– Par būvmateriālu piegādes kavējumiem un to ievērojamo sadārdzināšanos es jau minēju. Bija nepieciešams veikt manevrus un pārskatīt cenas, meklēt alternatīvas piegādes iespējas. Kā piemēru minēšu situāciju ar parketa grīdu, par kuras piegādi tika noslēgts priekšlīgums ar Igaunijas pārdevēju. Ražotājs ir Somijas uzņēmums, kas izmanto Baltkrievijas kokmateriālus. Ukrainas kara dēļ piegādes ķēde tika pārtraukta. Somiem nācās meklēt citu izejvielu piegādātāju. Viņi bija gatavi samaksāt sodu un nepildīt pasūtījumu vai īstenot to par divreiz lielāku cenu. Tur mēs apstājāmies, jo, ja mēs atkal ieietu brīvajā tirgū, tad citam piegādātājam maksātu vairāk. Un tādi jautājumi kā optimālu risinājumu meklēšana projekta īstenošanā pēdējo mēnešu laikā ir jārisina teju katru dienu.

Runājot par pārsteigumiem, vēlos atzīmēt, ka mūs kā Igaunijas uzņēmumu pārsteidza attiecības ar Latvijas apakšuzņēmējiem. Saskārāmies ar to, ka viņi sola zelta kalnus, bet patiesībā tie pat sapņos nav redzami. Piemēram, līgumā ir rakstīts, ka objektā darbus veiks noteikts speciālistu skaits, taču patiesībā tas bieži vien neatbilst realitātei. Lai novērstu darba izpildes grafika pārkāpumus, HAUSERS sava pirmā Latvijas projekta realizācijas laikā pieņēma darbā savus būvniekus. Tas ļāva mums kontrolēt visu procesu no A līdz Z.

– Vai šobrīd tirgū ir pircēji, teiksim, īstermiņa investori, kuri cenšas izmantot cenu kāpumu?

– Teorētiski tādiem vajadzētu būt, bet mēs esam izstrādājuši rezervācijas līgumus tā, lai to nevarētu pārdot tālāk. Pirmkārt, klientam pilnībā jāpabeidz darījums, jāsaņem zemesgrāmata, un tikai pēc tam ir tiesības ar dzīvokli darīt, ko viņš vēlas. Tādējādi mēs kā sociāli atbildīgs uzņēmums cīnāmies pret mākslīgu tirgus sildīšanu un spekulācijām.

– Ko saka Igaunijas HAUSERS vadītāji: vai Rīgas dzīvojamais nekustamo īpašumu tirgus ļoti atšķiras no Tallinas?

– Kā paši atzīst, – būtiski. Daudzas latviskas nianses mūsu uzņēmuma īpašnieki uztver ar grūtībām. Gandrīz identisks produkts tepat Latvijā tiek pārdots par 3 000 eiro par kvadrātmetru, savukārt Tallinā - par 4 000 - 4 500. Lai gan būvniecības izmaksas īpaši neatšķiras no Igaunijas. Kaut gan zeme apbūvei viņiem ir apmēram par 30-50% dārgāka. Bet šim apstāklim nevajadzētu tik stipri ietekmēt pārdošanas cenu starpību.

– Sanāk, ka peļņas procents attīstītāju biznesā Igaunijā ir augstāks. Kāpēc kaimiņvalsts attīstītāji tik aktīvi apgūst Latvijas tirgu?

– Tallinā ir liela problēma iegādāties zemes gabalu attīstībai par saprātīgu cenu. Turklāt projekta saskaņošanas process prasa laiku. Gadās, ka laika posms starp dažādiem uzņēmuma projektiem ir viens divi gadi. Bet uzņēmumam HAUSERS ir milzīga pieredze un lieliska profesionālā komanda, kurai vieta tiek meklēta arī ārvalstu tirgos. Latvijas projektu esamība ļauj uzņēmuma inženieru un arhitektūras nodaļai nesēdēt dīkā. Un vēl - vadība tic Latvijas tirgus perspektīvai. 

 

 Saskaņā ar 2022. gada sākuma datiem savā 18 gadu pastāvēšanas vēsturē uzņēmums HAUSERS ir uzbūvējis 118 dažādus jaunus īpašumus ar kopējo platību 196 000 kvadrātmetru. Uzņēmuma kontā ir 1 524 dzīvokļi vai privātmājas. 2022. gadā šo statistiku papildinās 56 projekta dzīvokļi.

– Kā, jūsuprāt, Latvijas mājokļu tirgum pietrūkst, lai tas būtu veiksmīgāks?

– Pietrūkst augstāka pircēju algu līmeņa. Jo ilgāk būs vērojama mūsu vidējās algas atšķirība salīdzinājumā ar Rietumeiropu vai Baltijas kaimiņiem, jo mazāk cilvēku paliks mūsu valstī. Robežas ir vaļā, un cilvēki meklē, kur viņiem būs labāk. Šogad komunālo pakalpojumu, degvielas un pārtikas izmaksas ir uzkāpušas debesīs. Pašas algas tik strauji neaug, un cilvēkiem uz rokas paliek arvien mazāk naudas, un tas nozīmē, ka viņi varēs mazāk tērēt jauna mājokļa iegādei, pat ja to darīs ar kredīta piesaistīšanu. Attīstītāji var uzbūvēt projektu par jebkurām pašlaik aktuālajām pašizmaksām - Latvijas tirgū ir būvfirmu piedāvājumi, kur viena kvadrātmetra pašizmaksa ir virs 2 500 eiro. Tam jāpieskaita zemes iegādes cena un citas ar to saistītās projekta īstenošanas izmaksas. Un sanāk, ka attīstītājam, lai gūtu peļņu, vidējās klases dzīvokļus nepieciešams pārdot par aptuveni 4 000 eiro par kvadrātmetru. Cik cilvēku var atļauties maksāt tādu cenu pat ar kredīta piesaisti, ņemot vērā, ka Latvijā kredīti tiek izsniegti maksimālā apmērā, kas nepārsniedz finansējuma pretendenta 60 mēnešalgas?! Tātad būtiskāka algu palielināšana Latvijas iedzīvotājiem nāks par labu. Vienlaikus atzīstu, ka kopš pandēmijas sākuma situācija ar iedzīvotāju ienākumiem uzlabojas. To novērojam pēc kredītu apmēra un pārdošanas cenām: vidējais cenu līmenis trīsistabu dzīvokļiem jaunajos projektos Rīgas mikrorajonos ir pieaudzis no aptuveni 90 000 eiro pirms pandēmijas līdz pašreizējiem 130 000- 140 000.

Mums kā pārdevējiem ļoti aktuāla tēma ir īpašuma vērtēšana, kas ir obligāts nosacījums kredīta saņemšanai: tā neatbilst tirgus situācijai. Elijas namu lielākā daļa dzīvokļu rezervēti-pārdoti par cenām 2 100-2 500 eiro par kvadrātmetru, taču šie skaitļi oficiālajā datubāzē tiks ievadīti tikai pēc mājas nodošanas ekspluatācijā. Kamēr tas nav noticis, vērtētāji, kuri izmanto salīdzinošo raksturlielumu metodi, ņem vērā kādus citus, sen reģistrētus vecus darījumus. Un mūsu dzīvokļu novērtējumos tie norāda orientējošo cenu 1 900 eiro par kvadrātmetru, lai gan patiesībā mūsu produkta izmaksas ir augstākas. Tā kā novērtējums ir zemāks par patieso tirgus cenu, pircējiem jārēķinās ar lielāku pirkuma pašfinansējuma daļu. Tas atkal atsijā daļu klientu.

– Ar kādām cenām pircējiem būs jārēķinās tuvākajā nākotnē?

– Grūti paredzēt. Ja ģeopolitiskā situācija nemainīsies, tad līdz vasaras beigām, visticamāk, redzēsim cenas, ar kurām strādāsim tuvāko pāris gadu laikā. Bet zemākas tās nekļūs. Tam nav nekāda pamata. To cilvēku cerības, kuri nepērk un nogaida, ka jaunie projekti kļūs finansiāli pieejamāki, uzskatu par nepamatotām. Būvmateriālu cenas turpina pieaugt, un neviens attīstītājs nebūvēs ar zaudējumiem. 

Uzņēmums HAUSERS plāno turpināt attīstīt jaunus dzīvojamos projektus un komercprojektus Latvijā, jo mums Rīgā ir vēl vairāki zemes gabali. Visi atrodas zemā starta pozīcijā. Bet par to būsim gatavi runāt vēlāk.

---
56 dzīvokļi
Ar vienu, divām un trijām guļamistabām
Ar pilno apdari
Nodošana ekspluatācijā – 2022.gada vasaras beigas