Какую загруженность латвийским нотариусам обеспечивают вопросы, связанные с недвижимостью, и с какими видами мошенничества им приходится сталкиваться в своей практике? Адекватна ли внедряемая в Латвии многослойная практика проверки легальности происхождения финансовых средств, которые идут на покупку недвижимости? Принципиален ли абсолютный запрет на использование наличных средств в сделках с недвижимостью?

Об этом, а также о многом другом журнал M2 и портал varianti.lv пообщались с председателем Совета латвийских присяжных нотариусов Янисом Скрастиньшем.

– Нотариусы – составная часть судебной системы и, можно сказать, даже особое сословие. В законе «О нотариате» говорится, что эта должность дается на всю жизнь и занимать ее можно до семидесяти лет. Сколько человек имеют сегодня статус нотариуса? Как работают социальные лифты в латвийском нотариате: как происходит пополнение новыми лицами?
– В Латвии действует нотариальная система латинского типа, и государство само определяет, сколько нотариусов должно в нем трудиться. Этот показатель зависит от численности населения в той или иной местности, а также учитывает возможность обеспечения нотариусом содержания собственного бюро. Нотариусы – должностное лицо, которое должно самостоятельно финансировать свое содержание. В системе латинского нотариата считается, что один нотариус может быть где-то на 25 000 человек населения. Цифра приблизительная, потому что во внимание нужно принимать и то, какие услуги нотариата являются обязательными в той или иной стране. В Латвии их относительно мало, если сравнивать в целом с Европой.

Все латвийские нотариусы приписаны к пяти окружным судам, и в конце весны нас с коллегами трудилось 99 человек. Всего же штатных единиц присяжных нотариусов в Латвии 105, и в данный момент формально имеется шесть вакансий. Четыре из них заполнятся в ближайшее время специалистами, успешно сдавшими экзамен на нотариуса, последний из которых проводился Министерством юстиции в 2016 году. Тогда положительный результат был у 10 человек, вот четверо из них и перейдут в нотариат на работу. Еще для двух мест организуется новый экзамен.
Больше всего нотариусов, разумеется, в Риге – здесь работают 48 человек. Закон «О нотариате» четко оговаривает, кто имеет право участвовать в сдаче экзаменов и претендовать на право быть нотариусом. В первую очередь это помощники нотариусов, имеющие высшее юридическое образование и проработавшие в нашей системе не менее трех лет. При соблюдении определенных требований нотариусами могут стать также судьи, прокуроры, адвокаты и другие лица, имеющие как минимум семилетнюю юридическую практику. Абсолютно все претенденты сдают экзамен. По их итогам и с учетом первостепенности определяется, кто может занять появившуюся вакансию. Все шесть мест, ожидающие сейчас своих нотариусов, располагаются в регионах. В прошлом году было так, что освободились два места в Риге и их заняли нотариусы, до того момента работавшие в регионах.
– Какие услуги предоставляют латвийские нотариусы? И какая часть вашей повседневной работы приходится на обслуживание сделок с недвижимостью?
– Участие нотариусов в Латвии обязательно в бесспорных наследственных делах, а также во всем, что связано с наследственными или брачными договорами, бесспорными бракоразводными делами. Оформляем все виды доверенностей. В латвийском законодательстве не оговорено, что все доверенности нужно оформлять нотариально, но такая практика существует.
На сферу недвижимости у нас приходится свыше половины работы. Это несмотря на то, что в Латвии нет, как, допустим, в Эстонии, требования об обязательной нотариальной форме для оформления сделок покупки и продажи. В обязательном порядке у нас заверяются лишь действительность подписи в прошениях о закреплении сделок с недвижимостью в Земельной книге. Чаще всего в нашей практике стороны сделки приходят к нам с готовыми договорами. Реже заказывают услугу их составления у нас. А форму нотариального акта в сделках с недвижимостью используют не более 15% клиентов. Нотариальный акт – это именно тот вариант, когда мы сопровождаем сделку от начала и до ее конца.
– Нотариальный акт – удовольствие дорогое?
– Правила Кабинета министров четко регламентируют этот вопрос, и цифра зависит от стоимости сделки. Если, например, продается квартира за 50 000 евро, то нотариальный акт обойдется в 236,34 евро плюс 0,7% от суммы, которая превышает 28 458 евро. Это (берет калькулятор. – m2) у нас выйдет 435,55 евро. А вот если имущество стоит 200 000 евро, то арифметика будет следующей: 705,89 плюс 0,1% от 142 288 евро, что в сумме дает 848,18 евро.
Вообще работа нотариуса с недвижимостью – это не только покупка-продажа квартир, домов или земельных участков. Это и дарение недвижимости, и работа с договорами обеспечения, отягощений, сервитутов и так далее.
– Про нотариальные акты уточним: такой вариант чаще выбирают в сделках с дорогой недвижимостью?
– Нет, по-разному. Понятно, если сделка носит частный характер и у человека, который продает или покупает, нет юридических навыков, то он к кому-то обращается. Это могут быть не только нотариусы, но и маклеры, юристы, адвокаты… Выбор большой. Из своей практики могу сказать, что частные сделки больше сопровождают нотариусы и маклеры. В крупных покупках, где фигурируют серьезные суммы, с каждой из сторон обычно работают много юристов.
С 2013 года нотариально заверенные договоры, в которые включены обязательства по платежам, исполняются в принудительном порядке, так же, как и решение суда. По этой причине многие и выбирают нотариусов, если есть обязательства, которые могут быть погашены не сразу, а в будущем. Ведь если возникнут проблемы с платежами, то такие обязательства будут исполняться принудительно во внесудебном порядке. Это большой плюс, который обеспечивает нотариальный договор.
– Какие моменты проверяете перед подписанием прошения о закреплении сделки в Земельной книге? Во многих базах данных приходится копаться?
– При сделке проверяем и самих ее участников, и имущество более чем в десяти разных базах данных. Это и Регистр жителей, и Земельная книга, и Коммерческий регистр, а если участвуют компании – то и Регистр должников, и база недействительных документов... Сейчас, когда действуют санкции Европейского союза, в том числе, в отношении России, если сторона сделки нерезидент, то и это проверяем. Все базы интегрированы в электронную систему нотариата, и проверка происходит нажатием одной кнопки.
– Насколько это эффективно? Бывали ли сбои, когда нотариус что-то недоглядел?
– Все базы данных работают нормально и позволяют понять полную картину. Есть, правда, санкционные моменты. Есть санкции национальные, евросоюзные и американские. И вот тут могут быть несовпадения из-за разного написания имени и фамилии нерезидентов. Одна буква – и как будто другой человек. Поэтому проверка нерезидентов занимает долгое время.
Чтобы повысить эффективность проверок в целом, нотариусами создан Регистр доверенностей. Те из них, что выданы в Латвии начиная с 1 июля 2018 года, сканируются и заносятся в базу. Благодаря этому нотариус в любой момент может проверить, соответствует ли бумажный вариант доверенности реально выданному документу. Сталкивались с мошенничеством, когда предоставлялись доверенности с измененными в них словами. Новый регистр позволяет это сразу выявлять.
– Часто ли встречаются случаи мошенничества в сфере латвийской недвижимости?
– Откровенно говоря, редко. Нужно понимать, что мошенничество было всегда, начиная с Древнего Рима. Мошенничество меняет формы, мошенники совершенствуют свои навыки. Нотариусы, сотрудничая с органами правопорядка, стараются отслеживать типологию этих преступлений. В последнее время проявились проблемы в наследственных делах в отношении недвижимости, владелец которой умер и нет прямых потомков. По прошествии времени приходят какие-то третьи лица с липовыми завещаниями, написанными от руки или набранными на компьютере и имеющими только рукописную подпись. И заявляют свои права на недвижимое имущество. До последнего момента латвийское законодательство позволяло использовать рукописную форму, тогда как во многих европейских странах этот момент ограничен и по срокам, когда можно заявить о своем праве, и требует дополнительной процедуры для подтверждения легальности. А у нас мошенники приходили и уверяли: вот это подписал усопший. И когда нет других заинтересованных лиц, имеющих законное право на данную недвижимость, то проверить подлинность рукописной подписи проблематично.
В мае этого года Сейм принял поправки к законодательству, которые с 31 декабря 2020 года запрещают претендовать на наследство только на основании набранного на компьютере текста, подтвержденного лишь подписью завещателя. Но это только полумера в борьбе с липовыми наследниками. Потому как по-прежнему разрешено завещание, написанное от руки. Проверить его подлинность после смерти заявителя также непросто.
Несколько случаев мошенничества с недвижимостью в Латвии было связано с фальшивыми доверенностями, выданными за границей. И это я не о России или, допустим, Беларуси, это касается стран англосаксонского права – США, Великобритании, Австралии или Канады. Тех стран, в которых живут большие диаспоры этнических латышей. В англосаксонском праве нет такого понятия, как присяжный нотариус: у них тот, кто оформляет доверенности, даже не юрист. В Великобритании такие люди просто платят за лицензию и делают доверенности. Даже не разъясняют доверителям последствия доверенностей, лишь фиксируют на документе подписи – и на этом все. Учитывая это, латвийский нотариат недавно заказал и получил подробный анализ методологии, используемой при составлении разных доверенностей в странах англосаксонского права. Чтобы понимать, как их признавать в Латвии.
– Вы упомянули, что с проверкой российских или белорусских доверенностей проблем нет. Но с прошлого года в Латвии стали требовать апостиль всех бумаг из постсоветских стран, то есть легализацию юридического документа.
– Скажу прямо: сам удивился, когда стали внедрять это требование. С 1991 года с Россией, Беларусью и Украиной действует договор о взаимном признании без апостиля документов с гербовой печатью. Эта практика действовала много десятилетий. И тут вдруг Земельная книга не приняла документы и потребовала апостиль. Российский клиент пошел в суд. Запросили разъяснения у латвийских Министерства иностранных дел и Министерства юстиции. И те заявили, что договор о взаимном признании документов к нотариальному заверению не относится. Поменяли трактовку. Латвийский нотариат сопротивлялся как мог, однако мы не можем идти против государства. Поэтому и требуем апостиль, что, разумеется, создает определенные неудобства клиентам.
– Неудобства со стороны государства – не такая уж и редкость. Насколько адекватна, по вашему мнению, внедряемая практика многослойной проверки легальности происхождения средств покупателей недвижимости? Этим теперь должны заниматься и банки, и маклеры, и нотариусы. Каково ваше отношение к требованиям Moneyval (комитета экспертов Совета Европы по борьбе с отмыванием денег и борьбе с финансированием терроризма).
– По большому счету, борьба с легализацией преступных средств и недопущение финансирования терроризма – это вопрос не сегодняшнего дня. Такие меры действуют с 1997 года. Однако понадобился доклад Moneyval, записавший Латвию в зону повышенного риска, чтобы все начали бегать и суетиться. Невольно напрашивается вопрос: как же мы до этого жили двадцать лет?!
Самый строгий спрос сейчас с банковской сферы, в ней самые высокие риски по отмыванию денег. Чтобы глобально бороться с проблемой, по рекомендации Moneyval в Латвии создана своя система оценки рисков. Да, ее субъектами сделали и нас, нотариусов, и маклеров. И система будет постепенно улучшаться. А пока, когда все это ново, когда меняются старые процедуры, приходится делать больше и копать глубже, чем нужно. Все учатся работать по новым правилам и частенько перестраховываются. Тем более что с ноября 2018 года в Латвии действует новый закон «О санкциях», и если ты не будешь выполнять его требования, то штрафы для финансового сектора могут достигать миллиона евро. Поэтому нерезидентов, покупающих недвижимость, и проверяют так пристально.
– Сильнее всего новая практика проверки бьет по потенциальным покупателям латвийской недвижимости из постсоветских стран? Тем, кто раньше был основным потребителем латвийского ВНЖ?
– Она бьет по тем, у кого не все чисто с происхождением средств, кто не может доказать их легальность. У меня недавно через нотариальный акт оформляли покупку российские клиенты. Сама процедура их проверки затянулась более чем на две недели. Все оказалось чисто, представили все требуемые документы, и претензий к этим людям не было: чуть позже они стали владельцами латвийской недвижимости. Нет такого, чтобы требования Moneyval не выполнили, но сама процедура длинная. При этом у клиентов из Австралии сделка прошла значительно быстрее. Они знали, какие документы нужно представить, потому как все эти меры по борьбе с оборотом нелегальных средств в странах старой демократии давно в ходу. К тому, что их проверяют, в том числе и в налоговых вопросах, они относятся спокойно. У них неуплата налогов – преступление похлеще, чем покушение на убийство.
– При сделках с недвижимостью в качестве инструмента безопасности покупатели и продавцы часто используют банковские счета сделки. У нотариусов имеется аналогичный инструмент, позволяющий обеспечить чистоту сделки, когда сумму покупки можно перечилить на хранение на счет нотариуса. Средства покупателя выйдут из него на счет продавца тогда, когда покупатель получит документ, подтверждающий его право собственности на недвижимость. Посредники раньше часто рекомендовали клиентам эту услугу нотариуса, которая дешевле банковского счета сделки. Однако сейчас говорят, что с использованием именно этого инструмента возникают проблемы.
– В отношении хранения денег у нотариуса ничего принципиально не поменялось. Никаких ограничений нет. Возможно, были какие-то случаи, которые как раз и могли быть связаны с необходимостью проверки легальности происхождения средств. Единственное новшество – Латвийский совет присяжных нотариусов подал в Кабинет министров прошение изменить таксу за него. Нынешняя практика подсчета стоимости хранения денег на деловом счете нотариуса – сложная, хотим ее упростить. Чтобы все сразу было понятно. Если счет сделки во многих банках стоит 0,4% от стоимости покупаемой недвижимости, то у нас будет, допустим, 0,3%. Хотим в этом оставаться более интересными, чем банки.
– С 1 мая 2019 года в силу вступили поправки к закону «О налогах и пошлинах», запрещающие использование наличных средств в сделках с недвижимостью. До этого момента потолок составлял 7 200 евро.
– Ограничение в 7 200 евро проработало пару лет. Но и оно было принято с опозданием. Еще пять лет назад в Латвии можно было купить недвижимость за миллион евро наличными, а телевизор в магазине за 5 000 евро – нельзя. Государство само закрывало глаза на регулирование сферы недвижимости, движение наличных средств никто не контролировал. То, что дозволялось обмениваться чемоданами с наличкой, – абсурд, столько средств ушло мимо налогов. Абсолютно во всех цивилизованных странах действуют ограничения по движению наличности. И уж тем более в отношении недвижимости, которая является важной составляющей экономики любой страны. То, что у нас в Латвии с мая 2019 года больше нельзя рассчитываться наличными за недвижимость, – это нормально. В наше время, когда все получают зарплату на счет в банке, а человек при покупке оперирует большими суммами наличных, – это сигнал: здесь что-то не так! Иначе с чего бы он стал ими расплачиваться.
– Банкам не доверяет!
– Это миф, что кто-то банкам не доверяет. Понятно, что при выборе банка нужно не полагаться на его громкое название, а знать его подноготную, что он собой представляет. Если у вас суммы до 100 000 евро, то вообще можно не переживать ни о чем: 100 000 евро гарантированы государством. Да, есть поколение, которое на своем веку пострадало от краха латвийских банков. Их недоверие можно понять. Но в силу своего возраста эти люди, скорее всего, будут не теми, кто покупает, а теми, кто продает недвижимость. Поэтому смогут спокойно получать средства за сделку на счет выбранного ими банка. Главное – покупатель. И здесь 7 200 евро или полный ноль – особой разницы нет.
– Ваши личные ощущения: как чувствует себя рынок недвижимости Латвии в последние годы?
– Я работаю в Риге, поэтому больше могу судить о столице. Здесь абсолютно нормальный рынок с подавляющим доминированием спроса со стороны местных покупателей. Ежедневно вижу подтверждение хорошей работы государственной программы Altum по помощи в покупке жилья: каждая пятая сделка происходит с государственными гарантиями. Она позволяет местным жителям покупать квартиры в новостройках и серийных домах при накоплениях в 10-15% от их стоимости. Если у тебя легальные доходы, то благодаря Altum купить в кредит жилье стоимостью до 100 000 евро, не составит особой проблемы. Прошения о закреплении в Земельной книге таких сделок мое бюро оформляет каждый день. Покупатели идут и с кредитом, и с личными накоплениями. Выросло новое поколение, чьи родители или дедушки с бабушками заработали деньги, они дарят молодым часть своего накопленного капитала для покупки жилья. Происходят и покупки дорогого жилья, но таких примеров немного.
– Видите ли предпосылки и основания для какого-то кризиса на рынке недвижимости Латвии?
– Таких, чтобы явственно и однозначно, не вижу (улыбается. – m2). Только слышу и читаю о том, что все чего-то ждут. Школа жизни у нас такая, что чуть более чем за два десятилетия Латвия пережила два экономических кризиса, коснувшихся и недвижимости: в 1998 и 2007-2009 годах. Для капиталистической экономики характерны спады и подъемы. Они будут всегда. Главный вопрос – как ты к ним подготовлен. Нужно стараться откладывать сбережения, и если зарплата растет, то не тратить ее всю без остатка. Судя по накоплениям на счетах латвийских банков, которые значительно превышают объем выданных ипотечных кредитов, ситуация в Латвии, даже если что-то и пойдет не так, не столь драматична.

Мошенничество было всегда, начиная с Древнего Рима. Мошенничество меняет формы, мошенники совершенствуют свои навыки. Нотариусы, сотрудничая с органами правопорядка, стараются отслеживать типологию этих преступлений. С ноября 2018 года в Латвии действует новый закон «О санкциях», и если ты не будешь выполнять его требования, то штрафы для финансового сектора могут достигать миллиона евро. Поэтому нерезидентов, покупающих недвижимость, и проверяют так пристально. Абсолютно во всех цивилизованных странах действуют ограничения по движению наличности. И уж тем более в отношении недвижимости, которая является важной составляющей экономики любой страны.