На рынке новых проектов образовался существенный разрыв между ценами, указываемыми в объявлениях и фактическими сделками. Во втором квартале 2026 года средняя, указанная в объявлениях, цена квадратного метр жилья на первичном рынке Риги достигла 3 220 евро, тогда как в сделках она была на 16% ниже. По сравнению с тем же периодом прошлого года цены в объявлениях выросли на 5%, а в сделках — снизились почти на один процент. Высокие заявленные цены застройщики объясняют растущими расходами на строительство и бюрократией, однако покупатели не готовы соглашаться на предложения девелоперов и выбирают более дешевые варианты — вторичный рынок новых проектов, реновированные дома довоенной постройки или серийное жилье. Более того, обещание застройщиков о «прекрасной жизне» может оказаться ложью: в распоряжении Latio есть случай с одним премиальным проектом в Пардаугаве, который неприятно удивляет жителей осыпающейся штукатуркой и протекающей крышей уже в первый год эксплуатации.

«Одной бирки «новый проект» уже недостаточно, покупатели ждут от новостроек не только выгодного расположения, но и соответствующего качества, четких условий гарантии и готовности застройщика нести ответственность за дефекты. На практике видим, что обещание об идеальном жилье остается лишь на бумаге, и уже в первый год владелец квартиры сталкивается с проблемами качества самого жилья или здания», — говорит рыночный аналитик Latio Ксения Иевлева.

Предложение достигло наивысшего уровня

В Риге для покупки в августе в общей сложности были доступны 3 830 квартир, для аренды — 2 930. Предложение жилья на первичном рынке новых проектов достигло 2 350 единиц, а в реновированных домах довоенной постройки можно было приобрести 240 квартир. С 2022 года количество доступных для покупки квартир первичного рынка увеличилось в полтора раза, достигнув в 2026 году самого высокого за последние годы показателя.

В первой полоивне 2026 года больше всего сделок было проведено в проектах Pīlādžu mājas (продано 76 квартир), Deglava Gleznotāju rezidence (58 сделок), Kaivas kvartāls (47), Parka kvartāls (36) и Ezerjugla (24). Средняя цена жилья в этих сделках варьировалась от 2 380 до 2 650 евро за квадратный метр. В свою очередь, в центре лидирующую позицию занял проект Šefela nams — 33 сделками по средней цене 3 280 евро за кв. м, в то время как в большинстве других новых проектов и реновированных домов было заключено лишь по десятку сделок. Это свидетельствует о том, что покупатель не отказался от жизни в новом проекте, но выбирает то жилье, цена которого кажется ему доступной и не превышает порог в 2 700 евро за кв. м.

За год средняя цена сделках  с квартирами первичного рынка рижских микрорайонов  выросла всего на 1%: в новостройках на левом берегу Риги она достигла 2 680 евро за кв. м, на правом — 2 610. При этом цены на вторичном рынке жилья в новых проектах выросли примерно на 5%, а на квартиры в серийных домах — даже на 10%. На первичном рынке новых проектов в среднем ежемесячно совершается около 100 сделок, тогда как в серийных домах почти в пять раз больше.

На данный момент в сегменте первичных продаж новых квартир в рижских микрорайонах рост цен фактически остановился. Исключение составляют Центр, Скансте, Межапарк и Кипсала, где средняя цена сделок за год подросла на 7%, достигнув 3 670 евро за кв. м, а также эксклюзивное жилье премиум-класса, средняя цена сделок по которому приблизилась к 4 000 евро за кв. метр, за год увеличившись на 6%.

Новостройки конкурируют со вторичным рынком; с бонусами не спешат

Опираясь на последние данные «Обзора рынка жилья» от Latio за 2026 год, 52% сделок в новых и реновированных проектах происходят на вторичном рынке, а 48% — на первичном. Квартира в новом проекте, построенном, например, несколько лет назад на вторичном рынке стоит почти на 20% дешевле, а реновированная квартира в центре — даже на 24% дешевле, чем квартира в новостройке первичного рынка. Для покупателя эта разница составляет десятки тысяч евро.

«Сейчас конкуренция идет не только между застройщиками. За покупателей борются также участники вторичного рынка, владельцы реновированных довоенных зданий и даже некоторые серийные проекты. И у них есть существенное преимущество — проверенное временем качество. Столетнее, но обновленное здание или жилье в проекте, где кто-то уже прожил хотя бы пару лет, в глазах покупателя нередко будет ценнее, чем только что построенный объект с сомнительным качеством и неясными гарантийными условиями», — объясняет Ксения Иевлева.

Пока покупательная способность не поспевает за ростом цен на новые проекты, у застройщиков есть возможности мотивировать людей различными предложениями и акциями. Эксперты Latio отмечают, что, несмотря на внушительное предложение новых проектов, девелоперы не спешат корректировать цены в соответствии со «средней температурой» рынка, к тому же отсутствует конкуренция за наиболее привлекательное предложение для покупателя. Большая часть застройщиков предпочитает оставить квартиры пустыми и ждать момента, когда вырастет покупательная способность населения, нежели вступать в борьбу за клиента сегодня.

«Несколько лет назад, когда рынок замер из-за высоких ставок Euribor, мы наблюдали довольно интенсивную конкуренцию. Один застройщик при покупке квартиры дарил парковочное место, другой — кухонный гарнитур или кладовку, кто-то пытался завлечь скидкой в 5 000 евро. Конечно, в отдельных проектах такие бонусы до сих пор встречаются — например, скидки на 3–4-комнатные квартиры для многодетных семей (Godalgotas ģimenes) или покрытие коммунальных и эксплуатационных платежей. Однако все чаще видим, что основной упор делается на локацию, с попыткой продать мечту о привлекательном месте для жизни семьи, с хорошей инфраструктурой и соседями, чьи привычки не будут доставлять ежедневных головных болей», — отмечает К. Иевлева.

В то же время стратегия выжидания для застройщиков довольно рискованна. На рынок уже выходят следующие очереди новых проектов и дома с сотнями новых квартир, например, Tērbatas dārzs, Mūkusalas pagalmi, Smilgas, Dzirciema pagalms, 360° Dzelzavas и другие. Конкуренция за платежеспособного покупателя будет только расти. Чтобы сегмент новых проектов стал массовым рынком, застройщикам следовало бы бороться за каждого покупателя, акцентируясь не только на локации, но и на цене, соответствующей качеству, и, что не менее важно, сервисе обслуживания после того, как владелец получил ключи.

Качество жилья не соответствует ожиданиям

В распоряжении Latio оказался опыт одной жительницы новостройки в Пардаугаве, которая была сдана в эксплуатацию в 2024 году и публично позиционируовала себя как премиальный жилой проект. В маркетинговых коммуникациях особо подчеркивались качество и долговечность отделочных материалов, энергоэффективность, современные технические решения и другие преимущества, что отразилось и на ценах сделок. Так, в прошлом году средняя цена за квартиру в этом проекте составляла около 2 990 евро за кв. м, а в отдельных сделках превышала 3 600 евро за кв. м.

По словам жительницы, проблемы обнаружились уже в первые месяцы после заселения, причем дефекты были выявлены также в квартирах соседей и в местах общего пользования здания. В пентхаусах протекают террасы, а в другой квартире стоимостью более 200 000 евро в ванной комнате приходится постоянно подставлять емкость под протекающий потолок. На террасе первого этажа отслоилась штукатурка, а в подземной парковке, по информации жительницы, упали металлические ворота. Проблемы выявлены и в инженерных сетях: например, при установке кухонного гарнитура выяснилось, что конец трехфазного электрического кабеля остался внутри стены, поэтому для подключения бытовой техники пришлось пробивать отверстие. Обратившись к застройщику, жильцы поняли, что дефекты так быстро устранены не будут. В связи с этим жители дома привлекли независимого строительного эксперта, который проведет оценку технического состояния здания и причин повреждений.

Рыночный аналитик Latio Ксения Иевлева обращает внимание на то, что в столь серьезных случаях вопрос стоит уже не только об эстетике или соответствии цены качеству. Когда повреждения затрагивают помещения общего пользования, фасад или прилегающую к зданию территорию, актуальной становится безопасность людей. «Если проект продается как современная, качественная и дружелюбная к семьям среда обитания, покупатель после заселения не должен думать, не упадет ли на его ребенка во дворе фрагмент крыши или металлические ворота. При цене, достигающей 3 000 и даже 4 000 евро за кв. м, покупатель платит не только за площадь, но и за обещание качества строительства, безопасности и высокого уровня обслуживания после сделки. Если в первые годы эксплуатации начинает трескаться или отслаиваться штукатурка, появляется сырость или выявляются неправильно смонтированные инженерные сети, а застройщик не готов оперативно предложить решение, это мощный удар по его репутации, который отразится и на продажах будущих проектов», — убеждена Иевлева.

Выбирая квартиру в новом проекте, руководитель юридического отдела Latio Марите Липша советует потенциальным покупателям выполнять «домашнюю работу»: выяснить не только год сдачи в эксплуатацию, но и группу сложности здания, а также оставшийся срок гарантии на строительные работы. Действующие «Строительные правила для зданий» Кабинета министров предусматривают гарантию на строительные работы не менее трех лет для зданий второй группы и не менее пяти лет для зданий третьей группы. Например, типичный многоквартирный дом высотой до шести этажей чаще всего будет зданием второй группы, тогда как многоквартирное здание с более чем шестью наземными этажами или более чем одним подземным этажом — зданием третьей группы. Конкретную группу здания покупателю рекомендуется проверить в строительной информационной системе (BIS).

«На практике покупатели часто путают два важных понятия: ответственность продавца и гарантию строителя. Это различие является решающим, если квартира приобретается спустя несколько лет после сдачи здания в эксплуатацию. Согласно Закону «О защите прав потребителей», при покупке квартиры у юридического лица (застройщика или продавца) покупатель имеет право предъявить требования о несоответствии жилья условиям договора в течение двух лет с момента заключения договора купли-продажи или передачи собственности», — поясняет Липша.

Здесь возникает важное юридическое различие:

Гарантия строителя распространяется на качество строительных работ здания в целом и начинается со дня сдачи здания в эксплуатацию.

Ответственность продавца относится к конкретной сделке купли-продажи и начинается со дня, когда покупатель принимает квартиру у продавца. Это означает: если квартира приобретается в новом проекте, который был сдан в эксплуатацию два года назад, гарантия строителя для здания второй группы может быть уже почти закончится, однако право покупателя требовать от продавца качества жилья, соответствующего договору, согласно Закону «О защите прав потребителей», будет действовать полные последующие два года с момента покупки.

Рекомендации «Latio» для покупателя:

Выясните в BIS точную дату принятия здания в эксплуатацию и группу его сложности здания (2-я группа — до 6 этажей; 3-я группа — выше 6 этажей или более 1 подземного этажа). Это необходимо, чтобы понять, как долго еще действует гарантия строителя на здание в целом;

Узнайте порядок подачи жалоб на дефекты — отдельно для квартиры и отдельно для общего имущества;

О дефектах квартиры (например, осыпающейся штукатурке) немедленно сообщайте продавцу в письменном виде, ссылаясь на несоответствие договора;

Помните, что продавец несет ответственность и за скрытые дефекты, которые существовали до совершения сделки.

Информацию подготовила Ксения Иевлева, доктор экономических наук и аналитик компании Latio.