Jauno projektu tirgū izveidojusies ievērojama plaisa starp cenām sludinājumos un faktiskajos darījumos. Šā gada 2. ceturksnī vidējā cena par mājokļa kvadrātmetru jauno projektu pirmreizējā tirgū sludinājumos sasniedza 3220 EUR, kamēr darījumos bija par 16% zemāka. Salīdzinot ar to paša laika posmu pērn, cenas sludinājumos augušas par 5%, bet darījumos sarukušas par nepilnu procentu. Augstās cenas sludinājumos attīstītāji pamato ar būvizmaksām un birokrātiju, taču pircēji nav gatavi akceptēt attīstītāju piedāvājumu un izvēlas lētākas iespējas – otrreizējo jauno projektu tirgu, renovētas pirmskara ēkas vai sērijveida mājokļus. Turklāt attīstītāja solījums par sapņu dzīvi var izrādīties meli - “Latio” rīcībā nonācis gadījums par kādu premium klases projektu Pārdaugavā, kas iedzīvotājus pārsteidz ar krītošu apmetumu un tekošu jumtu jau pirmajā ekspluatācijas gadā.

“Ar birku “jaunais projekts” vairs nepietiek – pircēji no jaunbūves sagaida ne tikai izdevīgu lokāciju, bet atbilstošu kvalitāti, skaidrus garantijas nosacījumus un attīstītāja gatavību uzņemties atbildību par defektiem. Praksē redzam, ka solījums par ideālo mājvietu paliek vien uz papīra un jau pirmajā gadā dzīvokļa īpašnieks saskaras ar mājokļa vai ēkas kvalitātes problēmām,” stāsta “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva. 

Piedāvājums sasniedzis augstāko līmeni 

Kopumā augustā iegādei Rīgā bija pieejami 3830 dzīvokļi, savukārt īrei – 2930. Jauno projektu pirmreizējā tirgū mājokļu piedāvājums sasniedza 2350, bet renovētajās pirmskara ēkās iegādāties varēja 240 dzīvokļus. Kopš 2022. gada iegādei pieejamo dzīvokļu skaits jauno projektu pirmreizējā tirgū pieaudzis pusotru reizi, šogad sasniedzot augstāko piedāvājuma līmeni segmenta ietvaros pēdējo gadu laikā. 

Šā gada pirmajā pusgadā visvairāk darījumu notikuši projektos “Pīlādžu mājas” (pārdoti 76 mājokļi), “Deglava Gleznotāju rezidence” (58 darījumi), “Kaivas kvartāls” (47 darījumi), “Parka kvartāls” (36 pārdoti mājokļi) un “Ezerjugla” (24 mājokļi). Mājokļu vidējā cena šajos darījumos svārstījās no 2380 līdz 2650 EUR par kvadrātmetru. Savukārt centrā līdera pozīciju ieņēma projekts “Šefela nams” ar 33 darījumiem par vidējo cenu 3280 EUR/m², kamēr vairumā citu jauno projektu un renovēto namu bijuši vien padsmit darījumu. Tas liecina, ka pircējs nav atteicies no dzīves jaunajā projektā, bet pērk tos mājokļus, kuru cena vēl šķiet sasniedzama un nepārsniedz 2700 EUR/m² robežu. 

Gada laikā jauno projektu tirgū vidējā cena darījumos Rīgas apkaimēs pieaugusi tikai par 1%, cenai par mājokli Rīgas kreisā krasta jaunbūvēs sasniedzot 2680 EUR/m², bet labajā krastā – 2610 EUR/m². Savukārt otrreizējā tirgus mājokļiem jaunajos projektos cena augusi par aptuveni 5%, bet dzīvokļiem sērijveida namos cenu pieaugums sasniedzis pat 10%. Jauno projektu pirmreizējā tirgū vidēji mēnesī notiek ap 100 darījumiem, turpretī sērijveida ēkās skaits ir teju piecas reizes lielāks.

Šobrīd pirmreizējo jauno projektu segmentā Rīgas apkaimēs cenu kāpums faktiski ir apstājies. Izņēmums ir Centrs, Skanste, Mežaparks un Ķīpsala, kur vidējā cena darījumos gada laikā pieaugusi par 7%, sasniedzot 3670 EUR/m², kā arī ekskluzīvie premium klases mājokļi, kuru vidējā cena darījumos pietuvojusies 4000 EUR par kvadrātmetru, gada laikā kāpjot par 6%.

Jaunbūves konkurē ar otrreizējo tirgu; ar bonusiem nesteidzas

Balstoties uz jaunākajiem “Latio” Mājokļu tirgus pārskata datiem par 2026. gadu, 52% darījumu jaunajos un renovētajos projektos notiek otrreizējā, bet 48% - pirmreizējā tirgū. Piemēram, dažus gadus vecs jaunais projekts apkaimēs otrreizējā tirgū maksā gandrīz par 20%, bet renovēts dzīvoklis centrā pat par 24% lētāk nekā dzīvoklis pirmreizējā tirgus jaunbūvē. Pircējam šī starpība ir desmitiem tūkstošu eiro.

“Šobrīd konkurence notiek ne tikai attīstītāju starpā. Par pircējiem cīnās arī otrreizējā tirgus dalībnieki, renovēto pirmskara ēku īpašnieki un pat atsevišķi sērijveida projekti. Un viņiem ir būtiska priekšrocība – laika pārbaudi izturējusi kvalitāte. Simtgadīga, bet atjaunota ēka vai mājoklis jaunajā projektā, kurā vismaz dažus gadus kāds ir dzīvojis, pircēju acīs nereti būs vērtīgāks nekā nule uzcelta ēka ar apšaubāmu kvalitāti un neskaidriem garantijas nosacījumiem,” skaidro Ksenija Ijevleva.

Kamēr pircēju maksātspēja netiek līdzi jauno projektu cenu kāpumam, attīstītājiem ir iespējas motivēt cilvēkus ar piedāvājumiem un akcijām. “Latio” nekustamo īpašumu eksperti novērojuši, ka, neskatoties uz iespaidīgo jauno projektu piedāvājumu, attīstītāji nesteidz koriģēt cenas atbilstoši tirgus vidējai “temperatūrai”, turklāt nenotiek arī savstarpēja sacensība par pircējam pievilcīgāko piedāvājumu. Liela daļa attīstītāju izvēlas dzīvokļus drīzāk atstāt tukšus un gaidīt brīdi, kad celsies iedzīvotāju pirktspēja, nekā iesaistīties cīņā par pircēju jau šodien. 

“Pirms dažiem gadiem, kad tirgus bija apstājies augstās Euribor likmes dēļ, redzējām diezgan intensīvu konkurenci. Viens attīstītājs pie dzīvokļa iegādes dāvināja autostāvvietu, cits – virtuves iekārtu vai noliktavu, vēl kāds mēģināja iekārdināt ar 5000 EUR atlaidi. Protams, joprojām atsevišķos projektos šādi bonusi ir, piemēram, cenas atlaide 3–4 istabu dzīvokļiem tā dēvētajām “goda ģimenēm” vai segti komunālie un apsaimniekošanas maksājumi. Taču arvien vairāk redzam, ka lielākais uzsvars tiek likts uz lokāciju, cenšoties pārdot sapni par pievilcīgu dzīves vietu ģimenei ar labu infrastruktūru un iedzīvotājiem, kuru paradumi neradīs ikdienas galvassāpes,” pauž K. Ijevleva.

Vienlaikus nogaidīšanas stratēģija attīstītājiem ir samērā riskanta. Tirgū jau ienāk jauno projektu kvartālu nākamās kārtas un nami ar simtiem jaunu dzīvokļu, piemēram, “Tērbatas dārzs”, “Mūkusalas pagalmi”, “Smilgas”, “Dzirciema pagalms”, “360° Dzelzavas” un citi. Konkurence par maksātspējīgo pircēju tikai pieaugs. Lai jauno projektu segments kļūtu par masu tirgu, attīstītājiem būtu jācīnās par katru pircēju, izceļot ne tikai lokāciju, bet kvalitātei atbilstošu cenu un ne mazāk būtiski – servisu pēc tam, kad īpašnieks saņēmis atslēgas.

Mājokļu kvalitāte neatbilst cerētajam

“Latio” rīcībā nonākusi kādas iedzīvotājas pieredze vienā no jaunbūvēm Pārdaugavā, kas ekspluatācijā nodota 2024. gadā un publiski sevi pozicionē kā premium klases mājokļu projekts. Pārdošanas komunikācijā īpaši uzsvērti kvalitatīvi un ilgmūžīgi apdares materiāli, energoefektivitāte, mūsdienīgi tehniskie risinājumi un citas priekšrocības, kas atspoguļojas arī darījumu cenās. Proti, pērn vidējā cena par dzīvokli šajā projektā bija ap 2990 EUR/m², bet atsevišķos darījumos pārsniedza 3600 EUR/m².

Pēc iedzīvotājas stāstītā, problēmas atklājušās jau pirmajos mēnešos pēc ievākšanās, turklāt defekti konstatēti arī kaimiņu dzīvokļos un ēkas koplietošanas daļās. Proti, penthausa dzīvokļiem tek terases, savukārt citā vairāk nekā 200 000 EUR vērtā dzīvoklī vannas istabā regulāri jānovieto trauks zem pilošajiem griestiem. Pirmā stāva terasē atdalījies apmetums, bet pazemes stāvvietā, pēc iedzīvotājas sniegtās informācijas nokrituši metāla vārti. Problēmas konstatētas arī inženiertīklos, piemēram, uzstādot virtuves iekārtu, atklājies, ka trīsfāžu elektrības vada gals palicis sienā, tāpēc, lai pieslēgtu sadzīves tehniku, sienā nācās izdauzīt caurumu. 

Vēršoties pie attīstītāja, iedzīvotāji sapratuši – defekti tik ātri novērsti netiks. Tādēļ mājas iedzīvotāji šobrīd piesaistījuši neatkarīgu būvekspertu, kurš veiks ēkas tehniskā stāvokļa un bojājumu cēloņa izvērtējumu.

“Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva vērš uzmanību, ka tik nopietnos gadījumos jautājums vairs nav tikai par estētiku vai cenas atbilstību kvalitātei. Bojājumiem skarot koplietošana telpas, fasādi vai ēkai pieguļošo teritoriju, aktuāla kļūst cilvēku drošība. 

“Ja projekts tiek pārdots kā moderna, kvalitatīva un ģimenēm draudzīga dzīves vide, pircējam pēc ievākšanās nevajadzētu domāt, vai bērnam pagalmā var uzkrist jumta fragments vai metāla vārti. Pie cenas, kas sasniedz 3000 un pat 4000 EUR / m², pircējs nepērk tikai platību, bet gan solījumu par būvniecības kvalitāti, drošību un augstāko servisu arī pēc darījuma. Ja pirmajos ekspluatācijas gados sāk plaisāt vai atdalīties apmetums, parādās mitrums vai atklājas nepareizi izbūvēti inženiertīkli, bet attīstītājs nav gatavs operatīvi piedāvāt risinājumu, tas ir spēcīgs sitiens viņa reputācijai, kas ietekmēs arī nākamo projektu pārdošanu,” pārliecināta ir Ijevleva.

Izvēloties dzīvokli jaunajā projektā, “Latio” Juridiskās daļas vadītāja Mārīte Lipša potenciālajam pircējam iesaka veikt mājasdarbu: noskaidrot ne tikai ekspluatācijā nodošanas gadu, bet arī būves grupu un atlikušo būvdarbu garantijas termiņu. Proti, spēkā esošie Ministru kabineta Ēku būvnoteikumi paredz vismaz trīs gadu būvdarbu garantiju otrās grupas ēkām un vismaz piecu gadu garantiju trešās grupas ēkām. Piemēram, tipiska daudzdzīvokļu māja līdz sešiem virszemes stāviem visbiežāk būs otrās grupas ēka, savukārt daudzdzīvokļu ēka ar vairāk nekā sešiem virszemes stāviem vai vairāk nekā vienu pazemes stāvu – trešās grupas ēka. Konkrēto būves grupu pircējam ieteicams pārbaudīt BIS dokumentācijā.

“Praksē pircēji bieži jauc divus būtiskus jēdzienus: pārdevēja atbildību un būvnieka garantiju. Šī atšķirība ir izšķiroša, ja dzīvoklis tiek iegādāts vairākus gadus pēc ēkas nodošanas ekspluatācijā. Saskaņā ar Patērētāju tiesību aizsardzības likumu, pērkot dzīvokli no juridiskas personas, kas būs attīstītājs vai pārdevējs, pircējam ir tiesības izvirzīt prasības par mājokļa neatbilstību līguma noteikumiem divu gadu laikā no pirkuma līguma noslēgšanas vai īpašuma nodošanas brīža,” skaidro Lipša.

Šeit veidojas svarīga juridiskā atšķirība:

    • Būvnieka garantija attiecas uz ēkas būvdarbu kvalitāti kopumā un sākas no dienas, kad ēka nodota ekspluatācijā.

    • Pārdevēja atbildība attiecas uz konkrēto pirkuma darījumu un sākas no dienas, kad pircējs pieņem dzīvokli no pārdevēja.

Tas nozīmē: ja dzīvoklis tiek iegādāts jaunajā projektā, kas nodots ekspluatācijā pirms diviem gadiem, būvnieka garantija otrās grupas ēkai var būt jau gandrīz beigusies, taču pircēja tiesības pieprasīt no pārdevēja līgumam atbilstošu mājokļa kvalitāti saskaņā ar Patērētāju tiesību aizsardzības likumu būs spēkā pilnus nākamos divus gadus no pirkuma brīža.

“Latio” ieteikumi pircējam:

    • Noskaidro BIS precīzu ēkas pieņemšanas ekspluatācijā datumu un būves grupu (2. grupa — līdz 6 stāviem; 3. grupa — virs 6 stāviem vai vairāk nekā 1 pazemes stāvs), lai saprastu, cik ilgi vēl ir spēkā būvnieka garantija ēkai kopumā;

    • Noskaidro, kāda ir kārtība defektu pieteikšanai – atsevišķi dzīvoklim un atsevišķi kopīpašumam;

    • Par dzīvokļa defektiem (piemēram, krītošu apmetumu) nekavējoties rakstiski informē pārdevēju, atsaucoties uz līguma neatbilstību;

    • Atceries, ka pārdevējs atbild arī par apslēptajiem trūkumiem, kas pastāvējuši pirms darījuma.

Informāciju sagatavoja Dr. oec. Ksenija Ijevleva, Latio tirgus analītiķis.