Латвийский рынок недвижимости находится в стабильном состоянии, с фиксацией небольшого роста цен в отдельных сегментах. Но многое в сценариях его будущего развития зависит от геополитических факторов. Такого мнения придерживается Кристине Дубане, владелица компании Dubane Estate и руководитель комитета образования Латвийской ассоциации компаний недвижимости LANĪDA. В мае 2026 года Кристине отметила 25-летие своей профессиональной деятельности в сфере недвижимости, что и стало поводом для разговора с журналом m² и порталом varianti.lv.
— Четверть века – солидный срок, поздравляем! За эти годы вы видели разные стадии развития рынка недвижимости Латвии. Как охарактеризуете его текущее состояние? Что наблюдаем – фазу роста, стабилизации или скрытой коррекции?
— Рынок как рынок, ничего экстраординарного. Многое, если не всё, что связано с недвижимостью Латвии, в последнее десятилетие зависит не столько от того, каково на данный момент состояние экономики нашей страны, сколько от того, что происходит в мире на глобальном уровне. Стоит президенту США Дональду Трампу сказать что-то волнительное или начать какие-то действия, как это находит отражение на рынке недвижимости Латвии, все моментально напрягаются.
Но если убрать в сторону эту эмоциональную составляющую, то ситуация с недвижимостью в Латвии довольно стабильная, с признаками небольшого улучшения. В сегменте нового жилья наблюдаем рост цен, что связано с удорожанием себестоимости строительства. Если в 2025 году квартиры в единичных новых проектах микрорайонов столицы Латвии предлагались по цене, близкой к 3 000 евро за кв. м, то сейчас таковых большинство. И спрос на них остаётся высоким, что говорит о принятии потребителями нового уровня цен.
Аналогичные тенденции роста фиксируются и сегменте серийного жилья столицы Латвии. В ряде её микрорайонов, например в Иманте, найти адекватную по цене серийную квартиру трудно.
— Из вашей практики: по каким ценам в Риге происходят реальные продажи квартир в домах постройки советского периода?
— Если квартира располагается в популярных микрорайонах и требует ремонта, то от 800 до 1 000 евро за кв. м. Если в нормальном состоянии, из категории «можно жить», – от 1 000 до 1 200. Если свежий и современный ремонт, не первый этаж и не последний, то может быть и 1 400 евро за кв. м. В центре Риги квартиры в серийных домах могут продаваться и по 1 500-1 600 евро за кв. м. Но названные 1 400 и 1 500-1 600 евро за кв. м нельзя рассматривать как средний показатель, такие цифры появляются лишь в сделках с серийным жильём, имеющим какие-то конкурентные преимущества. Важно понимать, что в полном объёме кредит для покупки такой квартиры клиент вряд ли получит, так как оценочная стоимость будет ниже. Доля собственных средств в сделке здесь будет выше 30-35% от стоимости выбранного объекта.
Тенденция последних лет – клиенты предпочитают квартиры с хорошей отделкой, в которых можно сразу начинать жить и не нужно вкладываться.
— Возникший в последние годы всплеск интереса к серийному жилью Риги связан с упомянутым вами удорожанием квартир в новостройках?
— Безусловно. Разрыв в стоимости серийного фонда столицы Латвии и нового жилья бюджетного класса вырос – он уже более чем двукратный.
— Лет двадцать назад считалось: для здорового рынка новых проектов, чтобы тот хорошо развивался, важно, чтобы разница в стоимости единицы площади квартир в новостройках и серийных домах была не более 60-70%.
— Возросший разрыв в ценах, безусловно, оказывает негативное влияние на сделки с новыми проектами. Ведь самый частый вариант покупки в них – резервация квартиры в новостройке, продажа имеющегося жилья, а затем оформление на недостающую для оплаты новой квартиры часть ипотечного кредита. Сейчас получается, что проданной серийной квартиры (при равном количестве комнат) хватает в лучшем случае на покрытие 30-40% от стоимости жилья в новостройке. А ведь ещё нужно иметь деньги и на меблировку… Данный разрыв в ценах заставляет часть клиентов осторожнее подходить к оценке своих возможностей, иногда отказываться от планов по переезду либо фокусироваться на серийном фонде вместо нового.
Думаю, что серийные квартиры Риги понемногу продолжат дорожать в рамках инфляции или чуть больше, но без каких-либо взлётов. Подавляющая часть клиентов по-прежнему входит в сделки с кредитами, и банки, выдавая их, тщательно взвешивают все риски и на недвижимость с завышенной ценой финансирования не дают.
— То есть перегретых сегментов на рынке недвижимости Латвии нет?
— 800-1 200 евро за кв. м серийных квартир Риги и ещё дешевле в регионах – ну какой перегрев?! Да, сейчас видим рост цен, но он разумный и логичный. Вот ситуация с земельными участками под частную застройку, как мне кажется, могла бы быть и получше. Надеемся на оживление в данном сегменте.
В сегменте частных домов из-за того, что себестоимость строительства капитальных зданий давно превысила 1 500 евро за кв. м, растёт спрос на каркасные строения. Это быстрее, менее затратно и финансово, и в плане общения со строителями.
Ещё одна тенденция – пришло понимание, что дома требуют постоянных расходов на своё содержание. И если раньше многие мечтали о частных домах, то сейчас понимают, что жить в квартире проще: платишь коммунальные, и обслуживанием занимается управляющая компания. А в доме всё делаешь сам.
— В центр Риги покупатели возвращаются?
— С одной стороны, они и не исчезали. Если это новостройка или полностью реновированный проект, то квартиры в них так или иначе, но продаются. С другой – многое зависит от того, будет ли самоуправление Риги создавать жителям условия, в том числе и касающиеся парковки машин. Если нет, то люди продолжат выбирать другие места для проживания и ведения бизнеса. Пришла мода на Агенскалнс и Торнякалнс, которые активно застраиваются новыми проектами. При том, что недвижимость в них зачастую оказывается даже дороже, чем в центре. Свою роль в пользу них играет более развитая и дружелюбная к людям инфраструктура. А центр Риги должен развиваться, только для этого нужны действия, позволяющие решать насущные для людей вопросы, в том числе и с парковками. И решать не с помощью запретов, как это у нас любят.
— Какие кредитные ставки видите в реальных сделках?
— На новые проекты – от 1,3% + Euribor. Если объект покупки – серийная квартира, то там речь может идти о 1,59% + Euribor и выше. Но банки в первую очередь оценивают клиента. Чем он более качественный, тем ниже и приятнее ставка. А если есть какие-то риски или возраст заёмщика превышает 50 лет, то предлагаемые ставки по ипотеке будут выше. Банки остаются одним из локомотивов развития латвийского рынка недвижимости.
— Любимая мантра застройщиков, обычно имеющих эстонские и литовские корни: посмотрите на Таллин и Вильнюс, там цены на недвижимость существенно выше, чем в Риге, значит, и у нас такие будут. Подобные настроения разделяете?
— Была бы рада, если бы недвижимость Латвии стала образцом для подражания соседей и все равнялись на нас, а не мы на кого-то. Сами рассуждения о том, что мы должны догнать ушедших вперёд соседей, слышу, наверное, полтора десятилетия. При этом глобально картина не меняется. Как продавалось у нас меньше новых квартир, чем в Таллине и Вильнюсе, так и продаётся. Как был у нас меньше объём ипотечного кредитования, так и остаётся таковым. Сравнение можно рассматривать как некий маркетинговый ход, но смысла в такой мантре не вижу. Если экономика Латвии будет развиваться, а благосостояние населения расти, тогда и активность покупателей станет выше и цены поднимутся. Эстонский рынок нового жилья в 2024 и 2025 годах пережил кризис с продажами. Так нам что, тоже равняться на это?! Ну, есть у них новые проекты с ценами 6 000-7 000 евро за кв. м. Интересовалась было у эстонских коллег: сколько таких продаж состоялось в последние месяцы? Ответ: ни одной. А у нас пять сделок с новыми квартирами по 2 500-3 000 евро за кв. м. По мне, лучше так, как у нас, чем заниматься продажей объекта с высокой ценой, который никто не покупает. Поэтому эстонские застройщики в последние годы и осваивают активно Латвию со своими проектами: у нас есть и где строить, и кому покупать, пусть и по более низким ценам, чем у них.
У более высоких по сравнению с нами цен на недвижимость Таллина и Вильнюса есть логичное и рациональное объяснение. В той же Литве квартиры в новых проектах подорожали в результате разрешения на использование пенсионных накоплений второго уровня. Плюс в Литве и Эстонии многое держится на более высоких, чем у нас, объёмах ипотечного кредитования.
Мне кажется, что догнать соседей как по цене, так и по активности рынка новых квартир мы в ближайшие три – пять лет не сможем. Да может, и не нужно этих постоянных сравнений. У них иная и более предпринимательская структура экономики, чуть другая и более благоприятная бизнес-среда.
— Сильно ли изменилось поведение покупателей за последние 5-10 лет?
— Изменилось в силу того, что снизился средний возраст клиентов. Люди и помоложе, и по-другому смотрят на недвижимость, чем предыдущее поколение. Чуть наивнее, что ли. Иногда приходят в старые новые проекты и удивляются, почему там нет кладовок. Или недоумевают из-за отсутствия станций для подзарядки электромобилей. Для молодого поколения важна социализация: какие соседи в подъезде, красивый ли фасад в доме и сделан ли подъезд? Они выбирают среду. Но, оценивая красоту, часто не углубляются в технические детали: в каком состоянии находятся коммуникации, как обстоят дела с перекрытиями, если это старые строения, и так далее. Приходится добавлять им критической оценки при подборе объектов, на многие вещи открывать глаза.
Очень часто уповают на искусственный интеллект (ИИ) – это видно по вопросам, которые присылают. Часть из них не имеет никакого отношения к латвийскому рынку недвижимости, потому что у нас нет даже такой практики. Люди уходят в ИИ, перестают ценить профессиональные знания и не понимают, что ответы ИИ – это прежде всего генерирование различной информации из глобальной интернет-сети. Но никак не мышление.
К тому же ИИ не может дать живого человеческого общения. С чем сталкиваемся? С тем, что ИИ искажает реальность. Сейчас многие фотографии в объявлениях специально обрабатываются с помощью спецпрограмм, и недвижимость на них выглядит гораздо красочнее. Приходишь с клиентами смотреть квартиру и испытываешь сильное разочарование от увиденного.
Кроме того, тексты объявлений (что хорошо видно) многие также составляют с помощью ИИ. Если раньше это было забавно, то сейчас, когда приняло массовый характер, уже не столь интересно. Какое-то однообразие получается, без творческого подхода. Меня пугают и покупатели, которые всю информацию черпают из ИИ. Это говорит о том, что человек сам толком не понимает, что он приобретает. И повторю: ИИ не всегда транслирует практику покупки, которая применима именно к Латвии.
— Что сегодня важнее для успешной сделки: правильная цена или грамотная стратегия продажи?
— Важны оба фактора. Ты можешь поставить цену 4 500 евро за квадратный метр и выбрать идеальную стратегию продажи, но это не сработает. Продолжает действовать правило, что недвижимость продаётся в том случае, если цена близка к оценочной стоимости и не превышает её на 10-15%. Идеально, если совпадает.
Приятно, что большинство продавцов понимают ситуацию и не витают в облаках. Проблемы возникают, если продавец сталкивается с необходимостью оплаты прироста капитала, так как не был задекларирован в недвижимости положенный год в течение последних пяти лет перед продажей. Тогда придумывают такую стратегию: декларируются и выставляют объект по рыночной цене плюс 25,5% – такова ставка прироста капитала. Мол, если кто в течение года купят, то продадут. А если нет, то через год снизят цену. Но такой вариант не спасает в ситуации с дачами, в отношении которых, как считаю, имеется пробел в законодательстве. В большинстве своём люди не могут задекларироваться на дачах, так как дачные домики зачастую не являются капитальными строениями. И получается, что при продаже объекта, которым они владеют десятилетиями, необходимо платить прирост капитала в 25,5%. А когда объект стоит 40 000 евро, то отдавать 10 000 очень больно.
Говоря про стратегию продаж, отмечу следующий момент: если вы продаёте объект, то его нужно широко рекламировать. Иногда встречаются клиенты, которые просят не выставлять объект в публичное поле. В реальности мало у кого есть некие скрытые покупатели. Точно так же удивляют вопросы: а у вас есть что-нибудь интересное, что не представлено на рынке? Мол, что-нибудь из закрытых баз, так сказать, «из-под стола».
Такая стратегия продаж возможна, только если вы предлагаете имущество по бросовой цене. А если у вас рыночная цена, то найти покупателя, не выставляя объекта, почти невозможно. Мы либо продаём объект и рассказываем о нём всему рынку, либо не стоит этим и заниматься.
— Если заглянуть вперёд на ближайшие три – пять лет, то какой сценарий развития рынка считаете наиболее вероятным?
— Надеюсь на спокойное и позитивное развитие. Ничего более сказать не могу. Время показало, что от нас, от Латвии, мало что зависит. Я же не знаю, что будет в Америке, в каком настроении проснётся Дональд Трамп, какие новости будут из Украины и России. Важно смотреть на экономику, на то, что произойдёт в глобальном масштабе. Если градус мирового напряжения станет спадать, то и у нас дела пойдут в лучшую сторону. А если общемировая экономическая картина будут ухудшаться, то и нам будет трудно. Пока же хочется, чтобы у президента США Дональда Трампа было хорошее настроение по утрам: тогда будет меньше громких заявлений, и наше население – потенциальные покупатели и арендаторы – сможет более спокойно смотреть в будущее!