Latvijas nekustamo īpašumu tirgus stāvoklis ir stabils, atsevišķos tā segmentos ir vērojams neliels cenu kāpums. Tomēr daudz kas tā attīstības nākotnes scenārijos ir atkarīgs no ģeopolitiskiem faktoriem. Tā uzskata kompānijas Dubane Estate īpašniece un Latvijas nekustamo īpašumu kompāniju asociācijas LANĪDA izglītības komitejas vadītāja Kristīne Dubāne. 2026. gada maijā Kristīne atzīmēja savas profesionālās darbības 25 gadu jubileju nekustamo īpašumu jomā, kas tad arī kļuva par iemeslu sarunai ar žurnālu Kvadrātmetrs un portālu varianti.lv.

— Ceturtdaļgadsimts – tas ir solīds laika posms, apsveicam! Šo gadu laikā jūs esat piedzīvojusi dažādas Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstības stadijas. Kā jūs raksturotu tā pašreizējo stāvokli? Ko mēs vērojam – izaugsmes, stabilizācijas vai slēptas korekcijas fāzi?

— Tirgus kā tirgus, nekā ekstraordināra. Daudz kas, ja ne viss, kas saistīts ar Latvijas nekustamajiem īpašumiem, pēdējā gadu desmita laikā ir atkarīgs ne tik daudz no mūsu valsts ekonomikas stāvokļa, cik no tā, kas notiek globālā līmenī. Pietiek ASV prezidentam Donaldam Trampam pateikt kaut ko satraucošu, kā tas atsaucas uz Latvijas nekustamo īpašumu tirgu, un visi momentā saspringst.

Tomēr, ja noliekam malā šo emocionālo komponenti, tad situācija Latvijas nekustamo īpašumu tirgū ir visai stabila un tā pat uzrāda nelielas uzlabošanās pazīmes. Jauno mājokļu segmentā ir vērojams cenu kāpums, kas saistīts ar celtniecības pašizmaksas sadārdzināšanos. Ja 2025. gadā dzīvokļi atsevišķos Latvijas galvaspilsētas mikrorajonu projektos tika piedāvāti par cenām tuvu 3 000 eiro/m², tad tagad tādas cenas ir vairumā projektu. Un pieprasījums pēc šādiem mājokļiem joprojām ir liels, kas liecina par to, ka patērētāji ir pieņēmuši jauno cenu līmeni.

Līdzīgas izaugsmes tendences tiek fiksētas arī galvaspilsētas sērijveida mājokļu segmentā. Vairākos mikrorajonos, piemēram, Imantā, ir visai grūti sameklēt sērijveida dzīvokli par adekvātu cenu.

— No jūsu prakses: par kādām cenām Rīgā notiek reāli padomju periodā būvēto dzīvokļu pirkuma darījumi?

— Ja dzīvoklis atrodas populārā mikrorajonā un tam ir nepieciešams remonts, tad tas maksā no 800 līdz 1 000 eiro/m². Ja tas ir normālā stāvoklī, kurā var uzreiz dzīvot – no 1 000 līdz 1 200 eiro/m². Ja dzīvoklim ir svaigs un mūsdienīgs remonts, tas atrodas ne pirmajā, ne pēdējā stāvā – tad cena var sniegties līdz pat 1400 eiro/m². Rīgas centrā dzīvokļi sērijveida mājās var tikt tirgoti arī par 1 500¬– 1600 eiro/m². Tomēr minētās cenas – 1 400 un 1 500–1 600 eiro/m² nevar uzskatīt par vidējo rādītāju, jo šādi skaitļi parādās tikai darījumos ar sērijveida dzīvokļiem, kuriem ir kādas konkurences priekšrocības. Ir svarīgi saprast, ka šādam pirkumam klients kredītu diez vai saņems pilnā apmērā, jo dzīvokļa novērtējuma summa būs mazāka. Pašu līdzekļu daļa šādā darījumā būs vairāk nekā 30–35 % no noskatītā objekta cenas.

Pēdējo gadu tendence – klienti dod priekšroku dzīvokļiem ar labu apdari, uz kuriem var uzreiz pārcelties dzīvot un kuros nav jāiegulda līdzekļi.

— Vai pēdējos gados pieaugusī interese par Rīgas sērijveida dzīvokļiem ir saistīta ar jūsu minēto jaunceltņu dzīvokļu cenu kāpumu?

— Bez šaubām. Atšķirība starp galvaspilsētas sērijveida mājokļu dzīvojamā fonda un budžeta klases jauno mājokļu cenām ir pieaugusi vairāk nekā divas reizes.

— Pirms gadiem divdesmit tika uzskatīts, ka veselīgam jauno projektu tirgum, lai tas labi attīstītos, ir svarīgi, lai kvadrātmetra cenas atšķirība jaunceltnēs un sērijveida mājās nepārsniegtu 60–70 %.

— Pieaugusī cenu atšķirība, bez šaubām, negatīvi ietekmē darījumus jaunajos projektos, jo visbiežākais pirkuma variants ir šāds: tiek rezervēts dzīvoklis jaunceltnē, pārdots esošais mājoklis un pēc tam tiek noformēts jaunā dzīvokļa iegādei nepieciešamais hipotekārais kredīts. Pašlaik sanāk, ka, pārdodot sērijveida dzīvokli (pie vienāda istabu skaita), iegūtā summa labākajā gadījumā ir pietiekama, lai segtu 30–40 % no jaunā mājokļa cenas. Bet vēl taču ir vajadzīga nauda mēbeļu iegādei... Šāda cenu atšķirība liek daļai klientu piesardzīgi izvērtēt savas iespējas un dažreiz pat atteikties no pārcelšanās uz jaunu mājokli vai arī meklēt citu dzīvokli sērijveida mājokļu dzīvojamajā fondā.

Manuprāt, Rīgas sērijveida dzīvokļu cenas turpinās palēnām kāpt inflācijas ietvaros vai mazliet vairāk, taču bez straujiem palēcieniem. Lielākā daļa klientu joprojām darījumus kārto, piesaistot kredītus, un bankas, tos izsniedzot, rūpīgi izvērtē visus riskus un nekustamiem īpašumiem ar uzpūstām cenām finansējumu nepiešķir.

— Tas ir, pārkarsušu segmentu Latvijas nekustamo īpašumu tirgū nav?

— 800 līdz 1 200 eiro/m² par sērijveida dzīvokli Rīgā un vēl lētāk – reģionos... Nu kāda te pārkaršana?! Jā, pašlaik ir vērojams cenu kāpums, taču tas ir saprātīgs un loģisks. Taču situācija ar gruntsgabaliem privātai apbūvei, manuprāt, varētu būt labāka. Ceram, ka šis segments atdzīvosies. Privātmāju segmentā tā iemesla dēļ, ka kapitālu ēku celtniecības pašizmaksa jau sen ir pārsniegusi 1 500 eiro/m², aug pieprasījums pēc karkasu būvēm. Tas ir ātrāk un arī finansiāli mazāk ietilpīgi.

Ir vēl viena tendence – parādījusies sapratne, ka māja prasa pastāvīgus izdevumus tās uzturēšanai. Ja agrāk daudzi sapņoja par privātmāju, tad tagad cilvēki saprot, ka dzīvot dzīvoklī ir vienkāršāk: tu maksā komunālos maksājumus, bet ar uzturēšanu nodarbojas pārvaldošā kompānija. Bet privātmājā viss jādara pašam.

— Vai Rīgas centrā atgriežas pircēji?

— No vienas puses, tie nekad nav pazuduši. Ja tās ir jaunceltnes vai pilnībā renovēti projekti, tad dzīvokļi tajos tā vai citādi, bet tiek pārdoti. No otras puses, daudz kas ir atkarīgs no tā, vai Rīgas pašvaldība radīs iedzīvotājiem piemērotus apstākļus, tostarp arī saistībā ar automašīnu novietošanu. Ja nē, tad cilvēki dzīvošanai un uzņēmējdarbībai turpinās izvēlēties citas vietas. Modē ir nācis Āgenskalns un Torņakalns, kur aktīvi tiek būvēti jauni projekti, neraugoties uz to, ka nekustamie īpašumi šeit nereti izrādās pat dārgāki nekā centrā. Savu lomu te spēlē attīstītāka un cilvēkiem draudzīgāka infrastruktūra. Rīgas pilsētas centram ir jāattīstās, taču tas prasa darbības, kas risina cilvēkiem aktuālus jautājumus, tostarp autostāvvietu problēmu. Un to nevar risināt ar aizliegumiem, kā to pie mums mēdz darīt.

— Kādas kredītu likmes jūs redzat reālajos darījumos?

— Jaunajos projektos – no 1,3 % + Euribor. Ja pirkuma objekts ir sērijveida dzīvoklis, runa var būt par 1,59 % + Euribor un vairāk. Taču bankas pirmkārt izvērtē klientu. Jo tas ir kvalitatīvāks, jo zemāka un patīkamāka ir likme. Bet, ja pastāv kādi riski vai aizņēmēja vecums pārsniedz 50 gadus, tad piedāvātās hipotekārās likmes būs augstākas. Bankas joprojām ir Latvijas nekustamo īpašumu attīstības lokomotīves.

— Attīstītāju (it īpaši Igaunijas un Lietuvas izcelsmes attīstītāju) iemīļotā mantra ir: palūkojieties uz Tallinu un Viļņu – tur nekustamo īpašumu cenas ir ievērojami augstākas nekā Rīgā, un tas nozīmē, ka arī pie mums tādas būs. Vai piekrītat šādam viedoklim?

— Es būtu priecīga, ja Latvijas nekustamo īpašumu tirgus kļūtu par piemēru kaimiņiem un visi tiektos līdzināties mums, un nevis mēs tiektos līdzināties kādam citam. Spriedelēšanu par to, ka mums ir jāpanāk mūs apsteigušie kaimiņi, dzirdu laikam jau gadus piecpadsmit. Turklāt kopējā aina būtiski nemainās. Kā pie mums tirgoja mazāk jauno dzīvokļu nekā Tallinā un Viļņā, tā arī joprojām tirgojam mazāk. Kā pie mums bija mazāks hipotekārās kreditēšanas apjoms, tā tas ir joprojām. Salīdzinājumu var uzlūkot kā sava veida mārketinga gājienu, taču jēgu tādai mantrai es neredzu. Ja Latvijas ekonomika attīstīsies un cilvēku labklājība pieaugs, tad arī pieaugs gan pircēju aktivitāte, gan mājokļu cenas. 2024. un 2025. gadā Igaunijas jauno mājokļu tirgus piedzīvoja tirdzniecības krīzi. Vai mums arī būtu uz to jātiecas?! Jā, viņiem ir jauni projekti ar cenām pat 6 000–7 000 eiro/m². Vaicāju igauņu kolēģiem, cik darījumu par šādām cenām ir noticis pēdējos mēnešos? Atbilde – neviena. Bet pie mums – pieci darījumi ar jauniem dzīvokļiem par 2 500–3 000 eiro/m². Manuprāt, labāk, lai ir tā, kā pie mums, nekā tirgot objektus par augstām cenām, kurus neviens nepērk. Tādēļ igauņu attīstītāji pēdējos gados arī aktīvi ienāk Latvijā ar saviem projektiem: pie mums ir gan kur būvēt, gan arī kas pērk, lai arī par zemākām cenām nekā pie viņiem.

Augstākām, salīdzinot ar mums, Tallinas un Viļņas nekustamo īpašumu cenām ir loģisks un racionāls izskaidrojums. Piemēram, Lietuvā dzīvokļu cenas jaunajos projektos pieauga tādēļ, ka iedzīvotājiem tika atļauts izņemt pensiju otrā līmeņa uzkrājumus. Piedevām Lietuvā un Igaunijā daudz kas turas uz lielākiem nekā pie mums hipotekārās kreditēšanas apjomiem.

Man šķiet, ka gan no cenu, gan no jauno dzīvokļu tirgus aktivitātes viedokļa kaimiņus tuvāko trīs līdz piecu gadu laikā nepanāksim. Iespējams, šāda nemitīga salīdzināšana nemaz arī nav vajadzīga. Viņiem ir cita un vairāk uz uzņēmējdarbību vērsta ekonomikas struktūra, nedaudz atšķirīgāka un labvēlīgāka biznesa vide.

— Vai ir būtiski mainījusies pircēju uzvedība pēdējo piecu–desmit gadu laikā?

— Tā ir mainījusies tā iemesla dēļ, ka ir samazinājies klientu vidējais vecums. Cilvēki ir jaunāki un arī raugās uz nekustamo īpašumu citādi nekā iepriekšējā paaudze. Varētu pat teikt – mazliet naivāk. Dažreiz klients atnāk apskatīt vecākus jaunos projektu un brīnās, kāpēc tajos nav noliktavu. Vai arī ir neizpratnē par to, ka nav elektromobiļu uzlādes apakšstacijas. Jaunajai paaudzei ir svarīga socializācija: kādi kaimiņi ir kāpņu telpā, vai ir skaista mājas fasāde un vai kāpņu telpa ir labā stāvoklī. Viņi izvēlas vidi. Taču, novērtējot skaistumu, bieži vien neiedziļinās tehniskās detaļās: kādā stāvoklī ir inženiertehniskās komunikācijas, kādā stāvoklī ir pārsegumi, ja tā ir veca būve utt. Piemeklējot objektus, tos nākas papildināt ar kritiskiem vērtējumiem un “atvērt acis” uz daudzām lietām.

Ļoti bieži viņi paļaujas uz mākslīgo intelektu (MI) – tas jūtams pēc atsūtītajiem jautājumiem. Daudziem no tiem nav nekāda sakara ar Latvijas nekustamo īpašumu tirgu, jo pie mums nemaz nav tādas prakses. Cilvēki aizraujas ar MI, pārstāj novērtēt profesionālās zināšanas un nesaprot, ka MI atbildes ir ģenerētas, balstoties uz globālā tīmekļa informāciju, bet nekad – uz domāšanu. Turklāt MI nespēj nodrošināt tiešu cilvēcisku saziņu. Un ar ko mums nākas saskarties? Ar to, ka MI izkropļo realitāti. Tagad daudzas fotogrāfijas sludinājumos tiek apstrādātas, izmantojot speciālas programmas, un nekustamais īpašums tajās izskatās daudz pievilcīgāk. Tu ar klientiem ierodies apskatīt dzīvokli un piedzīvo lielu vilšanos par redzēto.

Turklāt sludinājumu tekstus (un tas ir pamanāms bez grūtībām) daudzi veido, izmantojot mākslīgo intelektu. Ja agrāk tas uzjautrināja, tad tagad, kad tas ir kļuvis plaši izplatīts, tas vairs nav interesanti. Sludinājumi ir kļuvuši vienveidīgi, bez radošas pieejas. Mani baida arī pircēji, kuri visu informāciju smeļ no MI. Tas liecina par to, ka cilvēks pat lāgā nesaprot, ko viņš pērk. Un atkārtošos: MI ne vienmēr atspoguļo pirkšanas praksi, kas ir piemērojama tieši Latvijas apstākļiem.

— Kas šodien ir svarīgi, lai darījums būtu sekmīgs: pareiza cena vai kompetenta pārdošanas stratēģija?

— Svarīgi ir abi faktori. Tu vari uzlikt 4 500 eiro/m² un izstrādāt ideālu pārdošanas stratēģiju, taču tas nenostrādās. Darbojas likums, ka nekustamo īpašumu var pārdot tikai tad, ja cena ir tuvu novērtējuma vērtībai un to pārsniedz ne vairāk par 10–15 %. Ideāli, ja viss sakrīt.

Ir patīkami, ka lielākā daļa pārdevēju izprot situāciju un nelidinās pa mākoņiem. Problēmas rodas tad, ja pārdevējam ir jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis, jo īpašnieks nav bijis deklarēts īpašumā vismaz vienu gadu likumā noteikto piecu gadu laikā pirms tā pārdošanas. Tad izgudro šādu stratēģiju: deklarējas objektā un izliek to pārdošanai par tirgus cenu + 25,5 % (tāda ir kapitāla pieauguma nodokļa likme). Ja gada laikā uzradīsies pircējs, tad pārdos. Bet, ja nē, tad pēc gada cenu pazeminās. Taču šāds variants stāvokli neglābj, ja runa ir par vasarnīcām, attiecībā uz kurām likumā, manuprāt, ir robs. Vairumā gadījumu cilvēki nevar vasarnīcu deklarēt kā savu dzīvesvietu, jo vasarnīcu mājiņas nav kapitālas būves. Un tad nu sanāk, ka, pārdodot objektu, kas desmitiem gadu ir bijis cilvēka īpašumā, ir jāmaksā 25,5 % kapitāla pieauguma nodoklis. Un, ja objekta vērtība ir 40 000 eiro, tad atdot 10 000 ir ļoti sāpīgi.

Runājot par pārdošanas stratēģiju, atzīmēšu šādu momentu: ja pārdodat objektu, tas ir plaši jāreklamē. Dažreiz gadās klienti, kuri lūdz objektu neizlikt publiskajā telpā. Realitātē maz ir tādu, kam ir kādi slēptie pircēji. Tieši tāpat izbrīna jautājumi: vai jums ir kaut kas interesants, kas nav izlikts tirgū? Tā teikt, kaut kas no slēgtajām datu bāzēm, “zem letes”. Šāda pārdošanas stratēģija ir iespējama tikai tad, ja īpašumu piedāvājat “par sviestmaizi”. Bet, ja objektam ir noteikta tirgus cena, tad sameklēt pircēju, neizliekot objektu, ir gandrīz neiespējami. Mēs vai nu pārdodam objektu un stāstām par to visam tirgum, vai arī ar to nav vērts nodarboties.

— Ja paskatāmies uz nākamajiem trim–pieciem gadiem, kāds notikumu attīstības scenārijs, jūsuprāt, ir visticamākais?

— Es ceru uz mierīgu un pozitīvu attīstību. Neko vairāk pateikt nevaru. Notikumu gaita rāda, ko no mums – no Latvijas – maz kas ir atkarīgs. Es taču nezinu, kas notiks Amerikā, kādā noskaņojumā pamodīsies Donalds Tramps, kādi jaunumi pienāks no Ukrainas un Krievijas. Ir svarīgi vērot ekonomiku un to, kas notiks globālā mērogā. Ja spriedze pasaulē samazināsies, tad arī pie mums situācija uzlabosies. Bet, ja pasaules ekonomikas aina pasliktināsies, tad arī mums klāsies grūti. Pagaidām gribas cerēt uz to, lai ASV prezidentam Trampam no rītiem būtu laba oma: tad būs mazāk skaļu paziņojumu un mūsu iedzīvotāji – potenciālie pircēji un īrnieki – varēs drošāk raudzīties nākotnē.