В 2026 году исполнится десять лет, как на латвийском рынке недвижимости звучит имя компании Bonava Latvija – бесспорного лидера по строительству и продажам нового жилья бюджетного класса. И отдавать эти лавры она никому не намерена. Сделать такой вывод позволяет статистика продаж этого года и планы этого застройщика на ближайшие годы. О том, каковы они и как идут дела у Bonava Latvija сейчас, журнал m2 и портал varianti.lv побеседовали с руководителем этого предприятия Мареком Клявиньшем.
– Прошедшей осенью Bonava Latvija сдала в эксплуатацию последний дом самого масштабного из реализованных до этого момента своего жилого проекта – Dreilinga mājas. Почти одновременно с этим состоялось торжество по случаю ввода в эксплуатацию первого дома проекта Valterciems, который по своим параметрам превзойдёт Dreilinga mājas и станет самым большим объектом вашей компании на ближайшие годы. Насколько для Bonava Latvija как застройщика важны подобные, скажем так, крупные формы?
– Для нас как застройщика не так важно количество квартир, как то, чего можно достичь, развивая проект на более обширной территории. Крупные земельные участки позволяют возводить несколько жилых зданий и создавать продуманное благоустроенное окружающее пространство, в котором есть место и для отдыха, и для спорта, и для совместных активностей. Это наша возможность создавать среду, которая функционирует как единый квартал и где жильё – это не только место проживания, а часть более широкой, современной и упорядоченной городской среды. Мы считаем, что не стены квартиры, а именно эта функциональная и многогранная жизненная среда создает приятные эмоции, с которыми люди начинают свой каждый день в новом доме, и именно эти эмоции для нас особенно важны.
Хороший пример – проект Dreilinga mājas. После того как рядом с ним открылись большие торговые центры Saga и IKEA, мы благоустроили набережную соседней речки и построили мостик через неё, которого изначально в проекте не было. Сделали это за свой счёт, чтобы жильцам квартала было удобней и быстрее ходить в магазины. Подобный подход мы продолжаем и в Valterciems. Этим летом там были открыты общественные площадки для пляжного волейбола, а в ноябре — созданный скульптором Петерисом Кимшем художественный объект внешеней среды «Голубь». Он будет радовать как жителей, так и гостей окрестностей, и это лишь первый шаг – мы планируем дальше обогащать и развивать территорию поселка.
Масштабная застройка несет и практические бонусы, позволяет снижать стоимость строительства и ускоряет процесс исполнения работ, особенно в вопросах создания инфраструктуры, подвода всех коммуникаций и строительства новых улиц. Во многих проектах эти работы приходится вести с нуля. В Valterciems мы проложили километры новых трубопроводов и реконструировали насосную станцию, которая обслуживает весь микрорайон. Такой масштаб позволяет не только развивать отдельные дома, но и улучшает функциональность и комфорт всех прилегающих окрестностей.
– Dreilinga mājas и Valterciems расположены сравнительно близко друг к другу. Из 751 квартиры Dreilinga mājas в конце осени непроданными оставались единицы. Какие практические уроки вынесли из него и теперь применяете в Valterciems?
– Если ответить формально, то взяли всё лучшее. Но, по существу, каждый новый проект создаём с учетом опыта, накопленного при реализации предыдущих новостроек. В больших комплексах особо важны внутренние дворы, чтобы они были без доступа машин, с зонами отдыха, пешеходными дорожками, возможностями для рекреации, что обеспечивает ежедневное удобство и уют. В Valterciems в будущем планируем создать полноценную спортивную площадку, которая разместится в середине проекта, – с полями для баскетбола и пляжного волейбола, уличными фитнесс-станциями для занятий со свободными весами и трибунами для зрителей. Настолько обширную рекреационную зону в рамках одного проекта создаём впервые, и я верю, что она станет одним из центров активности и общественной жизни этих окрестностей. В целом этот жилой комплекс, развитием которого планируем заниматься до 2030 года, будет насчитывать 16 шестиэтажных домов, в которым поселятся примерно 1 800 рижан.
– Столичный микрорайон Дрейлини и его окрестности в последние годы активно осваивают многие застройщики. Спроса со стороны покупателей хватает на всех?
– Интерес к микрорайону Дрейлини продолжает стремительно расти, и тому есть объективные причины. Застройщики выбирают покупать здесь земельные участки, потому как, в отличие от многих других микрорайонов Риги, в Дрейлини по-прежнему много просторных территорий для застройки. С другой стороны, жителей привлекает тот факт, что район развивается в очень динамичном темпе – совершенствуется инфраструктура, формируется современная и эстетичная среда для жизни, при этом сохраняется возможность отдыха на природе. Плюс достичь центра города на машине можно довольно быстро. В Дрейлини и его окрестностях всё чаще появляются не только новые жилые проекты, но и офисы и логистические центры, что означает большее количество рабочих мест. Всё это вместе взятое делает Дрейлини всё более востребованным местом для проживания.
– В момент нашего разговора на домашней страничке Bonava Latvija предлагается чуть менее 450 новых квартир – как построенных, так и в стадии строительства. Как у вас идут продажи в 2025 году?
– Годовые итоги мы подведём позже, однако по имеющимся на этот момент данным видим, что ситуация действительно хорошая. Интерес к новому жилью растёт, и люди чувствуют себя увереннее при принятии решения о покупке жилья. Это отражает и динамика продаж как в построенных, так и в находящихся в процессе строительства проектах. С радостью могу констатировать, что в условиях высоких процентных ставок Euribor накопленный портфель готовых квартир полностью распродан.
– То есть ситуация в этом году лучше, чем в 2024-м?
– Однозначно! Результат продаж всего прошлого года (256 сделок. – m2) мы превысили ещё в сентябре. Позитивное влияние на рынок новых квартир в этом году оказывает множество факторов. В первую очередь, снизились процентные ставки Euribor, что напрямую увеличивает возможности и готовность людей приобретать жильё. Во‑вторых, вступил в силу новый закон о перекредитовании, который позволил людям значительно легче менять кредитный банк и выбирать более выгодные условия.
Важным событием стало также прекращение выплат компенсаций ипотечным заёмщикам, пострадавшим от взлёта ставок Euribor. Многие клиенты год или два назад откладывали решения о продаже своего старого, имевшего ипотеку, имущества и покупке нового именно из-за нежелания потерять эти самые выплаты. Теперь этот барьер исчез, и на рынок вернулся отложенный спрос.
Кроме того, изменилось и отношение людей к кредитным обязательствам. Заёмщики больше не рассматривают ипотечный кредит как обязательство на всю жизнь. Стало ясно, что перекредитоваться проще, а недвижимость можно менять без больших сложностей, например, если в семье ожидается пополнение или происходят какие-то другие важные жизненные изменения. Всё чаще встречаются ситуации, когда человек владеет квартирой, большая часть кредита за которую погашена, и имеет стабильный доход, и получает деньги на первый взнос для резервации новой квартиры. А уже когда та будет готова, спокойно продаёт старую и вырученные деньги вносит в оплату новой.
Большим подспорьем также является помощь покупателям со стороны государства в виде программы Altum по предоставлению гарантий покупки жилья семьям с детьми и специалистам.
– Более двадцати лет назад, когда журнал m2 только начинал рассказывать о рынке недвижимости, считалось: для того чтобы новые квартиры бюджетного класса активно покупались, «здоровая» разница в цене между ними и серийной квартирой должна находиться в пределах 50-75%. Мол, тогда люди продают свой старый фонд, получают недостающее софинансирование в банке и покупают новое. Сейчас, когда серийное жилье в Риге в нормальном состоянии стоит в среднем около 1 000 евро за кв. м, новые квартиры в микрорайонах как минимум в 2,5 раза дороже. Разрыв выглядит огромным. Это сильно влияет на ситуацию с продажами?
– Влияет, но не критически. Мы при ценообразовании отталкиваемся от себестоимости производства нового жилья. Серийный сегмент квартир живёт совершенно по иным законам. И то, что оно не растёт в цене как новое, мне кажется, связано с массой сопряжённых с ним проблемных моментов. Один из факторов – в Риге 30% серийных домов располагаются на арендной земле. Сейчас есть закон, позволяющий выкупать её. Процесс идёт медленно, люди пассивны. Но окно возможностей не вечно и скоро закроется. Тогда всем владельцам серийных квартир в домах с разделённой земельной собственностью придётся платить аренду, ограничения по размеру которой Конституционный суд признал противоречащим Конституции. И когда эти ограничения будут сняты, владельцы земли смогут диктовать свои условия по арендной плате.
Второй аспект – техническое состояние серийного жилья и медленные темпы его реновации в Риге, люди не заботятся о своих домах. Со стороны это выглядит странно. Это как с машиной: если понимаешь, что она не пройдёт техосмотр, то у тебя два варианта – либо ремонтировать, либо отправлять на свалку и покупать новую. Понятно, что снести весь Ильгюциемс или Кенгарагс нереально. Значит, нужно ремонтировать! Только так можно будет продлить срок эксплуатации многоквартирных домов постройки советского периода и обеспечить комфортные условия проживания в них. Плюс экономить на повседневных расходах. Лишь одна установка счётчиков и регуляторов тепла позволяет экономить до 15% расходов на отопление, потому что люди получают возможность регулировать отопление и не тратят тепло зря.
Посмотрите на Таллин, где ситуация с реновацией домов советской постройки гораздо лучше, чем в Риге: там средние цены на такие квартиры близки к 1 800 евро за кв. м. В столице Латвии квартиры в хорошем состоянии в реновированных домах пока только приближаются к 1300-1 400 евро за кв. м и такие сделки не носят массового характера.
За серийный жилищный фонд и процессы, что происходят вокруг него, переживаю как социально ответственный человек и строитель. Само желание людей жить в современной, безопасной и финансово упорядоченной среде становится всё более очевидным. Растет понимание того, насколько существенна разница между жильем, в которое изначально интегрированы устойчивые решения, и квартирой, которая в ближайшее время потребует дорогостоящего ремонта или реновации.
– В 2026 году компании Bonava Latvija исполняется 10 лет. Сколько квартир построили за эти годы?
– Нам было интересно это как-то подсчитать: цифра проживающих в построенных нашей компанией квартирах близка к численности населения такого города, как Сигулда, а это около 15 000 человек. По моему мнению, это очень хорошо показывает масштаб развиваемых нами проектов и их влияние на рынок жилья Латвии.
– Bonava Latvija продолжит акцентировать своё внимание на продажах квартир? Спрашиваем, поскольку в Латвии есть застройщики, объявившие о том, что планируют строить новые проекты только для сдачи в аренду.
– Продолжим концентрироваться на продажах. Хотя у нас есть один арендный проект – девятиэтажный многоквартирный дом на ул. Греду, 17, который является составной частью столичного комплекса Krasta kvartāls. Он заполнен на 95-100%, и это подтверждает, что арендного продукта в Латвии по-прежнему не хватает. Но на ближайший год планов строить доходные дома у нас нет, а в дальнейшем в рамках крупных проектов они могут появиться. Всё будет зависеть от интереса со стороны инвесторов, на что в большой степени влияет геополитическая ситуация в мире и регионе.
– Какой уровень цен предлагаете на свои квартиры?
– Самое дешёвое предложение – однокомнатная квартира Dreilinga mājas стоит 78 000 евро. Цены на 2-комнатные начинаются от 85 000 евро, 3-комнатные – от 146 000. А вот самая дорогая из имеющихся 4-комнатных квартир обойдётся в 269 000 евро. Для нас важна доступность жилого продукта: мы строим, чтобы его могли купить. К сожалению, вынужден признать, что удерживать себестоимость строительства жилья на нынешнем уровне всё труднее. В строительной отрасли растёт доля заказов, связанных с оборонной отраслью: проекты оборонных сооружений, полигонов, казарм. А значит, туда будут направляться строительные ресурсы, ценность которых растёт, а доступность – уменьшается. Это будет давить на себестоимость строительства, и та будет расти не по нашей воле. В том числе и благодаря новым требованиям со стороны законодателей. Например, касающимся бомбоубежищ. Мы посчитали, что их выполнение повысит себестоимость небольших новых квартир. Активно коммуницируем с Министерством экономики и ищем возможности для компенсации этого роста себестоимости за счёт снижения каких-то других расходов и облегчения процессов, в том числе административных, связанных со строительством новых жилых домов. Предлагаем также внести правки в нормы по эвакуации жителей. Если на лестничной площадке квартир немного, то считаем возможным на 10 сантиметров уменьшать ширину коридоров, тем самым получая дополнение к жилому пространству.
– В завершение разговора хотелось бы спросить о новинках и ожиданиях. В конце 2025 года на вашей домашней страничке значились два новых проекта – Dzirciema pagalms и Mūkusalas pagalmi? Когда их ждать?
– Старт обоим дадим в 2026 году. Dzirciema pagalms – это два современных шестиэтажных дома на ул. Маза Стацияс, 3, которые вместе будут насчитывать 114 квартир. Строить начнём 72-квартирный дом, второй этап – 42-квартирный.
Предполагается, что квартал Mūkusalas pagalmi по адресу улица Скайсткалнес, 1, будет состоять из восьми домов высотой в шесть и семь этажей. Развитие проекта начнем с шестиэтажного дома на 59 квартир, а в целом планируется построить 558 единиц жилья. Окончательное решение о дате начала работ планируем принять к концу года.
В то же время в активной стадии развития сейчас находятся проекты Blūmendāles mājas, Šampētera kvartāls, Hartmaņa kvartāls, Nīcgales mājas, Pīlādžu mājas и уже упомянутый Valterciems. Во всех этих проектах мы видим одну и ту же тенденцию: покупатели всё чаще принимают решение резервировать и покупать квартиры ещё на этапе строительства.
Такой выбор позволяет не только защитить себя от возможного роста цен, но и адаптировать жильё под собственные предпочтения. Покупка квартиры на этапе строительства дает клиентам больше возможностей выбрать наиболее подходящую планировку, расположение в доме и дизайн отделки.