2026. gadā apritēs desmit gadu, kopš Latvijas nekustamo īpašumu tirgū sevi pieteica uzņēmums Bonava Latvija – neapstrīdams pieejamas cenas jauno mājokļu attīstības līderis Latvijā, kurš pagaidām nedomā šos laurus atdot kādam citam. Šādu secinājumu ļauj izdarīt gan šī gada tirdzniecības statistika, gan attīstītāja plāni tuvākajiem gadiem. Par to, kādi tie ir un kā kompānijai Bonava Latvija sokas, žurnāls Kvadrātmetrs un portāls varianti.lv sarunājās ar uzņēmuma vadītāju Mareku Kļaviņu.

 

— Pagājušajā rudenī Bonava Latvija nodeva ekspluatācijā pēdējo ēku visvērienīgākajā no līdz šim īstenotajiem dzīvojamajiem projektiem – Dreilinga mājas. Gandrīz vienlaikus ar šo notikumu tika nosvinēta projekta Valterciems pirmās mājas nodošana ekspluatācijā. Šis projekts pēc saviem parametriem pārspēs Dreilinga mājas un kļūs par jūsu kompānijas lielāko objektu tuvākajos gados. Cik lielā mērā kompānijai Bonava Latvija kā attīstītājam ir svarīgas, teiksim tā, – lielās formas?

— Mums kā attīstītājam svarīgākais nav dzīvokļu skaits, bet gan tas, ko iespējams panākt, attīstot projektu plašākā teritorijā. Lielāki zemesgabali ļauj veidot vairākas dzīvojamās ēkas kopā ar pārdomāti labiekārtotu apkārtni, kur ir vieta gan atpūtai, gan sportam, gan kopienas aktivitātēm. Tā mums ir iespēja veidot vidi, kas funkcionē kā vienots kvartāls un kur mājoklis nav tikai dzīves telpa, bet daļa no plašākas, mūsdienīgas un sakārtotas pilsētvides. Uzskatām, ka ne dzīvokļa sienas, bet tieši šī funkcionālā un daudzpusīgā dzīves telpa veido patīkamās emocijas, ar kurām cilvēki sāk savu ikdienu jaunajās mājās, un tieši šīs emocijas mums ir ļoti svarīgas.

Labs piemērs ir projekts Dreilinga mājas. Pēc tam, kad blakus darbu sāka tirdzniecības centri Sāga un IKEA, mēs sakopām un labiekārtojām tuvējās upes krastmalu un pat uzbūvējām tiltu, kas sākotnējā projektā nebija paredzēts. Šo iniciatīvu apmaksājām no savas kabatas, lai iedzīvotāji varētu nokļūt veikalos ērtāk un ātrāk. Līdzīgu pieeju turpinām arī Valterciemā. Šovasar tur atklājām publiskos pludmales volejbola laukumus, bet novembrī – tēlnieka Pētera Ķimša veidoto vides mākslas objektu “Balodis”. Tas priecēs gan iedzīvotājus, gan apkaimes viesus, un šis ir tikai pirmais solis – plānojam turpināt bagātināt un attīstīt ciemata teritoriju arī turpmāk.

Vērienīgāka apbūve sniedz arī praktiskus ieguvumus, ļaujot samazina celtniecības izmaksas un paātrina darbu gaitu, īpaši attiecībā uz infrastruktūru, komunikāciju pievadīšanu un ielu izbūvi. Dažos projektos šie darbi jāveic pilnībā no nulles. Valterciemā esam ieguldījuši kilometriem jaunu cauruļvadu un rekonstruējuši sūkņu staciju, kas apkalpo visu mikrorajonu. Šāds mērogs ļauj attīstīt ne tikai atsevišķas mājas, bet arī uzlabot plašākas apkaimes funkcionalitāti un komfortu.

— Dreilinga mājas un Valterciems atrodas salīdzinoši tuvu viens otram. No projekta Dreilinga mājas 751 dzīvokļa rudens beigās nepārdoti bija palikuši tikai daži dzīvokļi. Kādu praktisku mācību ieguvāt šajā projektā un tagad pielietojat projektā Valterciems?

— Runājot formāli, esam paņēmuši visu labāko, taču būtībā katrs jauns projekts tiek veidots, balstoties uz pieredzi, ko uzkrājam iepriekšējos attīstības posmos. Lielos dzīvojamos kompleksos īpaši svarīga ir kvalitatīva iekšpagalmu vide - bez automašīnām, ar atpūtas zonām, gājēju celiņiem un rekreācijas iespējām, kas padara ikdienu ērtāku un mājīgāku.

Valterciemā nākotnē plānojam izveidot pilnvērtīgu sporta laukumu pašā ciemata centrā – ar basketbola un pludmales volejbola laukumiem, āra fitnesa staciju ar brīvo svaru zonu un tribīnēm skatītājiem. Tik apjomīgu rekreācijas zonu viena projekta ietvaros esam iecerējuši radīt pirmoreiz, un ticu, ka šis būs viens no apkaimes aktivitāšu un kopienas dzīves centriem. Kopumā Valterciemā, ko paredzam attīstīt līdz 2030. gadam, plānots uzbūvēt 16 sešstāvu dzīvojamās ēkas, kas kļūs par mājām aptuveni 1 800 rīdzinieku.

— Galvaspilsētas Dreiliņu mikrorajonu un tā apkārtni pēdējos gados aktīvi apgūst daudzi attīstītāji. Vai pieprasījuma no pircēju puses pietiek visiem?

Interese par Dreiliņu mikrorajonu turpina strauji augt, un tam ir skaidri iemesli. Attīstītāji izvēlas šeit iegādāties zemesgabalus, jo, atšķirībā no daudziem citiem Rīgas mikrorajoniem, Dreiliņos joprojām ir pieejamas plašas teritorijas apbūvei. Savukārt iedzīvotājus uzrunā fakts, ka apkaime attīstās ļoti dinamiskā tempā - tiek pilnveidota infrastruktūra, veidojas mūsdienīga un estētiska dzīves vide, un vienlaikus ir saglabāta iespēja atpūsties pie dabas. Turklāt pilsētas centrs ir sasniedzams īsā brauciena laikā. Apkaimē arvien biežāk parādās ne tikai jauni dzīvojamie projekti, bet arī biroji un loģistikas centri, kas nozīmē arī vairāk darba iespēju. Tas viss kopā padara Dreiliņus par arvien pieprasītāku vietu dzīvošanai.

— Mūsu sarunas brīdī Bonava Latvija tīmekļa vietnē tiek piedāvāts mazliet mazāk par 450 jauniem dzīvokļiem – gan jau uzceltu, gan celtniecības stadijā. Kā tirdzniecība sokas 2025. gadā?

— Gada kopējos rezultātus apkoposim vēlāk, taču pēc šobrīd pieejamajiem datiem redzam, ka situācija ir patiešām laba. Interese par jauniem mājokļiem ir augusi, un cilvēki jūtas drošāk pieņemt lēmumu par mājokļa iegādi. Tas atspoguļojas arī tirdzniecības dinamikā - gan jau uzceltajos, gan būvniecības procesā esošajos projektos. Ar prieku varu atzīt, ka augsto Euribor procentlikmju laikā iekrātais gatavo dzīvokļu portfelis ir izpārdots.

— Vai situācija ir labāka nekā 2024. gadā?

— Viennozīmīgi! Jau septembrī mūsu tirdzniecības apjoms pārsniedza visu pagājušā gada rezultātu. Šogad jauno dzīvokļu tirgu pozitīvi ietekmē vairāki faktori. Pirmkārt, ir samazinājušās Euribor procentu likmes – tas tiešā veidā palielina cilvēku spēju un gatavību iegādāties mājokli. Otrkārt, stājies spēkā jaunais pārkreditēšanās likums, kas ļauj iedzīvotājiem daudz vieglāk mainīt kreditējošo banku un izvēlēties izdevīgākus nosacījumus.

Svarīgs pavērsiens ir arī kompensāciju izmaksu beigas Euribor kāpuma dēļ. Daudzi klienti pirms gada vai diviem atlikta lēmumu par vecā, ar hipotēku apgrūtinātā dzīvokļa pārdošanu un jauna mājokļa iegādi tieši tāpēc, ka nevēlējās zaudēt šīs kompensācijas. Tagad šī barjera ir pazudusi, un tirgū ir atgriezies atliktais pieprasījums.

Tāpat mainījusies arī cilvēku attieksme pret kredītsaistībām. Kredītņēmēji vairs neuztver mājokļa kredītu kā mūža saistību. Ir skaidrs, ka pārkreditēties ir vieglāk, un īpašumu var mainīt bez lieliem sarežģījumiem – piemēram, ja ģimenē gaidāms pieaugums vai dzīvē notiek citas pārmaiņas. Arvien biežāk redzam situācijas, kad cilvēkam ir dzīvoklis ar lielāko daļu dzēstas hipotēkas un stabili ienākumi – viņš var saņemt finansējumu pirmajai iemaksai jaunam mājoklim, to rezervēt, un tikai pēc tā pabeigšanas mierīgi pārdot iepriekšējo īpašumu, izmantojot iegūto naudu jaunā dzīvokļa iegādei. Šī elastība ir būtiski mainījusi tirgu un devusi cilvēkiem daudz lielāku pārliecību pieņemt lēmumu par jauna mājokļa iegādi.  Liels atvieglojums ir arī palīdzība no valsts puses, ko nodrošina programma Altum, sniedzot garantijas mājokļa iegādei ģimenēm ar bērniem un speciālistiem.

— Pirms vairāk nekā 20 gadiem, kad žurnāls Kvadrātmetrs tikai sāka stāstīt par nekustamo īpašumu tirgu, tika uzskatīts, ka, lai aktīvi tiktu pirkti jaunie budžeta klases dzīvokļi, “veselīgai” cenu atšķirībai starp tiem un sērijveida mājokļiem jābūt 50–75 % robežās. Tad cilvēki pārdos savus vecā fonda dzīvokļus, saņems no bankām nepieciešamo līdzfinansējumu un pirks jaunus. Tagad, kad normālā stāvoklī esoši sērijveida mājokļi Rīgā maksā vidēji ap 1 000 eiro/m², jaunie dzīvokļi mikrorajonos ir vismaz 2,5 reizes dārgāki. Atšķirība ir milzīga. Vai tas stipri ietekmē tirdzniecību?

— Ietekmē, bet ne kritiski. Mēs, izstrādājot cenu, vadāmies pēc jauno mājokļu ražošanas pašizmaksas. Sērijveida dzīvokļu segments dzīvo pēc pilnīgi citiem likumiem. Tas, ka šo dzīvokļu cenas nekāpj tā kā jaunajiem dzīvokļiem, manuprāt, saistīts ar daudzām problēmām. Viens no faktoriem – Rīgā 30 % sērijveida māju atrodas uz nomātas zemes. Pašlaik ir likums, kas ļauj to izpirkt. Process rit lēni, cilvēki ir pasīvi. Bet iespēju logs nav mūžīgs un drīz aizvērsies. Tad visiem sērijveida dzīvokļu īpašniekiem mājās ar dalīto zemes īpašumu nāksies turpināt maksāt nomas maksu, kuras apmēra ierobežošanu Satversmes tiesa ir atzinusi par neatbilstošu Satversmei. Kad šie ierobežojumi tiks noņemti, zemes īpašnieki varēs diktēt savus nomas maksas noteikumus.

Otrs aspekts ir sērijveida mājokļu tehniskais stāvoklis un lēnie renovācijas tempi Rīgā – cilvēki nerūpējas par savām mājām. Raugoties no malas, tas ir dīvaini. Tas ir tāpat kā ar automašīnu: ja saproti, ka tā neizies tehnisko apskati, tev ir tikai divi varianti – vai nu remontēt, vai arī vest uz auto kapsētu un pirkt jaunu. Skaidrs, ka nav reāli nojaukt visu Iļģuciemu vai Ķengaragu. Tātad ir jāremontē! Tikai tā varēs pagarināt padomju periodā būvēto māju ekspluatācijas termiņu, nodrošināt komfortablus dzīves apstākļus un piedevām arī ietaupīt uz ikdienas izdevumu rēķina. Piemēram, tikai siltuma skaitītāju un regulatoru uzstādīšana vien ļauj ietaupīt līdz 15 % apkures izdevumu, jo cilvēki iegūst iespēju regulēt apkuri un velti netērē siltumu.

Palūkojieties uz Tallinu, kur situācija ar padomju perioda māju renovāciju ir daudz labāka nekā Rīgā: tur šādu dzīvokļu vidējās cenas ir tuvu 1 800 eiro/m². Latvijas galvaspilsētā labā stāvoklī esošu dzīvokļu cenas renovētās mājās vēl tikai tuvojas 1 300–1 400 eiro/m² atzīmei, un šādi darījumi nenotiek masveidā.

 Par sērijveida dzīvokļiem un procesiem, kas norisinās ap tiem, es pārdzīvoju kā sociāli atbildīgs cilvēks un celtnieks. Tomēr iedzīvotāju vēlme dzīvot modernā, drošā un finansiāli sakārtotā vidē kļūst arvien izteiktāka. Pieaug izpratne par to, cik būtiska ir atšķirība starp mājokli, kurā jau sākotnēji integrēti ilgtspējīgi risinājumi, un dzīvokli, kur tuvākajā laikā nepieciešami dārgi remonti vai renovācija.

 — 2026. gadā kompānija Bonava Latvija svinēs savas pastāvēšanas 10. gadadienu. Cik dzīvokļu šajos gados esat uzbūvējuši?

— Mums ir bijis interesanti to reiz aprēķināt: mūsu uzbūvētajos dzīvokļos šobrīd dzīvo gandrīz tikpat daudz cilvēku, cik visā Siguldas pilsētā - ap 15 000 iedzīvotāju. Manuprāt, tas diezgan labi parāda gan mūsu attīstīto projektu mērogu, gan ietekmi uz mājokļu tirgu Latvijā.

— Vai Bonava Latvija savā darbībā uzsvaru liks uz dzīvokļu tirdzniecību? Jautājam to tāpēc, ka Latvijā ir attīstītāji, kas paziņojuši, ka jaunos projektus būvēs tikai izīrēšanai.

— Mēs arī turpmāk koncentrēsimies uz dzīvokļu tirdzniecību, taču mums ir arī viena īres māja – deviņstāvu dzīvojamā ēka Grēdu ielā 17, kas ir daļa no projekta Krasta kvartāls. Tā noslogojums ir augsts – 95–100 %, un tas apliecina, ka īres mājokļu piedāvājums Latvijā joprojām ir nepietiekams. Tuvākajā laikā īres ēkas būvēt neplānojam, taču tālākā nākotnē šāda iespēja pastāv, īpaši lielāku attīstības teritoriju ietvaros. Viss būs atkarīgs no investoru intereses, ko lielā mērā ietekmē ģeopolitiskā situācija pasaulē un reģionā.

— Par kādām cenām piedāvājat savus dzīvokļus?

— Vislētākais piedāvājums ir vienistabas dzīvokļi projektā Dreilinga mājas – 78 000 eiro. Divistabu dzīvokļu cenas sākas no 85 000 eiro, trīsistabu – no 146 000 eiro. Savukārt dārgākais no piedāvājumā esošajiem četristabu dzīvokļiem pircējam izmaksās 269 000 eiro. Mums ir svarīga dzīvojamā produkta pieejamība: mēs būvējam, lai cilvēki varētu nopirkt. Diemžēl jāatzīst, ka noturēt mājokļu celtniecības pašizmaksu pašreizējā līmenī kļūst aizvien grūtāk. Celtniecības nozarē pieaug ar aizsardzības nozari saistīto pasūtījumu daļa: aizsardzības būvju, poligonu un kazarmu projekti. Un tas nozīmē, ka turp tiks novirzīti celtniecības resursi, kuru vērtība pieaugs, bet pieejamība – samazināsies. Tas radīs spiedienu uz celtniecības pašizmaksu, un tā pieaugs ne tāpēc, ka mēs to vēlētos, bet tostarp arī likumdevēju jauno prasību dēļ. Runa ir par patvertnēm. Esam aprēķinājuši, ka šo prasību izpilde ievērojami palielinās mazu jauno dzīvokļu pašizmaksu. Aktīvi komunicējam ar Ekonomikas ministriju un meklējam iespējas kompensēt pašizmaksas kāpumu uz citu izdevumu samazināšanas un ar jaunu dzīvojamo māju celtniecību saistīto administratīvo procesu atvieglošanas rēķina. Piedāvājam arī veikt izmaiņas iedzīvotāju evakuācijas normatīvos. Ja kāpņu laukumiņā dzīvokļu nav daudz, uzskatām par iespējamu par 10 cm samazināt koridoru platumu, tādējādi iegūstot lielāku dzīvojamo telpu.

— Sarunas nobeigumā gribētos pajautāt par jaunumiem un gaidām. 2025. gada beigās jūsu tīmekļa vietnē bija divi jauni projekti – Dzirciema pagalms un Mūkusalas pagalmi. Kad tie ir gaidāmi?

— Abus minētos projektus uzsāksim 2026. gadā. Dzirciema pagalms ir divas mūsdienīgas sešstāvu mājas Mazajā Stacijas ielā 3, kurās kopā būs 114 dzīvokļu. Celtniecību sāksim ar 72 dzīvokļu māju, bet otrajā posmā tiks uzcelta 42 dzīvokļu māja.

Iecerēts, ka Mūkusalas pagalmi sastāvēs no astoņām sešu un septiņu stāvu mājām Skaistkalnes ielā 1. Projekta attīstību sāksim ar sešstāvu ēku ar 59 dzīvokļiem, bet kopumā projektā plānots izbūvēt 558 mājokļus. Par darbu uzsākšanas datumu gala lēmumu plānojam pieņemt gada nogalē.

Tāpat šobrīd aktīvā attīstības stadijā ir arī projekti Blūmendāles mājas, Šampētera kvartāls, Hartmaņa kvartāls, Nīcgales mājas, Pīlādžu mājas un jau minētais Valterciems. Visos šajos projektos redzam vienu izteiktu tendenci: pircēji arvien biežāk pieņem lēmumu rezervēt un iegādāties dzīvokli jau būvniecības laikā.

Šāda izvēle ļauj gan pasargāt sevi no iespējamā cenu kāpuma, gan pielāgot mājokli savām vēlmēm. Pērkot dzīvokli būvniecības stadijā, klientiem ir plašākas iespējas izvēlēties tieši sev piemērotu plānojumu, novietojumu ēkā un apdares dizainu.