Уровень заполняемости столичных коммерческих площадей, принадлежащих компании LNK Properties, составляет 95%. Это высокий показатель. Несмотря на это, LNK Properties амбициозно стремится добиться их почти 100% занятости. Один из важных инструментов достижения этой цели -- выстраивание гибких и доверительных отношений с арендаторами. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал член правления LNK Properties Павел Бройтман, поделившийся также ощущениями от рынка коммерческой недвижимости и планами компании на ближайшее будущее.    

-- На домашней страничке LNK Properties представлено девять коммерческих комплексов, которыми владеет ваша компания и чьи площади вы сдаёте в аренду. О каких абсолютных цифрах идёт речь? И как эти площади распределяются по своему функциональному назначению?

-- На данный момент управляем более чем 100 000 кв. м своих коммерческих площадей. Новое их пополнение -- полностью обновлённый сданный в эксплуатацию в 2024 году столичный офисный комплекс V118, ставший штаб-квартирой компании LNK Properties, и в котором мы с вами и ведём наш разговор. Портфель коммерческих объектов LNK Properties по своему назначению распределяется так: примерно 60% -- производственно-складские площади, 30% -- офисные и 10% -- торговые.

-- Как сами для себя решаете задачу балансирования между этими типами недвижимости -- что развиваете больше, что меньше?

-- Это в первую очередь зависит от места, где располагается проект. Если в центре, в оживлённом месте с большим потоком людей, то предпочтение отдаётся торговым либо офисным площадям, важным условием при этом является возможность обеспечения парковки машин. В микрорайонах Риги ставку делаем на производственно-складские площади. В бизнес-центрах Dienvidu vārti и Baltijas industriālais parks, что в Дарзциемсе, только 30% площадей – офисные и торговые, оставшиеся – складские и производственные. Так что всем известная формула не меняется -- место, место и ещё раз место, плюс удобства, отвечающие логике бизнеса потенциальных арендаторов.

-- Ваше внутреннее ощущение: насколько активен рижский рынок коммерческих площадей? Какие изменения наблюдали в последние годы?

-- В последние годы в бизнесе ситуация не очень хорошая, потому как спад или стагнация наблюдаются почти во всех отраслях экономики Латвии. И это, естественно, сказывается на коммерческих помещениях. Негативные моменты больше чувствуются в офисном и торговых сегментах, тогда как производственно-складские остались более стабильными. 

-- Вас самих -- LNK Properties -- это сдерживает в вопросе развития новых проектов?

-- Мы часть бизнес-среды Латвии, и положение дел в экономике влияет на нас. Когда ситуация стабильная и спрос высокий, готовы активней развивать что-то новое. Когда же в экономике присутствуют стагнация и какая-то неопределённость, остаёмся более осторожными и фокусируемся на имеющихся проектах, продолжая их развитие, но несколько более медленными темпами.

-- То есть сейчас ваша компания закрепилась на тех позициях, на которых была, и за новое вы не берётесь?

-- Не совсем так. Мы продолжаем развивать и улучшать те проекты, которые имеются в нашем портфеле. Сейчас самые большие работы ведем в Granita Industrial Park, что на улице Гранита, 15. Реновируем и повышаем энергоэффективность всех имеющихся зданий, а также проектируем около 80 000 квадратных метров новых индустриальных и складских площадей. Скоро планируем начать строительство ещё одного нового производственно-складского здания на 7 000 кв. м. В будущем этот производственно-складской комплекс пополнится в общей сложности десятью зданиями, и показатель сдаваемых в нём площадей превысит 100 000 кв. м. Считаем этот проект очень перспективным.       

Продолжаем расширять и бизнес-парк Dienvidu vārti, площадь помещений которого пополнится ещё 5 000 кв. м.  

Развиваем и проект Kalnciema Biznesa parks. На данный момент это 13 000 кв. м офисных и складских помещений. Спроектировано новое здание, собираемся начать его строить в 2025 году.

-- Какая доля коммерческих площадей, которыми управляет LNK Properties, на данный момент свободна?

-- В целом не занято арендаторами у нас не так уж и много -- около 3-4%.

-- По нынешним временам шикарный показатель!

-- Согласен. Но мы амбициозны и привыкли в былые годы работать почти со 100% показателем заполняемости.

-- Как выстраиваете ценовую политику отношений с арендаторами?

-- Конкуренция на рынке большая, потому тщательно анализируем предложение конкурентов. Наша цель – предлагать одно из лучших соотношений цены и качества. Стараемся не быть ни дорогими, ни дешевыми, а оптимальными. Если рынок позволяет сдавать дороже -- сдаём дороже, но в сложных условиях готовы идти на компромисс с клиентами. Наш приоритет – долгосрочная стабильность. Для нас важно, чтобы помещения были заняты и обеспечивали постоянный поток денег.  

-- В начале разговора вы сказали, что рынок недвижимости внимательно следит за снижением банковских кредитных ставок. В 2024 году Центробанк Европы уже трижды спускался вниз. Эффект от этого начали чувствовать?

-- Влияние пока минимальное. Это больше психологический момент: игроки рынка видят, что есть позитивное направление, и их настроение немного улучшается. Они высказывают надежду на положительные изменения в экономике, рассуждают о возможности расширения в ближайшем будущем или открытии нового бизнеса, для чего потребуются дополнительные площади.   

-- Текучесть арендаторов у вас высокая?

-- Зависит от того, какой сегмент рассматриваем, от размера занимаемых площадей и месторасположения комплекса. В комплексах Dienvidu vārti и Granita Industrial Park, например, всё занято на 100%. Здесь в основном крупные арендаторы, занимающие большие площади, среди них ротация минимальная. А вот если комплекс состоит из маленьких офисов, там, естественно, смена арендаторов происходит чаще. Если оценивать картину в целом, то констатирую, что в проектах LNK Properties уровень текучести арендаторов небольшой. Со многими клиентами нас связывают более чем десятилетние отношения. В том числе потому, что мы – местное предприятие, которое понимает специфику латвийского рынка и старается быть эластичным, оперативно реагируя на обоснованные запросы наших арендаторов.        

-- Любопытно: представители какого бизнеса стали в 2024 году новыми арендаторами ваших латвийских объектов?

-- Это представители разных отраслей. В офисном здании V118 помещения арендовали ИТ-компания, известный продавец билетов Biļešu serviss, международная компания онлайн-игр TonyBet…

-- Какие атрибуты должны быть в офисном комплексе класса А, чтобы он привлекал внимание потенциальных арендаторов?

-- Набор довольно стандартный. Хорошая и выразительная архитектура. Энергоэффективность класса А. Его рабочие помещения должны быть светлыми, иметь приятный дизайн. Помещения общего пользования должны быть наполнены различным функционалом, быть чистыми, ухоженными, презентабельными и создающими хорошее настроение, мотивирующее на плодотворную работу. Дополнительно должны быть кафе, какие-то террасы, велоcипедные парковки, душевые кабинки, позволяющие помыться тем, кто приезжает на работу на велосипеде. Тренд последних лет -- обязательное наличие станций подзарядки электромобилей. Сам вопрос парковок важен. В этом наш комплекс V118 имеет серьёзные преимущества перед конкурентами. Хорошая практика, если офисный комплекс обеспечивает одно парковочное место на каждые 50 квадратных метров используемых помещений. В центре Риги у многих проектов этот показатель – одна стоянка на 100 кв. м. У нас же в V118 одна парковка на 30 кв. м. Есть отдельная парковка для арендаторов и большая для клиентов, на которой можно один час стоять бесплатно. Это бонус. Как и то, что в пешей доступности от V118 располагаются остановки общественного транспорта.

-- Спортивная инфраструктура -- мы об LNK Sporta Parks, который включает объекты общей площадью 65 000 кв. м, в том числе шесть футбольных полей с искусственным и зелёным покрытием, меценатство или на этом можно зарабатывать?

-- Это был проект для души, для детей, для развития футбола и его популяризации среди молодёжи. Однако мы делам всё от нас зависящее, чтобы этот комплекс стал самоокупаемым и мог жить без дополнительных вложений с нашей стороны. О больших доходах речи пока не идёт, но быть в плюсе планируем. Наша гордость -- футбольный клуб RFS, который уже в третий раз за последние четыре года стал чемпионом Латвии по футболу и успешно участвует в Лиге Европы УЕФА, тем самым популяризируя этот проект и даря позитивные эмоции.  

-- Новые земельные участки под проекты ищете?

-- Мы постоянно исследуем возможность покупки земельных участков или зданий, которые можно ремонтировать и превращать в современные жилые или коммерческие объекты. И так же, как и все игроки рынка, внимательно оцениваем каждую инвестицию, базируясь на своей точке зрения и опыте.

-- Поиском арендаторов занимаетесь сами?

-- По-разному. У нас уже есть своё имя на рынке, но сотрудничаем и с ведущими экспертами сегмента коммерческих помещений -- такими как Colliers, Kivi Real Estate, Newsec, Rent in Riga, Latio… Так что открыты для разных вариантов.

-- Перспективы рынка коммерческих помещений Латвии могли бы улучшиться, если бы мы смогли мотивировать международные компании открывать у нас свои подразделения. Сможем их привлечь?

-- Мы должны их привлекать! Но для этого Латвия должна предлагать стабильные и понятные условия ведения бизнеса. Они должны быть лучше, чем у наших соседей – литовцев и эстонцев. Международному бизнесу нужно делать такое предложение, от которого трудно отказаться!

-- Это политический вопрос?

-- Да. Здесь большое значение имеют политика, налоговая система, законодательная база… Государство должно сделать выгодное предложение, а предпринимательская среда подстроится. Латвийские застройщики готовы обеспечить соответствующими офисными и производственно-складскими площадями зарубежных предпринимателей, если такая потребность будет.  

-- Какие цели ставит компания на ближайшие пять лет?

-- Продолжим своё развитие шаг за шагом, надеясь на стабильный экономический рост в Латвии. Тот не будет стремительным, но от точки, в которой мы сегодня находимся, нужно начинать идти вверх!