Компания Kaamos Latvija продолжает развивать в столице Латвии три своих жилых проекта, на подходе ещё как минимум один. Начала восстановления снизившегося в этом году покупательского спроса можно ждать в ближайшее время, в этом убеждает опыт соседней Эстонии. На нормальные рельсы рынок нового жилья должен полноценно встать со второй половины 2024 года, тогда нормализуется и ситуация с Euribor. Такую точку зрения в разговоре с журналом m2 и порталом varianti.lv высказал председатель правления компании Kaamos Latvija Гунтарс Цауна.

– В этом году начиная с весны то и дело звучат разговоры о том, что сделки с новым жильём в микрорайонах Риги притормаживаются. Однако, если отталкиваться от последних новостей компании Kaamos Latvija, создаётся впечатление, что вы набираете обороты. Ближе к первой половине года завершили строительство своего третьего, после двух зданий в Кенгарагсе, рижского жилого дома – первой 12-этажки комплекса Moho Park. Отметили праздник стропил в новом жилом проекте на Тейке, открыли продажи в первом доме строящегося в Межапарке комплекса Moho Garden. Что вселяет уверенность относительно ближайшего будущего?

– (С легкой улыбкой. – m2) Неоспоримо то, что на данный момент многим приходится подпитывать себя оптимизмом. Стараемся смотреть спокойно на складывающуюся на рынке недвижимости Риги ситуацию, на те экономические процессы, которые происходят в нашей стране. Понимаем их цикличность. Отталкиваясь от этого, принимаем, что на протяжении большей части 2023 года действительно наблюдалось движение вниз. Но любому из нас понятно, что рано или поздно начнётся и движение вверх, то есть будет подъём. Вопрос в том, как долго спрос на новое жильё будет низким, как сейчас, и как быстро вернётся на прежний уровень.

Безусловно, все застройщики сейчас трудятся в условиях новых вызовов: продажи и резервации замедлились. Однако рынок не остановился! Притормозился – это факт. К этому привел целый комплекс причин. В том числе и сезонного характера: лето традиционно не самое активное время для покупок, люди больше думают об отдыхе. И прошедшим летом на рынке в целом по новым клиентам была худшая статистика за последний год. Говорю именно о заключении договоров резервации на квартиры в строящихся проектах. В свою очередь, в отношении заключенных договоров купли-продажи ситуация на рынке в целом другая: они – результат работы на протяжении полутора лет. 

Кроме сезонности большое влияние на активность покупателей в 2023 году оказывает рост банковской ставки Euribor, что снизило интерес к ипотечным кредитам. Теоретически, что такое кризис? Время, когда многие одновременно принимают решение чего-то делать или не делать. Это влияет на остальных игроков рынка. Что сегодня и наблюдаем, так как возросло число людей, переставших принимать решения о покупке новых квартир или планирующих дождаться лучших времен. Мотивация выбрать такую модель поведения у них разная. Для многих данное решение стало вынужденным: инфляция привела к снижению их платёжеспособности. Официальная статистика показывает нам рост уровня средних зарплат, однако показатели инфляции в течение всего последнего года существенно выше. Поэтому реальный нетто-доход значительной части жителей Латвии не только не вырос – он снизился. 

Надежду на лучшее даёт то, что это краткосрочное явление. По всем прогнозам, в том числе Банка Латвии, рост уровня зарплат в Латвии должен скоро вновь начать опережать инфляцию, тогда и настроения людей изменятся. Для принятия решения о покупке недвижимости нам всем нужна уверенность, что завтра всё будет хорошо! Последние новости экономического характера возвращают эту надежду. Экономисты считают, что грядущая зима не ударит всех нас по карману столь больно, как прошедшая. Самый тяжёлый период в этом вопросе пройден. 

Осторожные позитивные сигналы начинают поступать и с финансового рынка: если 6-месячная ставка Euribor в начале второй половины года продолжала немного расти, то годовая стабилизировалась и моментами чуть опускалась. Значит, финансовый рынок верит в то, что через год ситуация будет лучше. 

Возвращаясь к вашему вопросу о нашей активности: Kaamos Latvija строила и продолжает строить с прицелом на то, чтобы тогда, когда рынок изменится, людям было что покупать. Потребность в улучшении условий проживания никуда не делась! Новые квартиры были и будут нужны! Говоря о нас, позволю себе такое сравнение с автомобилестроением: ни один крупный производитель легковых машин не станет останавливать своё производство из-за снижения полугодовых или годовых показателей продаж. Будет делать машины и ждать возобновления спроса. Так и у застройщиков. Мы продолжим реализовывать новые жилые проекты с прицелом на будущее, рассчитывая на возвращение продаж и экономики на нормальные рельсы. 

После последнего кризиса на рынке недвижимости Латвии, случившегося в 2007-2009 годах, я одно время работал в сегменте коммерческой недвижимости. Так вот, в период с 2010 по 2015 год в Риге с нуля не был начат ни один новый офисный комплекс класса А, нацеленный на свободный рынок. Первой рискнула литовская компания Hanner: она построила на Сканстес 14-этажный комплекс Place Eleven. И когда он был завершён, арендаторы буквально расхватали все помещения. Оказалось, что компании истосковались по новым офисным проектам. 

– Мы любим оглядываться на соседей. Корни Kaamos уходят в Эстонию, её рынок для вас родной. Как в последнее время там идут дела? Ситуация отличается?

– Отличия есть всегда. По ряду причин. Сам Таллин по численности населения меньше. В то же время платёжеспособность жителей выше. В столице Эстонии в последнее десятилетие наблюдался рост рынка новой недвижимости. Покупатели были активны, цены выше. Новое жильё в Таллине по-прежнему существенно дороже рижского. Но вот что интересно: торможение продаж в Таллине случилось раньше, чем у нас, – в конце 2022 года. Произошло в какой-то степени затоваривание рынка. Дело в том, что долгий позитив на эстонском рынке недвижимости привел к увеличению числа инвесторских сделок. Обыватели стали формировать свои небольшие пакеты объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду. Учитывая дешёвые финансовые ресурсы, покупали их преимущественно в кредит. Но тут Euribor стал стремительно подниматься, и инвестировать стало невыгодно. Инвесторы остановились с покупкой нового. Часть из них – те, кто стал испытывать проблемы с исполнением кредитных обязательств, решили от чего-то избавиться. Что увеличило давление на рынок и привело к торможению продаж. Так продолжалось месяцев пять, но с мая 2023 года продажи в Эстонии восстанавливаются, и снова идут разговоры о развитии. Сами цены при этом остались практически неизменными.

– То есть ценовой коррекции на квартиры в новых проектах в Таллине не было?

– Скажу так: официально – нет. На практике понятно, что застройщики в конце прошлого года и начале 2023-го для мотивирования продаж предлагали акции: включали в цену установку встроенных кухонь, дарили места на автостоянке или ещё что-то. Но на фоне общей стоимости покупки эти бонусы в процентном выражении были не очень большими.

В Латвии в отличие от Эстонии инвестиционные сделки частников в последние полтора года носят незначительный характер. Свыше 95% всех покупок новых квартир у нас совершается с целью личного проживания, а не для ведения арендного бизнеса или спекуляций. Это существенное отличие. Жители Латвии прагматично подходят к своим решениям, а сами решения – стабильные.  В последний год почти исчезли так называемые покупатели-туристы, гулявшие по новостройкам из любопытства:  а что же там предлагается? Возросла эффективность показов. Подавляющая часть обращающихся к нам действительно ищет жильё для себя. И если всё нравится, оформляют резервацию. Знают, что делают и, главное, почему. Потому что им нужно новое жильё. 

Такая вот двойственная история получается: с одной стороны, общий спрос по рынку притормозился, с другой – качество клиента возросло. В отличие от Эстонии, краткосрочно пережившей в конце года почти полную остановку продаж, у нас сделки продолжаются. Прошедшее лето было грустным, но не пустым.  

– Какую коррекцию в свои бизнес-планы застройщикам всё же приходится вносить?

– Разумеется, прогнозируя темпы продаж, понимаем, что торговать будем дольше, чем раньше. В условиях нормального рынка дом на 60-80 квартир должен распродаваться примерно в течение года после сдачи в эксплуатацию. В нынешних условиях ожидаем, что этот процесс растянется на полтора года, а последние квартиры могут быть реализованы и позже. Однако на 2024 год смотрим как на время стабилизации, а с 2025-го в Латвии снова начнётся заметный рост ВВП. Минимизируется инфляция, подрастут зарплаты, продажи пойдут бодрее.

Даже в самом худшем из возможных сценариев не видим причин для падения цен на новые квартиры. Для этого нет оснований. Само строительство не становится дешевле от того, что снизились некоторые позиции по строительным материалам. Зато увеличиваются расходы, связанные с оплатой труда строителей, плюс существенно возросла стоимость заёмных денег, которые привлекаются для реализации проектов. Это съедает возможную экономию от снижения цен на материалы.   

– Доля покупателей, оформляющих для покупки ипотечный кредит, изменилась?

– Практически нет. Изменилась только скорость принятия решений. Те, кто кредитуется, решение о сделке принимают медленно: всё подолгу скрупулёзно перепроверяют, убеждаются в том, что могут себе позволить новое жильё. А вот те клиенты, которые приходят без кредита, со своими средствами, решение принимают сразу. Знают, сколько у них есть денег, и не переживают о том, что там будет с Euribor. В обществе любят задавать риторический вопрос: когда лучший и правильный момент для покупки жилья? Мой ответ: покупать нужно тогда, когда в этом есть необходимость! Если нужно сегодня и вы можете себе это позволить, справитесь с кредитом, то логично покупать. Повторю: никакого снижения цен в ближайшем будущем не предвидится. Негатив возможен лишь при наступлении апокалиптического сценария, если рухнет вся экономика Латвии. Принимая во внимание, что это не локальный латвийский кризис и он вызван внешними факторами, верим, что Латвия готова выйти из этого кризиса еще более сильной.

– Как и вы, стараемся верить в лучшее. От общего перейдём к частному: какова ситуация этой осенью в каждом из ваших проектов?

– В наиболее завершённой стадии находится комплекс Moho Park, что в Межапарке. Его первый 12-этажный дом сдан в эксплуатацию, с сентября заселяется первыми покупателями. Вторая 12-этажка будет готова также в этом году: жильцы смогут заезжать в неё с начала 2024 года. В обоих домах суммарно насчитывается 154 квартиры (16 из которых – пентхаусы). Непроданным осталось менее четверти всего жилья. Спрос довольно стабильный, с намёками на рост по мере завершения всего проекта. Люди хотят вживую убедиться в качестве строений. Торговля свободными квартирами в Moho Park ведётся по ценам от 99 900 до 279 900 евро.

Далее… В прошлом году на Тейке дали старт проекту Ābeļziedu terases (ул. Лаймдотас, 38). Два дома с 72 квартирами. Этот комплекс примечателен для нас тем, что его генеральным подрядчиком выступает наша дочерняя структура Kaamos Construction. Работы идут по графику, надеемся завершить их в конце осени – начале зимы. Первые жильцы смогут начать обживать своё новое имущество с весны 2024 года: зарезервирована где-то треть квартир. Чем ближе проект к завершению, тем больше интереса к нему. Предлагаем 2-, 3- и 4-комнатные квартиры по ценам от 111 500 до 277 000 евро.

С апреля 2023 года в Межапарке возводим другой наш проект – Moho Garden. В какой-то мере он является продолжением Moho Park: и расположен поблизости, и планировки почти идентичные. Только в этом случае строим не 12-этажные, а 9-этажные дома. Их будет два, квартир – 128. 

С лета открыли резервации в первом доме с литерой А, уже есть подписанные преддоговоры. Планируем закончить строительные работы в Moho Garden в конце 2024 года. Считаем, что к тому времени будем снова жить в условиях нормального рынка и нам будет что ему предложить. Торгуем квартирами по ценам от 120 900 евро. Эксклюзив первого дома – пентхаус площадью 130,5 кв. м за 398 900 евро.  

– Что дальше?

– Ведём оценку сегментов и скоро примем решение, какой из проектов будем реализовывать следующим. Выбираем между двумя вариантами – Hagen Quarters в Агенскалнсе и комплексом зданий на 232 квартиры на улице Юглас. Наши мощности освободятся весной 2024 года, тогда какому-то из них и дадим старт. Пока выглядит так, что сегмент бизнес-жилья демонстрирует большую устойчивость, чем экономкласс. Да и спрос именно в Агенскалнсе, несмотря ни на что, очень высокий. Так что остаёмся прагматичными и, невзирая на кратковременное снижение активности на рынке, идём вперед. Ждать улучшения картины осталось недолго, опыт Эстонии нас в этом убеждает.

– Как насчёт реализации нового проекта в Юрмале?

– Там земельные участки слишком переоценены, и это не позволяет создать продукт, ориентированный на средний класс. Да и реализация проекта в Юрмале – как игра в казино: может повезти, а может и нет. Мы стараемся просчитывать своё будущее и добиваться его более чёткого понимания.