В начале 2019 года рядом с центром Риги – на Ганибу дамбис, 24а, должен распахнуть свои гостеприимные двери RedLine Biroji – новый офисный центр класса B+. Ввод его в эксплуатацию даст старт масштабному проекту по обновлению и модернизации более чем 11 гектаров промышленно-складской территории, имеющей славную производственную историю. Что раньше здесь производилось и какой вклад в финскую Nokia вносила Латвия? Что будет представлять собой офис-новостройка и чем вызвано ее появление? Чего нам не хватает, чтобы стать сборочным цехом европейского масштаба? Обо всем этом журнал m2 и портал variаnti.lv побеседовали с Артуром Заусаевым, председателем правления AO Dambis – владельцем недвижимости, расположенной в треугольнике Ганибу дамбис и улиц Букулту и Сармас.
И даже Nokia
Прежде чем говорить о дне сегодняшнем, позволим себе погрузиться в историю предприятия, располагавшегося между Ганибу дамбис и улицей Букулту. Тем более что история эта насыщена событиями и занимательными моментами. В советские времена здесь действовало одно из самых закрытых предприятий Латвийской ССР – завод «Коммутатор». Это был единственный на всем пространстве СССР завод по производству армейских средств связи и коммутаторов. И находился он в прямом подчинении Министерства промышленности связи СССР. Развал той страны и восстановление независимости Латвии разорвало эти отношения. В 1992 году у завода появился частный владелец – в результате приватизации им стала компания Dambis, чьим учредителем выступали АО SWH, АО Interlatvija и Komutators. В те годы предприятие еще пыталось сохранить свою историческую направленность: торговать продукцией военного назначения с Россией приходилось через посредников. Объемы производства, правда, были уже не те, что в советские времена, но оставаться предприятию на плаву позволяли. Процесс сборки латвийских средств радиосвязи для экспортной отправки восточному соседу продолжался вплоть до 1998 года, пока в России не случился дефолт. Он-то и закрыл окончательно эту страницу в истории рижского предприятия.
О серых зарплатах
Артур Заусаев: «В масштабах государства меня серьезно волнует величина серой зоны: AO Dambis всегда честно платил налоги. Трудно конкурировать с теми, кто не платит налогов. Мы всегда работали по-белому и делаем это уже 25 лет. И до сих пор живы. Так что сетований по этому поводу я не принимаю. Это какая-то проблема с бизнесом, если предприниматель считает, что неуплаченные налоги – это его прибыль».
Еще с 1994 года Dambis стал налаживать деловые контакты с европейскими компаниями, получая от них небольшие заказы. Был также создан и участок для производства внутренних товаров широкого потребления. В ассортимент готовой продукции входили небольшие электрические сенокосилки, мебель для парков и перронов, урны для мусора, которые до сих пор кое-где можно встретить на улицах латвийской столицы. Российский дефолт заставил руководство предприятия переключить все силы на освоение именно западного направления экспорта. И в 1998 году кропотливая работа по поиску деловых партнеров дала результат – началось сотрудничество с финской компанией, являющейся главным поставщиком оборудования для стремительно растущей корпорации Nokia. Нелишним будет напомнить о том, что именно это предприятие с конца 90-х и всю первую половину первого десятилетия 2000-х годов являлось крупнейшим мировым производителем мобильных телефонов. Сотрудничать с ними было престижно и почетно. Dambis этой чести удостоился: в Риге наладили сборку тестового оборудования для телефонов Nokia. В 1999 году завод благодаря привлечению европейского софинансирования модернизировал свой технологический парк – закупил новое, современное производственное оборудование CNC.
«Для каждой новой модели телефона Nokia требовались свои тестеры. Поначалу при их сборке мы использовали комплектующие других поставщиков. Однако те не всегда оказывались нужного качества, а сроки поставок иногда срывались. Закупка новых станков позволила нам самим выпускать недостающие элементы. Дела у нас шли очень хорошо: в первые годы 2000-х объем сотрудничества с Nokia достигал 15 млн евро в год», – вспоминает Артур Заусаев, вся трудовая жизнь которого неразрывно связана с заводом. Только идиллия продолжалась недолго. В мире набирала обороты мода по переносу заказов крупных международных корпораций в более дешевый с точки зрения себестоимости готовой продукции Китай. Той же дорожкой решили пойти и финны, резко сократившие объем закупок у латвийского партнера.
«Главная ошибка тех лет – то, что у нас был лишь один столь крупный клиент. Мы не диверсифицировали свои риски. Финские партнеры озвучивали нам прогнозы на будущее, и те выглядели обнадеживающими. А тут раз – и заказы от них ушли в Китай. Оборот упал до 4 млн евро, а постепенно и вовсе сошел на нет. Та наша продукция – тестовое оборудование – имела высокую добавленную стоимость. У нас были свои производственные и монтажные участки. То, чем мы занимались, называлось мехатроникой: это включало в себя и механику, и электронику, и гидравлику. Разрыв с Nokia обернулся для предприятия новой волной кризиса: не сумев быстро перестроиться и найти новых партнеров, нам, к величайшему сожалению, пришлось расставаться с квалифицированными специалистами. Закрывая тему финнов, эра мобильных телефонов которых угасла после появления первых iPhone и андроидных моделей, мы потом грустно шутили: пока Nokia работала с Dambis, дела у нее шли хорошо, а отдали заказы в Китай – и начался закат», – с юмором вспоминает председатель правления AO Dambis.
Новый подход
Вопрос выживания предприятия вновь встал в повестку дня. После тонкой и высокоинтеллектуальной работы пришлось искать возможность заработка в более простом, на фоне прежней специализации, производстве – изготовлении металлоконструкций. Стартовали несколько параллельных проектов. Например, было открыто производство сборных контейнеров емкостью в 500 и 1 000 литров, предназначенных для перевозки продукции косметических фирм и бутылок вина. Эти контейнеры до сих пор берут компании из Западной Европы. По заказу норвежцев и датчан занялись сборкой электрических шкафов – их корпусов, без наполнения программным обеспечением. Делали части конвейерных лент для горнодобывающих компаний. Наладили услуги по сварке металлоконструкций. Однако все это были работы со сравнительно низкой добавленной стоимостью – не чета сотрудничеству с Nokia.
«Вечная история отношения к латвийским производствам со стороны европейских заказчиков: на нас смотрят в лучшем случае как на субподрядчиков. Хотят, чтобы все сделали быстро, качественно и дешево. Вот и получалось, что проект вроде бы большой, мы закупаем комплектующие, вкладываем свои средства, а отдача мизерная. Работаем больше на оборот. А не дай Бог, обнаружились какие-то ошибки, была угроза применения штрафных санкций или небольших финансовых потерь», – разводит руками Артур Заусаев.
Закат отношений с финнами заставил руководство рижского предприятия по-новому взглянуть на свою недвижимую собственность. На расположенной близко к центру Риги территории площадью 11 гектаров размещалось свыше 78 000 кв. м крытых объектов различного назначения. Производственными подразделениями Dambis для собственных нужд из них на тот момент использовались только 10%. Да и те были разбросаны по всей территории. Стали концентрировать подразделения в одном месте – ближе к углу Ганибу дамбис и улицы Букулту. Освобождаемые площади по мере необходимости приводились в порядок под конкретных арендаторов. На дворе заканчивался 2005 год, начинался 2006-й. В тот период на территории бывшего завода «Коммутатор» уже арендовали площади три крупных предприятия-арендатора – Polipaks, SAF и Lexel Fabrika, являющаяся дочерним предприятием всемирно известной компании Schneider.
Клиент диктует правила
Дивизион недвижимости Dambis получил активное развитие. Подыскивающие себе площади производственные компании и представители сферы услуг оценили выгодность данного места: близко к центру и порту, хороший подъезд, действующий на всей территории пропускной режим. Арендный спрос шел вверх и привел к тому, что производство металлоконструкций стало обеспечивать 30% оборота, считавшегося промышленным предприятием, тогда как оcтальные 70% давали доходы от сдачи недвижимости в аренду.
И долгое время объекты компании соответствовали ожиданиям рынка. Однако время не стоит на месте, и сразу два крупных арендатора, развив свой бизнес, перешли на новый этап и построили себе новые заводы на другой территории. Потенциальные арендаторы стали предъявлять более высокие требования к предлагаемым помещениям.
– Производственная составляющая – наше любимое детище, это наша история и то, что составляет основу экономики любого государства. В последние 2 года доля этой составляющей в нашем обороте возросла до 50%. И мы продолжим искать пути и возможности по развитию промышленного направления бизнеса, потому как желаем видеть Латвию страной, выпускающей продукцию с высокой добавленной стоимостью, – делится с журналом и порталом varianti.lv своими надеждами председатель правления AO Dambis. – Но одновременно больше усилий решили направить на повышение привлекательности принадлежащей нам недвижимости. Намерены сделать ее более интересной для рынка. Добиться этого можем, только реагируя на спрос со стороны клиентов. Видим, что часть наших зданий и сооружений советской постройки морально устарели: они недотягивают до требований, предъявляемых современными инновационными компаниями. В том числе и в вопросах своей энергоэффективности. Местных арендаторов сегодня больше интересуют компактные площади, а западных – обязательно новые и современные. Клиенты желают получать отвечающие требованиям сегодняшнего дня производственные, складские и офисные площади, а не приспосабливать под себя старые строения. Понимание этого и подтолкнуло нас к проекту по обновлению завода. Начать решили с той стороны нашей территории, которая располагается ближе к центру Риги. Этап за этапом: не стали черпать все одной большой ложкой, а маленькой и понемногу. По мере продвижения вперед будем формировать полное видение обновленного образа нашей собственности. Ну а старт всему дал новый офисный комплекс.
– Где решили его разместить?
– На стороне улицы Букулту, недалеко от Ганибу дамбис. На этом месте раньше располагался старый покрасочный корпус, который полностью снесли. Ведем новое строительство. Завершить возведение своего первого современного офисного здания планируем в конце 2018 года: эти работы включают в себя благоустройство прилегающей территории и строительство подъездных путей. Сдаваться в эксплуатацию планируем в начале весны 2019 года.
– Можно получить более развернутую техническую информацию о проекте?
– В нем будет пять этажей плюс мансардный, в котором расположится администрация AO Dambis. Общая площадь RedLine Biroji, получившего свое название в честь своего архитектурного фасадного элемента, – 6 513 кв. м. Из них 4 400 будут предназначены непосредственно для сдачи в аренду. Все помещения общего пользования сделаем с полной отделкой, арендные площади – либо с отделкой под конкретного арендатора, либо в сером состоянии. Но судя по тому, что нам на данной стадии поступают запросы со стороны потенциальных клиентов, надеемся, что к моменту завершения строительства подавляющая часть офисных помещений будет зарезервирована. Комплекс позиционируем как В+ и ориентируемся на ставку аренды 11 евро за кв. м в месяц.
Предмет нашей гордости – это уровень обеспечения офисного центра парковочными местами. На прилегающей к RedLine Biroji территории их будет 120. То есть каждый арендатор как минимум 40 кв. м сможет получить для стоянки машины. Учитывая современные тенденции, оснастим комплекс местами для парковки 40 велосипедов.
Мы прекрасно осведомлены о планах развития нового делового центра Риги в районах улиц Сканстес и Ханзас. Ни в коей мере не собираемся конкурировать с их офисными предложениями, у нас и продукт другой. Более демократичный. Наш плюс – наличие рядом с офисными и складских, и производственных площадей. Которые сейчас сдаются в аренду и при этом будут обновляться. Офис – это только первый шаг.
– Цены на площади в новом офисе вы назвали. Для сравнения: какие расценки на те помещения, которые вы сдаете арендаторам сейчас?
– Если говорить об отремонтированных офисных помещения в наших старых административных зданиях, то в среднем это около 7 евро за кв. м в месяц. Цены на складские и производственные площади начинаются от 3,2 евро за кв. м в месяц, тогда как средний их показатель, если речь идет о первых этажах, – 4 евро за кв. м. Но они все не соответствуют классу А. Поэтому в обозримом будущем начнем работу над проектом сноса старых ангаров и строительства на их месте утепленных и обеспеченных автономными системами отопления. Такой продукт сегодня сдается на рынке по 5-5,5 евро за кв. м.
Из ближайших задач назову и такие: необходимость капитального обновления здания на 8 000 квадратных метров, расположенного у въезда на территорию со стороны улицы Букулту. Его когда-то занимал Schneider. Плюс займемся двумя фасадными административно-производственными корпусами на Ганибу дамбис. За них возьмемся, как только администрация нашей компании переселится в новый офис. Здесь только подчеркну, что ремонт помещений под нужды заказчиков, выбравших какие-то из наших площадей, проводим всегда, в том числе и сейчас.
– В завершении беседы хотелось бы коснуться экономической тематики. С учетом вашего довольно плотного общения с зарубежными компаниями: Латвия и непосредственно Рига вызывают у них интерес в вопросе размещения своих производственных мощностей?
– Скажу так: пока еще – да. В первую очередь по причине низких заработных плат. Они по статистике у нас растут, однако все равно остаются значительно ниже, чем в Старой Европе. Многое зависит, конечно, от сложности выполняемой работы. Если это труд с высокой добавленной стоимостью, то в Европе он всегда будет дороже. Чем еще мы можем заинтересовать иностранцев? Тем, что способны выполнять комплекс работ. Одно время на нас выходили некоторые российские производители. Мы были интересны им не по причине какой-то дешевизны, а в силу того, что их продукция автоматически становилась бы сделанной в Европейском союзе. Но дальше разговора дело не пошло.
В вопросе инвестирования в создание производства в Латвии имеются проблемные места. Главное из них – отсутствие стабильной налоговой политики. Нет понимания, как долго она сохранится. Где гарантии, что уже через год все не поменяется по-новому? Предприниматели стараются просчитывать свои бизнес-планы на несколько лет вперед. Это как минимум. А наше правительство каждый год подкидывает какие-то новшества. Не исключение и 2018 год. Правда, сейчас было озвучено обещание, что нынешнее положение дел с налогами сохранится надолго. Посмотрим.
Из тех, кто в последнее время спрашивает себе арендные площади в Латвии, – это дочерние структуры больших международных предприятий. Они готовы переносить производство продукции с низкой добавленной стоимостью. Это те работы, для которых не требуются высокопрофессиональные специалисты. Видим высокий спрос со стороны скандинавских ИТ-компаний. Поэтому мы продолжим развивать свою недвижимость, обеспечивая хорошие условия ведения производственного и иного бизнеса именно в центре Риги.