Геополитическая ситуация в Украине оказывает влияние на латвийский рынок недвижимости. Если ещё в середине февраля казалось, что небо над ним в 2022 году будет безоблачным, то сейчас оценки более осторожные. Но председатель правления компании Ober Haus Диана Фриденберга и руководитель отдела жилой недвижимости Ober Haus Андис Бириньш советуют больше концентрироваться на позитивном.
– Невозможно не начать наш разговор с геополитического события, которое произошло в конце февраля, – нападения России на Украину. Наш рынок недвижимости то и дело переживает какие-то стрессовые ситуации – периоды длительной стабильности большая редкость. Как прошел март?
Диана Фриденберга: Первая неделя после начала войны была тихой. Люди были напуганы, и, конечно, все пребывали в неведении. Со второй недели те, кто брал паузу, снова стали проявлять интерес к изучению объектов для покупки и аренды. В марте отдел жилой недвижимости Ober Haus провёл встречу с банками на тему дальнейшего кредитования клиентов. Банки оказались настроены довольно положительно, и это радует! Один банк, правда, сообщил, что в конце февраля – начале марта количество заявок на ипотеку снизилось где-то на 30%, но другие сказали, что если рассматривать месяц целиком, то никаких существенных изменений не наблюдали. Нет сделок, которые заморозились полностью, есть такие, которые притормозились, но это не катастрофически для рынка. По статистике Земельной книги, которую мы смотрели в конце марта, можно сказать, что в первый месяц весны количество покупок-продаж недвижимости в Риге было сопоставимо с тем, что наблюдалось в январе и феврале. В Рижском районе показатели немногим меньше зимних.
– Эмоционально ситуация с покупателями очень похожа на ту, что наблюдалась весной 2020 года, в начале пандемии, при введении коронавирусных ограничений, когда сначала все растерялись и не знали, что будет дальше?
Андис Бириньш: Похожая ситуация, но сравнивать нельзя. К пандемии мы приспособились за три-четыре месяца. В нынешней ситуации трудно что-то прогнозировать. Каждый из нас, в том числе покупатели, продавцы, застройщики и банки, конечно, надеются, что скоро всё это закончится и мы придём к какой-то стабильности. В первые недели после начала войны на Украине активность со стороны покупателей и продавцов было снизилась, однако сейчас видим, что интерес клиентов к покупкам снова возрос: продолжаются ранее начатые сделки и заключаются новые. Но украинские события определённо повлияют на рынок недвижимости Латвии.
Диана Фриденберга: Думаю, что недвижимость всё равно будет нужна. Сейчас все живут намного разумнее – пандемия научила. И на банковских счетах мы видим гораздо больше средств: люди тщательно продумывают, что им нужно. Многие ищут, куда вложить эти средства. Клиенты Ober Haus интересуются в первую очередь более дешёвой недвижимостью. Объекты стоимостью до 150 000 евро востребованы и пользуются спросом. Банки признают это, и они лояльны к клиентам. Людям со средними доходами предоставляют ипотечные кредиты. Но если человек собирается приобрести недвижимость дороже 150 000, тогда у него должен быть более высокий уровень доходов.
Андис Бириньш: Что сейчас влияет на отдельные сегменты недвижимости Латвии, так это высокая инфляция. В первую очередь можем говорить о покупках земельных участков для частной застройки. Банки в настоящее время дают приоритет на покупку земли тем, кто уже имеет проект застройки, это позволяет сразу же получить деньги и на строительство. Вот только строительство резко подорожало. Если о «доме мечты» кто-то стал задумываться год назад, а сейчас выходит на покупку земли, то ему придётся считаться с тем, что готовый продукт обойдётся уже не в 200 000 евро, как раньше, а в 250 000 евро и больше. Люди начинают думать, что же им делать: покупать землю, строиться или подождать в надежде на то, что цены на стройматериалы снизятся. По этой причине всё немного замедлилось.
Диана Фриденберга: Это временное явление: инфляцию никто не отменял. В марте возросла активность в сегменте дешёвого жилья. Люди понимают: держать деньги в чулке, не зная, что будет дальше, – не самый хороший вариант. Лучше вложить их и иметь собственность. Второе объяснение восстановления спроса – население Латвии верит в то, что всё будет хорошо и нас никто не атакует. Поэтому покупают. Однако это касается лишь объектов среднего сегмента. Те, кто планировал брать недвижимость высокого класса, сейчас сделки откладывают.
Андис Бириньш: Одни сегменты рынка недвижимости Латвии будут активнее, другие – нет. Если говорить о той же российской публике, то пока некоторые не снимают своих резерваций на летний отдых. Посмотрим, как будет дальше. В прошлом году был высокий интерес к летней аренде недвижимости в Юрмале и других курортных местах Латвии со стороны как местных, так и жителей соседних европейских стран. Пока никто из них от резерваций тоже особо не отказывается. До лета ещё есть время.
Повышенный спрос ощущаем в сегменте арендного жилья. Здесь активны жители Украины. Они сейчас в основном ищут квартиры на три – шесть месяцев. Они не знают, что будет дальше – смогут ли вернуться на родину или будут вынуждены остаться в Европе надолго. В основном это семьи с детьми, в которых мужья остались защищать страну и отправили родных в безопасное место.
– Какие по цене объекты они спрашивают?
Андис Бириньш: Большинство арендуют квартиры в Риге от 200 до 700 евро в месяц. Это одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры, в которых просто можно жить без какого-либо шика.
– Говорят, что в столице Молдовы Кишинёве в первые недели после начала войны в Украине цены на аренду квартир подскочили в 2-2,5 раза. У нас такой сценарий возможен?
Андис Бириньш: Думаю, такого скачка сегодня не должно быть, потому как в Латвию прибыло не столь большое количество беженцев, чтобы у нас образовался дефицит арендного жилья и это обернулось столь большим ростом цен. Хотя немного арендные ставки, возможно, поднимутся, в том числе потому, что быстрее всего разбирают дешёвое предложение. К тому же, учитывая краткосрочность аренды, многие владельцы стараются обезопасить себя и берут залог в двойном размере. Сдерживающим фактором к росту цен на аренду станут высокие расходы за оплату отопления и потреблённое электричество. Нынешний арендатор изучает все счета, каждый коммунальный платёж.
Диана Фриденберга: Если смотреть на аренду квартир с точки зрения бизнеса, то нужно учитывать фактор повышения рисков. Может статься, что украинские арендаторы при годовом договоре выселятся через три или шесть месяцев. А с учётом того, что большая часть жилой недвижимости сдаётся через посредников, получится так, что владельцу услуга маклера обойдётся дороже, ведь договор был на год и посреднику выплатили вознаграждение с расчётом на этот срок. Но здесь уже ничего не поделать.
С конца февраля средняя цена аренды квартир в Риге подросла за счёт уменьшения числа дешёвых предложений – найти их всё сложнее. Спрос на дорогой сегмент в настоящее время не так высок, как в прошлом году. И найти сейчас в аренду престижную квартиру за 2 500-4 000 евро в месяц намного проще, поскольку спрос со стороны зарубежных представительств не так высок, как в прошлом году. Образовался переизбыток такого предложения. В отношении таких объектов нереально предполагать, что если они предлагались за 2 000 евро в месяц, то скоро станут по 4 000. А вот маленькие квартиры, которые недавно можно было найти за 250 евро в месяц, скорее всего, будут доступны в новых реалиях за 300. Только всплеск должен быть недолгим, ведь все, кто едет к нам от войны, говорят о том, что они захотят вернуться домой или им придётся ехать дальше в Европу. Латвия для них страна, в которой теоретически есть определённая безопасность, потому что она входит в НАТО. Второй аспект – большинство латвийского общества может говорить с ними на понятном им языке и оказывает им достаточную поддержку всеми возможными способами, чтобы им у нас было хорошо.
– В период каких-то изменений в экономике или внешнеполитической ситуации на рынке недвижимости всегда находятся игроки, которые начинают сеять панику: мол, цены скоро упадут. Тем более что и этого нельзя отрицать – уже есть латвийские отрасли, которые испытывают проблемы: железная дорога, транспортные компании, производители, отправлявшие свою продукцию в Россию.
Андис Бириньш: Сегодня нет основания говорить о падении цен, а вот заявки от перекупщиков появились. Не в таком количестве, как на ранней стадии пандемии Covid-19, но они есть. Только продавцы на них не реагируют. Застройщики сразу обозначили, что не могут снижать цены, потому как не могут построить ничего дешевле. Продавать дешевле означало бы просто поднимать панику без каких-либо прямых оснований на то. Да, будет сложно, но в какой-то момент всё вернётся на круги своя. Если кто-то не начал строительство, допускаю, что теперь крепко подумает, прежде чем начать его. Рисков много: и геополитических, и связанных с подорожанием материалов. Значит, имеющееся предложение нового жилья не будет расти, а станет сокращаться. Возрастёт конкуренция, поэтому на тот продукт жилья, который есть, нет нужды опускать цены. Допускаю, что найти выгодную сделку будет возможно, если кто-то испугался. Всегда одни люди более смелые, другие – более боязливые. И будут те, кто испугается и решит, что лучше продать сейчас за столько, сколько дают, чем ждать дальше.
Несколько девелоперов заявили, что заморозили проекты, запланированные на этот и следующий год, пока не будут найдены лучшие варианты обеспечения стройки. Но не бывает худа без добра… Другие застройщики активно ищут замену российским и белорусским стройматериалам. Просто не нужно сидеть на месте. Так же, как мы пытались приспособиться к ковиду, работая удалённо, так теперь и девелоперы, которые хотят строить, понимают, что нужны новые решения.
Диана Фриденберга: Новые проекты в столице останутся востребованными. На данный момент 2 100 евро за кв. м – обычное предложение в новостройках эконом класса в микрорайонах Риги, а в Таллине аналогичное жильё – это 2 800-3 000. Это то, к чему мы, наверное, идём. У нас в Латвии самые низкие цены за квадратный метр новых квартир. А вот предложения не хватает. Нужно больше проектов. И плохо, что банки в Латвии смотрят на ситуацию более бюрократично, чем в Литве или Эстонии. Если у нас выдают кредиты в размере не более шести годовых зарплат претендента на ипотеку, то у них таких ограничений нет.
– Какая доля покупателей в 2022 году входит в сделки с ипотекой? Чтобы понимать важность роли банка.
Диана Фриденберга: Эта пропорция не изменилась. Большинство обращается в банки. При покупке новых квартир доля близка к 90%. Единственное, это весной мы видим, что люди готовы за свои средства приобретать самые дешёвые объекты, лишь бы не держать деньги на руках. А те, кто продаёт, также думают, куда их вложить.
Андис Бириньш: В принципе, повторимся: рынок недвижимости Латвии находится в нормальном состоянии. Шаг за шагом всё происходит. И это даёт положительный сигнал как владельцам объектов, так и покупателям, что дела обстоят не так уж и плохо. Рынок недвижимости, по большому счету, если не брать в расчёт геополитическую ситуацию, действует при любых обстоятельствах. Так или иначе, но он никогда не останавливался. Всегда будет тот, кто хочет купить, и тот, кому надо продать. Паники на данный момент нет, как нет и желающих продавать за любые деньги. Так что ситуация достаточно стабильная.
Диана Фриденберга: Единственное, думаю, что в конце года или даже в течение полугода увидим уменьшение количества сделок по сравнению с прошлогодним. Но говорить о том, что рынок остановится, однозначно нельзя. Мы должны стараться быть позитивными. Решения принимаются намного взвешеннее и продуманнее.
В этой ситуации люди оценивают, насколько покупка необходима им. Есть ли потребность в четырёх комнатах или хватит и трёх. Это новый тренд – приспосабливаться и подстраиваться под текущую ситуацию как покупателям, так и продавцам. Если бы месяц назад кто-нибудь сказал, что будет какой-то спад, мы не поверили бы, потому что всё шло вверх. Сейчас же есть некий элемент гадания на кофейной гуще. Есть сегменты, в которых развитие пойдёт лучше, и такие, которые будут менее востребованы. Не следует прятать голову в песок, нужно идти вперёд. Проводим собрания своих сотрудников каждую неделю, и к концу марта настроения брокеров стали более позитивными, поскольку появилась активность со стороны покупателей.
Думаю, что если кому-то из ипотечных заёмщиков или какому-то бизнесу действительно станет плохо, то правительство придёт на помощь, как это было во время ковида. Если ты взял кредит и возникли проблемы с его погашением, то государство, надеюсь, снова придёт на помощь. Будем сплочённой страной. Давайте создавать больше радости вокруг себя в эти сложные времена, и всем станет намного легче.