Ещё два-три года назад многие аналитики говорили о том, что центр Риги перенасыщен квартирными предложениями, а темпы продаж в имеющихся новостройках таковы, что торговать ими придётся пять – семь лет. В условиях пандемии ситуация изменилась. Ажиотажного спроса, конечно, нет, но квартиры бизнес-класса, а также жильё в реновированных домовладениях исторического сердца латвийской столицы в 2021 году пользовались повышенным вниманием. Об этом журналу и порталу varianti.lv рассказали представители застройщиков и компаний по недвижимости.

ИРИНА АЛАЗОВА,
CEO КОМПАНИИ MERCURY GROUP:

– В 2021 году картина активности покупателей сильно отличается от той, что наблюдалась два-три года назад.
И тех, кто ищет, и тех, кто выходит на сделки, стало значительно больше. Хотя и самих предлагаемых на продажу квартир в центре Риги также вполне достаточно, неоспорим тот факт, что количество продаж по сравнению с прошлым годом возросло. Правда, говорить так можно лишь в отношении объектов среднего уровня.
К дешёвому жилью центра Риги – квартирам в неотремонтированных старых домах, равно как и к самым дорогим объектам люкс-класса, с ценами за миллион евро, – это не относится. А вот предложения жилья среднего уровня в центре привлекают к себе внимание как местных покупателей (обычно это муж, жена и ребёнок, иногда – двое детей), которые ищут квартиру для личного проживания, так и тех, кто нацелен на инвестирование и получение дохода от сдачи в аренду. Последнему способствует то, что арендный рынок центра Риги более или менее восстановился: активно арендуют иностранные студенты и зарубежные специалисты, работающие в латвийских филиалах международных компаний.
Местным семьям больше всего интересны 3-комнатные квартиры в новых и реновированных зданиях, в том числе и потому, что банки лояльно кредитуют их, если стоимость недвижимости не превышает 250 000 евро. 2-комнатные квартиры, кроме инвесторов, часто покупают состоятельные жители регионов Латвии. Они берут их для своих детей на период их учёбы в высших учебных заведениях Риги.
В том, что движение на рынке начиная с конца весны – начала лета есть, легко проследить, даже не углубляясь в статистику. Mercury Group сотрудничает со многими застройщиками, которые постоянно обновляют прайс-листы своих проектов. Из них чётко видно, что предложения сокращаются, а цены чуть поднимаются. Часть проектов в последний год вообще ушла с рынка, так как были распроданы.
В новых и реновированных домах центра Риги быстрее всего продаются те объекты, что находятся в диапазоне от 100 000 до 500 000 евро. Сделки по более дорогим квартирам также происходят, но более размеренно.
А. Чака, 26, Авоту, 5, Авоту, 4, Блауманя, 6, Артилерияс, 26… Вот те реновированные домовладения, которые в 2021 году пользовались заметным спросом. Если говорить о новостройках центра столицы Латвии, то здесь самые большие в количественном выражении продажи фиксировались в первой очереди Merks Viesturdārzs, где остались единичные предложения. Замечательно идут резервации и во второй строящейся очереди этого комплекса. В отношении него совпали ожидания покупателей, место его расположения и предложенная цена.
Из новостроек центра близки к завершению продажи в Centrus, в первой очереди Magdelēnas kvartāls, в домах на ул. Аусекля, 14 и Лачплеша, 13. В расположенном на улице Антонияс реновированном проекте Twenty также свободны лишь три квартиры.
На улице Стрелниеку замечательно продаются квартиры в Lofts & Rosegold и более высоком по классу HOFT. И это несмотря на то, что в обоих проектах квартиры передаются новым владельцам без финишной отделки.
После определённого затишья последних лет в 2021 году мы вновь почувствовали интерес к приобретению недвижимости в центре Риги со стороны нерезидентов, нацеленных на получение латвийского ВНЖ. Те дали дополнительный толчок к росту спроса на квартиры за 250 000–350 000 евро. За эти деньги в основном удаётся купить 2- или 3-комнатные квартиры в новых проектах бизнес-класса или в люксовых реновированных домовладениях. А если требуется достойная 4-комнатная квартира, то обычно её бюджет выше.
Говоря о ВНЖ, отмечу, что мы, компания Mercury Group, не разделяем желания части политических сил Латвии закрыть продукт, который способствует развитию экономики нашей страны, привлекая на сегодня только добропорядочных, платежеспособных и долгосрочных инвесторов. Надеюсь, что этого не произойдёт и возобладает разумный подход.
По проведённым в 2021 году сделкам в центре Риги видим, что для покупателей нет принципиальной разницы, покупать квартиру в хорошо отремонтированном домовладении или в новостройке. Внимание обращают на качество продукта, уровень выполнения работ в нём и его локацию. Важны и дополнительные бонусы, такие как удобство и комфортабельность входной группы, наличие консьержа, разнообразие сервисов, которые выражаются в таких мелочах, как специальная корзина на подземной парковке для транспортировки продуктов из машины к себе домой… Люди готовы платить не только за квадратные метры, но и за само проживание в проекте с прекрасной атмосферой.
В последний год цены на жильё в центре Риги росли. Но я бы не стала переживать по этому поводу. Цены поднимаются плавно, без скачков. Это совершенно здоровый рост, который происходит с учётом того, что в период с 2015 по 2019 год квартирный сегмент центра Риги фактически находился на дне. Правы оказались владельцы новостроек и реновированных домов, построенных в 2015-2016 годах, которые не стали их продавать, а сдали в аренду. В последний год они смогли реализовать своё имущество по ценам, близким к своему первоначальному бизнес-плану.
Не забывайте и о том, как сильно за последний год подорожала расходная часть нового строительства. Соответственно, всё, что будет построено в ближайшие годы, станет дороже по самой себестоимости. Следовательно, и продажные цены будут выше. Иначе у застройщиков не сложится инвестиционная математика. Поэтому думаем, что цены на квартиры центра Риги понемногу продолжат подниматься.
У этого процесса просто нет альтернативы. Ожидать большого предложения не приходится, в том числе и потому, что свободных участков в центре Риги почти не осталось.

АЛЕКСЕЙ ШВЕЙЦ,
РУКОВОДИТЕЛЬ ПРОДАЖ ПРОЕКТА CENTRUS:

– 2021 год по сценарию продаж в нашем комплексе Centrus оказался довольно схожим с 2020-м. Как и тогда, в начале 2021 года было относительно тихо. Клиенты приходили, смотрели, подробно всё выспрашивали, но на покупку не решались, так как давала о себе знать общая эпидемиологическая ситуация в стране и мире. Но ближе к концу весны началось оживление: долгие раздумья стали превращаться в реальные сделки. Первыми на наши предложения стали реагировать именно местные клиенты, на которых в итоге пришлось свыше половины продаж в 2021 году. С июля вновь появились и иностранцы – были показы гостям из США, Европы, Скандинавии, России и стран СНГ и даже из Китая. Часть нерезидентов интересовались квартирами с целью получения ВНЖ, но не все – примерно половина приходивших к нам являлись обладателями многократных шенгенских виз.
Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости Риги в 2021 году был очень активным, и, по данным Земельной книги, количество заключенных сделок превысило аналогичные показатели прошлого года. Результаты продаж в проекте Centrus не стали исключением: с 1 января и по ноябрь 2021 года мы продали и подписали договоры продажи более чем на полтора десятка квартир. Тем самым вышли на финишную прямую реализации нашего проекта: остались последние 5 квартир.
В 2021 году у нас хорошо раскупались 3-комнатные квартиры. Ощутили спрос и на просторные варианты жилья: распродали весь остаток из четырёх 4-комнатных квартир. Своих новых владельцев обрели и три «двушки». В ушедшем году было также несколько клиентов, подыскивавших для себя варианты 5-комнатных квартир, которые на рынке нового жилья центра Риги являются большой редкостью. Практически все сделки в Centrus проводили в рамках нашего стандартного прайс-листа: на небольшие уступки пошли лишь для инвестиционных покупателей, которые брали сразу несколько квартир для сдачи в аренду. Тем, кто ориентирован на получение арендного дохода, могу сказать, что двухкомнатные квартиры в Centrus сдаются в среднем по 800-850 евро в месяц плюс коммунальные платежи, трёхкомнатные – за 1 000-1 200. И, насколько знаю, в данный момент все квартиры, которые предлагаются новыми владельцами в аренду, – сданы.
Подавляющая часть наших клиентов в 2021 году приобретали жильё в Centrus для личного проживания. Подспорьем в продажах послужил факт полной меблировки нами 3 квартир. Они позволили клиентам понять, как может выглядеть понравившееся им жильё в своём завершённом виде. Своих хозяев обрели две из трёх демоквартир нашего комплекса. Сейчас в продаже остаётся лишь одна меблированная квартира – та, что на седьмом этаже.
Несмотря на то что наш проект на рынке уже несколько лет, положительным для себя моментом считаем отсутствие вторичного рынка его квартир. Значит, покупателей устраивает приобретённое жильё, и это подтверждает высокий уровень проекта и высокое качество жизни в нём.

АЛЕКСЕЙ АСТАПЧИК,
ЭКСПЕРТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИИ HOMERIGA:

– В 2021 году пережили нарастание дефицита предложения новых квартир в центре Риги. HomeRiga ведёт статистику отдельных сегментов рынка недвижимости Латвии. Анализируя её, видим, что в некоторые месяцы этого года в центре Риги продавалось квартир более чем на 25 млн евро. Предложение, которое имелось у девелоперов ещё год назад, стремительно сокращается, а новое появляется в весьма ограниченном количестве, не соответствующем спросу. В 2020 году мы могли взять клиента и спокойно прогуляться с ним по новым проектам центра столицы Латвии, посмотреть и подумать, что же выбрать. Как эксперты рынка мы уверенно советовали: вот этот проект стоит своих денег, так как соотношение цены и качества в нём замечательное, а другой – чуть похуже. Сейчас найти идеальный по всем параметрам объект под конкретный запрос клиента затруднительно. Да и выбирать особенно не из чего. Приходится постоянно обращаться с первичного рынка ко вторичному. Благо в нашей компании два отделения: одно под брендами HomeRiga и HomeJurmala занимается новостройками Риги и Юрмалы, второе – Metropolis – работает исключительно со вторичным предложением. И если мы не находим нужный объект в новых проектах, то обращаем внимание клиентов на вторичный рынок – на то, что было построено и 10, и 15 лет назад.
Ежемесячно получаем около 300 заявок от интересующихся новыми квартирами. Большинство просят подыскать жильё именно в центре Риги. Это местные покупатели с кредитным плечом, которым квартира нужна для личного проживания. Второй большой сегмент запросов – клиенты, желающие вложить свои сбережения в доходную недвижимость. Инвестиционные сделки также являются нашей специализацией. Стараемся просвещать аудиторию на тему инвестиций в недвижимость, делаем специальные каталоги, подборки, видеообзоры на нашем youtube-канале. Количество поступающих к нам запросов растет, поэтому активно приглашаем в команду опытных брокеров. Со старта предоставляем им несколько десятков активных клиентов, которым нужно подобрать варианты и качественно обслужить.
Есть ли на рынке краткосрочные спекулянты? Есть, но их не много. Никакой опасности в виде возможного перегрева сегмента они не создают. А те клиенты, кто покупает квартиры в центре Риги для сдачи в аренду, спекулянтами не считаются. Они инвестируют на долгий срок.
Активизировались в этом году нерезиденты, интересующиеся ВНЖ. Они услышали, что латвийская программа предоставления ВНЖ иностранцам, купившим латвийскую недвижимость, может быть свёрнута, поэтому решили не откладывать дело в долгий ящик. Вместе с ростом местного спроса это привело к тому, что квартиры первичного рынка центра Риги, которые с 2015-2017 годов стояли в предложении за 250 000-280 000 евро, практически раскуплены.
И если раньше владельцы проектов готовы были торговать с дисконтом, то с лета этого года продают строго по прайс-листу. Цены к тому же и пересматриваются и поднимаются – не существенно, но на 1-2% в месяц точно. Как только застройщик продал какой-то пакет квартир, оставшиеся он делает дороже. А есть владельцы проектов, в которых предложение свободных квартир уменьшилось до десятка, кто перестаёт сотрудничать с посредниками – дальше торгуют самостоятельно.
Покупатели нормально реагируют на то, что средние цены на квартиры в новых проектах центра Риги за последний год подросли. Раньше клиенты приходили и сразу обозначали свою позицию: не предлагайте ничего дороже
2 500-2 700 евро за кв. м. Сейчас готовы рассматривать 3 000 евро за кв. м и выше. Они понимают тенденции, которые сегодня имеются на рынке. Сделки стимулируют и выгодные процентные ставки по кредитам. Практически все местные покупатели (семьи с детьми и молодые специалисты) для сделки используют большое кредитное плечо плюс пользуются программой Altum. Банки охотно кредитуют квартиры в центре, даже если цена квадратного метра близка к
3 000 евро за кв. м или выше. Правда, ещё в первой половине года имелись проблемы с оценками: те не успевали за реальными продажами. И потенциальные покупатели, которые запрашивали в банках максимальную сумму займа, получали отказы, из-за чего срывались сделки. Сейчас ситуация с оценками выравнивается.
Что дальше будет происходить с новыми и реновированными квартирами центра Риги? Макроэкономические показатели указывают на рост цен, провоцируемый общей инфляцией. На мой взгляд, в ближайшие годы квартиры в центре Риги продолжат расти в цене, хотя понятно, что прогнозы – дело неблагодарное. Поделюсь таким мнением: если все начинают активно рассуждать о возможном кризисе, не приводя аргументов, то вполне вероятно, что кризис не произойдет в ожидаемый период. Он ни разу не пришёл по плану и в четко установленный срок, кризис – это черный лебедь. Всё происходит неожиданно, под давлением определённых внешних обстоятельств. Сейчас эти внешние обстоятельства таковы, что в мире напечатано много денег для борьбы с последствиями пандемии, и, как уверяют авторитетные международные эксперты, мировая экономика, вероятно, находится в начале большого цикла роста.

ЛАУРА СЕМЁНОВА,
РУКОВОДИТЕЛЬ ПРОДАЖ НОВЫХ ПРОЕКТОВ RIVER PROPERTIES:

– Для нашей компании прошедший год получился очень успешным: квартиры продавались значительно лучше, чем мы ожидали. В 2021 году River Properties в центре Риги предлагал жильё сразу в четырёх проектах, развитием которых занимался. Во всех случаях речь шла о реконструированных домовладениях. Несмотря на то что они относились к разным сегментам рынка, каждый из них вызвал у покупателей высокий интерес.
В частности, в первой половине года мы продали последние оставшиеся шесть квартир и коммерческие помещения в отремонтированном домовладении на ул. Стабу, 99. Внутренний ремонт квартир в этом проекте River Properties не делал: если в том была необходимость, то это была забота самих покупателей. Такой подход позволил обеспечить клиентам весьма привлекательную цену, максимальная планка которой в последних сделках достигла
1 524 евро за кв. м. И после того, как мы закрыли продажи на ул. Стабу, 99, реализовав все 19 квартир и коммерческие площади, к нам ещё какое-то время поступали обращения от потенциальных покупателей: «Как жалко, что не успели!»
Второй наш аналогичный по классу проект – домовладение на ул. Миера, 5. В этом шестиэтажном доме нами в 2020 году был отремонтирован фасад и подъезды, благоустроен внутренний двор. Сами квартиры здесь также не трогали, продавали в том состоянии, в котором были, а оно было довольно хорошим. За 11 месяцев 2021 года мы сумели заключить 22 договора о продаже квартир на ул. Миера, 5, по ценам от 1 300 до 1 600 евро за кв. м. В этом доме нам достались и пара арендных договоров. Как только срок их действия истекал и квартиры освобождались, на них сразу находились покупатели. К началу зимы в этом проекте у нас осталось единичное предложение просторной квартиры. Да и в отношении неё есть интерес и постоянно идут переговоры.
Более высокое предложение (бизнес-класса) – это квартиры в домовладении на ул. Кр. Барона, 30. В 2021 году мы продали три по ценам от 2 604 до 3 135 евро за кв. м.
Предмет особой гордости River Properties в 2021 году – реновированное домовладение на ул. Кр. Барона, 6. Это наш продукт эксклюзивного класса. Мы не только полностью восстановили его, но и сделали дизайнерский ремонт всех 12 квартир. В публичном предложении они появились в марте, до сдачи дома в эксплуатацию. Когда готовили бизнес-план проекта, то предполагали, что на продажу всех квартир нам потребуется около года. При том, что квартиры второго этажа первоначально предлагали по 3 000 евро за кв. м с полной отделкой, более высоких этажей – по 3 200. Однако уже после первых месяцев продаж, наблюдая высокий спрос, подняли цену до 3 300 евро за кв. м. Это никак не повлияло на темпы продаж. В середине осени у нас осталась одна-единственная квартира, площадью 140 кв. м. Стоимость квадратного метра в ней мы подняли до 3 500 евро и к моменту нашей беседы (конец ноября. – ) ведём переговоры с покупателем.
На ул. Кр. Барона, 6, мы увидели хороший спрос со стороны иностранцев. Есть покупатели из Австралии, США, Финляндии, Германии, Монако, Эстонии и Литвы. Но у них всех есть связь с Латвией: они либо потомки латышей, либо у них супруга из нашей страны. Был и один покупатель из России, нацеленный на ВНЖ. Абсолютно все новые владельцы квартир на ул. Кр. Барона, 6, рассчитались из своих собственных средств, без кредитов.
По нашим ощущениям, рынок жилья центра Риги очень хороший. Поэтому в 2022 году продолжим развивать здесь свои следующие проекты, которые будут аналогичны домовладению на ул. Миера, 5.

ИНГА МИГЛАНЕ-АБЕЛЕ,
ПАРТНЁР КОМПАНИИ KIVI:

– Спрос на хорошую недвижимость в 2021 году оказался настолько большим, что агенты по недвижимости столкнулись с нехваткой качественного предложения. Распродали большой срез объектов. И это касается не только центра Риги: с июля в столице Латвии ежемесячно фиксировалось свыше 1 400 продаж недвижимости разного рода. И нам, как специалистам рынка, приходится много времени проводить в поиске для клиентов новых качественных объектов.
Интерес к центру Риги повышается по разным причинам. В том числе и потому, что появилось достойное предложение. Оно стало следствием возросшего доверия к центру Риги со стороны инвесторов. Те увидели, что здесь возможен прибыльный бизнес: купить старое домовладение, отремонтировать его, сделать как небольшие квартиры, так и 3- или 4-комнатные, но не такие, как раньше, – по 200 кв. м, а более компактные, и всё это успешно распродать. В 2021 году компания Kivi почти каждый месяц продавала в центре Риги по одному домовладению. Но в конце года почувствовали их определённый дефицит – и больших домовладений, и поменьше. Найти для потенциальных инвесторов что-то достойное становится затруднительно. Да и пустующих земельных участков под застройку в центре Риги и микрорайонах также кот наплакал.
Если же говорить о розничных продажах, то в центре Риги к стандартному спросу добавились иностранцы, которые покупают квартиры под вид на жительство, а также местные клиенты, активно интересующиеся 1- и 2-комнатными предложениями для сдачи. Сейчас арендные ставки на хорошие объекты приблизились к допандемийному уровню. Хотя кто-то из арендаторов этой осенью ещё пытался при долгосрочных договорах спекулировать на чрезвычайной ситуации и просить, как и весной 2020 года, снизить размер платежей на пару месяцев. Однако в 2021 году локдаун прошёл более спокойно, мы все продолжили работать. Поэтому владельцы арендных квартир не горели желанием идти на серьёзные уступки. Вот один пример: 3-комнатная квартира в центре города, в реновированном доме на ул. Антонияс, сдаётся на длительный срок за 900 евро в месяц.
В прошлом году в период первой чрезвычайной ситуации владелец согласился на пару месяцев снизить плату до 750 евро в месяц. На такую же просьбу арендатора прошедшей осенью уже ответил отказом и предложил дисконт лишь в 50 евро. Сказал, что готов принять ситуацию и заняться поиском нового постояльца.
Когда клиенты покупают квартиры в центре Риги для сдачи в аренду, они обращают внимание на стоимость квадратного метра. Если же берут недвижимость для личного проживания, то здесь на первый план выходит общая сумма сделки. Побывав заранее в банке и поинтересовавшись кредитом, люди знают бюджет возможной покупки. И сами расставляют для себя приоритеты: брать за сумму X квартиру в престижном центре, где все дороже, либо чуть подальше, но с удалить "дополнительным" бонусом в виде кладовки, балкона или ещё одной комнаты в квартире за те же деньги.
Старая Рига? Она уже много лет не пользуется популярностью у местных покупателей жилья. Интересуют разве что небольшие квартиры как второе жильё. Да и те должны располагаться не на основных туристических улочках, где много кафе и ресторанов, а на более спокойных и тихих. Плюс что-то покупают инвесторы, которые надеются, что через пару лет туристическая жизнь вернётся в центр Риги.
Когда клиенты обращаются к нам с вопросом: «Время ли сейчас покупать квартиры в Риге или подождать год в надежде, что цены упадут?», отвечаем, что не видим ни одного индикатора, который свидетельствовал бы о том, что цены могут снизиться. Нужно покупать сейчас, потому как в мире всё дорожает и деньги теряют свою ценность. И в центре Риги начинает не хватать объектов. А дефицит и падение цен – вещи несовместимые!