Property Manager Jurmala – компания с большим профессиональным стажем в сфере недвижимости Риги, Юрмалы и всего столичного региона. Наши услуги включают в себя как управление недвижимостью, так и садоводство, обеспечение уборки, строительство и ремонт. Активно развиваем и такое направление, как сдача в эксплуатацию частных домов, в том числе и новостроек.
За последние годы компания Property Manager Jurmala успешно сдала в эксплуатацию более десятка частных домов наших клиентов. И не только в Юрмале, как можно было бы подумать, исходя из нашего названия: мы работаем во всем столичном регионе. Последний пример – приём в эксплуатацию дома в Рижском районе, построенного более десяти лет назад. В записях Земельной книги до последнего времени не фигурировали никакие строения на участке, на котором он располагается. Нам удалось своевременно подготовить всю документацию по дому, что дало возможность положительно решить вопрос с его легализацией и узаконить реальное состояние дел с этой недвижимостью.
По приблизительным подсчётам Property Manager Jurmala, в столичном регионе можно говорить как минимум о нескольких тысячах спящих объектов – домах построенных, но так и не сданных в эксплуатацию в своё время. Причины такого положения дел разные. Часто сложности с легализацией возникали из-за того, что готовый продукт в результате внесённых в него в период строительства изменений оказался далек от того, каким должен был быть по проекту. Или же в доме и на прилегающей территории появлялось то, чего проектом даже не предусматривалось. Осознавая это, владельцы годами не решались заняться официальной регистрацией своего имущества. А кто-то элементарно забывал об этом. Или при оформлении покупки новой собственности посредники не предупреждали новых хозяев о пробелах с разрешительной документацией и не акцентировали на этом их внимание. Те так и жили в неведении. Сейчас им приходится задумываться о сдаче домов в эксплуатацию, и они начинают действовать активнее. К этому их подталкивают несколько факторов. 
Во-первых, вопрос сдачи дома в эксплуатацию становится краеугольным камнем при проведении сделки по его продаже. Большинство уважающих себя маклерских компаний Латвии, заботящихся о своей репутации, отказываются предлагать своим клиентам-покупателям объекты, у которых документация не приведена в порядок. Они прекрасно понимают, что при отсутствии отметки о сдаче жилой недвижимости в эксплуатацию банки не предоставят клиентам кредит на их покупку. Это значительно сузит круг потенциальных покупателей, так как мало кто из местных клиентов готов входить в сделку по покупке дома, не используя заёмных средств.
Во-вторых, что даже более важно, государство занялось упорядочением ситуации с частными домами, для чего решило использовать финансовые рычаги воздействия. С 1 октября 2022 года мнимым долгостроям, ведь в реальности эти дома построены и в них живут люди, объявляется налоговая война. С этого момента ко всем частным строениям, разрешение на возведение которых было выдано более восьми лет назад, но которые в эксплуатацию так и не сданы, будет применяться повышенная (3%) ставка налога на недвижимость. И это коснётся абсолютно всех – избежать повышенного налога не удастся.
Проверка информации о сдаче или несдаче дома в эксплуатацию не составит труда: для этого используется база Būvniecības informācijas sistēma (BIS, Система строительной информации). В ней фиксируется как момент выдачи разрешения на строительство и начала строительных работ, так и факт их завершения. И если последней отметки нет, то к дому автоматически будет применяться повышенная ставка налога на недвижимость. Наиболее ощутимо это будет для кошелька владельцев недвижимости, расположенной в местах с высокой кадастровой стоимостью – например, в Юрмале. Особенно если владельцы ещё и нерезиденты и Юрмальская дума не предоставляет им скидки по уплате налога на землю.
Хозяева домов, не принятых в эксплуатацию, должны понимать: времени на раскачку у них особо нет. Заниматься этим нужно начинать прямо сейчас, не откладывая в долгий ящик. Можно пробовать пройти весь процесс самостоятельно, а можно доверить его профессионалам – компании Property Manager Jurmala. Но даже при обращении к нам это потребует времени. Если с документами всё более или менее в порядке, то на завершение процесса сдачи дома в эксплуатацию уйдёт не менее трёх с половиной – четырёх месяцев. При более сложной ситуации предстоит пройти утверждение в десятке различных инстанций, и тогда процесс может растянуться на год. У частника на это может уйти намного больше времени. Хозяева домов, не принятых в эксплуатацию, должны понимать: времени на раскачку у них особо нет. Заниматься этим нужно начинать прямо сейчас, не откладывая в долгий ящик.
Более подробно говорить о сроках сдачи домов в эксплуатацию Property Manager Jurmala предпочитает после знакомства с реальным положением дел на объекте, когда появится понимание, что в нём зарегистрировано, а что нет. И на какие части проекта имеются официальные бумаги. Сами владельцы чаще всего имеют обо этом весьма отдалённое представление. Приходится поэтапно проходить все инстанции, связанные с подключением воды, газа, канализации, электричества… Идём в строительные управы, в Государственную службу земли. Смотрим геодезию. Практика показывает, что нет двух абсолютно одинаковых процедур сдачи домов в эксплуатацию. Всегда появляется какая-то специфика, своя изюминка.
Самое хлопотное дело – сдача домов, имеющих какую-либо архитектурную и историческую ценность. Приходится заказывать дополнительные экспертизы, что удлиняет сроки процесса. Бывает, приводим в порядок и сам архитектурный проект. Либо производим какие-то существенные изменения в доме. Пример такого рода – владельцы восстанавливали исторический объект, но решили сэкономить и поставили пластиковые окна. А по закону должны быть деревянные. Пришлось менять, потому как госинспекции отказываются принимать в эксплуатацию памятники государственного или местного значения с такими нарушениями.
Требований, которые необходимо исполнить, чтобы легализовать частный дом, много. Если не принимать в расчёт архитектурную часть, список процедур, через которые нужно пройти при подготовке документов для проекта и его юридической сдачи в эксплуатацию, включает в себя следующие: получение строительного разрешения (būvatļauja) или его продление, если таковое имеется; согласование проекта; получение отдельных согласований от поставщиков газа (Latvijas Gāze) и электроэнергии (Latvenergo), поставщика воды и канализации, от компании, обеспечивающей телефонный и телевизионный сигналы (обычно это TET), от компании, обеспечивающей освещение данной местности, от Государственной службы леса. Далее идёт проведение энергоаудита здания, санитарно-эпидемиологической проверки, проведение инвентаризации и её подача для регистрации, внесение изменений и согласование факта выполнения работ с муниципалитетами, участие в работе других специалистов и контроль, подача документов, сдача в эксплуатацию и регистрация дома в Земельной книге. Техническая часть включает в себя ещё и страхование гражданско-правовой ответственности при строительстве, оплату стройразрешений, оплату получения копий документов из архивов, проведение топографии и многое другое.
