Удивление и позитив – вот две эмоции, которые испытывает по поводу темпов продаж квартир в 2021 году Микус Фрейманис, директор по развитию недвижимости OOO Merks. В интервью журналу m2 и порталу varianti.lv он рассказал о том, какие проекты строятся сейчас или скоро начнут строиться под брендом Merks mājas, и признался, что в этом году Merks может продать вдвое больше квартир, чем в прошлом.

– Все жилые проекты компании Merks объединены теперь под брендом Merks mājas, и с этого года вы открыли для него современный офис в первой очереди жилого комплекса Merks Viesturdārzs. Чем продиктовано такое решение?

– Тем, что захотели показать потенциальным покупателям наших квартир, что мы дружелюбные, открытые и всегда доступны для них. Решили развеять миф о том, что Merks – это только корпоративное предприятие, c которым людям с улицы трудно связаться. Большинство покупателей наших квартир являются частными лицами, которым мы теперь способны предложить комфортный сервис личного общения в новом и красивом офисе, к тому же расположенном в построенном нами проекте престижного Тихого центра Риги. Это позволяет нам наглядно демонстрировать и результат нашей работы.
Создание отдельной структуры Merks mājas – это и стратегическое решение, продиктованное желанием самим развивать свои проекты жилой недвижимости. Многие знают Merks как компанию, много строившую по заказам других клиентов индустриальные здания, крупные торговые центры и офисные комплексы. Бренд Merks mājas меняет нашу позицию на рынке. С покупателями жилья необходимо общаться иначе, чем с заказчиками проектов.

– Развитием каких жилых проектов занимается Merks mājas?

– Этой осенью в стадии строительства у нас находятся три рижских проекта. Первый – на ул. Рупниецибас строим вторую очередь Merks Viesturdārzs, в которой будет почти 170 квартир бизнес-класса.
В активной фазе развития находится комплекс Merks Mežpilsēta, что в столичном микрорайоне Межциемс, на ул. Хипократа. Там возводим три дома примерно на 120 квартир. Целевая аудитория этих новостроек – молодые семьи.
Самый свежий из стартовавших проектов – Merks Duntes Zīles на ул. Педедзес. Он также ориентирован на молодые семьи, и в его двух домах на продажу предлагается свыше 80 квартир.
Это те три проекта, строительство которых ведём. Одновременно скоро завершим проектировочные работы проекта Merks Luсavsala на Луцавсале. Начали проектирование первого квартала на Закюсале. До этого проектировали здесь только инфраструктуру. А сейчас готовим первые два этапа развития этого проекта, которые предусматривают строительство жилых многоквартирных домов. Merks mājas провел внутренний архитектурный конкурс эскизов, и теперь мы готовы дать обществу представление о его визуальных очертаниях.
Merks Luсavsala – жилой проект, который в первую очередь задуман для молодых семей, но здесь будут доступны и квартиры бизнес-класса. На Закюсале будем проектировать квартиры бизнес-класса и особо изысканное жильё. В этих двух местах в ближайшее десятилетие намерены построить как минимум тысячу новых квартир.
Кроме того, сейчас планируем и проектируем новый жилой комплекс на улице Петерсалас, который объединит реконструкцию старого дома и новостройку.

– Какие эмоции вызывает спрос, который наблюдаете на рынке Риги в этом году?

– Эмоции позитивные, и мы, будем откровенными, удивлены происходящим. Думаю, ни один заказчик проектов недвижимости не ожидал такого спроса. Большинство готовились к худшему сценарию – к тому, что спрос существенно упадёт. Теперь очень приятно, что в нашей отрасли наблюдается рост спроса. В пандемию люди меньше тратили и сумели подкопить денег на первый взнос, нехватка которого раньше была одной из ключевых проблем для покупки квартир в новых проектах. К тому же люди, которые во время чрезвычайной ситуации провели дома много времени, поняли, что они хотят получить лучшее место жительства.
Важно и то, что ряд клиентов стали приобретать новые квартиры с целью инвестирования и защиты своих средств от инфляции. Это не спекулятивные сделки! Люди просто поняли, что направлять свои накопления в недвижимость – это правильно с долгосрочной точки зрения, это выгодно и мудро. Клиенты становятся экономически более грамотными, лучше понимают ценность недвижимости.

– Сколько квартир Merks продал в Латвии в своих проектах в прошлом году? Есть ли какой-то план на 2021 год?

– Имеются два подхода к подсчётам результатов продаж застройщиков. Компания Colliers International, например, анализирует данные Земельной книги Латвии и ведёт подсчёт по зарегистрированным там сделкам. Согласно этой методике, в прошлом году Merks, а тогда мы работали под старой вывеской, провёл 160 продаж. Это данные именно Земельной книги. Но они дают лишь определённое представление о реальных результатах работы застройщиков, потому как не все из них готовы делиться информацией о том, сколько точно сделок провели.
Мы в Merks mājas подсчитываем результат, суммируя сделки на первичном рынке, которые регистрируются после сдачи домов в эксплуатацию, и резервации, за которые получили первый взнос. Мы как раз те застройщики, которые громко не озвучивают информацию с точными цифрами своих продаж. Но можем упомянуть, что в 2021 году результаты продаж будут значительно больше, чем в прошлом году.

– К введению каких новшеств в жилые проекты вашей компании подтолкнула пандемия? Увидели ли вы какие-то изменения в покупательских предпочтениях?

– Главное изменение – рост спроса на проекты бюджетного класса. В пандемию активизировали разработку нового жилого продукта, задуманного для молодых семей. Ничего особо нового не придумывали – немного оптимизировали площади квартир, чтобы больше соответствовать новому для себя сегменту рынка, потому как ранее в стандартном варианте площадь наших квартир была существенно просторнее, чем у коллег-конкурентов. Улучшили также в домах места общего пользования: создали функциональные дворы, предусмотрели разные помещения, которыми люди могут пользоваться сообща, тем самым освободив место в самих квартирах.

– Кто формирует сегодня спрос на квартиры в ваших проектах, если говорить о профессиях покупателей? Как часто входят в сделку с кредитами?

– Честно говоря, столь подробно не мониторим профессии покупателей квартир в наших проектах. Про бюджетный класс скажу: почти все сделки в таких проектах Merks mājas совершаются с ипотечными кредитами. Лишь процентов пять покупателей рассчитываются собственными накоплениями.
Что касается бизнес-класса, в котором мы исторически работаем дольше и знаем клиентов, тут с кредитами происходят 60% сделок. Покупатели здесь – владельцы абсолютно разных, но непременно успешных бизнесов. Много представителей ИТ-отрасли и финансовой.

– Чиновники?

– Среди покупателей они есть, но не много. Мы не можем говорить, что на них приходится какая-то существенная доля покупателей.

– Из вашей практики: часто ли клиенты, нацелившиеся на покупку, получают от банка отказ на предоставление кредита?

– Редко. Хотя в разгар пандемии банки и пересмотрели список отраслей, работников которых они финансируют. По наблюдениям этого года, отказ в предоставлении ипотечного кредита получает, наверное, один клиент из двадцати. Причины отказов мы никогда не узнаем, это касается каких-то финансовых моментов в отношении конкретной частной персоны.
А так банки хорошо финансируют покупки. По моему мнению, банки стали более эластичными и делают клиентам более интерактивные предложения. Если у вас официальные доходы, вам нужна недвижимость и не хватает своих средств для покупки, то сегодня замечательное время для оформления ипотечного кредита и проведения сделки.

– Цены на квартиры в проектах Merks mājas за последний год сильно выросли?

– Мы один из тех застройщиков, кто старается не менять цены в своих новостройках. Наша стратегия – в течение всего периода реализации проекта стараться держать уровень цен близким к первоначальному. Однако видим, что происходит на рынке строительных материалов: они сильно подорожали, и это оказывает сильное давление на себестоимость строительства. Поэтому в ближайшее время Merks mājas, возможно, придётся немного поднять цены на квартиры в своих новостройках.

– К чему придём с ростом себестоимости нового жилья? Не взлетит ли она выше покупательной способности местного населения?

– Хороший вопрос. Ответ зависит от того, насколько быстро и как долго продолжат расти строительные расходы. Этот процесс не может быть вечным. Пока же, если судить по индексу доступности жилья, подготовленному Swedbank, в Риге ситуация лучше, чем в Таллине или Вильнюсе. Мы не находимся на том уровне, чтобы говорить, что достигли потолка цен, у нас остаётся место для маневра. Стоимость аналогичных проектов в Риге ниже, чем в столицах соседних государств.

– Два с половиной – три года назад многие эксперты, сравнивая число имеющихся в центре Риги новых проектов с реальным спросом, говорили о переизбытке предложения квартир элитного и бизнес-класса. Если отталкиваться от того, как в последний год идут продажи в вашем Merks Viesturdārzs, то складывается впечатление, что спрос на бизнес-класс сильно возрос. Не столкнётся ли центр Риги с дефицитом нового предложения через пару лет?

– За свои проекты мы не переживаем – у нас дефицита не предвидится, будет чем торговать. Напомню, что в Merks Viesturdārzs запланирована ещё и третья очередь. Плюс, как уже говорил, готовим жилой проект на ул. Петерсалас, детали которого пока находятся в стадии разработки.
Во втором доме Merks Viesturdārzs, который собираемся завершить к осени 2022 года, зарезервировано свыше 40% квартир. Очень довольны такими темпами. Считаем, что на руку нам играет то, что долгие годы Merks был одним из немногих игроков сегмента квартир бизнес-класса. У нас стабильная репутация, нам доверяют, и это один из важных аспектов при принятии решения о покупке квартир такого класса. Люди понимают, что в долгосрочной перспективе с нами ничего не случится, мы не исчезнем с рынка. К нам можно прийти, познакомиться, можно почитать о нас. Сотрудничая с нами, люди спокойны. И часто, живя за границей, общаются с нами удалённо и спокойно перечисляют нам за резервацию или полную оплату за купленные квартиры.

– Скоро ли ждать продолжения строительства ваших новостроек в рижском районе Скансте?

– Нам там принадлежит большой портфель земельных участков под застройку. Нынешней осенью оценим возможность начала проектирования следующего этапа застройки этого места. Конкретного решения нет, проведём исследование и проанализируем.

– Портфель новых земельных участков для застройки продолжаете формировать? Merks mājas будет по-прежнему сосредоточен на Риге или можно ждать вас в Юрмале и других региональных городах Латвии?

– Имеющийся у нас портфель рижских земельных участков, скорее всего, самый крупный среди коллег-застройщиков. Его хватит на развитие проектов недвижимости в течение многих ближайших лет. Тем не менее рассматриваем новые объекты на покупку, отталкиваясь от состава продукта в нашем портфеле. Готовы брать участки, сфокусированные на строительстве жилья эконом-класса. В свою очередь, земли под жильё бизнес-класса у нас достаточно.
Продолжим концентрироваться на Риге. Ни в Юрмале, ни в регионах в ближайшие годы новых проектов от Merks mājas не будет. Для наших проектов эти рынки малы.