Перед латвийскими застройщиками, равно как и лицами, желающими заработать на финансировании их проектов, открываются новые возможности: краудфандинговая платформа EstateGuru расширяет свою деятельность. Как в самой Латвии, так и за пределами нашей страны. Об этом в интервью журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал руководитель развития бизнеса EstateGuru Дайнис Рупайнис.

– Перед встречей с вами специально познакомились со статистикой работы EstateGuru, которая размещена на вашей домашней страничке. Создается ощущение, что коронавирус вашему бизнесу не помеха: объёмы выделенных средств, число финансируемых проектов и привлечённых инвесторов продолжают расти, – обращаемся к Дайнису Рупайнису.
– Статистика нас радует и мотивирует к дальнейшему развитию, – улыбается собеседник журнала m2 и портала varianti.lv. – Начавшая работать в 2014 году в Эстонии, краудфандинговая платформа EstateGuru к моменту нашего разговора (середина октября. – m2) сумела собрать средства и профинансировать почти 1 800 разных проектов на сумму, приближающуюся к 250 млн евро. Свои деньги через нас успешно вложили почти 61 000 физических и юридических лиц из 106 (!) стран мира. Их общий заработок стремится к 20 млн евро. Стоит отметить, что все наши проекты обеспечены ипотекой и, в большинстве случаев, личными гарантиями. Средний годовой доход наших инвесторов составляет 11,6%.
Так что дела идут хорошо. Однако и утверждать, что EstateGuru никак не почувствовала весной 2020 года начала пандемии, не могу. Были моменты, потребовавшие нашей оперативной реакции. Самая яркая из них – поднятие процентных ставок для инвесторов. Дело в том, что крупные игроки, увидев, как сильно в начале пандемии Covid-19 рухнули мировые рынки акций и ценных бумаг, посчитали это поводом для инвестирования в эти финансовые продукты. Логика их рассуждений была такова: купив акции и ценные бумаги, так сказать, на дне, впоследствии, по завершении пандемии, они, возможно, смогут заработать больше, чем через краудфандинг. Мы почувствовали, что часть наших давних крупных партнёров перестала реинвестировать свои средства в другие представленные на сайте estateguru.co проекты. Вот для того, чтобы удержать их от ухода, мы и повысили процентные ставки. Всё это происходило в марте – начале апреля. Тогда было много неопределённости, точных прогнозов на будущее не давал никто. Весной столкнулись с новыми ситуациями, когда успешно шедшие до того деловые переговоры заканчивались безрезультатно. Один пример: запланированное на мартовскую пятницу подписание договора о сотрудничестве с владельцем домовладения, искавшего финансирование, не состоялось по техническим причинам. Перенесли встречу на понедельник, пришли к нотариусу, а там закрыто из-за введённого режима чрезвычайной ситуации. Проект затормозился.
Много времени и усилий в этом году пришлось тратить на адаптацию к новым условиям, учиться оформлять бумаги дистанционно. Неудобства доставляло и то, что у части заёмщиков отсутствовала электронная подпись и они не могли заключать договоры без личного присутствия. Часть клиентов-инвесторов признавались: они реально испугались. Перед ними стояла дилемма: инвестировать или бежать и гречку покупать.
Было и такое, что у ряда заёмщиков латвийского подразделения EstateGuru бизнес, приносящий им основной доход, находился за рубежом. В марте-апреле у людей подходил срок внесения части платежей по предоставленным ранее кредитам. А клиенты элементарно не могли провести операции по перечислению, потому как для этого требовалось отправиться за границу, чтобы решить там свои вопросы, в том числе и финансовые. Хорошо, что такие клиенты нас заранее честно предупреждали о возникших сложностях, и, вникнув в ситуацию, мы пошли им навстречу. По прошествии времени эти заёмщики продолжили регулярно и в полном объёме покрывать свои обязательства перед инвесторами.
Ещё одно наблюдение: некоторые застройщики, развивающие жилые проекты, недели две-три весной сильно переживали насчёт будущих продаж. Благо затишье на рынке недвижимости не затянулось и с середины апреля потенциальные покупатели вернулись к активным просмотрам. Те продавцы, которые в силу внутренних обстоятельств были нацелены на сделки, учитывая осторожные настроения и высокие запросы покупателей, постарались дать небольшие бонусы. Такие как установка кухонь с бытовой техникой или включение в стоимость покупки парковочного места.
– Большие дисконты кто-то предлагал?
– Из тех, кого мы финансировали, – нет. Никто не спускал цены жилых площадей ни на 40%, ни на 30%, ни на 20%. От игроков рынка недвижимости Латвии слышал единственный пример, когда юрмальский застройщик (к нам он никакого отношения не имеет) рекламировал скидку в 46%. Правда, там имелись свои тонкости. Это была не квартирная собственность, а апартаменты. И в реальности, если отталкиваться от внутренней площади жилья, бонусная цена не сильно отличалась от уровня рыночной в других аналогичных проектах.Краудфандинг – это внебанковский и внебиржевой инструмент по финансированию бизнес-проектов, в том числе в сфере недвижимости. Обычно на срок 8-18 месяцев. В качестве заёмщиков в нём выступают владельцы проектов, прошедших отбор, проверку и получившие одобрение от краудфандинговой компании. Сбор требуемых финансовых средств ведётся на прозрачных и понятных условиях: инвесторы, а ими могут быть как частные, так и юридические лица, сами могут выбирать в какие проекты вкладывать. Делают они это оценив: кто будет заёмщиком, его бизнес-план, оценку недвижимости и какую процентную ставку заёмщик обязывается платить.
По прошествии времени могу констатировать, что финансируемые через площадку EstateGuru застройщики сумели оперативно перевести дух, собраться и не стали впадать в панику. Те, кто строит, продолжили это делать, кто уже торговал построенным – торговать. С конца весны наблюдаемая нами картина и вовсе сделалась приятной: EstateGuru начала возвращать много займов. Возвращали даже больше, чем выдавали в тот момент. Это хорошо повлияло на инвесторов: те поняли, что заёмщики адаптировались к новым условиям. Рынок недвижимости и спрос на неё остались довольно стабильными. Все поняли: жизнь из-за пандемии не остановилась и можно и нужно продолжать работать дальше. Это касается и нас самих. EstateGuru доказала живучесть своей бизнес-модели. Более того, в период, совпавший с пандемией, мы начали подъём на более высокий уровень своего развития.
– Это вы о чём?
– Весной EstateGuru, капитализация которой тогда оценивалась в 28,8 млн евро, выставила на платформе Seeders 3,08% долей своего капитала. Задача была набрать минимум 350 000 евро. В итоге привлекли средства от 1 095 инвесторов, обеспечивших нам в общей сложности 925 734 евро. Это в период пандемии коронавируса! Что многое говорит о нашей деловой репутации как предприятия.
Полученные деньги направляем и будем направлять на развитие бизнеса краудфандинга. Наш основной рынок на данный момент – страны Балтии, в том числе и Латвия. Однако всё больше проектов появляется в Германии, Португалии, Испании или, например, в Швеции. Чтобы закрепиться там, расширить географию своего представительства, направим 33% из привлечённых нами под залог долей капитала средств. Набираем за рубежом команды, выстраиваем юридические структуры, получаем лицензии для осуществления своей деятельности. Как это недавно сделали в Финляндии и Великобритании.
28% из упомянутых 925 734 евро инвестируем в поиск и привлечение институциональных инвесторов. Делаем это для того, чтобы открыть больше кредитных линий и бондов, получить другие решения, которые позволят обеспечить заёмщикам меньшую стоимость предоставляемого им в кредит капитала. Это важно для тех наших клиентов, которые занимаются развитием проектов недвижимости. Понизив процентную ставку, мы станем ещё более привлекательными для застройщиков, которым требуется финансирование.
– Видимо, обращаться к краудфандинговым компаниям, несмотря на их более высокие, чем у банков, процентные ставки, застройщиков заставляет консервативность классических банков, которые с большим скрипом дают средства на новые проекты.
– Дух предпринимательства жив всегда, и люди хотят заниматься развитием нового. Банки в своей осторожности явно перегибают палку. На рынке недвижимости это чувствуется. Это связано с тем, что у банков поменялась бизнес-модель, для них настали другие времена, но не думаю, что они счастливы от этого. Просто вынуждены играть по тем правилам, которые им навязывают. Когда банк начинает задавать клиентам десятки вопросов, то делает это не потому, что слишком докучливый и любопытный, а потому, что надзорные органы могут выписать ему штраф, если что-то будет не так.
И штрафы миллионные. Поэтому банки иногда предпочитают ничего не делать, чем делать что-то и разбираться во всех нюансах. Мы же, EstateGuru, не можем ничего не делать. Для нас финансирование и краудфандинг – это основной бизнес. Поэтому внимательно проверяем и легальность происхождения средств своих инвесторов, и вникаем во все проекты, запрашивающие у нас софинансирование. У нас нет цели отказать, наша задача – поддержать достойные проекты.
И надеемся, клиенты оценят то, что стараемся уменьшить стоимость нашего капитала для представителей бизнеса по развитию недвижимости. Одна кредитная линия, от немецкого банка, у нас действует второй год. Тот дал чёткие критерии, которым должны соответствовать застройщик и объект. И если обратившийся к нам клиент отвечает им, то часть финансирования для проекта мы получаем в немецком банке. За счёт этого ставка для заёмщика ниже.
Ещё одна задача, которую решаем в рамках своего развития, – обновление ИТ-решений. На это пойдут 39% из собранных нами под залог долей капитала средств. Сделаем свою интернет-платформу более удобной для пользователей. Собираемся создать систему, которая позволит автоматически обрабатывать присланную потенциальными заёмщиками информацию и сразу давать им ответ c предварительным предложением от нас. Чтобы клиенту не нужно было сидеть и ждать рассмотрения его вопроса на комитете, чтобы он сразу понимал, на что приблизительно может рассчитывать.
Для решения этих задач мы активно расширяем штат латвийского подразделения. Взяли нового управляющего именно латвийским рынком – Александра Межапуке. Это человек, имеющий и банковский, и девелоперский опыт. Я сам перешёл на позицию по развитию международной составляющей нашего краудфандингового бизнеса. В ближайшие месяцы нас ждут новые пополнения. Так мы реагируем на спрос со стороны предпринимателей, желающих развивать свои проекты недвижимости в Европе.
С октября у нас начал работать менеджер, который ведёт немецкий рынок: собираем деньги на финансирование проектов в Германии. Высокий интерес к нам проявляют как инвесторы, так и бизнес-заёмщики в Швеции, Португалии, Испании…
– Неужели застройщикам в Европе не выгоднее обращаться в местные банки?
– Банки были и остаются банками, они всё равно просят огромные кипы бумаг и документов, у них есть лимит, кому и сколько они могут выдавать… В Европе имеется устойчивый спрос от игроков, которым требуются краткосрочные кредиты. Не на три – пять лет, а на 12-18 месяцев, которые впоследствии могут быть рефинансированы в банках. Мы видим, что это интересно нашим балтийским клиентам, которые хотят попробовать себя в Испании, Португалии или Германии. Для банков тех стран наши застройщики – белый лист. А EstateGuru стремится развиваться в глобальном масштабе. Поэтому мы готовы финансировать балтийских предпринимателей, чтобы они начали свой бизнес в Испании. Например, в сентябре собрали 1,75 млн евро для финансирования испанского проекта шведского застройщика. Эта ниша не заполнена, и уровень отдачи от бизнеса там, могу сказать, выше.
Но и Латвию в своей работе забывать не собираемся. В ближайший год планируем побить собственные рекорды по объёму финансируемых в нашей стране жилых проектов.
– Кто из латвийских застройщиков сегодня пользуется финансированием EstateGuru?
– Самый свежий из широко освещаемых сейчас проектов – строящийся в Саласпилсе комплекс Rīgas Vārti. Благодаря нашему финансированию был завершён и хорошо продаётся новый проект в Тукумсе, на ул. Целтниеку, 1. Инвестор приобрёл его в замороженном состоянии и реанимировал. Сейчас торгует жильём по 845–950 евро за кв. м с полной отделкой. За такие деньги построить новый проект с нуля невозможно. Тукумская новостройка – пример того, что не всегда нужно ориентироваться только на предыдущие продажи в конкретной местности. Когда предприниматели обратились к нам с просьбой помочь реализовать этот проект, на первый взгляд оценить его было непросто: не с чем было сравнивать. Аналогичных в Тукумсе и рядом с ним не было. Мы сами проанализировали рынок и поняли, что проект имеет шансы на успех. И собрали необходимые для его завершения средства.
Сданная в эксплуатацию этой осенью в Риге новостройка на ул. Тинужу, 1а, – также наш клиент. В этом доме, построенном в микрорайоне Плявниеки, 29 квартир.
В столичном Зиепниеккалнсе, на ул. Дигнаяс, реализуется 5-этажный жилой проект Dignājas dārzi. В нём 42 квартиры, из которых непроданными остаются немногим более трети. Сдача комплекса в эксплуатацию должна произойти до конца года.
Те клиенты, которым наша платформа ранее профинансировала покупку и реновацию рижского домовладения на ул. Гертрудес, 99, недавно взяли новый объект – на ул. Матиса, 63. Теперь его ремонтируют и в скором времени также предложат на рынок квартиры из этого проекта. Стоит отметить, что три с половиной года назад эти предприниматели были одними из первых клиентов латвийского подразделения EstateGuru. Начинали с перепланировки, разделения большой квартиры в центре Риги на маленькие и их продажи. Теперь набрались опыта и занимаются домовладениями. Всегда приятно, когда ты помогаешь предприимчивым людям развивать бизнес. Что мы и продолжим делать.