На рынке недвижимости Латвии появился новый игрок – компания 1Partner Latvia. И, хотя сам игрок новый, за его вывеской стоят довольно опытные специалисты, ранее являвшиеся руководителями других предприятий: Сигита Рубина (председатель правления ООО 1Partner Latvia) и Айгарс Зариньш (член правления). Вот с ними журнал M2 и портал varianti.lv и поговорил о целях нового предприятия, а также о том, стоит ли переживать по поводу возможного кризиса, о позициях банков и о том, в чем Айгарс Зариньш солидарен с Илоном Маском.
– Наша компания на рынке позиционируется под названием 1Partner Nekustamie Īpašumi, или просто 1Partner, – рассказывает Сигита Рубина. – При том что предприятие мы молодое, являемся составной частью группы, охватывающей сразу три страны Балтии. Ее офисы работают в Таллине, Тарту, Риге и Вильнюсе. Сам бренд 1Partner имеет более чем 15-летнюю историю и был придуман в Эстонии, где давно стал одним из лидеров местного рынка. Теперь развиваем бренд по всей Балтии. В состав латвийской команды вошли несколько очень опытных игроков рынка недвижимости, чей персональный стаж в профессии исчисляется более чем двумя десятками лет. Непосредственно в отделе продаж трудятся девять человек: семь – в жилищном сегменте, два – в коммерческом. Есть также два оценщика с богатым профессиональным опытом. Недавно наша компания получила сертификат от Латвийской ассоциации оценщиков. Работают также два ассистента оценщиков. Так что сейчас много сил тратим на развитие направления торговли и аренды жилых и коммерческих помещений, плюс занимаемся оценками недвижимости.
Анализируем и возможности предоставления новых услуг. То, что 1Partner действует сразу в трёх странах Балтии, даёт клиентам уверенность в серьёзности нашего предприятия. Движемся к цели – получить статус приоритетного партнера одной крупной международной компании, занимающейся недвижимостью, в том числе коммерческой, на мировом уровне. Это позволит нам расширить спектр услуг и начать конкурировать с другими крупными игроками латвийского рынка в сегменте предоставления оценок крупных коммерческих объектов. Рынок коммерческой недвижимости, продажи таких объектов, формирования в них денежных потоков, управления активами… несмотря ни на что остается востребованным. И с точки зрения проведения сделок там нет такого, чтобы эта услуга ушла в интернет. В таких сделках очень важно прямое человеческое отношение. Эта услуга близка к приват-банкингу. Над сделками с крупными коммерческими объектами нужно работать кропотливо – очень трудоемкий процесс. Все продажи объектов дороже 5 млн евро неизменно происходят с привлечением посреднических компаний, которые предлагают широкий перечень услуг, в том числе и due diligence (процедура составления объективного представления о недвижимости). Наша цель – стать теми, к кому также начнут обращаться желающие купить в Латвии крупный коммерческий объект.
– Сам старт работы 1Partner Latvia считаем успешным, – вступает в разговор Айгарс Зариньш, член правления 1Partner Latvia. – Есть работоспособная и креативная команда, есть сделки. Есть база и есть амбиции. Намерены в течение трех лет стать заметным игроком на всем латвийском рынке недвижимости, а затем войти и в пятерку лучших. Сейчас ведем набор дополнительного персонала.
– Но пока вы сконцентрированы на столице. Каким вам видится рынок недвижимости Риги, на котором работаете?
Айгарс Зариньш: – Он довольно спокойный. В каких-то сегментах и микрорайонах Риги, как и в ряде других мест, есть прирост цен и хороший спрос. Но этот процесс естественный. Нет каких-то динамичных рывков, которые свидетельствовали бы о надувании какого-то пузыря или приближении кризиса, о котором нам в средствах массовой информации время от времени пытаются рассказывать. Говорят об этом, как мне кажется, потому, что показатель роста экономики Латвии в последние годы на фоне остальной Европы был достаточно хорошим. И те, кто рассуждает о недвижимости, пытаются всё завязать в один клубок. Упирают на то, что в мире есть цикличность. Вот только Латвия, похоже, выпала из этой цикличности. Смотрите, если весь мир ждет кризиса, то у нас по-прежнему говорят о плюсовых показателях ВВП на много лет вперёд. И это несмотря на демографический момент, то есть сокращение численности населения, и на остающуюся низкой покупательную способность. Будем честны: средний житель Латвии особого роста благосостояния на себе не испытывает. Он хоть и зарабатывает больше денег, чем в 2006 году, но, поскольку повседневные затраты и платежи также существенно увеличились, у него их больше не становится. Поэтому и считаю, что реального роста благосостояния не видно. Хотя статистические показатели положительные, что-то происходит в каких-то сегментах, что-то растёт.

У нас формально кредитуют, а получить кредит весьма непросто. Задумываться заставляет также ситуация с новостройками в Риге: строительные расходы на их возведение увеличиваются, а продажные цены квартир столь же стремительно на это не реагируют. Литовские и эстонские инвесторы боятся вкладывать более интенсивно в Латвию: не понимают, почему этот процесс не идёт в одном темпе. Затраты на реализацию нового проекта растут, а цены – нет. Как тут получить прибыль? Поэтому в Риге и не хватает нового качественного жилья бюджетного класса.
– Сегмент рассчитанных на местного клиента новостроек столицы выглядит пышущим здоровьем.
Айгарс Зариньш: – Цены на новые жилые проекты растут чуть быстрее, чем вторичный рынок квартир. Предложение нового – маленькое, спрос такой, какой есть. Мог быть выше, но банки очень странно кредитуют, несмотря на то что в мире в финансовом секторе высокая ликвидность. У нас формально кредитуют, а получить кредит весьма непросто. В Латвии банки настолько зарегулированы, что принятие решения, с кем работать и кому открывать счёт, усложняется. Это тот фактор, который сильно влияет на рынок недвижимости, ведь с собственными деньгами мало кто улучшает свои жилищные условия. Конечно, есть инвесторы, строящие за свои средства, только у конечных потребителей свободных денег немного. Двойственная ситуация: с одной стороны, вроде кризис, а с другой – никакого отрыва рынка недвижимости от экономической реальности и в помине нет.
– Плюс, напомним еще раз, банки сдержанно предоставляют ипотеку конечным покупателям, что также не позволяет ценам надуваться.
Айгарс Зариньш: – Действительно, получает кредит только тот, кто соответствует всем критериям и у кого есть острая необходимость в жилье. Есть предположение, что ипотечные кредиты вскоре станут более дешёвыми и доступными для тех, у кого все замечательно с доказательством легальных доходов. В мире очень много денег, и, когда они стоят без движения, банковский сектор несет убытки. Поэтому ряд экспертов и полагают, что банки вскоре могут начать давать ипотеку под нулевые ставки. Это поднимет активность на рынке и приведет к определённому росту спроса в какой-то период времени. Рига – это город с хорошей инфраструктурой и удобный для проживания. Вопрос только в демографии в стране.
– Риге на демографию нет причин особо сетовать: Латвия постепенно превращается в страну одного города.
Айгарс Зариньш: – Аналогичные тенденции урбанизации наблюдаются во всем мире. На международных конференциях говорят, что во всем мире за десять лет в города могут перебраться 100 млн человек. Этот процесс в какой-то степени коснется и Латвии, точнее – Риги. Значит, и новое жильё будет необходимо: тем, кто приезжает, нужно где-то жить. Значит, всё будет развиваться. Другое дело, что в крупных мировых городах мало доступного жилья и там очень высокие цены. Если наш соотечественник продаст в Лондоне, переедет жить в Латвию и через пару лет захочет вернуться в Лондон, то сделать это будет нереально. Потому что, купив там квартиру за 300 000 фунтов стерлингов десять лет назад, продав сейчас за миллион, через два года он за то же имущество будет вынужден выложить не менее 1,1 миллиона. Что тогда делать? Покупать за пределами Лондона или арендовать.
– Если рассуждать о Риге, – дополняет Сигита Рубина, – то в глаза бросается именно ценовая доступность нового жилья. Чтобы попасть в доступный покупателям бюджет, его сейчас и делают компактным. Плюс выбирают участки с более низкой ценой. Круто, если их удаётся найти недалеко от центра. Например, развиваются Московский форштадт и Гризинькалнс. Вроде как неблагополучные ранее районы, но благодаря застройщикам, реализующим здесь крупные проекты новостроек, они меняют свой социальный статус. Хороший образец появления в Латвии такого формата – квартал Jaunā Teika. Это симбиоз офисных и жилых помещений, насыщенных разнообразной инфраструктурой – кафе, магазинчиками, спортивным залом. В этом квартале даже совместные праздники проводятся. И таких коммун со своим названием, структурой, определённой престижностью, в которых создается рабочая и жилая среда, будет больше и больше.
– Какие объекты чаще всего продаются через специалистов вашего жилищного отдела?
Сигита Рубина: – Здесь доминирует вторичный рынок, и прежде всего 3-комнатные квартиры в серийных проектах за 50 000-60 000 евро. В то же время по сравнению с прошлым годом покупателей этого продукта стало меньше, больше интересуются частными домами и новыми проектами. Всё благодаря программе Altum, обеспечивающей госгарантии семьям с детьми и молодым специалистам. Она влияет на рынок, благодаря ей многие семьи могут позволить себе покупку квартир в новых проектах, которые дороже серийного жилья на 50-70%.
– Тогда всем участникам рынка нужно молиться, чтобы действие программы Altum продолжалось, чтобы государство находило источники для её финансирования…
Айгарс Зариньш: – Депутаты и чиновники прекрасно понимают, что программа Altum, позволяя покупать недвижимость, удерживает молодых людей от переезда. Иначе те станут перебираться в Германию, Великобританию или другие страны, где уровень зарплат выше. Сегодня в Европе границ фактически не существует. Симпатизирую теории, что в будущем не государства будут между собой конкурировать за жителей, а конкретные города. Они станут создавать комфортные условия для людей, чтобы они хотели там жить и работать. Тогда будет развиваться бизнес, а в казну – поступать деньги.
– Какие ощущения у вас от сегмента коммерческой недвижимости столицы, ставку на который, по вашим словам, собираетесь делать?
Айгарс Зариньш: – Основное наблюдение – трансформация торговых центров, они всё больше становятся развлекательными. В США обанкротилась половина классических моллов. Думаю, что такая же участь ждёт ещё 25%. Это касается классической концепции американского торгового центра (молла), которая была разработана в 1956 году. Она и у нас умирает. Происходит слияние в одном месте объектов недвижимости разного назначения: магазинов, офисов, развлекательных заведений. А вокруг строится жильё. Создаются кварталы, в которых люди, по большому счёту, могут проводить всю жизнь.

В мире всё меняется очень стремительно. Но так как страна у нас маленькая, мы каким-то  образом пытаемся держаться за старое. В Латвии довольно консервативный подход ко многим вопросам, и перемены так быстро не происходят. Второй момент: уличная торговля (стрит-ритейл) в центре Риги становится все менее популярной. На улицах видим много незанятых помещений. Арендаторы-торговцы уходят в торговые центры, в которых созданы все условия для клиентов, в том числе отсутствуют проблемы с парковкой. Чем будут заполняться пустующие площади торговых улиц центра? Думаю, увидим смену их назначения на офисные. Торговля все больше уходит в интернет, и даже крупные бренды ограничиваются шоу-румами, где можно осуществить заказ через интернет.
Не ожидаю бурного развития офисного рынка в Риге. У нас уровень средней арендной ставки ниже, чем в Эстонии и Литве. А строительные расходы сопоставимы. Бизнесу не столь выгодно, как в соседних странах, строить у нас новые офисы с финансовой точки зрения. Не все арендаторы в Риге готовы платить по 12-14 евро за кв. м в месяц, основной спрос находится все же в пределах от 8 до 10 евро за кв. м в месяц. Что и смущает потенциальных инвесторов.
Фактом остается и то, что на Латвию есть запросы от крупных международных компаний, желающих инвестировать в коммерческие объекты с денежным потоком. Однако предложить им почти нечего. Часто проблемой становится низкая доходность выставленных на продажу латвийских коммерческих центров, что не устраивает их потенциальных покупателей.
– Мы живем во время больших перемен?
– В мире всё меняется очень стремительно. Но так как страна у нас маленькая, мы каким-то образом пытаемся держаться за старое. В Латвии довольно консервативный подход ко многим вопросам, и перемены так быстро не происходят. Миллиардер Илон Маск считает, что через десять лет вы не увидите на улицах машины, в которых будут живые водители. Только роботизированные. Многие говорят, что это нереально, а я думаю, к этому всё и идет. Это то же, как Apple когда-то создал рынок аппликаций, совершенно новый и не существовавший. А сейчас с помощью телефона можно управлять машинами, «умными» домами и проводить бизнес-встречи. Крупные международные синдикаты вкладывают огромные средства в создание автоматизированных такси без водителей. Потому как будет меняться сама концепция передвижения. Люди в крупных городах не будут покупать машины, а станут пользоваться именно автоматизи- рованным транспортом.
За последние десять лет в мире столько всего произошло. И эти изменения затронут и агентства по недвижимости. Старый вариант оказания этой услуги больше не будет работать. Скорее всего, наш цех станет предлагать людям что-то вроде услуги аутсорсинга. Это будет не полный сервис, а какие-то фрагменты работы. Мы, 1Partner, хотим поспевать за всеми изменениями. Пока мы классическое агентство недвижимости, но открыто смотрим на мир и готовы внедрять новые вещи, в том числе во взаимоотношения с нашими сотрудниками, нашими клиентами и партнёрами по сотрудничеству. Верим, что хороший сервис, качество, скорость и надежность – эти факторы всегда необходимы в этом бизнесе, а мы будем им соответствовать. Реагировать на потребности клиентов, обеспечивать им надежность сделки как с юридической, так и с финансовой стороны. Чтобы они понимали: мы их личные консультанты и личные агенты.
– То есть важность личного контакта остается.
– Без этого никуда!