Как и почему в начале нового тысячелетия Старая Рига утратила статус престижного и эксклюзивного места жительства? Основные процессы происходящих перемен и сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости Старого города обсуждают специалисты компании недвижимости Corvin Real Estate.

На площади менее квадратного километра, под линией крыш из красной черепицы открывается квинтэссенция истории Риги. На протяжении восьмисот лет здесь формировались здания, церкви, площади, дворы, общественные здания и жилые дома. Фасады, в которых читаются характерные для каждого периода времени эстетические, материальные и функциональные ценности. Романским, готическим, маньеризмом, барокко, классицизмом, эклектикой, модернизмом, а также строительными объемами современных стилей архитектуры создан значительный жилищный фонд, который призван стать жизненным пространством для современного поколения.
Спрос на современном рынке недвижимости формируется как той частью людей, которая выбирает свое жилище в построенных новых домах, так и той, что видит себя частью исторического города. Вторые оценивают как эстетику старинной архитектуры, так и традиции строительства, и материалы своего времени, зачастую превышающие срок службы используемых сегодня материалов. Пережившие время здания ценятся высоко, но, несмотря на разнообразие такого жилищного фонда в Старом городе Риги, в последние годы предпочтение отдается другим районам, окаймляющим центр города. Потенциал Старой Риги как пространства для жизни рассматривается все реже.
Расцвет и закат Старой Риги: основные процессы перемен
После восстановления независимости Латвии Вецрига вновь стала визитной карточкой столицы восстановленной государственности. До того момента кособокий, заставленный строительными лесами Старый город, где скрывались только богема того времени и энтузиасты идеи о независимой Латвии, стал самой престижной частью Риги.
Пока в Старом городе восстанавливались символы нации – Дом Черноголовых и думская Ратуша, свои владения стали распродавать зарубежные латыши и их наследники, которым было возвращено существовавшее перед началом Второй мировой войны право собственности на объекты недвижимости. Но они оказались преимущественно международными спекулянтами, в основном с Запада. Были и такие владельцы, которые по собственной инициативе в своих домах реализовали проекты, например, гостиниц – таких как Hotel Radi un Draugi или Neiburgs Hotel. В любом случае зарубежные латыши были хорошо осведомлены об экономической ценности Старого города.
Постепенно Старая Рига стала превращаться в привлекательную среду и становиться похожей на город Старой Европы с почтовой открытки. В Старый город пришло дыхание мира, здесь царила международная атмосфера. В 1997 году ЮНЕСКО включила Вецригу в список Всемирного наследия, а Ригу как первый пункт назначения старинных городов Ганзы спешили посетить иностранцы.
О приятных впечатлениях гостей заботились открытые вновь магазины, кафе и рестораны, цены в которых, приходится признать, были доступны только для них (доходы на Западе могли отличаться от местных зарплат в десятки раз). Однако со временем к зарубежной публике присоединились и местные предприниматели.
Специалисты компании недвижимости Corvin Real Estate, которые как профессионалы работают в отрасли довольно длительный срок, делятся опытом в рыночных процессах и оживляют воспоминания о том, как дома Старого города стали покупать местные бизнесмены, и о том, как центральные бюро крупнейших в Латвии банков (Hansabank, Saules, Parex, Рижский коммерческий банк и т. д.) находились в то время именно в Старой Риге. Отрезок улицы Смилшу стал своего рода улицей финансов – здесь располагались сразу несколько банков. Это меняло все. Свой рабочий день в Старой Риге проводили тысячи хорошо обеспеченных людей из финансового сектора. Здесь они тратили деньги – в роскошных салонах красоты, в магазинах boutique, дорогих ресторанах... Между прочим, сегодня в городе нигде не встретишь столько новых и дорогих автомобилей класса люкс, которые в свое время можно было увидеть на улицах Вальню и Смилшу. Кроме того, разрешения на въезд в Старую Ригу стоили дорого или выдавались лишь ее жителям, так что передвижение на красивой машине по здешним узким улочкам было серьезным подтверждением высокого социального статуса. Жить в престижной Старой Риге, рядом со своим местом работы, хотели многие. Это существенно влияло на процессы, происходившие на рынке недвижимости: Старой город стал самым дорогим местом жительства в столице Латвии. Так, в 2006-2007 годах цена 5 000 евро за кв. м отремонтированной квартиры на ул. Калькю, 2, в построенном в сталинские времена доме, была обычным явлением.
Но в конце 2007 года грянул финансовый кризис. Банк Parex в процессе банкротства оставил Старую Ригу, а остальные банки стали выбирать для себя новые, современные офисные здания с большими автостоянками. С этого момента главным источником прибыли Старой Риги стал средний турист, который не готов оставлять в Латвии существенные суммы денег.
Туризм со своей способностью нивелировать среду чаще всего упоминается как важнейший фактор, приведший к спаду привлекательности Старой Риги. В результате коммерциализации среды историческая часть города унаследовала динамичную ночную жизнь – бары и клубы находятся лишь в нескольких шагах друг от друга. Шумная и пропитанная богемой среда, конечно, не играла в пользу рынка местного жилья. Сложившаяся ситуация в корне изменила и положение дел с безопасностью. В темное время суток контингент Старой Риги состоит в основном из расслабленных людей, празднующих жизнь. Поэтому в ночное время вызовы полиции в эту часть города чаще всего связаны с нарушениями общественного порядка, и ни одному домовладельцу в окрестностях Риги не приходится так часто считаться с разбитыми окнами, как в Старой Риге.
Если в 1990-х и начале 2000-х годов на рынок недвижимости Старой Риги много денег вливалось от представителей Запада, оценивших ее исторический шарм, то с 2010 по 2014 год основная масса финансового потока в центральную часть Риги потекла с востока. Но вкусы и пристрастия новых покупателей с востока различались: им были интересны просторные и роскошные лестничные площадки, высокие потолки и другие характеристики, более соответствующие жилищному фонду Тихого центра. Поэтому сегодняшняя рыночная цена квартир на ранее упомянутой улице Калькю уже колеблется в пределах от 1 800 до 2 000 евро за кв. м.
Соответствующее современным требованиям жилое пространство – серьезный вызов для Старого города
Не в пользу рынка исторического центра столицы Латвии играет и несоразмерно высокая налоговая нагрузка на здешнюю недвижимость. Кроме того, большинству здешних домов присвоен статус памятников архитектуры, который не только является честью для владельцев, но и требует известной ответственности – ремонтные работы предусматривают серьезное согласование со строительной управой, включают ряд обязанностей и неизбежных расходов.
Существует существует целый ряд факторов, связанных с качеством среды и зданий исторического центра. В качестве обременения собственники квартир рассматривают узкие лестничные клетки и отсутствие лифтов в подъездах домов, построенных до XX века. Поскольку улицы Старого города узкие, застройка плотная, а сами здания расположены близко друг к другу, квартиры получаются темными из-за отсутствия солнечного света. Вецригу опоясывают главные транспортные артерии столицы, тем не менее использование частного автомобиля является здесь довольно большой проблемой – в основном из-за ограниченных возможностей парковки.
Существенным недостатком Старой Риги является и отсутствие зеленой зоны. И хотя от кольца бульваров эту часть столицы отделяет парковая зона, а с другой стороны плещутся воды Даугавы, все же внешнее пространство Старого города – это преимущественно мощеный рельеф. Несмотря на то что дворы и площади в большинстве своем находятся здесь рядом друг с другом, как, например, на растянутой территории исторической местности рядом с церковью Петра, где в свое время были снесены пять кварталов и ликвидированы четыре улицы, а оставшуюся часть еще и война потрепала, свободные от застройки пространства больше служат как транзитный туннель, позволяющий добраться из одной части Старого города в другую. Сегодня в облике Старой Риги отсутствуют любые виды рекреационных зон (детские игровые площадки, зоны отдыха и др.). Однако у современного горожанина качественные отношения с внешним пространством являются важным условием при выборе места жительства.
Жизнь в исторических стенах больше не может не соответствовать пониманию качества современной жизни. Люди предпочитают приобрести жилую площадь рядом с природой или, по крайней мере, с благоустроенным прилегающим к дому внешним пространством. Все больше учитывается уровень загрязненности воздуха, света и звука, а также общий контекст социальной среды и культуры окружающего района. Следует признать, что ситуация в Старой Риге существенно не отличается от других европейских старых городов – там происходят аналогичные процессы.
Одно из возможных решений, которое могло бы сдержать деградацию Старого города, – это изыскание большего софинансирования тем домовладельцам, которые отважатся на реставрацию своих домов. Хорошая новость заключается в том, что при развитии таких услуг, как Airbnb, все больше людей приобретают недвижимость в Старой Риге для ее последующей сдачи в аренду туристам, которые, в свою очередь, не допускают окончательного падения цены.