– В последний год, если мы смотрим данные базы Cenu banka в период с августа 2016 года по конец августа 2017-го, в Латвии сменились владельцы у 22 квартир и апартаментов стоимостью свыше 500 000 евро. Три такие сделки были дороже миллиона. Как в целом оцениваете спрос на самое престижное квартирное имущество Латвии? – интересуемся у Лиги Кохтанен.

– Если руководствоваться статистикой результативных продаж квартир класса luxury, то за прошедший год их было несколько меньше, чем в предыдущие годы. Впрочем, это ни в коей мере не помешало проведению сделок, оставивших след в истории латвийского рынка недвижимости. Самая дорогая за последний год продажа проведена в августе 2016 года в юрмальском комплексе Legend на пр. Булдуру, 17 – за 2,17 млн евро. В том же году, но в сентябре, в Земельную книгу внесли запись о покупке за 1,99 млн евро трехэтажной квартиры-секции в столичном комплексе «Гипсовая фабрика», на Баласта дамбис, 72. Лучшая сделка непосредственно 2017 года – продажа за 1,28 млн евро двухуровневой квартиры на шестом и седьмом этажах дома в Тихом центре, на ул. Аусекля, 4. 

Клиенты на самое престижное латвийское жилье есть, есть и продавцы. Идет процесс общения по поводу цены. Если человек намерен продать свое имущество – он  продает, если нацелен на покупку – идет смотреть и предлагает свое видение цены. Случается, что озвучиваемая клиентом сумма не соответствует реальной себестоимости продукта. Особенно часто такие предложения поступают в отношении лучших юрмальских новостроек Лиелупе, Булдури и Дзинтари, а также новостроек и реновированных престижных домов Тихого центра. Если их владельцы не испытывают острой необходимости в такой, не удовлетворяющей их в финансовом плане, сделке, то на условия продавца не соглашаются и оставляют имущество у себя. Его содержание, разумеется, будет оборачиваться для них определенными расходами, но не слишком бьющими по их карману. Такие собственники продолжат ждать своего покупателя. Такие клиенты у нас есть. Один из примеров: в Тихом центре имеется квартира с ценой 2,3 млн евро. От потенциальных покупателей получали на нее предложения и 1,5 млн евро, и 1,6 млн. Как понимаете, это почти на четверть ниже того, что желает выручить владелец. Он не согласился с таким походом и не продал.

Спрос на качественное новое или реконструированное современное жилье в престижном месте прослеживается все время. Только у клиентов свои требования к комфорту такого имущества, его уровню отделки, наличию лифта и закрытого паркинга в доме. Необходимы охрана и консьерж-сервис. Такой продукт интересен даже при высоком бюджете покупки, если соответствует запрашиваемым деньгам по качественным характеристикам. Как результат – сделка за 800 100 евро в конце октября 2016 года с квартирой на ул. Элизабетес, 17, или покупка в июле этого года за 680 000 евро квартиры в элитном доме на ул. Элизабетес, 3.

– Как сегодня, по версии компании Baltic Sotheby`s International Realty, выглядит пятерка самых дорогих из предлагаемых в Латвии квартирных имуществ?

– Сразу вынуждена предупредить, что по договору с клиентами мы не можем озвучивать точную стоимость  некоторых квартир. Скажу так, что первые лидеры нашего топа – дороже 2 млн евро. Во главе нашего списка стоят два объекта. Первый – пентхаус площадью 228 кв. м с солнечной террасой в 143,3 кв. м в юрмальском комплексе Legend, на пр. Булдуру, 19. Это очень высококачественная недвижимость класса luxury. Высота потолков в парадном зале апартаментов – 7 метров. Внутренние помещения включают в себя просторную гостиную, объединенную с обеденной зоной, три спальни, кабинет, две ванные комнаты и гостевой туалет, помещения для хозяйственных нужд.

Компанию им составляют двухуровневые столичные апартаменты на пятом и шестом этажах дома на ул. Театра, 2, u в Старой Риге. Их внутренняя площадь – 240,57 кв. м, терраса – 77,23 кв. м. В апартаментах три спальни, три ванные комнаты, библиотека, гардеробная, кабинет.

На второй позиции также два имущества, имеющих одинаковую цену. Это квартира в 270 кв. м в юрмальском комплексе на пр. Булдуру, 147, v носящем название Bellevue.

Рядом, на той же строчке топа, расположилась еще одна уникальная юрмальская квартира – в комплексе на пр. Дзинтару, 34. Она находится на первом этаже, но имеет огромный бонус в виде собственной садовой территории площадью 500 кв. м. Параметры самой квартиры – 371,6 кв. м, в ней пять спален и четыре ванные комнаты.

Третье место за квартирой в рижской новостройке Art Luxury House, что на ул. Стрелниеку, 7. Она располагается на верхнем, седьмом, этаже дома, а ее жилая площадь составляет 205,6 кв. м Это не считая террасы в 17,5 кв. м и террасы на крыше, которая занимает еще 177,2 кв. м. В квартире четыре спальни, три ванные комнаты и гостевой санузел.

Четвертая строка у просторной, в 267,5 кв. м, рижской квартиры в полностью реновированном доме на ул. Элизабетес, 21а. Она занимает последние, шестой и седьмой,  этажи. Из этой недвижимости класса luxury открывается великолепный панорамный вид на ближайшие окрестности и зеленый парк.

Наш номер пять – еще одна квартира из комплекса Art Luxury House, на этот раз площадью 214 кв. м и террасами 35,3 и 185,6 кв. м. Она также находится на последнем, седьмом,  этаже дома. 

Таким образом, озвучивая пять первых мест «Топа самых дорогих квартир Латвии», я назвала вам семь квартир.

 – Еще год-два назад в топ-10 самых дорогих квартир Латвии, которые составляли журнал  и портал variant.lv, стабильно фигурировали предложения дороже 3 млн евро. Почему они отсутствуют сейчас, ведь информация об их продажах нигде не проходила?

– От каких-то объектов сам рынок устал, у каких-то заявленная цена не соответствует нынешним реалиям рынка, а на какие-то  существенно снижены запросы. Мы в правлении нашей компании часто проводим собрания на предмет того, что делать, если к нам обращается клиент с так называемой длительной продажей, то есть который просит цену выше реальных и разумных рамок рынка. Если берем в торговлю такой объект, то стараемся объяснить ему ситуацию, что в высоком сегменте жилого рынка музыку заказывает покупатель и самих желающих купить квартиру дороже миллиона не так уж и много. Такие клиенты выдвигают свои высокие требования к объекту. А если у вашей квартиры ремонт, пусть когда-то и суперкачественный, сделан 7-10 лет назад, то он не может считаться актуальным. Тут два выхода. Первый – вкладывать дополнительные средства и поднимать уровень отделки. Второй – убирать из цены мнимую составляющую, под которой подразумевается эта самая отделка, то есть производить коррекцию.

Владельцы люксовых квартир вторичного рынка к этим советам экспертов начинают прислушиваться чаще. Многие из них обращаются к нам за помощью, попробовав до этого год-другой безрезультатно торговать своим имуществом самостоятельно. Это позволяет им как-то чувствовать спрос. Они начинают следить за рынком, изучают статистику сделок в дорогом сегменте, которую публикует Земельная книга. И если собственники соглашаются работать с ценой, приближать ее к приемлемому для покупателей уровню или идут на какие-то другие изменения, то сделка совершается. Иногда в поиске реального спроса именно на твой объект мотивированным продавцам приходится значительно уступать от первоначально названной ими цены. Знаю на ул. Стрелниеку квартиру в 200 кв. м, когда-то стартовавшую в продажах с 900 000 евро и в итоге проданную за 450 000. Только по этой цене она оказалась интересной покупателям в силу своих характеристик.

При всем вышесказанном могу говорить о нехватке элитных объемных квартир. Поле для выбора становится особо узким, если потенциальному покупателю необходимо жилье класса luxury c четырьмя-пятью спальнями. Его почти нет в новом формате. Застройщики боятся создавать такой продукт, опасаясь не найти для него покупателя за какой-то разумно короткий срок. Поэтому те, кто строит новое жилье в престижных местах Риги и Юрмалы, часто начинают дробить площади на более мелкие единицы жилья, тем самым лишая комплекс определенных атрибутов элитности.

– Можно ли в ближайшее время ждать новые дома, которые потенциально могут пополнить топ самых дорогих квартир Латвии?

– В минимальном количестве. В стадии подготовки находятся два таких проекта, ориентированных на верхний уровень рынка. Один из них будет в Тихом центре. Но более подробно говорить о них не уполномочена.

Скажу, что проекты класса luxury требуют множества маркетинговых исследований. Требуется четкое понимание портрета потенциального клиента. Раньше с этим было проще – спрос формировали нерезиденты из России и стран СНГ. Сегодня появляются желающие из Западной Европы и Скандинавии, растет и доля местных. По нашим наблюдениям, в Юрмале доля покупателей квартир дороже 150 000 евро распределяется так: 50% – местные, 50% – иностранцы. В престижном центре Риги доля местных в покупках лучших квартир приближается к 60%. Наших соотечественников привлекает коррекция цен. Я вообще не устаю повторять и призывать: сейчас лучшее время для покупки элитного жилья.

– А что мотивирует на покупку дорогих латвийских квартир западноевропейцев и скандинавов?

– У кого-то есть связь с Латвией через супругу, у кого-то тут большой бизнес и люди не хотят жить в арендном жилье. От многих иностранцев слышала слова похвалы в адрес наших строителей, что они качественно строят и ремонтируют. Это говорили люди, имеющие недвижимость в разных странах. Они рассматривают возможность инвестирования и в элитную недвижимость Латвии. Но… Для большинства препятствием к совершению покупки люксовых объектов становятся экономические моменты. Людям нередко не понятен наш уровень цен. Перед принятием решения они изучают экономические показатели развития нашей страны, средний доход населения и так далее. Задумываются о том, что если понадобится продать элитную недвижимость, то как быстро они смогут это сделать? Оценивают возможный показатель отдачи. Это в Лондоне, Париже или Нью-Йорке можно купить жилье за миллион и быстро сдать его в аренду, начав получать доходность в 6-7% годовых. В Латвии, в группе квартир верхнего уровня, доходность от сдачи в аренду низкая, срок окупаемости вложений может быть и 50 лет. В связи с этим программа инвестирования в покупку латвийской недвижимости класса luxury и заработка от ее сдачи в аренду не работает. Получить отдачу, превышающую хотя бы 5%, можно только от столичного жилья бизнес-класса. Но оно не будет располагаться в самых топовых местах.

В центре Риги особый интерес у покупателей вызывает Тихий центр, а вот интерес к Старой Риге слабый. Зарабатывать на покупке квартир в Старом городе можно только, если ориентироваться на их посуточную сдачу в аренду.

Если говорить о вторичном рынке квартир luxury, то убеждена: сейчас замечательное время для покупки. Именно потому, что имеются вышеперечисленные сложности и значительная часть продавцов стала более сговорчивой. Однако это не относится к продуктам, находящимся в стадии строительства или сдачи в эксплуатацию. У них другой ценовой подход, и у собственников есть надежда продать по максимально возможной цене.

– Подводя итог нашему короткому разговору, какой совет вы можете дать потенциальным покупателям жилья класса luxury?

– Сейчас хорошее время для покупок именно по причине появления очень интересных цен у мотивированных продавцов. Но одновременно потенциальные покупатели должны понимать, что при кажущемся богатстве выбора в сегменте дорогих квартир найти удовлетворяющее по всем критериям жилье удается не всегда.  И часто то, что подходит на все 100%, оказывается более высоким по цене, чем хотелось бы.