Тепло подарило надежду… Именно так можно охарактеризовать настроения, которые в конце прошедшего лета царили в сегменте близкой к Риге жилой курортной недвижимости. Показов было много. А как же обстояли дела со сделками?
Минувшее лето в Латвии выдалось уникальным – теплым и с многочисленными температурными рекордами. Такого количества солнечных дней и столь прогревшейся в отечественных водоемах воды не было давно. Этот природный феномен быстро нашел свое отражение в потоке туристов, в том числе и иностранных, нацеленных на отдых на латвийских курортах. Точная статистика прошедшего лета будет известна к концу года, но уже сейчас можно смело утверждать, что ее показатели значительно превзойдут цифры последних лет. Уверенности в этом придают и данные первого полугодия: согласно информации юрмальского туристического центра, только в первые шесть месяцев 2018 года количество гостей главного курорта нашей страны выросло на 21%. Среди иностранцев доминировали граждане России, Литвы, Эстонии, Финляндии, Беларуси, Германии, Швеции и Украины. При этом по российским туристам был зафиксирован прирост в 30%. Туристическая отрасль Латвии излучала удовольствие и оптимизм.
А как же столь прекрасное лето отразилось на рынке латвийского курортного жилья? Задавшись этим вопросом, журнал m2 и портал varianti.lv попросили некоторых юрмальских и саулкрастских посредников и застройщиков поделиться своими ощущениями от рынка и того, как происходили сделки с клиентами.
Александра Строде, руководитель департамента жилой недвижимости LNK Properties:
– 2018-й для LNK Properties по курортным продажам – рекордный. Большим спросом пользовался юрмальский проект нашей компании – Jasmine Garden, который мы сдали в эксплуатацию совсем недавно. Благодаря отличному месторасположению комплекса, высокому качеству строительства и низкой стоимости обслуживания, а также замечательному соотношению цены и качества продажи в нем пошли с первого дня выхода на рынок. Ярким отличием от предыдущих лет стала значительно возросшая доля местных покупателей в нашем проекте. Если раньше на них приходилось около 10% всех сделок, а остальные 90% – на нерезидентов, то сейчас пропорция совершенно иная: местные покупатели – это уже 70% продаж. Быть юрмалчанином стало модно, престижно и удобно, это отличная альтернатива проживанию в Риге. Наши соотечественники распробовали вкус круглогодичной жизни на курорте. Это то, что мы старались донести до латвийцев в течение нескольких последних лет.
Изменился и портрет иностранцев, покупающих квартиры в проектах LNK Properties: уже нельзя сказать, что доминируют россияне. Возросло количество покупателей из стран Балтии, которые инвестируют с целью дальнейшей сдачи квартир в аренду, и Южной Европы, чьи граждане хотят проводить у нас лето, тем самым спасаясь от знойного лета и порой опасного солнца у себя дома.
До этого года летом LNK Properties продавал квартиры в своих курортных проектах, а это был комплекс Blueberry, еще в 2014-м. Следует отметить, что тогда он был редким примером такого предложения. Jasmine Garden вышел в продажу в условиях более сильной конкуренции, в условиях снижения цен новостройками первой линии. Тем не менее плюсы нашего проекта позволили к концу лета иметь только семь непроданных квартир из имеющихся в комплексе 48. Это итог работы последнего года. Говоря непосредственно про лето, отмечу такой факт: наблюдали постоянный спрос на Jasmine Garden. В июне и июле все происходило относительно спокойно, а в августе и число просмотров, и количество быстрых принятий решений о покупке возросло. Это добавляет позитива: осталось всего несколько квартир. Они с хорошей отделкой. И мы уверены, что в ближайшее время оставшееся у нас предложение курортного жилья будет распродано.
Учитывая успех всех прошлых проектов, LNK Properties продолжает развитие, приобретая участки под застройку. Находимся в поиске достойных вариантов в удалении от магистральных дорог. Ищем тихое место, которое позволит нам обеспечить будущим покупателям комфортные условия для проживания.
Александр Цыкунов, владелец компании VIP Real:
– Для нас очень важно, что увеличился поток отдыхающих из России и таких стран, как Украина, Беларусь и Казахстан. Именно представители этих государств и формируют основной спрос на юрмальскую недвижимость бизнес- и элитного класса. Местных клиентов, по крайней мере в практике нашей компании, в данном сегменте не так уж и много. Европейцы? Они много гуляют по пешеходной улице Йомас и часто останавливаются у витрины нашего офиса, на которой представлены различные курортные предложения, но поговорить о чем-то предметно заходят редко.
В этом году от обращавшихся к нам российских клиентов доводилось многократно слышать просьбу: «Предложите нам то, чего нет на рынке». А-ля из-под прилавка. Уверяю вас, в Юрмале практически ни у одного игрока нет объектов «из-под прилавка». Только если что-то очень дорогое и серьезное, что принадлежит известным персонам, не желающим афишировать своих намерений продать недвижимость. Но там речь идет о ценах в миллионы евро. А так даже если бюджет продаваемого объекта доходит до 500 000-600 000 евро, то без его активного рекламирования, без привлечения к нему как можно большего внимания потенциальных клиентов не обойтись.
Отличительной чертой лета 2018 года назову рост продаж квартир в курортных новостройках как на морской, так и на речной стороне. Проявилась также тенденция покупать жилье в рассрочку и арендовать с правом выкупа. Первый инструмент благосклонно стали воспринимать частные владельцы новых квартир, предлагаемых на вторичном рынке, второй активно практикуют застройщики.
Не скажу, что число сделок с новыми квартирами поражает, но движение есть. И довольно приличное. Обзванивая владельцев квартир из нашей базы в поисках устраивающего клиента варианта, то и дело слышим ответ: «Продано». Понятно, что эта квартира год стояла, условно, за 400 000 евро, а ушла за 300 000. Но здесь важен сам факт, что она была продана. Видим, что в элитном сегменте квартир имеются и сделки дороже миллиона. Постоянно, в том числе и при нашем участии, происходят продажи частных домов и земельных участков стоимостью и в 280 000 евро, и в 700 000, и в несколько миллионов.
Исходя из нашего опыта, скажу, что на морской стороне центра Юрмалы клиенты выходят на покупки квартир в новых проектах по ценам плюс-минус 3 000 евро за кв. м, на речной – 1 700-2 000. А есть проекты и с меньшими ценами. Застройщики ужались в своих запросах. Когда ты приходишь к ним с реальным клиентом, то в отличие от прошлых лет они прислушиваются к тому, что же просит и что хочет видеть покупатель. С застройщиками стало легче договариваться в силу того, что объем курортного предложения квартир значительный и конкуренция острее. И этот объем предложения новых квартир в Юрмале продолжает пополняться за счет новых новостроек. Меня самого это ничуть не смущает. Если предприниматели реализуют новый многоквартирный проект за собственные средства без кредитов и в хорошем месте – это логичнее, чем держать деньги на счете. Финансово выгоднее построить, и даже если в данный период времени продажи не будут идти хорошо, произвести отделку и сдать квартиры в аренду. Можно получить хороший поток денег. В этом сезоне юрмальский рынок летнего жилья оказался разогретым. Сдалось почти все, что было в предложении. Самым ходовым товаром у нерезидентов по традиции оставалось жилье по ценам от 3 000 до 5 000 евро в месяц. Оно требовалось на июль и/или август, чтобы были квартиры в новых проектах либо частный дом в относительно свежем состоянии. У многих владельцев многоквартирных домов их жилье разлеталось в аренду вообще без какого-либо участия посредников.
Поучительной оказалась история с запросами на аренду частных домов, за которые постояльцы готовы были платить 20 000-30 000 евро в месяц. Разумеется, при обеспечении надлежащего уровня. Так вот соответствующих названным ценам домов жестко не хватало. Что-то заранее забронировали, владельцы каких-то, с учетом хорошего лета, не стали никуда съезжать. И у нас в этом году набрался почти десяток клиентов, которым мы не сумели подобрать на месяц или два достойный вариант размещения под высокий бюджет. Люди уехали отдыхать в другие страны.
Возвращаясь к продажам, скажу, что еще в прошлом году нерезиденты приезжали с мыслью, что в Юрмале падающий рынок. Поэтому не хотели принимать решения о покупке. Сегодня они больше готовы к принятию этих решений, и количество просмотров растет. Сам рынок не растущий, но он и не падающий. Он где-то в районе ценового дна, что и должно привлекать покупателей. Получать бонусы для клиентов, особенно в сегментах, где чувствуется дефицит (это я о частных домах и участках в хороших местах с нормальной рыночной ценой) все труднее. Когда звонишь владельцам и они говорят, что вчера у них были показы, завтра еще ожидаются, то четко понимаешь, что твой клиент уже не единственный и вряд ли владелец станет суперсговорчивым.
Ирина Минвалева, руководитель по продажам и совладелица жилого комплекса SunRepublic (Саулкрасты):
– Столько показов желающим прицениться к нашим квартирам, как в этом летнем сезоне, мы не проводили никогда. Основная заслуга в этом принадлежит, разумеется, прекрасной погоде и нашему апарт-отелю, работающему на территории комплекса. Именно его постояльцы и проявляли самый живой интерес к тому, что мы можем предложить на продажу. Выбор был, но не столь широкий, как раньше. Этим летом в SunRepublic мы могли вести разговоры о 24 из имеющихся в комплексе 123 квартир: остальные давно проданы. В глаза бросился такой факт: если постояльцы, прежде всего иностранцы, арендовали в апарт-отеле просторные и самые дорогие квартиры за 160-170 евро в сутки, то показать с прицелом на покупку они просили также лучшие варианты, имеющие хорошие видовые характеристики. В ценовом диапазоне это 2 500-3 200 евро за кв. м. Спрос на такие предложения носит сегодня, по нашим ощущениям, довольно устойчивый характер.
Местные клиенты, желающие приобрести квартиру у моря, чаще изучали более умеренные по бюджету квартиры. Тем более что цены на них за последние годы претерпели определенную и приятную для потенциальных покупателей трансформацию. Так, один из самых экономичных по расходам примеров – полностью меблированная квартира площадью 53 кв. м, которую можно купить за 88 000 евро. Имеется выбор и других небольших меблированных квартир по 1 770 евро за кв. м. Нами откорректированы цены и на некоторые квартиры без отделки. Например, есть предложение жилья площадью 82 кв. м за 137 000 евро, то есть по 1 550 евро за кв. м. За 150 000-160 000 евро в SunRepublic можно найти готовую квартиру с двумя спальнями.
Проделанная нынешним летом работа дает надежду на осенний рост числа сделок по продаже в комплексе. Должна же начать работать воронка продаж! Что касается апарт-отеля, чье жилье предлагается нами в аренду, то в период с середины июня и по последнюю неделю августа в нем была 100-процентная заполняемость. Это говорит о том, что мы нашли своего клиента и на этот наш продукт.
Зайга Ницмане, директор компании ReMax Resort:
– Погода этим летом стояла замечательная, такие же настроения вызывал и рынок. Запросов было очень много, но полноценно оценивать результаты лета станем в конце октября, когда можно будет понять, в какое количество сделок превратятся многочисленные просмотры. Это вполне нормально и традиционно, когда покупать курортную недвижимость люди приезжают после летнего сезона, после того, как схлынет основной поток туристов.
Если анализировать показы, то наибольший интерес у наших клиентов вызывали квартиры на пространстве от Лиелупе до Майори. Первая и вторая линии морской стороны или чуть подальше. Здесь потенциальные покупатели готовы были смотреть то, что стоит в пределах 300 000 евро. В этом году мы столкнулись с тенденцией сокращения интереса клиентов к квартирам в Вайвари, Асари, Меллужи и Пумпури. А вот так называемая золотая миля Юрмалы, то есть наиболее дорогие предложения, наоборот оказалась в фаворитах. Но сделки с квартирами дороже 750 000 евро продолжают оставаться редкостью.
Впервые после ухода из Юрмалы конкурса «Новая волна» в этом году мы увидели, извините за каламбур, новую волну нерезидентов, которые впервые в своей жизни приехали отдыхать на главный курорт Латвии.
И окунувшись в столь теплое лето, проникнувшись юрмальской атмосферой, они стали изучать вопрос о покупке привлекательного для них жилья. Тем более что цена в большинстве многоквартирных и апартаментных проектов давно актуализирована и в некоторых случаях на 50% ниже, чем была в 2014 году. Не во всех проектах, конечно, но такие примеры есть.
Продолжают происходить и продажи квартир по 5 000-6 000 евро за кв. м. и выше. Но это уже абсолютный эксклюзив. Их покупатели прекрасно понимают, за что они платят и что берут. В целом цены на квартиры на первой-второй линиях центра Юрмалы составляют 3 000-4 500 евро за кв. м (в зависимости от того – с отделкой или без). Это стандарт, который готовы рассматривать и нерезиденты, и состоятельные местные предприниматели.
По теории, по итогам 2018 года сделок в центре Юрмалы должно стать больше, чем было в прошлом году. Курортный рынок всегда был в большей мере эмоциональным, чем рациональным. Здешнее жилье никогда не было предметом первой необходимости, ведь то, что располагается в престижных местах, – премиум или лакшери. Его покупка уходит за рамки рационального до сих пор и остается по большей части предметом повышенного интереса в первую очередь россиян и жителей стран СНГ. Местные клиенты, их, конечно, меньше, чем нерезидентов, стараются более рационально подходить к покупке жилья на курорте, но из-за этого часто не попадают в цену. И здесь меня иногда удивляет их подход. В новостройках рижских микрорайонов они готовы платить и платят за покупаемый объект вплоть до 1 900 евро за
кв. м, тогда как в Юрмале можно найти хорошие варианты за 2 200 евро за кв. м. Понятно, что это не будет первая линия, но это возможность жить у моря. Однако люди даже не рассматривают такую возможность, полагая, что все дорого. А зря! В Юрмале до сих пор сохраняется рынок покупателей и есть возможность незначительно поторговаться.
Лига Кохтенена, директор продаж Baltic Sotheby’s International Realty:
– В этом году благодаря отличной погоде очень актуальным и горячим выдался арендный рынок Юрмалы. И не только по моим ощущениям, я оперирую фактами. Единственное, в сегменте аренды жилья лакшери и премиум-класса выявился один огромный и болезненный минус: запросов оказалось больше, чем мы могли предложить вариантов размещения. Это относится к объектам категории от 5 000 до 10 000 евро в месяц. Гости готовы были платить такие суммы за приличные дома на морской стороне любого района курорта, но предлагать им особо было нечего. Это же касается и частных арендных домов на лето дороже
10 000 евро в месяц. Некоторые подобные варианты появились весной в Лиелупе, Булдури и Дзинтари – в этих топовых с точки зрения спроса районах, но они как появились, так и быстро разошлись. Следующими в топе востребованности клиентами оказались Дубулты, Пумпури и Меллужи, считающиеся более тихими для отдыха районами. Готовые платить озвученные суммы клиенты, разумеется, предъявляли к потенциальному арендному жилью свои требования, касающиеся сервиса, наличия свежего и актуального ремонта. Большинство желали получить как минимум три спальни, а случалось и пять, потому что приезжали отдыхать с друзьями. В отличие от прошлых лет, в 2018 году спрашивали дома и квартиры не только на июль и август, многие заезжали в мае. И в середине лета продлевали аренду до конца сентября. С учетом этого возникшего ажиотажа и получилось так, что часть потенциальных клиентов уехали из Латвии недовольными: им так и не смогли предоставить варианты размещения за 15 000-20 000 евро в месяц. Достойное этих денег предложение в этом году оказалось в дефиците.
Арендные курортные квартиры также уходили мгновенно. Думаю, коллеги из многоквартирных проектов Turaidas kvartāls или Osobnjak подтвердят: запросов на аренду было больше, чем они могли предложить.

Наш курорт так и не смог предоставить варианты размещения за 15 000-20 000 евро в месяц. Достойное этих денег предложение в этом году оказалось в дефиците. Если говорить о продажах, то в этом году бросилась в глаза повышенная активность застройщиков уже готовых новых проектов, таких как Sun Terraces, Park Residences, Sky Garden… Они много работали над тем, чтобы привлечь внимание как можно большей аудитории потенциальных покупателей к своим продуктам.
И ориентировались не только на нерезидентов, но и на местных клиентов, чей интерес к изучению юрмальского предложения жилья резко возрос. Застройщики искали к ним подход: предлагали какие-то бонусы, скидки, допустим, паркинг в подарок. Жизнь в этом сегменте была, как и сделки. Чуть чаще они происходили в июне и затем в августе.
Что люди покупали? Чаще всего в бюджете от 150 000 до 250 000 евро. При таких суммах доминировали квартиры. Чувствовался также высокий интерес к земельным участкам под частную застройку. Смотрели в Лиелупе и Булдури, если клиенты могли позволить себе высокий бюджет, в Асари и Меллужи, если искали подешевле. К сожалению, на морской стороне Юрмалы остается мало свободных участков, не имеющих обременения в виде лесопарковой зоны или памятника архитектуры, которые нельзя сносить, а нужно восстанавливать. С учетом дефицита хорошего предложения в этом сегменте особенно сильной коррекции цен по отношению к 2014 году и не наблюдалось. Участки для строительства дома своей мечты на первой и второй линиях от моря все время оставались и остаются востребованными. И не всегда по ним мы можем выполнить пожелания клиентов. При этом нужно понимать, что сделки в Юрмале происходят лишь тогда, когда удается найти консенсус между желаниями покупателей и амбициями продавца.
При выборе для покупки частных домов клиенты в первую очередь обращали внимание на их состояние и месторасположение. От этого зависел и бюджет. Те объекты, что требовали реконструкции в Лиелупе и Булдури, могли стоить 500 000 евро, тогда как готовые к заселению и современные доходили до полутора миллионов.
Все синоптики говорят, что в мире происходит глобальное потепление, растут средние температуры. И люди, которые живут на юге, начинают более активно смотреть на другие места в Европе. На юге Италии, Испании или Франции температура воздуха в этом году не единожды достигала 40-45 градусов в тени. Это тяжело переносить, особенно пожилым людям. И те, кто раньше покупал там, при выборе себе второго или третьего жилья начинают больше смотреть на более умеренные климатические зоны. Как в Латвии, допустим. Но если они выбирают нас, то предпочтение отдают квартирам, а не домам, потому что это удобнее. Пока нельзя сказать, что сделок с новыми квартирами в Юрмале очень много. Те, что происходят, – продуманные и взвешенные. Но уверена, что общее количество потихонечку станет расти. Мест, где в центре Юрмалы можно развивать новые проекты, остается все меньше, поэтому жилье на первичном рынке будет постепенно раскупаться. Хороший квадратный метр квартир на первой-второй линиях Юрмалы никогда не будет стоить меньше 2 500-3 000 евро. И это более чем адекватно, учитывая те природные достоинства, которыми обеспечивает главный курорт Латвии. А если еще такая погода, как была в этом году, повторится снова, то нас ждет всплеск интереса к юрмальской недвижимости.