Рынок недвижимости никогда не пребывает в состоянии абсолютного покоя. В большем или меньшем количестве сделки на нем происходят все время, правда, колеблются цены, меняются предпочтения клиентов и обозначаются новые тенденции. Сегодняшнее общее настроение инвесторов и латвийского рынка я охарактеризовала бы как осторожное, но позитивное. И для этой осторожности и позитива есть свои основания и предпосылки.
Лига Узкалне, член правления компании Vestabalt
Латвийская жилая недвижимость – квартиры и дома, как и сегмент коммерческой недвижимости, демонстрируют растущую и положительную динамику. Это обстоятельство привлекает к себе внимание как местных, так и иностранных инвесторов. В последние полгода типовой портрет тех, кто рассматривает возможность реализовывать в Латвии проекты развития, стремительно меняется. Если пару лет назад среди иностранных инвесторов, вкладывавших средства в латвийские объекты недвижимости, доминировали граждане России, Украины, Узбекистана и других стран СНГ, то сейчас основной спрос формируют клиенты из Скандинавии, Норвегии, Италии, Израиля и Великобритании, а также разные крупные международные инвестиционные фонды.
Латвийским продавцам коммерческой недвижимости следует учитывать, что подход западноевропейцев к инвестированию носит более прагматичный характер и они проводят гораздо более глубокое исследование объекта перед покупкой каждой недвижимости. В их сделках нет места эмоциям или импульсивным порывам, как это нередко случалось с покупателями из стран СНГ. Для тех важным мотивом к подписанию договора о покупке мог стать тот факт, что им очень понравилась предлагаемая недвижимость, хотя, возможно, сама отдача в конце от нее могла быть меньшей. Главные моменты в переговорах с западноевропейскими инвесторами – показатель рентабельности объекта и его гарантированность, как и гарантии дальнейшего управления проектом и его развития. Большая часть западноевропейских инвесторов желают получить отдачу не менее 7,5-8% в год. А если цифра оказывается ниже 5-6% годовых, то такое инвестиционное имущество клиентам неинтересно. Желаемый минимальный процент отдачи может быть достигнут, если предложить владельцу снизить свою стартовую цену на объект.

Домовладение на ул. Лачплеша, которое можно развивать как доходный дом с квартирами эконом-класса.Инвесторы осторожны. Быть такими их заставляет неопределенность с развитием экономической и общеполитической ситуации в Европейском союзе по завершении Brexit, то есть после выхода из его состава Великобритании. В последние годы возросло число тех инвесторов, кто перед принятием окончательного решения о покупке недвижимости в Латвии проводит тщательное исследование рынка недвижимости, анализ экономических, демографических и инвестиционных моментов. Они с самого начала просят профессиональное заключение о высокой эффективности и наилучшем варианте дальнейшего использования и развития объекта.
Зачастую именно сделанный углубленный анализ технического состояния имущества и его финансовых потоков становится основанием для снижения первоначально запрашиваемой цены как на коммерческие объекты, так и домовладения в историческом центре Риги. В последние месяцы в сделках по продаже инвестиционных объектов/домовладений, если есть несколько клиентов, наблюдается тенденция, что в процессе переговоров, перед подписанием предварительного договора покупки, предоставляются оферты, в которых предлагаемая потенциальным покупателем цена зачастую оказывается на 20-30% ниже, чем первоначально запрашиваемая. Потом организуется закрытый аукцион предложений, и по его итогам цена продажи оказывается довольно близкой к первоначально запрашиваемой.
В Латвии в этом году востребованы большие коммерческие объекты, которые сданы в аренду и обеспечивают стабильный и постоянный поток денег.
Столичный комплекс на ул. Вестиенас – удачный пример перестройки офисного проекта.

Со стороны инвесторов растет спрос на морально и технически устаревшие, но сданные в аренду офисные и производственные здания, которые можно в короткий срок оперативно реконструировать. Обычно это делается так: меняются планировки здания, улучшается отделка помещений, повышается предлагаемый уровень сервиса, оптимизируются ежемесячные эксплуатационные расходы. И после проведения соответствующих работ помещения предлагаются потенциальным арендаторам по ценам, которые на 30-50% выше прежних. Основная причина для спроса на такую недвижимость со стороны инвесторов – высокая прогнозируемость в отношении сроков реализации проекта и выполнения всех финансовых критериев.
Домовладения в центре Риги инвесторов все чаще интересую только в тех случаях, если общее состояние здания удовлетворительное и несущие конструкции находятся в нормальном техническом состоянии, позволяющем проводить перепланировки помещений без разработки полномасштабного технического проекта, то есть можно ограничиться упрощенной реновацией-реконструкцией.
В отношении больших домовладений, чья площадь превышает 3 500 кв. м и в которых необходим капитальный ремонт всем этажам с заменой перекрытий и, возможно, придется освобождать здание от жильцов с долгосрочными договорами найма, интерес со стороны инвесторов в последнее полугодие снизился. Это объясняется тяжелым и непрогнозируемым процессом разработки и согласования строительного проекта, а также тем, что в Латвии существует дефицит рабочей силы именно в строительной отрасли, в результате чего растет стоимость строительных работ. В таких условиях трудно рассчитать реальную ликвидность проекта и показатели рентабельности, а также существует риск не уложиться в намеченные сроки.
Новым вызовом можно считать сдачу в аренду офисных помещений в старых зданиях центра Риги, которые раньше находили новых арендаторов в течение одного – трех месяцев после появления вакантных площадей. Одного нахождения домовладения в историческом центре столицы Латвии или Старой Риге сегодня уже недостаточно, потому как более важными предприятия считают эффективную планировку, удобный доступ к зданию, возможность обеспечить стоянку машин как для работников, так и для клиентов, освещенность здания солнцем и его эргономику, а также наличие разных дополнительных услуг, которые предлагаются в новых офисных комплексах. Имеется стабильный спрос на офисные помещения для совместной работы (co-working) с эластичной планировкой, что часто просто невозможно предложить в исторических строениях из-за их конструктивных особенностей. Конечно, всегда будут посольства, адвокатские бюро и банки, которые продолжат находиться в репрезентационном центре Риги.
Понятие Property as a Service, то есть «собственность как услуга», c каждым годом все больше трансформируется в Space as а Service – «пространство как услуга». В офисных зданиях думают о дополнительных услугах, которые могут быть предоставлены всем работникам: питание, возможность спортивных занятий, развлечения и совместные мероприятия для арендаторов, дневные центры для детей работников и т.д.
Комплекс на ул. Стопиню, 5 – пример инвестиционного объекта, который с минимальными вложениями можно превратить в современный офисно-складской комплекс.Сейчас рост рынка недвижимого имущества Латвии все труднее обеспечить лишь одними изменениями капитализации объекта. Нужно новое и более глубокое видение; развивая проекты недвижимости, необходимо идентифицировать конечного покупателя, создавать недвижимому имуществу добавленную стоимость, используя альтернативные способы вложений. Для этого творческие инвесторы продолжают развивать проекты узких ниш, например, специализированные студенческие общежития, проекты с экономной планировкой, в которых площадь в 25 кв. м позволяет обеспечить полноценное проживание для двух человек, центры здоровья и отдыха, дома для престарелых и прочее.
Некоторые инвесторы покупают домовладения в центре Риги, в которых квартиры площадью 150-220 кв. м разделяют на несколько квартир меньшей площади. Это является подтверждением того, что продолжает развиваться спрос на квартиры эконом-класса. В некоторых случаях такое решение противоречит стандарту хорошей практики архитекторов, потому как безвозвратно меняется историческая планировка квартир и роскошные дома превращаются в жилые дома эконом класса. Но в нынешних экономических условиях это единственный способ уберечь здание от дальнейшего ухудшения его технического состояния.
Учитывая планируемые изменения в законе «Об аренде жилых помещений», более интенсивно будут идти долгосрочные инвестиции в развитие в столице полноценных доходных домов, а также жилых поселков под Ригой для сдачи их частных домов в аренду. По наблюдениям нашей компании, в столице и ее окрестностях спрос на сдвоенные и рядные дома многократно превышает предложение. От некоторых иностранных инвестиционных фондов уже имеем запросы на большие земельные участки площадью от 10 до 50 гектаров, пригодные для развития жилых поселков с арендными частными домами.
В последние месяцы наблюдается и рост количества рижских домовладельцев, желающих не просто поторговать, а действительно продать свое имущество. Причины тут разные – это и увеличенный 3-процентный налог на строения, находящиеся в плохом состоянии, и растущая конкуренция на рынке офисных помещений, и отсутствие денег, необходимых для содержания и улучшения недвижимости. Это означает, что в здания, которые из года в год давали прибыль, придется вкладывать деньги, чтобы поддерживать их хотя бы в нынешнем техническом состоянии. У нас имеется целое поколение домовладельцев, привыкших с 1991 только получать доход от принадлежащих им зданий. Теперь, когда пришло время вкладывать финансовые средства в улучшение недвижимости, например, в приведение в порядок фасада, владельцы резко принимают решение о продаже.
Подводя итог всему вышеизложенному, добавлю: на фоне прибыли, ожидаемой от инвестирования в акции или размещения денежных средств на депозитных счетах, что порой дает плюс лишь в 1% годовых либо даже отрицательную процентную ставку, инвестиции в недвижимость однозначно будут оставаться востребованными и актуальными. Застройщики должны быть готовы к тому, что в нынешней экономической ситуации придется работать умнее, учитывать действующее законодательство и налоговую базу, и одновременно изучать перспективные ниши рынка недвижимости, имеющие больший потенциал развития. Уверена, что в ближайшие два-три года желание и местных, и иностранных инвесторов вкладывать средства в различные проекты латвийской недвижимости будет стабильным с тенденцией небольшого роста.