Вот уже несколько лет компания VIP Real является игроком сразу двух рынков недвижимости – юрмальского и дубайского. И тот и другой сегодня действуют в условиях геополитической нестабильности. Несмотря на это, они оба демонстрируют свою устойчивость, но по-разному. О том, какие шаги государства и бизнеса помогают рынку недвижимости Дубая сохранять статус привлекательного на фоне военной напряжённости в Персидском заливе и как обстоят дела с продажами в Юрмале, m2 и портал Varianti.lv побеседовали с совладелицей компании VIP Real Ларой Батовой.
О Дубае
— Латвийский рынок недвижимости пятый год живёт с оглядкой на геополитические риски, связанные с вооружённым нападением России на Украину. Дубай, как и все Объединённые Арабские Эмираты (ОАЭ), долгие годы считался тихой гаванью и одним из самых привлекательных рынков недвижимости мира. Но 28 февраля 2026 года начался новый виток военного противостояния США и Израиля – с одной стороны и Ирана – с другой. И Дубай оказался, так сказать, вблизи передовой. Даже с рядом прилётов ракет и дронов по своей территории. Как это отразилось на дубайском рынке недвижимости? – интересуемся при личной встрече у Лары Батовой, которая прошедшее лето провела в Латвии, а в конце августа вместе с семьёй вернулась в ОАЭ.
— Когда начался вооружённый конфликт в Персидском заливе, а в марте Иран атаковал ракетами и дронами Дубай и Абу-Даби, безусловно, мы все пережили шок. Весь март наша семья провела в более спокойном Омане. Логично, что на фоне эскалации военного противостояния с Ираном активность на дубайском рынке недвижимости снизилась и многие клиенты взяли паузу. У нас в процессе оформления в тот момент находились шесть сделок, и ни одна из них весной так и не была доведена до конца. Что и понятно: людей пугала неопределённость. Однако период затишья не был слишком продолжительным: постепенно стало понятно, что прямой вооруженной угрозы для ОАЭ нет. Представители больших групп покупателей дубайской недвижимости из таких стран, как Индия, Китай или Пакистан, продолжали совершать сделки. Как результат – и в июне, и в июле 2026 года в Дубае были зарегистрированы чуть менее чем 14 000 покупок-продаж недвижимости, что соответствует показателям четырёх из двенадцати месяцев 2024 года или превышает их. То есть мы увидели уровень спроса, который рынок демонстрировал пару лет назад.
Вторая показательная цифра: по итогам прошлого года в ОАЭ приехало порядка 200 000 человек. В марте, на фоне войны, был отток – где-то в 60 000 жителей. С конца весны тенденция изменилась, и эксперты прогнозируют, что в целом за 2026 год эмират может получить приток людей в пределах 155 000. Что с учётом геополитической ситуации, согласитесь, – неплохо.
— Доводилось читать, что одним из заметных игроков дубайского рынка недвижимости с начала 2000-х годов являются иранцы.
— Так оно и есть. Официально точную цифру никто не называет, но в интернете фигурирует оценка иранских инвестиций в Дубай, превышающая 500 млрд долларов США. В марте, после единичных прилётов по территории ОАЭ, власти Эмиратов объявили о заморозке всех иранских активов и запрете гражданам Ирана проводить сделки с недвижимостью. С точки зрения рынка – это был правильный шаг, ограничивший количество возможных стрессовых активов. Сейчас агрессивная риторика в адрес ОАЭ со стороны Ирана почти исчезла.
— Вы упомянули стрессовые активы: они на рынке появились? Цены пошли вниз?
— Официальная статистика говорит, что весной был месяц, когда средние цены потеряли около 6%. То, что происходит на дубайском рынке недвижимости, никак не подпадает под категорию «цены рухнули». Сектор недвижимости Дубая в этом году переживает период коррекции. Это факт, с которым никто не спорит. Безусловно, в марте были те, кто поддался панике и сбрасывал цену, но рынок недвижимости Эмиратов остался инертным, и ценовая ситуация на нём по щелчку пальцев не изменилась. Это не криптовалюта с её скачками вверх и вниз. Конечно, есть кейсы и со скидкой 20%, но в большинстве своём это неликвидные или переоценённые объекты в супернеликвидных локациях или же приобретённые владельцами какое-то время назад по завышенной цене по вине непрофессиональных брокеров-советчиков. Их было сложно продать и на хорошем рынке 2025 года, а в 2026 году – и подавно. Эта новая реальность заставляет мотивированных на сделку владельцев не витать в облаках, а рассматривать реальные предложения потенциальных покупателей.
Если изучить самые популярные интернет-площадки дубайской недвижимости, например propertyfinder.ae, никаких мегараспродаж вы там не увидите. Интересные объекты со скидкой часто продаются в закрытых профессиональных чатах, не выходя в публичное поле. У многих брокеров есть списки клиентов, желающих приобрести стрессовое жильё. Если таковое появляется в хороших проектах или локациях с ценой ниже среднерыночной, оно быстро находит нового владельца. Пара таких ярких примеров. Первый – квартира в небоскрёбе год назад стояла в продаже за 22 млн дирхамов (5,2 млн евро). Весной её выставили за 18 млн дирхамов и продали за 14 млн (3,3 млн евро). У нас тоже был клиент на данный лот, но в Дубае всё происходит очень быстро, и мы просто не успели.
Другая история – это апартаменты премиального класса, которые до начала этого года предлагались за 67 млн дирхамов (15,5 млн евро), владелец давно хотел их продать. В связи с геополитическими событиями это желание усилилось. Как только хозяин согласился выслушивать предложения потенциальных покупателей, состоялась сделка за 50 млн дирхамов (11,8 млн евро).
Те, кто давно в бизнесе недвижимости, понимают, что турбулентность рынка – это отличная возможность получить более дешёво перспективные объекты, которые непременно отыграют ценовые позиции через несколько лет. Такие истории в огромном количестве мы видели в Латвии в периоды нестабильности её рынка. Работает это правило и в Дубае.
— Описанные истории – это вторичный рынок продаж. Как застройщики отреагировали на вооружённый конфликт и мартовский отток людей, который вы упомянули?
— Всё, что в конце зимы в Дубае находилось в стадии строительства, ни на одну минуту не остановилось – ни один кран, ни одна стройка. Однако застройщики притормозили запуск новых проектов, в которых не был дан старт строительству.
Крупные застройщики, обладающие серьёзным финансовым ресурсом, даже не рассматривают скидки как основной инструмент влияния на рынок. Они «пережидают» напряжение, понимая, что кризис не вечен. А вот на что идут, так это на более благоприятные условия оплаты. В Дубае популярна практика, когда 80% стоимости квартиры вносится в период строительства, а последние – 20% сразу после его завершения. В этом году, реагируя на запрос со стороны покупателей, многие застройщики сменили пропорцию на 50 на 50% или 40 на 60%. Некоторые даже согласились получать последние 20% стоимости приобретаемых апартаментов в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию.
— И всё же назовите наиболее пострадавшие, по вашему мнению, в этом году сегменты дубайского рынка недвижимости.
— В первую очередь объекты под краткосрочную аренду. Они были нацелены на туристический поток, а он с марта обмелел.
Второй сегмент – квартиры верхних этажей небоскрёбов: спрос на них существенно снизился. Это связано с прилётами беспилотников. Покупатели теперь отдают предпочтение не самым высоким, а нижним этажам, откуда, если что-то произойдёт, быстрее и безопаснее эвакуироваться. Сами мы живём в комплексе таунхаусов – то есть секций рядных домов. Так вот, у нас цены в какой-то момент даже приподнялись из-за возросшего спроса.
Ещё один момент – люди готовы жертвовать локацией, то есть выбирают не центр Дубая, а более удалённые районы, в том числе и за городом. Где меньшая концентрация объектов.
Коммерческая недвижимость сильно просела весной, так как закрывались небольшие бизнесы, чьи владельцы уезжали из страны… Этот же сегмент сейчас демонстрирует и наибольший рост, отыгрывая утраченные позиции, из-за новых лояльных условий со стороны государства. Показательной станет осень этого года, когда после спада летней жары в эмират вернутся экспаты, проводившие лето на родине. Из того круга людей, с которым общаемся мы, возвращается абсолютное большинство. В то же время вижу, что устроить детей в престижные и наиболее востребованные школы стало проще, чем год и два назад. Сама обстановка в Эмиратах спокойная. Наш дубайский офис AG VIP REAL Estate также продолжает работу в обычном режиме.
— У покупателей и инвесторов возвращается вера в дубайский рынок?
— Я бы сказала, проходит страх. Любой кризис заканчивается, и в нём рождаются возможности. Как только рынок полностью стабилизируется, для чего должны прекратиться боевые действия вокруг Ирана, ценовая динамика снова станет положительной. Дубайские застройщики уже сейчас заявляют, что себестоимость проектов, которые станут выходить на рынок через пару-тройку лет, точно будет выше из-за возросшей стоимости энергоресурсов и строительных материалов. И этот процесс вряд ли будет иметь обратный ход.
Власти Дубая прикладывают максимальные усилия для привлечения в страну новых покупателей и платёжеспособных иностранцев, заботятся и о своих согражданах. Борются за каждую продажу, за каждого гостя. Принимаются поправки для упрощения получения золотой визы для инвесторов, готовятся и новые послабления для тех, кто открывает свой бизнес. Сейчас запустили программу «Пригласи иностранца». Если к местному жителю в гости приезжает кто-то, то пригласивший получает от государства денежный бонус. Власти стараются, чтобы как можно больше людей со всего мира вновь стремились в ОАЭ и, погостив, рассказывали потом другим о том, что здесь по-прежнему всё спокойно и безопасно и что развитие продолжается.
Людям оказывалась всемерная поддержка. Показательная история знакомого брокера, арендовавшего для своего проживания квартиру с одной спальней за 6 800 дирхамов (1 700 евро). Весной у него появилась задолженность по оплате аренды. Собственник подал иск в специальный департамент, который рассматривает споры между владельцами арендного жилья и арендаторами. Брокеру позвонили из этого ведомства с вопросом о задолженности, и он рассказал о сложных временах на рынке недвижимости. Спросили: сколько можете платить? Тот ответил: 5 000 дирхамов (1 250 евро). До владельца жилья донесли эту информацию, и тот согласился на время снизить платёж. Это называется социально ответственным подходом. И так во всём. Проживая в ОАЭ, ты чувствуешь себя защищённым. AG VIP REAL Estate также почувствовал на себе заботу государства. Наша лицензия на ведение профессиональной деятельности на год стоит 25 000 дирхамов (6 000 евро), но с учётом ситуации на рынке её стоимость нам снизили до 17 000 (4 250 евро). Сказали: если дела пойдут лучше, то выставим счёт на доплату. И такая поддержка и понимание очень приятны.
О Юрмале
— Перейдём к нашему латвийскому и непосредственно к юрмальскому, родному вам рынку. Какие впечатления у вас от рынка недвижимости Юрмалы? Как прошедшим летом на нём шли дела?
— Если отталкиваться от статистики сделок, то прошедшее лето, как и весь год, мало отличалось от 2025 года. На удивление, именно летом было достаточно много операций купли-продажи. Обычно активность покупателей больше проявляется весной и осенью. Несмотря на геополитические вызовы, рынок главного курорта Латвии не только сохранил свои позиции, но и продемонстрировал рост интереса к определённого рода объектам. Единственное, что должна отметить, – средний чек сделок стал заметно ниже. Дорогих покупок очень мало. В первой половине 2026 года в Юрмале не было ни одной продажи квартир дороже миллиона евро и только пять с бюджетом свыше 500 000 евро. Впрочем, возможно, что в ближайшие полтора-два года ситуация с такими сделками изменится, потому что сейчас строятся сразу три премиальных жилых проекта – Noble Residence, Nine Pines и August. Резервации в них, по словам застройщиков, ведутся довольно активно. Дождёмся завершения этих проектов.
В целом же статистика сделок с разными объектами юрмальской недвижимости, стоимость которых превышала полмиллиона евро за последние 5 лет, такова: 2021 год – 42 продажи, 2022 – 38, 2023 – 45, 2024 – 50, 2025 – 42, за первую половину 2026-го – 18. На премиальный сегмент в общем объёме курортного рынка в этом году приходится чуть более 2% всех продаж. Потому о нём приятно рассуждать, но он не является объектом массового спроса и не отражает общие рыночные тенденции. Как мне кажется, в дорогом сегменте мы пока будем ощущать недостаток покупателей, и это та долгосрочная тенденция, с которой придётся считаться всем игрокам. Ведь спрос на курортную недвижимость в Латвии в последние годы в подавляющем большинстве своём формируют местные клиенты, а это более низкая, чем у иностранцев, платёжеспособность и более скромный бюджет.
Если не брать в расчёт серийное жильё, то основная активность покупателей квартир в новых проектах и в центральной части курорта в этом году сосредоточена в бюджете 150 000–350 000 евро, если спрашивают квартиры, и до 350 000–600 000 евро, если ищут частные дома. За эти деньги клиенты желают получить недвижимость, расположенную поближе к морю, да ещё и относительно новую. Такого продукта на рынке немного, и если такое предложение появляется, то чаще всего оно появляется в открытой продаже, а без рекламы продаётся сразу клиенту, который уже обратился к нам с запросом и на данный момент готов к покупке. Местные покупатели, давно желающие приобрести в Юрмале второе жильё, активно реагируют на специальные цены. Как это ни парадоксально, на главном курорте Латвии катастрофически не хватает новой недвижимости с ценой до 250 000 евро. К нам постоянно приходят запросы на такой бюджет, если речь идёт о новостройках.
Рынок летней аренды был в этом году хорошим: без постояльцев остались либо старые объекты, либо с неадекватной ценой. Свежее и современное разбирали быстро и сразу. И цена на новое даже могла быть чуть повыше, но в пределах разумного. А вот держать высокую цену на старые объекты – бесперспективно.
— То есть проблема переоценённых объектов в Юрмале остаётся?
— Однозначно. Многие владельцы построенных 15–20 лет назад частных домов и квартир до сих пор живут ценами «тех времён», считая, что их объект – лучший в мире. Если отталкиваться от реального местного спроса, добрая половина частных домов Юрмалы и квартир в старых «новых проектах» переоценена где-то на 15–20%. И пока владельцы будут стоять на нынешних позициях, продажи им не видать. Мы чувствуем спрос, а не смотрим на доски объявлений. И видим объективную квартиру в её разных проявлениях. Например, чем дальше район от центра Юрмалы, тем меньше спрос и больше разрыв в цене с текущим положением вещей. К топовым локациям интерес выше. Это нужно понимать и принимать продавцам: чтобы что-то продать, здесь придётся идти на компромисс.
В заключение хочу сказать, что Юрмала – это город-курорт с чистейшим воздухом и наикрасивейшей природой, и он будет жить всегда! Юрмала – это наш город!
https://www.vipreal.lv/home/ru/
ООО VIP Real
Ул. Йомас 85, г. Юрмала, Латвия, LV-2015
(+371) 27 801 297, (+371) 29 425 426