Для эстонских девелоперов недвижимости Рига давно перестала быть просто рынком соседней страны, куда стоит смотреть лишь в лучшие времена. Котирующиеся на бирже компании Hepsor и Merko рассматривают Латвию как свой локальный рынок, предлагающий более выгодные цены на землю, более быстрое планирование и более низкие цены на квартиры. Снижение процентных ставок, по оценке банка Citadele, значительно повысило готовность людей к покупкам.

Расстояние между Таллином и Ригой составляет всего несколько сотен километров по прямой, однако с точки зрения девелоперов недвижимости инвестиционный процесс в обеих столицах разительно отличается. Компания Hepsor работает в Латвии уже восемь лет, и за это время стала четко прослеживаться разница в объемах проектов, которые можно реализовать за один и тот же капитал в Таллине и в Риге. «Инвестируя в девелоперский проект пять миллионов евро собственного капитала, в Эстонии на эту сумму можно реализовать проект примерно на 100 квартир. В Латвии за те же деньги можно построить около 250 квартир», — поясняет руководитель Hepsor Мартти Красс.

Причина не в том, что материалы или строительные услуги в Риге стоят в разы дешевле. Одно из основных отличий — цена земли и то, как быстро можно реально начать эксплуатацию приобретенной недвижимости. «С точки зрения девелопера, самое важное слово здесь — «время». Землю нужно покупать на свои средства, и, если эти средства в процессе планирования годами остаются замороженными, это напрямую влияет на доходность инвестиций, а значит, и на цены на квартиры для покупателей», — поясняет Красс.

По его словам, в Эстонии стоимость земли может составлять около пятой части общих инвестиций в девелоперский проект, тогда как в Латвии — менее десяти процентов. Кроме того, если в Риге найден подходящий участок земли, к проектированию и оформлению разрешения на строительство обычно получается приступить быстрее, в то время как в Таллине разработка детальной планировки масштабного проекта может занять несколько лет. «Условия там тоже более разумные. В Риге, например, не обязательно строить подземные парковки, чьё возведение обходится очень дорого, что отражается на итоговой цене квартир», — отмечает Красс. Таким образом, один квадратный метр жилья может быть на 500 евро дешевле, чем в Таллине. Однако, как признает Красс, маржу прибыли нужно рассчитывать очень точно, так как покупательная способность ниже, а клиенты чувствительны к цене.

Рынок с более позитивным настроем

Руководитель Merko Иво Волков также подчеркивает, что дела в Риге решаются быстро, но воздерживается от того, чтобы называть латвийский рынок в настоящий момент особенно привлекательным. «Действительно, в Риге все возможные бюрократические процессы занимают значительно меньше времени, чем в Таллине, что в целом позволяет продавать в Латвии квартиры значительно дешевле. Кроме того, согласно статистике, показатели потребительского доверия в Латвии лучше, чем, например, в Эстонии, что в целом создает более позитивный настрой на рынке», — говорит Волков.

Как и Красс, он подтверждает, что латвийцы проявляют интерес в основном к новому жилью эконом-класса. Для компании Merko Латвия — не новое поле деятельности, а один из локальных рынков, на котором она работает свыше 20 лет. Предприятие передало в Латвии клиентам около 3 000 единиц жилья и за эти годы сформировало значительный портфель земельных активов. Тем не менее, Волков прогнозирует, что рост рынка будет небольшим. «Как и на любом другом рынке недвижимости, главными влияющими факторами остаются экономическое положение и демографические изменения, и это справедливо также в отношении Риги и Латвии. Постоянно работая на своем локальном рынке, за эти годы мы создали значительный портфель земельных активов и по-прежнему считаем, что у Риги такой же потенциал, как у Таллина, Вильнюса и Тарту», — указывает Волков.

Растет интерес к ипотечным кредитам

Банк Citadele также видит возможности роста на латвийском рынке. Как отмечает член правления банка по финансовым вопросам Валтерс Абеле, покупательная способность домохозяйств с 2023 года значительно улучшилась, а более низкие процентные ставки вернули на рынок часть ранее отложенного спроса. Согласно данным Citadele, во втором квартале 2026 года объем ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим годом вырос на 6%, а средняя сумма кредита — более чем на десятую часть, достигнув примерно 100 000 евро.

Абеле подчеркивает, что главное преимущество Риги по сравнению с другими столицами стран Балтии — это разница в ценах. По данным Citadele, средняя цена квадратного метра в новостройках в Риге составляет около 2 500 евро, в Вильнюсе — 3 500–3 800 евро, а в Таллине — даже 4 200–4 600 евро. «У Латвии в контексте стран Балтии по-прежнему есть значительные возможности для роста», — указывает Абеле, одновременно подчеркивая, что цены не начнут автоматически подстраиваться под уровень Таллина и Вильнюса. Это ограничивают доходы и покупательная способность местных жителей. Именно поэтому более низкая цена в Риге не означает для девелопера автоматически легкую прибыль. «Все важнее становится то, чтобы цена, качество и местоположение находились в балансе с потребностями и финансовыми возможностями целевого покупателя», — указывает Абеле. Однако позитивным индикатором является то, что покупатели снова быстро принимают решения. Объем выданных Citadele кредитов свидетельствует, что в первом квартале этого года количество кредитных договоров, заключенных на покупку жилья в строящихся проектах, удвоилось.

Импульс для экономики страны

Таким образом, преимущества Латвии не ограничиваются только более низкими ценами на квартиры или лучшей доходностью для девелопера. Если между покупкой земли и началом строительства нет многолетнего времени ожидания, компания может быстрее направить соответствующий капитал на следующий проект. Это означает более быстрый оборот капитала, что в долгосрочной перспективе способствует большим инвестициям, новым девелоперским проектам и большим объемам строительства. «Если ты зарабатываешь десять евро за один год, результат совсем иной, чем если ты зарабатываешь те же десять евро за десять лет», — резюмирует Красс разницу.

Более быстрый оборот капитала делает рынок более привлекательным как для местных, так и для иностранных инвесторов, и создает возможность для того, что вместо одного проекта за то же самое время реализуются несколько. Волков подчеркивает, что Merko оценивает Эстонию и Латвию в рамках одного экономического цикла, и инвестиционные решения не принимаются, основываясь исключительно на сегодняшнем спросе. В долгосрочной перспективе становится важным то, насколько хорошо страна способна привлекать инвестиции: чем легче инвесторам вкладывать капитал, тем больше рабочих мест создается в строительной отрасли, растет конкуренция, а также увеличиваются налоговые поступления Латвии и Риги.

Сейчас в пользу Риги говорят более выгодные цены на землю, более быстрое оформление дел, более низкие цены на жилье, чем в Таллине, и возобновившийся спрос на кредиты. От того, что у девелоперов есть возможность быстрее оборачивать инвестиции, выигрывают не только компании по недвижимости. Больший приток капитала означает больше нового жилья и коммерческих площадей, больший спрос на строителей и других поставщиков услуг, а также в долгосрочной перспективе — более быстрое обновление городской среды.