С приближением нового учебного года рынок студенческого арендного жилья традиционно набирает обороты: количество доступных для съём объектов ежегодно увеличивается примерно на 15%. Значительную долю спроса в этом сегменте формируют иностранцы — в прошлом году было зарегистрировано почти 12 000 мобильных студентов, большинство из которых искали жилье именно в столице. При этом требования иностранных студентов к месту своего проживания растут: если раньше выбор часто падал на общежития или комнату в общей квартире, то сегодня на рынке закрепляется формат co-living (коливинг) нового поколения — компактные, полностью оборудованные частные апартаменты с общими рабочими зонами, пространствами для отдыха и бытовыми помещениями. Запрос на комфорт и личное пространство делает «коливинг»  привлекательными и в глазах местных инвесторов: согласно новейшему «Индексу уверенности покупателей жилья» от агентства недвижимости Latio, вложения в покупку такой квартиры могут окупиться менее чем за 10 лет.

Данные «Индекса уверенности покупателей жилья» за июль:

47 дней — средний срок, необходимый для продажи жилья по рыночной цене (июнь — 49, май — 48, январь — 48);

17% жилья было продано в течение одного месяца с момента публикации объявления (июнь — 18%, май — 19%, январь — 20%);

20% продавцов запрашивали цену, непропорционально высокую по отношению к ситуации на рынке (июнь — 22%, май — 21%, январь — 17%);

2% покупателей предлагали цену выше указанной в объявлении (июнь — 1%, май — 1%, январь — 2%).

В июле в Риге для покупки было доступно около 3 350 квартир, что на 15% меньше, чем в тот же период годом ранее. В новых проектах рижских микрорайонов средние цены сделок достигали 2 630 евро за кв. м, в центре — 3 650. На первичном рынке столицы Латвии в июле было доступно 2 260 квартир. В реновированных домах средние цены сделок превысили 3 000 евро за кв. м, что на 12% больше, чем год назад. В свою очередь, на вторичном рынке новых проектов микрорайонов средняя цена сделок находилась в районе 2 280 евро за кв. м, а в центре превышала 3 200.

В сегменте аренды сезонный рост предложения был не столь выраженным; в июле предлагались около 2 570 арендных квартир -- почти столько же, сколько в июне. Около 65% этого предложения составили объекты в центре Риги — в довоенных домах, реновированных зданиях и новостройках. Центр города популярен как локация для аренды не только среди местных жителей, но и среди студентов.

Растущая аудитория арендного жилья — мобильные студенты

Наблюдается растущее влияние на рынок студенческой аренды жилья международной мобильности. По данным Центрального статистического управления (ЦСУ), каждый шестой студент в Латвии приехал из-за рубежа: в 2025/2026 учебном году в стране обучалось 11 900 мобильных студентов, что на 7,5% больше, чем годом ранее. В прошлом году к учебе в латвийских вузах приступили около 4 000 иностранных студентов.

В основном эта аудитория концентрируется в Риге, обучаясь в двух столичных вузах: в Рижском университете им. Страдиня (RSU) учится 3103 мобильных студента, а в Рижском техническом университете (RTU) — 2 578.

Варианты временного жилья для студентов разнообразны — от университетских общежитий до частных арендных квартир или совместного проживания с другими студентами. RSU и RTU предлагают несколько студенческих общежитий, однако количество комнат или квартир в них ограничено, и студентам часто приходится искать альтернативу на частном рынке. С повышением общего уровня жизни изменились и требования студентов. Исторически на рынке студенческой аренды была распространена модель, при которой несколько арендаторов снимали одну квартиру, занимая отдельные комнаты и пользуясь общей кухней и ванной. Такое решение позволяло снизить расходы, но требовало компромиссов в вопросах приватности и комфорта.

Ответ рынка — современный концепт «коливинга»

В настоящее время стремительно развиваются современные здания формата «коливинга», объединяющие частное компактное жилое пространство с общей инфраструктурой и услугами. В центре Риги такой концепт представляет, например, проект Youston Co-Living на улице Кр. Валдемара. Он включает в себя 174 полностью оборудованных инвестиционных квартиры площадью около 12–27 кв. м, каждая из которых имеет свою кухню, ванную комнату и мебель, а жильцам доступны тренажерный зал, паровая баня, комнаты для кино и видеоигр, коворкинг, общая кухня и обеденная зона. Цены на доступные к продаже квартиры начинаются примерно от 46 000 евро, а площади — от 11–12 кв. м. По данным Latio, в настоящее время сдано в аренду около 93% квартир проекта.

«Понятие "коливинг" не ново, но на рынке недвижимости оно приобрело совершенно новый смысл. Если раньше под этим понимали совместное проживание нескольких людей в одной квартире, то сегодня «коливинг» означает современные и функциональные индивидуальные квартиры в здании с общей инфраструктурой. Арендатору не нужно жертвовать приватностью, чтобы одновременно ощущать принадлежность к сообществу и пользоваться преимуществами общих сервисов», — объясняет аналитик рынка Latio Ксения Иевлева.

Latio подчеркивает, что фактическую доходность каждого инвестиционного объекта следует оценивать индивидуально, учитывая расходы на управление, возможные периоды вакантности, налоги и другие издержки.

Доходность достигает 11% в год

Мобильные студенты — одна из самых заметных аудиторий для «коливингов», так как им необходимо готовое жилье на определенный период обучения, и зачастую нет желания вкладываться в покупку мебели или заключать сложные долгосрочные договоры. Однако круг потенциальных арендаторов намного шире: такие квартиры могут выбирать местные студенты, молодые специалисты, люди, переезжающие в Ригу по работе, а также иностранные специалисты, которым жилье нужно на ограниченный срок.

Бюджеты студентов также различаются. На традиционном рынке аренды съем однокомнатной квартиры серийного типа в популярных районах Риги сейчас обходится в 250–340 евро в месяц, а однокомнатную квартиру в новом проекте можно снять за 340–530 евро. В случае с «коливингом» арендатор платит не только за площадь частной квартиры, но и за локацию, мебель и общие зоны, поэтому этот продукт конкурирует не только с моделью аренды комнаты в многокомнатной квартире, но и с качественным небольшим жильем в центре Риги.

Аргумент об инвестиционном потенциале заставляет смотреть в сторону «коливинга» и с точки зрения приобретения недвижимости. Ценность небольшой квартиры определяется не только ее площадью, но и способностью привлечь несколько групп арендаторов. «Для инвестора самый важный вопрос не в том, будет ли в квартире жить именно иностранный студент, а в том, насколько велик спрос на такое жилье со стороны других аудиторий в тот момент, когда поток студентов снизится. Если компактная квартира находится в центре, полностью оборудована и подходит как студенту, так и молодому специалисту или человеку, проживающему в Риге временно, возможности ее использования гораздо шире. Поэтому «коливинг» может быть интересен и местному инвестору, который ищет небольшую недвижимость с уже выстроенной моделью аренды», — отмечает Ксения Иевлева.

Например, приобретая жилье формата «коливинга» за 46 000 евро и получая в среднем 430 евро в месяц от аренды, годовой валовый доход достигнет 5 160 евро, или около 11,2% от стоимости покупки. При сохранении такого уровня арендного дохода первоначальные инвестиции теоретически окупятся менее чем за девять лет. Кроме того, по истечении этого периода инвестор по-прежнему владеет недвижимостью — активом, будущая стоимость которого может как вырасти, так и снизиться в зависимости от рыночной ситуации. Эксперты подчеркивают: этот расчет не включает налоги, расходы на управление, обслуживание и другие затраты, связанные с имуществом, поэтому призывают не принимать инвестиционные решения, основываясь только на низкой цене объекта или указанном проценте доходности. Необходимо оценивать местоположение, затраты на обслуживание, условия договора аренды, потенциальный период вакантности, будущий спрос и ликвидность объекта при последующей продаже.