Теневая экономика в сфере недвижимости — это не только вопрос неуплаченных налогов. Она влияет на прозрачность рынка, честную конкуренцию, доходы государственного бюджета и доверие общества к сделкам с недвижимостью. Этом в рамках фестиваля общения LAMPA обсудили участники дискуссии «Что стоит за моей тенью?» (Kas stāv aiz manas ēnas?), организованной Латвийской ассоциацией сделок с недвижимостью (LANĪDA). В обсуждении приняли участие представители государственных структур, политики и отрасли.

Видео дискуссии на латышском языке здесь

Участники дискуссии:

Вестардс Розенбергс, модератор, член правления LANĪDA

Интарс Круминьш, руководитель отдела стратегического и тактического анализа Службы финансовой разведки

Агнесе Рудзите, директор управления надзора за нефинансовым сектором Службы государственных доходов (VID)

Андрей Гришин, начальник Налоговой и таможенной полиции

Юргис Миезайнис, парламентский секретарь Министерства экономики

Игорь Трошин, член Комитета по маркетингу LANĪDA и член LANĪDA

Теневая экономика — это следствие, а не причина

В ходе дискуссии неоднократно звучала мысль о том, что теневую экономику не формирует какой-то один конкретный фактор. Она возникает там, где налоговая политика, регулирование рынка и мотивация людей не совпадают с принципами честного предпринимательства. Это подчеркнул и модератор дискуссии Вестардс Розенбергс: «Теневая экономика — это результат множества факторов, одним из главных среди которых является искушение не платить налоги, которые индивиду кажутся несправедливыми. Считаю, что долю «тени» на рынке недвижимости можно уменьшить, снизив существующий налог на прирост капитала до уровня 10–15%, что в случае продажи недвижимости мотивирует не скрывать реальную стоимость сделки».

Эта мысль стала одним из центральных лейтмотивов дискуссии: как добиться того, чтобы налоговая политика поощряла добросовестное поведение, а не подталкивала к поиску способов её обойти.

Означает ли более высокая налоговая ставка более высокие доходы?

Во время дискуссии были проанализированы конкретные данные, полученные по официальному запросу LANĪDA от Министерства финансов. Статистика показывает, что подоходный налог с населения от сделок по отчуждению недвижимости в 2023 году составил 29,95 млн евро, в 2024 году — 30,48 млн евро, а в 2025 году — 27,66 млн евро. Это означает, что, несмотря на повышение ставки налога на прирост капитала с 20% до 25,5% с 1 января 2025 года, поступившая в бюджет сумма налога сократилась более чем на 2,8 млн евро, или на 9,26%. Эти данные вызвали дискуссию о том, действительно ли более высокая налоговая ставка даёт желаемый результат или, наоборот, способствует сокрытию реальных сумм сделок и снижает экономическую активность.

Необходима более умная налоговая политика

Участники дискуссии сошлись во мнении, что одним из наиболее эффективных инструментов для сокращения теневой экономики может стать пересмотр налога на прирост капитала. В разговоре была поддержана идея о необходимости снижения ставки до 10–15%, что создало бы мотивацию декларировать сделки с недвижимостью в полном объеме. Участники беседы отметили, что более низкая и соразмерная налоговая ставка уменьшила бы желание искусственно занижать стоимость сделки в документах. Это означало бы большую прозрачность, более точные рыночные данные и более безопасную среду как для покупателей, так и для продавцов. В то же время в выигрыше оказались бы и посредники по недвижимости, которые могли бы полноценно организовывать честные и прозрачные сделки, не находясь в ситуации, когда высокое налоговое бремя подталкивает клиентов к поиску различных решений для сокрытия истинной суммы сделки.

Предложения LANĪDA для обеспечения прозрачности рынка

В ходе дискуссии были актуализированы разработанные ранее предложения LANĪDA по совершенствованию государственной налоговой политики.

Ассоциация предлагает:

снизить ставку налога на прирост капитала с 25,5% до 10%;

расширить круг оправданных расходов, связанных со сделками, предусмотрев, что комиссия посредника по сделкам с недвижимостью также вычитается при расчете прироста капитала;

в объявлениях о недвижимости должен быть четко идентифицирован посредник по сделке.

По мнению LANĪDA, такие изменения будут способствовать развитию легального и прозрачного рынка недвижимости, повысят экономическую активность и в долгосрочной перспективе обеспечат более устойчивые доходы государственного бюджета.

Честному рынку необходимы совместные действия

Хотя налоговая политика была одной из центральных тем дискуссии, её участники подчеркнули, что сокращение теневой экономики невозможно с помощью одного лишь инструмента. Необходимы также более тесное сотрудничество между государственными учреждениями и отраслью, укрепление профессионального посредничества, эффективный надзор и повышение осведомленности общества.

Дискуссия «Что стоит за моей тенью?» подтвердила, что представители отрасли и государства способны не только идентифицировать проблемы, но и договориться о конкретных направлениях решения. Одно из них очевидно — налоговая политика должна поощрять добросовестное поведение, а не создавать предпосылки для существования теневой экономики. Именно прозрачные сделки, соразмерная налоговая политика и профессиональное посредничество в сфере недвижимости являются предпосылками для устойчивого и надежного рынка недвижимости в Латвии.

Латвийская ассоциация сделок с недвижимостью (LANĪDA)